Uitspraak
beschikking
RECHTBANK UTRECHT
Sector handel en kanton
Handelskamer
zaaknummer / rekestnummer: 306355 / HA RK 11-205
Beschikking van 30 juni 2011
in de zaak van
de naamloze vennootschap,
ABN AMRO BANK N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
verzoekster,
advocaat mr. J. Meuleman,
tegen
[verweerster],
wonende te [woonplaats],
verweerster,
advocaat mr. G.J. Boven.
1. Verloop van de procedure
1.1. Verzoekster heeft op 6 mei 2011 een verzoekschrift met bijlagen ter griffie van deze rechtbank ingediend. Het verzoek strekt tot goedkeuring door de voorzieningenrechter van de onderhandse verkoop van het hierna te noemen registergoed.
1.2. De griffier van deze rechtbank heeft aan de belanghebbenden als bedoeld in artikel 544 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bij aangetekende brief van
19 mei 2011 een afschrift van het verzoekschrift gezonden. Daarbij is de gelegenheid gegeven om, indien men gehoord wenste te worden, binnen één week schriftelijk te reageren.
1.3. Mr. G.J. Boven heeft per faxbericht van 12 mei 2011 namens verweerster aan de rechtbank kenbaar gemaakt dat zij gehoord wenst te worden met betrekking tot vernoemd verzoekschrift.
1.4. De griffier van deze rechtbank heeft vervolgens partijen opgeroepen tegen de terechtzitting van 22 juni 2011.
1.5. Ter zitting zijn verschenen:
- de heer [A], namens verzoekster;
- mr. J. Meuleman, advocaat voornoemd;
- mevrouw [verweerster], verweerster;
- de heer [B], zoon van verweerster;
- mevrouw [C], dochter van verweerster;
- de heer [D], belanghebbende.
1.6. Ten slotte is de uitspraak bepaald op heden.
2. Vaststaande feiten
2.1. Verzoekster heeft aan verweerster bij notariële akte van geldlening met hypotheekstelling van 5 april 2005 en 12 juni 2009 geldleningen verstrekt. Tot verhaal van de verstrekte geldlening heeft verweerster bij deze akte onder meer een recht van hypotheek verleend op:
- de winkel met bovenwoningen, ondergrond en erf, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] 18 en [adres] 17 en 18, kadastraal bekend Gemeente Amersfoort, sectie E nummer 8705, groot drie are en drie centiare (3 a en 3 ca);
- de winkel met bovenwoningen, ondergrond en erf, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] 20/22 en [adres] 13, 14, 15 en 16, kadastraal bekend Gemeente Amersfoort, sectie E nummers 8710 en 8709, respectievelijk groot drie are en vierentwintig centiare (3 a en 24 ca) en vijf centiare (5 ca).
2.2. Verweerster is in gebreke gebleven met de voldoening van haar verplichtingen
uit hoofde van voornoemde geldleningen. De totale vordering van verzoekster op verweerster bedraagt per 2 mei 2011 € 1.866.786,87, te vermeerderen met rente en kosten.
2.3. Verzoekster heeft bij deurwaardersexploot van 8 november 2011 verweerster onder meer bericht tot openbare verkoop van het onder 2.4 genoemde registergoed te zullen overgaan op 13 mei 2011.
2.4. Verzoekster heeft blijkens de daarvan overgelegde koopakte de mogelijkheid om het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkel-/bedrijfsruimte op de begane grond en het platte dak met toebehoren, plaatselijk bekend [adres] 20-22 te [postcode] [woonplaats], kadastraal bekend gemeente Amersfoort, sectie E, complexaanduiding 8803-A, appartementsindex 2, uitmakende het éénhonderdveertien/vijfhonderdzevende (114/507e) aandeel in de gemeenschap bestaande uit een perceel grond met het daarop gelegen complex, plaatselijk bekend [adres] 18 en 20 en [adres] 13 tot en met 18 te [woonplaats], ten tijde van de splitsing kadastraal bekend gemeente Amersfoort, sectie E, nummers 8705, 8709 en 8710, respectievelijk groot drie are en drie centiare, vijf centiare, drie are en vierentwintig centiare, welk complex is opgenomen in (een lopende adviesaanvraag voor) een aanwijzing, aanwijzingsbesluit of registerinschrijving door de gemeente of provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht, hierna te noemen: het registergoed, onderhands te verkopen voor een bedrag van € 551.000,- aan de heer [E] wonende te Driebergen-Rijsenburg.
2.5. De waarde van het registergoed is door H.J. Kappelle, werkzaam bij Kappelle Onroerend Goed te Hilversum op 16 december 2010 getaxeerd op:
- € 585.000,- marktwaarde in verhuurde staat;
- € 435.000,- executiewaarde in verhuurde staat.
2.6. Het executietraject dat door verzoekster is gestart is nog niet voltooid. Verzoekster heeft eerder aan verweerster de toestemming gegeven om het pand, indien mogelijk, onderhands te verkopen. De door verzoekster ingeschakelde notaris heeft aan verweerster medegedeeld dat een hoger bod bij behandeling van het verzoekschrift van verzoekster kon worden voorgelegd.
3. Beoordeling van het verzoek
3.1. Tegen het verzoek om het registergoed onderhands te verkopen conform de overeenkomst die bij het verzoek ter goedkeuring is voorgelegd, is door verweerster bezwaar naar voren gebracht. Verweerster stelt dat de woning niet onderhands verkocht, danwel niet openbaar geveild dient te worden, omdat zij over een hogere bieding beschikt. Zij verwijst daartoe naar een verklaring van de heer [D] namens de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Teesdale Investments II B.V. van 30 mei 2011, waarin hij verklaart een onvoorwaardelijke bieding te doen van € 610.000,- op bovengenoemde appartementsrecht.
3.2. Mr. J. Meuleman heeft zich namens verzoekster op het standpunt gesteld dat verweerster al sinds 3 mei 2011 bekend is met het ‘betere bod’ en dat zij zelf een verzoek tot onderhandse verkoop ter beoordeling had kunnen voorleggen bij de voorzieningenrechter. Tevens stelt verzoekster dat zij gebonden is aan de koopovereenkomst met de heer [E] en dat als het verzoek wordt afgewezen dat er dan een veiling moet worden opgestart en dat daarmee de nodige kosten gemoeid zijn. Verzoekster stelt dan ook dat het door haar ingediende verzoek tot onderhandse verkoop moet worden toegewezen.
3.3. De voorzieningenrechter stelt voorop dat als een bank als hypotheekhouder gebruik maakt van zijn recht op parate executie, het huis waarop het recht van hypotheek is gevestigd in beginsel openbaar wordt verkocht, dat is op een veiling. Voor een afwijkende wijze van verkoop – onderhands – moet verlof worden gevraagd. Voorts is het volgende van belang.
3.4. In artikel 3:268 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) staat:
Lid 1. Indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, is de hypotheekhouder bevoegd het verbonden goed in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te doen verkopen.
Lid 2. Op verzoek van de hypotheekhouder of de hypotheekgever kan de voorzieningenrechter van de rechtbank bepalen dat de verkoop onderhands zal geschieden bij een overeenkomst die hem bij het verzoek ter goedkeuring wordt voorgelegd.
3.5. Op grond van lid 1 van artikel 3:268 BW Pro heeft verzoekster de bevoegdheid om tot executie over te gaan. De bevoegdheid uit lid 2 dat de voorzieningenrechter kan bepalen dat de verkoop van het registergoed onderhands zal mogen geschieden vloeit hieruit voort. Nu in het artikel wordt gesproken over bevoegdheden, kan de voorzieningenrechter in redelijkheid toetsen of van deze bevoegdheden gebruik mag worden gemaakt. De voorzieningenrechter verleent geen verlof als moet worden aangenomen dat een veiling méér zal opbrengen dan de voorgestelde onderhandse verkoop of als er voor het einde van de behandeling van het verzoek een ‘beter bod’ wordt gedaan.
3.6. Gelet op de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gekomen, kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet op voorhand worden uitgesloten dat bij een openbare veiling een hogere opbrengst kan worden behaald. Het volgende is daartoe van belang. De heer [D] heeft ter zitting aangeven bereid en in staat te zijn om het registergoed voor € 610.000,- te kopen. Verzoekster heeft ter zitting aangegeven goede ervaringen te hebben met de heer [D] en dat hij ‘goed is voor zijn geld’. Het bod van de heer [D] is € 60.000,- hoger dan het bod van de heer [E] en naar het oordeel van de voorzieningenrechter is daarmee de verwachting gerechtvaardigd dat de veilingopbrengst hoger kan uitvallen daarbij mede in aanmerking genomen de aanzienlijke veilingkosten. De voorzieningenrechter is tevens van oordeel dat mede in aanmerking moet worden genomen dat zowel verzoekster als verweerster gebaat zijn bij een zo hoog mogelijke opbrengst van het registergoed.
3.7. Tussen partijen staat vast dat het executietraject nog niet is voltooid. Tevens staat vast dat verzoekster aan verweerster eerder de toestemming heeft gegeven om het pand, indien mogelijk, onderhands te verkopen. De door verzoekster ingeschakelde notaris heeft aan verweerster medegedeeld dat een hoger bod bij behandeling van het verzoekschrift van verzoekster zou kunnen worden voorgelegd.
3.8. De voorzieningenrechter is op grond van het bovenstaande voorts van oordeel dat onder deze omstandigheden verzoekster in redelijkheid geen gebruik mag maken van de bevoegdheid tot executie en dat verweerster niet de mogelijkheid mag worden onthouden om het registergoed alsnog onderhands te verkopen aan [D].
3.9. Gezien het voorgaande, zal de voorzieningenrechter het verzoek afwijzen en een nieuwe veilingdatum vaststellen, met dien verstande dat om praktische redenen een uiterste datum van veiling wordt bepaald.
3.10. Met betrekking tot het verzoek van verzoekster om de door verzoekster ondertekende verklaring van hetgeen haar van de opbrengst toekomt krachtens de door de eerste hypotheek verzekerde vordering goed te keuren en daarop de aantekening te plaatsen als bedoeld in artikel 3:270 lid 3 van Pro het Burgerlijk Wetboek, is de voorzieningenrechter van oordeel dat een dergelijk verzoek in deze situatie nog niet aan de orde is.
4. Beslissing
De voorzieningenrechter:
4.1. verklaart verzoekster met betrekking tot het verzoek op grond van artikel 3:270 lid 3 BW Pro niet ontvankelijk;
4.2. wijst het verzoek voor het overige af;
4.3. bepaalt dat de openbare verkoop van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkel-/bedrijfsruimte op de begane grond en het platte dak met toebehoren, plaatselijk bekend [adres] 20-22 te [postcode] [woonplaats], kadastraal bekend gemeente Amersfoort, sectie E, complexaanduiding 8803-A, appartementsindex 2, uitmakende het éénhonderdveertien/vijfhonderdzevende (114/507e) aandeel in de gemeenschap bestaande uit een perceel grond met het daarop gelegen complex, plaatselijk bekend [adres] 18 en 20 en [adres] 13 tot en met 18 te [woonplaats], ten tijde van de splitsing kadastraal bekend gemeente Amersfoort, sectie E, nummers 8705, 8709 en 8710, respectievelijk groot drie are en drie centiare, vijf centiare, drie are en vierentwintig centiare, welk complex is opgenomen in (een lopende adviesaanvraag voor) een aanwijzing, aanwijzingsbesluit of registerinschrijving door de gemeente of provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht, uiterlijk zal plaatsvinden op 15 september 2011.
Deze beschikking is gegeven door mr. L.C. Heuveling van Beek en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2011.?