Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
sector handel en kanton
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 745204 UC EXPL 11-4980 PK
vonnis d.d. 16 november 2011
inzake
1. [eiser sub 1],
2. [eiser sub 2],
3. [eiser sub 3],
4. [eiser sub 4],
5. [eiser sub 5],
verder ook te noemen [eiser sub 1], [eiser sub 2], [eiser sub 3] respectievelijk [eiser sub 5],
en tezamen [eiser sub 1] c.s.,
eisende partij,
gemachtigde: mr. T.C.P. Christoph,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr.drs. D.J. van den Bosch.
1. Het verloop van de procedure
[eiser sub 1] c.s. heeft een vordering ingesteld.
[gedaagde] heeft geantwoord op de vordering.
[eiser sub 1] c.s. heeft voor repliek en [gedaagde] heeft voor dupliek geconcludeerd.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De feiten
2.1. Elk van eiseressen heeft een huurovereenkomst met [gedaagde] gesloten met betrekking tot onzelfstandige woonruimte (kamer met medegebruik van gemeenschappelijke ruimten) in het pand [adres] te Utrecht. Elk van hen heeft aan [gedaagde] een waarborgsom betaald.
2.2. Bij brief van 23 juni 2010 heeft de gemeente Utrecht [gedaagde] onder meer het volgende geschreven:
“Op 14 april 2010 constateerde de heer [inspecteur], inspecteur van de afdeling Toezicht & Handhaving, dat in het pand op het perceel [adres] te [woonplaats] (…) sprake is van kamergewijze verhuur, zonder de daartoe benodigde omzettingsvergunning.
(…)
Hieronder geven wij uw zienswijze cursief weer waarna de gemeentelijke reactie volgt.
In uw zienswijze van 19 juni 2010, bij ons binnengekomen op 21 juni 2010, geeft u aan dat de huurders zich goed beseffen dat ze op korte termijn een nieuwe woonruimte moeten zoeken. U geeft aan dat uw huurders de uitvoeringstermijn van 15 september 2010 niet realiseerbaar vinden, mede gezien het feit dat de huurders midden in de drukte van hun studie zitten. U heeft hen beloofd te helpen bij het vinden van een nette woonruimte. U verzoekt ons om de termijn op te schorten tot maart 2011. Zodra alle huurders herhuisvest zijn, zult u overwegen welke opties voor de woning geschikt zijn.
(...)
Voorop willen wij stellen dat de huidige situatie illegaal is en dat wij willen dat deze situatie zo snel mogelijk blijvend wordt gestaakt. Dat deze situatie tot maart 2011 voortduurt vinden wij te lang. Uw verzoek tot verlenging van de begunstigingstermijn hebben wij gedeeltelijk ingewilligd. Hierbij hebben wij in ogenschouw genomen dat wij ten aanzien van het pand geen klachten hebben ontvangen en omdat u zich welwillend opstelt. Het vorenstaande heeft ertoe geleid dat we u tot 3 januari 2011 in de gelegenheid stellen om de situatie te (doen) beëindigen”.
2.3. Partijen hebben de inhoud van deze brief met elkaar besproken. Elk van eiseressen heeft uiteindelijk het gehuurde verlaten, elk op een andere datum.
3. De vordering, de grondslag daarvan en het verweer
3.1. [eiser sub 1] c.s. vordert na wijziging van eis bij repliek veroordeling van [gedaagde]:
- om binnen 14 dagen na het vonnis aan [eiser sub 1] c.s. uit hoofde van een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten te betalen € 1.079,20 per persoon, te vermeerderen met de wettelijke rente over het aan hen verschuldigde vanaf de eerste dag dat de betalingstermijn is verstreken tot aan de dag van voldoening;
- om binnen 14 dagen na het vonnis (het restant van) de waarborgsom te voldoen, zijnde voor [eiser sub 1] € 147,10, voor [eiser sub 2] € 50,--, voor [eiser sub 3] € 120,-- en voor Abrahams € 50,--, te vermeerderen met de wettelijke rente over het aan hen verschuldigde vanaf de eerste dag dat de betalingstermijn is verstreken tot aan de dag van voldoening;
- tot betaling van de proceskosten.
3.2. [eiser sub 1] c.s. legt aan haar vordering het volgende ten grondslag.
[gedaagde] heeft aan [eiser sub 1] c.s. te kennen gegeven geen omzettingsvergunning aan te zullen vragen, en ervan uit te gaan dat [eiser sub 1] c.s. de woning voor 3 januari 2011 zal hebben verlaten. Bij brief van haar gemachtigde van 29 september 2010 heeft [eiser sub 1] c.s. [gedaagde] laten weten bereid te zijn om uit te zien naar een andere woning, en heeft zij verzocht om een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Op 8 november 2010 heeft [gedaagde] meerdere bedreigingen jegens [eiser sub 1] c.s. geuit. De gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. heeft vervolgens de huur bij brief van 29 november 2010 opgezegd.
[eiser sub 1] c.s. baseert haar vordering op artikel 7:275 lid 1 BW in verbinding met artikel 7:274 lid 1 sub e BW.
Voorts heeft [gedaagde] de betaalde waarborgsommen ten onrechte niet aan [eiser sub 1] c.s. terugbetaald.
3.3. [gedaagde] voert verweer. Voor zover nodig zal de kantonrechter daarop in het navolgende ingaan.
4. De beoordeling
De verhuis- en inrichtingskosten
4.1. [gedaagde] voert tegen de vordering het volgende aan. Tijdens de bespreking van eerdergenoemde brief van de gemeente heeft [eiser sub 1] c.s. de individuele huurovereenkomsten mondeling opgezegd. Als gevolg daarvan was er geen opzegtermijn meer van kracht. In het gesprek is afgesproken dat [eiser sub 1] c.s. nog huur verschuldigd was tot en met de dag waarop de kamers geheel ontruimd en schoongemaakt zouden zijn verlaten. De beëindiging van de huurovereenkomsten is dus in goed overleg gebeurd. [gedaagde] heeft [eiser sub 1] c.s. vervolgens nog aangeboden om te helpen bij het zoeken van nieuwe kamers en bij de verhuizingen. Er zijn bij deze gelegenheid geen afspraken gemaakt over een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, zodat [gedaagde] een dergelijke vergoeding niet verschuldigd is. De brieven van de gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde] nooit ontvangen. Van de aangetekende brief heeft [eiser sub 1] c.s. geen bewijs van verzending overgelegd. [gedaagde] betwist dat hij [eiser sub 1] c.s. op 8 november 2010 heeft bedreigd.
Met betrekking tot het beroep op artikel 7:275 BW merkt [gedaagde] op dat dat artikel de rechter niet verplicht een vergoeding vast te stellen, en voorts dat zich niet het geval voordoet dat de verhuurder de op het gehuurde rustende bestemming wil verwezenlijken, zoals in dat artikel bedoeld.
4.2. De kantonrechter overweegt het volgende.
De regeling van artikel 7:274 en 7:275 BW is van toepassing in het geval de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd wegens dringend eigen gebruik of wegens het verwezenlijken van een op het gehuurde liggende bestemming, in welke opzegging de huurder niet heeft toegestemd, waarna de verhuurder vervolgens vordert dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst eindigt. Deze situatie doet zich niet voor. Er is immers geen sprake van opzegging door [gedaagde] en evenmin van een door hem ingestelde vordering als hiervoor bedoeld.
4.3. De kantonrechter dient vervolgens ambtshalve na te gaan of de vordering van [eiser sub 1] c.s. op een andere rechtsgrond toewijsbaar kan zijn. Dit is het geval.
In het midden kan blijven hoe en op welke datum elk van de huurovereenkomsten precies geëindigd is. Duidelijk is zonder meer dat de huurovereenkomsten geëindigd zijn na een daartoe strekkend verzoek van [gedaagde], en dat dat verzoek was ingegeven door eerdergenoemde beslissing van de gemeente. Dat het [gedaagde] op grond van de bepalingen van het bestemmingsplan niet toegestaan was het pand kamersgewijs te verhuren is aan te merken als een gebrek, dat zich niet voor herstel leent. Hij heeft immers aangegeven dat hij niet zal trachten alsnog een omzettingsvergunning te verkrijgen, en hij heeft zich ook overigens bij de beslissing van de gemeente neergelegd. [gedaagde] heeft niet gesteld dat de huurovereenkomsten om een andere reden op korte termijn zouden zijn geëindigd. Met betrekking tot [eiser sub 5] heeft [gedaagde] weliswaar aangevoerd dat deze de huurovereenkomst heeft beëindigd in verband met een verblijf in het buitenland en dat het niet de bedoeling was dat zij daarna weer in het gehuurde zou terugkeren, maar [eiser sub 1] c.s. heeft dit betwist en [gedaagde] heeft van zijn stelling vervolgens geen bewijs aangeboden. De kantonrechter gaat aan die stelling daarom voorbij. Evenmin heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiser sub 1] c.s. in het gesprek tussen partijen over de beslissing van de gemeente expliciet hebben afgezien van hun recht op het vragen van een vergoeding.
4.4. Het voorgaande betekent dat [gedaagde] jegens [eiser sub 1] c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van zijn (hoofd)verbintenis uit de huurovereenkomst, en dat dit tekortschieten hem verplicht de schade die [eiser sub 1] c.s. daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. Deze laatste omstandigheid doet zich naar het oordeel van de kantonrechter niet voor: voor zover [gedaagde] niet van dit verbod op de hoogte was (hij heeft hieromtrent overigens niets gesteld), had het op zijn weg gelegen zich hieromtrent te informeren alvorens de huurovereenkomsten aan te gaan.
4.5. Bij antwoord heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiser sub 1] c.s. op geen enkele wijze heeft aangetoond dat er werkelijk verhuis- en inrichtingskosten zijn gemaakt, en wat de hoogte daarvan is geweest. [eiser sub 1] c.s. heeft daartegen ingebracht dat zij uitgaat van de minimumvergoeding van € 5.396,-- die de Minister heeft vastgesteld, hetgeen per huurder neerkomt op éénvijfde van dat bedrag, € 1.079,20. Naar de kantonrechter begrijpt doelt zij daarmee op de Regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie van 19 februari 2010, nr. BJZ2010004657, tot vaststelling van de minimumbijdrage, bedoeld in de artikelen 220 lid 6 en 275 lid 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (Regeling minimum-bijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie). Dit uitgangspunt van [eiser sub 1] c.s. is onjuist, nu artikel 7:275 lid 4 BW in dit geval toepassing mist, en evenmin sprake is van renovatie. Naar aanleiding van voornoemd verweer van [gedaagde] had het op de weg van [eiser sub 1] c.s. gelegen haar (schade)vordering met concrete gegevens te onderbouwen, hetgeen zij ten onrechte heeft nagelaten. Nu op zich wel aannemelijk is dat [eiser sub 1] c.s. enige schade heeft geleden, zal de kantonrechter deze schattenderwijs vaststellen, en wel op € 500,-- per huurder.
4.6. De wettelijke rente is toewijsbaar vanaf de datum waarop [eiser sub 1] c.s. aanspraak op deze vergoeding heeft gemaakt. Nu [gedaagde] de ontvangst van eerdergenoemde brief van de gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. heeft betwist, en [eiser sub 1] c.s. naar aanleiding daarvan geen bewijsstukken (ook niet van de aangetekende verzending) heeft overgelegd, heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] de brief wel ontvangen heeft. De wettelijke rente zal daarom worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding, 21 maart 2011.
De waarborgsommen
[eiser sub 1]
4.7. Partijen zijn het erover eens dat [eiser sub 1] een waarborgsom heeft betaald van € 350,--, waarop in mindering strekt € 112,90 ter zake van huur, € 40,-- ter zake van energiekosten en € 50,-- ter zake van een betaling door [gedaagde]. [eiser sub 1] vordert het restant, € 147,10, van [gedaagde] terug. [gedaagde] beroept zich echter op verrekening met € 50,-- ter zake van schade aan de kamer, € 50,-- ter zake van schade aan de vloerbedekking en € 50,-- ter zake van schoonmaakkosten. [eiser sub 1] heeft echter al deze posten gemotiveerd betwist, zodat de gegrondheid van dit beroep op verrekening niet op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld, en dit verweer van [gedaagde] op de voet van artikel 6:136 BW wordt verworpen. Toewijsbaar is dus € 147,10.
[eiser sub 4]
4.8. Partijen zijn het erover eens dat [eiser sub 4] een waarborgsom heeft betaald van € 350,--, waarop in mindering strekt € 50,-- ter zake van schade aan de lamellen en € 250,-- ter zake van een betaling door [gedaagde]. [eiser sub 4] vordert het restant, € 50,¬¬ , van [gedaagde] terug. [gedaagde] beroept zich echter op verrekening met € 50,-- ter zake van schade aan de kamer. [eiser sub 4] heeft deze post echter gemotiveerd betwist, zodat de gegrondheid van dit beroep op verrekening niet op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld, en dit verweer van [gedaagde] op de voet van artikel 6:136 BW wordt verworpen. Toewijsbaar is dus € 50, .
[eiser sub 3]
4.9. Partijen zijn het erover eens dat [eiser sub 3] een waarborgsom heeft betaald van € 330,--, waarop in mindering strekt € 40,-- ter zake van energiekosten en € 170,-- ter zake van een betaling door [gedaagde]. [eiser sub 3] vordert het restant, € 120, , van [gedaagde] terug. [gedaagde] beroept zich echter op verrekening met € 10,-- ter zake van schade aan de kamer, € 60,-- ter zake van schade aan de vloerbedekking en € 50,-- ter zake van schoonmaakkosten. [eiser sub 3] heeft echter al deze posten gemotiveerd betwist, zodat de gegrondheid van dit beroep op verrekening niet op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld, en dit verweer van [gedaagde] op de voet van artikel 6:136 BW wordt verworpen. Toewijsbaar is dus € 120, .
[eiser sub 2]
4.10. Partijen zijn het erover eens dat [eiser sub 2] een waarborgsom heeft betaald van € 300,--, waarop in mindering strekt € 50, ter zake van schade en € 200,-- ter zake van een betaling door [gedaagde]. [eiser sub 2] vordert het restant, € 50, , van [gedaagde] terug. [gedaagde] beroept zich echter op verrekening met € 50,-- ter zake van schoonmaakkosten. [eiser sub 2] heeft echter deze post gemotiveerd betwist, zodat de gegrondheid van dit beroep op verrekening niet op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld, en dit verweer van [gedaagde] op de voet van artikel 6:136 BW wordt verworpen. Toewijsbaar is dus € 50, .
Wettelijke rente
4.11. De kantonrechter zal de datum waarop het restant van de waarborgsom had moet worden teruggestort in redelijkheid vast te stellen op 1 januari 2011. Vanaf deze datum is de wettelijke rente toewijsbaar.
Proceskosten
4.12. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, welke als volgt begroot:
- betaalde explootkosten € 90,81
- informatiekosten € 7,
- salaris gemachtigde € 400, (2 punten x tarief € 200, )
- vast recht € 355,
Totaal € 852,81.
4.13. Aangezien aan alle eiseressen een toevoeging is verleend dienen de informatiekosten en het salaris gemachtigde en 75% van de explootkosten (te worden voldaan aan de griffier van de rechtbank Utrecht.
5. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan elk van eiseressen tegen bewijs van kwijting te betalen € 500,-- met de wettelijke rente vanaf 21 maart 2011 tot de voldoening;
veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting te betalen:
aan [eiser sub 1] een bedrag van € 147,10;
aan [eiser sub 4] een bedrag van € 50,--;
aan [eiser sub 3] een bedrag van € 120,--;
aan [eiser sub 2] een bedrag van € 50,--;
al deze bedragen steeds vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2011 tot de voldoening;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 852,81, waarin begrepen € 400,-- aan salaris gemachtigde, waarvan een bedrag van € 475,11 te voldoen aan de griffier nadat [gedaagde] een nota van de rechtbank daarvoor heeft gekregen;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 november 2011.