Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
sector handel en kanton
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 769601 UC EXPL 11-12951 mh
vonnis van 28 november 2011
inzake
de besloten vennootschap
de besloten vennootschap Amres Kantorenfonds BV,
gevestigd te Utrecht,
verder te noemen Amres,
eiseres,
gemachtigde: Vesting Finance Incasso BV,
tegen
de besloten vennootschap
Wesa-Effecten BV,
gevestigd te Utrecht,
verder te noemen Wesa,
gedaagde,
procederend bij haar directeuren W.J.M. Sevink en B. van Wijk.
1. Het verloop van de procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 september 2011;
- de akte vermeerdering van eis van Amres;
- de comparitie van partijen van 25 oktober 2011, waarvan aantekening is gehouden.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Feiten
2.1. Medio oktober 2008 is tussen Amres (als verhuurder) en Wesa (als huurder) een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot stand gekomen ter zake van bedrijfsruimte aan de Savannahweg 17 in Utrecht. De ingangsdatum van de huur is 1 februari 2009. De overeenkomst eindigt op 31 januari 2014. De huurprijs bedroeg ten tijde van het aangaan van de overeenkomst € 85.900,50 (exclusief servicekosten) op jaarbasis. Overeengekomen is dat Wesa de huur per kwartaal bij vooruitbetaling betaalt. Verder heeft Wesa bij het aangaan van de overeenkomst een bankgarantie ten behoeve van Amres afgegeven van € 27.150,24.
De huur wordt jaarlijks per 1 februari aangepast. De huurprijs voor het tweede kwartaal van 2011 bedroeg € 29.176,92. De huurprijs bedraagt inmiddels € 29.533,92 per kwartaal.
2.2. Er is een huurachterstand ontstaan. Wesa heeft op 19 mei 2011 een bedrag van € 9.176,92 betaald voor de huur voor het tweede kwartaal, zodat een bedrag van € 20.000,- resteert. De huur voor het derde kwartaal van 2011 heeft zij volledig onbetaald gelaten.
2.3. Op 13 oktober 2011 heeft Amres verlof gekregen van de voorzieningenrechter in de rechtbank Utrecht voor het doen leggen van conservatoir beslag op de roerende zaken van Wesa.
3. Het geschil en de boordeling daarvan
3.1. Amres vordert na eisvermeerdering – samengevat – dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
1) de huurovereenkomst te ontbindt, althans ontbonden verklaart;
2) Wesa veroordeelt binnen drie dagen na het vonnis het gehuurde met alle zich daarin bevindende personen en goederen te verlaten en te ontruimen en onder overgave van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van Amres te stellen, met machtiging aan Amres deze ontruiming te doen bewerkstellingen door de deurwaarder, zo nodig met politiehulp en alles op kosten van Wesa;
3) Wesa veroordeelt tot betaling van:
a) een bedrag van € 54.775,42 (bestaande uit huur van € 49.533,92, € 3.456,50 aan contractuele rente vanaf de vervaldag van de huurpenningen tot de dagvaarding en incassokosten van € 1.500,-), vermeerderd met de contractuele rente, althans de handelsrente, vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
b) een bedrag van € 29.533,92 per kwartaal, te rekenen vanaf 1 oktober 2011 tot aan het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst;
c) een bedrag van € 29.533,92 per kwartaal ten titel van schadevergoeding, waarbij een gedeelte van een kwartaal voor een vol kwartaal wordt gerekend, niettegenstaande enige indexering van de huurprijs, te rekenen vanaf het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan het tijdstip waarop Amres het gehuurde onder dezelfde voorwaarden aan een derde heeft verhuurd, echter ten hoogste tot het einde van de huurovereenkomst; en
4) Wesa veroordeelt in de kosten van het geding en van het beslag.
3.2. Wesa erkent de door Amres gestelde huurachterstand en voert aan dat het haar op dit moment aan de middelen ontbreekt de huur te betalen. Zij heeft toegelicht dat een aandelenemissie heeft plaatsgevonden, maar dat haar aandeelhouder niet in staat is zijn verplichting tot volstorting van de aandelen na te komen. Deze aandeelhouder doet volgens Wesa zijn uiterste best aan zijn verplichting te voldoen.
Tijdens de comparitie heeft Wesa verder toegelicht dat zij op basis van een no cure, no pay-afspraak heeft geadviseerd in twee investeringstrajecten. Deze trajecten worden naar verwachting binnen een maand afgerond. Het is aan de betrokken partijen om de definitieve deal te sluiten, aldus Wesa. Als het zover komt, zal zij betaald krijgen. Ook als zelfs maar één van deze trajecten met succes wordt afgerond, zal Wesa voldoende financiële middelen krijgen om de huurachterstand volledig te betalen. Per traject zal zij ongeveer € 200.000,- ontvangen, aldus nog steeds Wesa.
Ook heeft zij aangevoerd dat de huurachterstand substantieel is gedekt, omdat zij een bankgarantie heeft doen stellen (zie r.o. 2.1).
3.3. Subsidiair stelt Wesa zich op het standpunt dat zij niet moet worden veroordeeld tot betaling van toekomstige huurpenningen, omdat zij dit financieel niet op kan brengen.
Tot slot stelt Wesa dat haar een ontruimingstijd van enkele weken gegund moet worden.
Huurachterstand en rente
3.4. De kantonrechter overweegt als volgt. Vaststaat dat sprake is van een huurachterstand. Daarom zal de vordering van Amres tot betaling van de huur voor het (restant van het) tweede en derde kwartaal van 2011 worden toegewezen, zijnde een bedrag van € 49.533,92 (€ 20.000 + € 29.533,92).
3.5. Wesa heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde contractuele rente over de achterstallige huurpenningen. De kantonrechter is evenwel van oordeel dat deze vordering niet kan worden toegewezen, omdat de huurovereenkomst geen bepaling over rente bevat. Mogelijk bevatten de algemene voorwaarden waarnaar in de overeenkomst wordt verwezen een dergelijke bepaling, maar deze voorwaarden zijn niet in het geding gebracht. Gelet hierop zal de vordering tot vergoeding van de rente in zoverre worden toegewezen dat Wesa de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek (BW) verschuldigd is.
Voorwaardelijke ontbinding
3.6. Verder is de kantonrechter van oordeel dat de huurachterstand zodanig is dat de vordering tot ontbinding en ontruiming in beginsel toewijsbaar is. Uit de door Wesa gegeven toelichting begrijpt de kantonrechter dat zij verwacht de huurachterstand op korte termijn te kunnen voldoen. Ter gelegenheid van de comparitie heeft Amres meegedeeld geen bezwaar te hebben tegen het gunnen van een termijn aan Wesa voor het inlopen van de huurachterstand. Vaststaat dat deze achterstand zich inmiddels ook uitstrekt over het laatste kwartaal van 2011. Gelet hierop zal de kantonrechter de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbinden, in die zin dat Wesa een termijn van een maand (30 dagen) als bedoeld in artikel 7:280 BW Pro wordt gegund om de huurachterstand (zijnde de achterstand met betrekking tot een deel van het tweede en het gehele derde en vierde kwartaal van 2011) te voldoen. Uitsluitend als zij de huurachterstand binnen deze termijn niet of niet geheel heeft voldaan, wordt de huurovereenkomst ontbonden.
3.7. Als de overeenkomst op voornoemde wijze wordt ontbonden, is de gevorderde ontruiming toewijsbaar waarbij het volgende heeft te gelden. Tijdens de comparitie heeft Wesa gemotiveerd toegelicht dat een ontruimingstijd van drie dagen voor haar onhaalbaar is. Amres heeft dit verweer niet weersproken. Gelet hierop zal de kantonrechter de termijn tot ontruiming stellen op 14 dagen.
De door Amres gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming al voortvloeit uit de artikelen 556 lid 1 en 557 in samenhang met artikel 444 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
3.8. Amres vordert een bedrag van € 29.533,92 per kwartaal over de periode van 1 oktober 2011 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter begrijpt deze vordering aldus dat Amres voornoemd bedrag vordert tot aan het moment waarop de overeenkomst zal zijn ontbonden overeenkomstig hetgeen in r.o. 3.6 is overwogen. Omdat de verschuldigdheid van huurpenningen gedurende deze periode voortvloeit uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de termijn die Wesa vergund wordt om de huurachterstand te voldoen ook betrekking heeft op het laatste kwartaal van 2011, zal deze vordering worden toegewezen.
3.9. Ook vordert Amres een bedrag aan schadevergoeding over de periode na de ontbinding van de huurovereenkomst. Zij heeft dit onderdeel van haar vordering gebaseerd op het nadeel dat zij lijdt doordat de overeenkomst als gevolg van de ontbinding voor het einde van de overeenkomst op 31 januari 2014 wordt beëindigd. Deze vordering zal worden afgewezen, omdat Amres heeft nagelaten te onderbouwen dat zij door de mogelijke ontbinding schade zal lijden. In het bijzonder heeft zij niet toegelicht of het pand courant is noch heeft zij onderbouwd dat zij het pand niet wederom zal kunnen verhuren en binnen welke periode het pand naar verwachting opnieuw verhuurd zou kunnen worden. Daar komt bij dat toewijzing van deze vordering Amres als het ware een vrijbrief zou geven het pand op kosten van Wesa in onverhuurde staat te laten.
Hieraan voegt de kantonrechter voor de volledigheid toe dat Amres, als mocht blijken dat zij daadwerkelijk schade heeft geleden, vergoeding hiervan door Wesa alsnog kan vorderen.
Buitengerechtelijke kosten
3.10. Amres vordert verder een bedrag van € 1.500,- aan buitengerechtelijke incassokosten. Bij de beoordeling van deze kosten hanteert de kantonrechter conform het rapport Voorwerk II het uitgangspunt dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
Amres heeft ter onderbouwing van de gestelde buitengerechtelijke incassokosten een aantal (standaard)sommatiebrieven in tweevoud overgelegd en een opsomming gegeven van een aantal standaardwerkzaamheden dat in het kader van een incassozaak moet worden verricht. Daarmee is niet althans onvoldoende gesteld en onderbouwd dat daadwerkelijk verdergaande buitengerechtelijke incassokosten zijn gemaakt voor verrichtingen als hiervoor omschreven. De kosten waarvan Amres vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten, zodat de kantonrechter dit onderdeel van de vordering zal afwijzen.
Proceskosten
3.11. Wesa zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Amres vordert als onderdeel van de proceskosten ook vergoeding van de door haar gemaakte beslagkosten. Het opgevoerde vast recht voor het beslagrekest (€ 560,-) moet worden verrekend met het vast recht dat in deze zaak verschuldigd is (€ 851,-), zodat aan vast recht resteert een bedrag van € 291,-. Verder wordt als beslagkosten gerekend een bedrag van € 894,- aan salaris gemachtigde. Omdat Amres heeft nagelaten andere beslagstukken in het geding te brengen, kunnen deurwaarderskosten niet vastgesteld worden, zodat de vordering tot vergoeding van de beslagkosten in zoverre zal worden afgewezen.
De kosten aan de zijde van Amres worden begroot op:
- explootkosten € 87,93
- vast recht € 291,00 (€ 851,00 minus € 560,00)
- beslagkosten € 894,00
- salaris gemachtigde € 1.200,00 (2 punten x tarief € 600,00)
Totaal € 2.472,93
4. De beslissing
De kantonrechter
4.1. veroordeelt Wesa aan Amres binnen 30 dagen na heden te betalen:
- een bedrag van € 49.533,92 aan huurachterstand gerekend tot en met de maand september 2011, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW over dit bedrag vanaf de vervaldag van de respectieve huurpenningen tot de algehele voldoening,
- een bedrag van 29.533,92 aan huurachterstand over de maanden oktober 2011 tot en met december 2011, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW over dit bedrag vanaf de vervaldag van deze huurpenningen tot de algehele voldoening,
4.2. voor het geval Wesa niet aan de veroordeling onder r.o. 4.1 voldoet:
- ontbindt de tussen Amres en Wesa bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan de Savannahweg 17 in Utrecht,
- veroordeelt Wesa deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege Wesa bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije en algehele beschikking van Amres te stellen,
4.3. veroordeelt Wesa tot betaling van de proceskosten met inbegrip van de beslagkosten aan de zijde van Amres, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 2.472,93, waarin begrepen € 1.200,00 aan salaris gemachtigde,
4.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Heinemann, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 28 november 2011.