Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handel en kanton
Handelskamer
zaaknummer / rolnummer: 329433 / KG ZA 12-629
Vonnis in kort geding van 21 september 2012
in de zaak van
1. de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE SOEST,
zetelende te Soest,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. A.C. Draisma te Utrecht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna de gemeente Soest c.s., afzonderlijk de gemeente Soest en [eiseres sub 2], en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 september 2012 met producties, genummerd 1 tot en met 14;
- de bij brief van 7 september 2012 ingediende productie, genummerd 15, van de zijde van de gemeente Soest c.s.;
- de mondelinge behandeling gehouden op 10 september 2012;
- de pleitnota van de zijde van de gemeente Soest c.s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij akte van 2 december 1985 is tussen de gemeente Soest en onder andere de stiefvader van [gedaagde], de heer [A], ten behoeve van het vestigen van de na te melden erfpacht- en opstalrechten, voor zover hier relevant, het volgende overeengekomen:
“(…) -dat elk bij deze gevestigd opstalrecht in alle opzichten accessoir is aan het bij deze gevestigde corresponderende erfpachtsrecht;
(…)
De comparanten handelend als gemeld, verklaarden vervolgens, dat gemelde uitgiften en aanvaardingen in erfpacht zijn geschied:
-
voor een tijdvak van vijf en twintig jaar, ingaande heden en mitsdien eindigende op twee december twee duizend tien, zullende de gemeente en verkrijger alsdan overeen kunnen komen de duur van de erfpacht met nog vijf en twintig jaar te verlengen, in welk geval de erfpacht zal eindigen op twee december twee duizend vijf en dertig;
voor een tijdvak van vijf en twintig jaar, ingaande heden en mitsdien eindigende op twee december twee duizend tien, zullende de gemeente en verkrijger alsdan overeen kunnen komen de duur van de erfpacht met nog vijf en twintig jaar te verlengen, in welk geval de erfpacht zal eindigen op twee december twee duizend vijf en dertig;
(…)”
2.2.
De gemeente Soest is eigenaar van de volgende percelen gelegen in de gemeente Soest, kadastraal bekend als gemeente Soest, sectie [sectie], met de nummers [nummer] (erf en tuin), [nummer] (perceel met woning) en [nummer] (tuin zonder opstallen). Op de percelen met de nummers [nummer] en [nummer] was een erfpacht- en een opstalrecht en op perceel [nummer] een erfpachtrecht ten behoeve van (laatstelijk) [gedaagde] gevestigd.
2.3.
[eiseres sub 2] is eigenaar van het perceel gelegen in de gemeente Soest, kadastraal bekend als gemeente Soest, sectie [sectie], nummer [nummer] (pad). [eiseres sub 2] heeft dit perceel op
11 maart 2011 van de gemeente Soest gekocht. Op dit perceel was een erfpachtrecht gevestigd, waarvan 1/3 deel ten behoeve van (laatstelijk) [gedaagde].
2.4.
Bij akte van levering van 17 februari 2003 is aan [gedaagde] geleverd het erfpacht- en opstalrecht met betrekking tot het perceel gelegen te Soest, kadastraal bekend gemeente Soest, sectie [sectie], nummer [nummer] en de zich daarop bevindende opstallen. In de akte wordt in het kader van de beschikkingsbevoegdheid en de erfpachtsvoorwaarden verwezen naar de akte van 2 december 1985. Voor zover hier relevant is in de akte opgenomen:
“(…)
LEVERING
Ter voldoening aan de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen levert de verkoper aan de koper,
a. het erfpachtsrecht tot twee december tweeduizend tien van een perceel grond -in eigendom toebehorende aan de gemeente Soest, (…), staande en gelegen te (…) Soest (..), kadastraal bekend gemeente Soest, sectie [sectie] nummers [nummer], (…),
b. alsmede het opstalrecht met betrekking tot de zich op die grond bevindende opstallen , zijnde het woonhuis met aanbehoren, gelegen te (…) Soest, (…),
(…)”
2.5.
Het in punt 2.4 genoemde kadastrale nummer [nummer] bestaat uit de huidige nummers [nummer] en [nummer].
2.6.
Bij akte van levering van 19 april 2006 heeft de moeder van [gedaagde], mevrouw [B], het haar toekomend erfpacht- en opstalrecht met betrekking tot de percelen gelegen te Soest, kadastraal bekend gemeente Soest, sectie [sectie], nummers [nummer], [nummer], [nummer] en de zich daarop bevindende opstallen geleverd aan [gedaagde]. In deze akte wordt in het kader van de beschikkingsbevoegdheid en de erfpachtsvoorwaarden verwezen naar de akte van 2 december 1985. In die akte en het op 27 april 2006 opgemaakte proces-verbaal van een constatering van een clerical error is voorts, voor zover hier relevant, opgenomen:
“(…)
LEVERING
Ter voldoening aan de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen levert de verkoper aan de koper,
a. het erfpachtsrecht tot twee december tweeduizendtien van drie percelen grond, in eigendom toebehorende aan de gemeente Soest, (…), staande en gelegen te (…) Soest (..), kadastraal bekend gemeente Soest sektie [sectie] nummers [nummer] en [nummer], (…) en waaronder begrepen het onverdeelde één/derde aandeel in een pad (…), kadastraal bekend gemeente Soest sectie [sectie] nummer [nummer] (…),
b. alsmede het opstalrecht met betrekking tot de zich op die grond bevindende opstallen , zijnde het woonhuis met aanbehoren, gelegen te (…) Soest, (…),
(…)”
2.7.
Bij brief van 14 april 2008 heeft de gemeente Soest aan [gedaagde] bericht dat de in erfpacht uitgegeven grond ten aanzien van al de genoemde percelen niet opnieuw in erfpacht zal worden uitgegeven.
2.8.
Bij deurwaardersexploot van 1 juni 2011 heeft de gemeente Soest de beëindiging van de beperkte rechten en de ontruiming van de onder 2.2 en 2.3 genoemde percelen aangezegd -na verlenging van een half jaar- per 2 juni 2010.
2.9.
Het erfpacht- en opstalrecht van [gedaagde] van een deel van de percelen was belast met een hypotheek van de SNS Bank. De SNS Bank heeft vrijwillig haar medewerking verleend aan doorhaling van deze hypotheek.
2.10.
De percelen [nummer] en [nummer] horen bij elkaar en staan gezamenlijk te koop. Perceel [nummer] is verkocht aan een derde. De datum van levering van dat perceel staat gepland op
28 september 2012.
3.Het geschil
3.1.
De gemeente Soest c.s. vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te gebieden tot het binnen twee dagen na dagtekening van dit vonnis ondertekenen van de als productie 14 overgelegde Verklaring dat:
a) het recht van erfpacht, eindigend op 2 december 2010 van een perceel grond -eigendom van de gemeente Soest- staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente Soest, Sectie [sectie] nummer [nummer], groot vier are drieëndertig centiare, en het opstalrecht met betrekking tot de zich op die grond bevindende opstallen, zijnde het woonhuis met aanbehoren, plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats], zoals door hem verkregen door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Utrecht op 18 februari 2003 in het register Hypotheken 4, deel [deel] nummer [nummer], van een afschrift akte van een akte tot levering op 17 februari 2003 verleden voor mr. R.E. Schippers, destijds notaris te Soest, waardeloos zijn;
b) het recht van erfpacht, eindigend op 2 december 2010 van een perceel grond -eigendom van de gemeente Soest- staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente Soest, Sectie [sectie] nummer [nummer], groot vijfenveertig centiare, zoals door hem verkregen door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Utrecht op 14 november 2003 in het register Hypotheken 4, deel [deel] nummer [nummer], van een afschrift akte van een akte tot levering op 13 november 2003 verleden voor mr. R.E. Schippers waardeloos is;
c) het recht van erfpacht, eindigend op 2 december 2010 van een perceel grond -eigendom van de gemeente Soest alsmede de heer [C]- staande en gelegen aan de[adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente Soest, Sectie [sectie] nummer [nummer], groot twee are vijfentwintig centiare, en [nummer], groot vierentwintig centiare, en het opstalrecht met betrekking tot de zich op die grond bevindende opstallen, plaatselijk bekend[adres] te [woonplaats], zoals door hem verkregen door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Utrecht op 20 april 2006 in het register Hypotheken 4, deel [deel] nummer [nummer], van een afschrift akte van een akte tot levering op 19 april 2006 verleden voor mr. R.E. Schippers waardeloos zijn;
tot het zo nodig afstand doen van voormelde erfpacht- en opstalrechten en tot het doen doorhalen van voormelde erfpacht- en opstalrechten door inschrijving in de openbare registers, gehouden door de Dienst voor het Kadaster;
een en ander op straffe van een dwangsom;
bij gebreke waarvan de voorzieningenrechter bepaalt dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als voornoemde verklaring en in de plaats daarvan zal treden zoals bedoeld in artikel 3:300 BW Pro, met machtiging van de gemeente Soest c.s. om doorhaling van de hiervoor genoemde beperkte rechten te doen geschieden op vertoon en uit kracht van dit vonnis;
II. met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding waaronder de nakosten, met bepaling dat gemeente Soest deze kosten mag verrekenen met de schadeloosstelling op basis van het opstalrecht.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De gemeente Soest c.s. legt aan haar vordering ten grondslag dat de beperkte rechten, opstal- en erfpachtrechten, die zijn gevestigd ten behoeve van (laatstelijk) [gedaagde] thans zijn geëindigd na ommekomst van de in de daartoe strekkende akte opgenomen duur van 25 jaar. De gemeente Soest c.s. stelt dat zij de -verlengde- overeenkomst binnen de wettelijke termijn van een half jaar rechtsgeldig hebben opgezegd per 1 juni 2010. De gemeente Soest c.s. heeft de onderhavige vordering ingesteld omdat zij deze nog ingeschreven beperkte rechten wil verwijderen uit het Kadaster met het oog op de reeds gesloten verkoop en levering van het perceel [nummer] en op de verkoopbaarheid van de te koop staande percelen [nummer] en [nummer]. Daarvoor is een verklaring van waardeloosheid nodig van zowel de gemeente Soest c.s. als van [gedaagde]. [gedaagde] weigert echter daaraan zijn medewerking te verlenen.
4.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de gemeente Soest c.s. een spoedeisend belang heeft bij haar vordering en overweegt daartoe als volgt. De gemeente Soest heeft met een derde een koopovereenkomst gesloten en de daarop betrekking hebbende akte zal op
28 september 2012 worden gepasseerd. De gemeente Soest heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat indien de beperkte rechten niet voor die datum zijn doorgehaald de kans bestaat dat de koper zal afzien van de koop omdat de gemeente Soest niet kan leveren conform de koopovereenkomst. Ten aanzien van de overige percelen heeft te gelden dat deze, zoals hiervoor genoemd, te koop staan en het voor de verkoop van belang is dat er geen beperkte rechten zijn gevestigd op de desbetreffende percelen. Bovendien is het spoedeisend belang niet betwist, zodat de gemeente Soest c.s. kan worden ontvangen in haar vordering.
4.3.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij erop vertrouwde c.q. erop mocht vertrouwen dat de erfpacht zou voortduren tot 2035, zoals ook is omschreven in de aktes. De gemeente Soest c.s. betwist echter dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over een langer gebruik van de erfpachts- en opstalrechten dan tot 2 december 2010.
De voorzieningenrechter overweegt dat in de diverse aktes duidelijk is omschreven dat de erfpachts- en opstalrechten eindigen per 2 december 2010. Ook de stiefvader en moeder van [gedaagde] konden bij lezing van de akte van 2 december 1985 van die regeling op de hoogte zijn. Dat tussen partijen geen verlenging van die termijn is overeengekomen, staat als onweersproken vast. Gelet op het vorenstaande kan [gedaagde] niet aan de gemeente Soest c.s. tegenwerpen dat hij ervan uit is gegaan dat het recht pas in 2035 zou eindigen. Hiervan uitgaande zal vervolgens dienen te worden beoordeeld of de gemeente Soest c.s. op rechtsgeldige wijze de tussen partijen bestaande overeenkomsten heeft opgezegd.
4.4.
De voorzieningenrechter overweegt dat in artikel 5:98 lid 1 BW Pro is bepaald dat wanneer de termijn waarvoor de erfpacht is gevestigd, is verstreken en de erfpachter de zaak niet op dat tijdstip heeft ontruimd, de erfpacht blijft doorlopen, tenzij de eigenaar uiterlijk zes maanden na dat tijdstip doet blijken dat hij haar als geëindigd beschouwt. Omdat de overeenkomst van erfpacht doorloopt tot in het nieuwe recht, is voornoemd artikel volledig van toepassing op deze overeenkomst. Voorts is van belang dat in de aktes is bepaald dat elk gevestigd opstalrecht in alle opzichten accessoir is aan het gevestigde corresponderende erfpachtsrecht.
4.5.
De erfpacht is blijkens de overgelegde aktes gevestigd voor de duur van vijfentwintig jaar, derhalve tot 2 december 2010. De gemeente Soest c.s. heeft vervolgens bij exploot binnen zes maanden na 2 december 2010, namelijk op 1 juni 2011, aan [gedaagde] de beëindiging van de erfpachts- en opstalrechten en de ontruiming aangezegd. De gemeente Soest c.s. heeft derhalve gehandeld binnen de in de wet genoemde termijn van zes maanden na einddatum van de overeenkomst, waardoor de erfpacht- en opstalrechten alsnog zijn geëindigd per 2 juni 2011.
4.6.
Een belangenafweging maakt vorenstaande niet anders. Het feit dat de familie van [gedaagde] reeds gedurende vele jaren op de desbetreffende percelen woont of heeft gewoond maakt vorenstaand oordeel niet anders.
4.7.
Gelet op vorenstaande overwegingen zal de vordering van de gemeente Soest c.s. worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden afgewezen nu de prikkel tot nakoming ten aanzien van het zetten van de handtekening onder de verklaring, zie productie 14 bij dagvaarding, reeds is gedekt door toewijzing van de vordering zoals bedoeld in artikel 3:300 BW Pro en derhalve overbodig is.
4.8.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente Soest c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 97,64
- griffierecht 575,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.488,64
De vordering tot verrekening van de proceskosten met de schadeloosstelling ten aanzien van het opstalrecht zal worden afgewezen. Immers, het bedrag dat aan [gedaagde] betaald zal moeten worden staat nog niet vast, daarvoor dient een procedure te worden doorlopen. De gemeente Soest c.s. is derhalve nog niet bevoegd haar vordering na te komen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
gebiedt [gedaagde] tot het binnen drie werkdagen na dagtekening van dit vonnis ondertekenen van de als productie 14 bij dagvaarding overgelegde akte van waardeloosheid erfpacht- en opstalrechten, tot het zo nodig afstand doen van voormelde erfpacht- en opstalrechten en tot het doen doorhalen van voormelde erfpacht- en opstalrechten door inschrijving in de openbare registers, gehouden door de Dienst voor het Kadaster,
5.2.
bepaalt dat bij gebreke van de nakoming van het in 5.1 bepaalde dit vonnis dezelfde kracht heeft als voornoemde verklaring en in de plaats daarvan zal treden zoals bedoeld in artikel 3:300 BW Pro, met machtiging van de gemeente Soest c.s. om doorhaling van de hiervoor genoemde beperkte rechten te doen geschieden op vertoon en uit kracht van dit vonnis,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente Soest c.s. tot op heden begroot op € 1.488,64,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Steenbergen en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2012. [1]