Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 11/399
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres,
gemachtigde: mr. M.B.A.C. Hasselman, werkzaam bij WOZ-specialisten te Zevenbergen,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder,
gemachtigde: R. Janmaat, werkzaam bij de gemeente [P].
Procesverloop
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen verweerders uitspraak op bezwaar van 17 december 2010, waarbij verweerder het bezwaar tegen de beschikking van 28 februari 2010 gegrond heeft verklaard en de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het belastingjaar 2010 heeft verlaagd tot € 181.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2009. Eiseres heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Het beroep is behandeld ter zitting van 21 november 2011, waar namens eiseres gemachtigde voornoemd is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door gemachtigde voornoemd. Ter zitting is afgesproken dat verweerder een interne bezichtiging van de onroerende zaak laat uitvoeren en de rechtbank de bevindingen hiervan meedeelt.
Verweerder heeft bij brief van 9 december 2011 gemeld dat de waarde van de onroerende zaak bij de uitspraak op bezwaar te hoog is vastgesteld. De waarde dient volgens verweerder te worden verlaagd tot € 165.000,-. Verder is verweerder van mening dat de kosten voor het taxatierapport van eiseres niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat geen sprake is van een deskundige en bovendien geen sprake is van onpartijdig uitgevoerde werkzaamheden als bedoeld in artikel 8:34, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Naar aanleiding hiervan heeft eiseres bij brief van 26 december 2011 gemeld akkoord te zijn met de door verweerder voorgestelde waarde van € 165.000,-. Ten aanzien van de vergoeding van het deskundigenrapport heeft eiseres gemeld dat artikel 8:34, eerste lid, van de Awb niet van toepassing is op een door een derde ingeschakelde deskundige. Verder heeft eiseres gesteld dat de taxateur gediplomeerd is en staat ingeschreven in het KRMT-register, als gevolg waarvan de kosten van het taxatierapport voor vergoeding in aanmerking komen.
De rechtbank heeft, na hiertoe toestemming van partijen te hebben verkregen, het onderzoek gesloten bij brief van 3 februari 2012.
Overwegingen
1. Op grond van artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van deze wet bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.
2. Eiseres heeft de door verweerder vastgestelde waarde betwist en heeft daartoe aangevoerd dat verweerder ten onrechte niet is uitgegaan van het eigen aankoopcijfer. De onroerende zaak is op 25 mei 2008 door haar gekocht voor
€ 151.000,-. Voorts is de staat van onderhoud van de onroerende zaak minder dan die van de referentiewoningen. Eiseres is van mening dat verweerder de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd en heeft een waarde van € 165.000,- bepleit. Ter onderbouwing van dit bedrag heeft zij een taxatierapport van [A] van [taxatiekantoor] te [vestigingsplaats] van 25 januari 2011 overgelegd, waarbij de [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [woonplaats] als referentiewoningen zijn gebruikt.
3. Nu eiseres de waardebepaling door verweerder gemotiveerd heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 181.000,- niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2009. Verweerder heeft daartoe in eerste instantie verwezen naar het taxatierapport van R. Janmaat, waarin aan de onroerende zaak een waarde is toegekend van € 181.000,-. Naar aanleiding van de inpandige opname heeft de gemachtigde van verweerder bij brief van 9 december 2011 gemeld dat de waarde van
€ 181.000,- te hoog is vastgesteld, gelet op de staat waarin het appartement ten tijde van de verkoop verkeerde en de toestand van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009. De waarde dient volgens verweerder te worden verlaagd tot € 165.000,-.
4. Gelet op de brief van verweerder van 9 december 2011, de brief van eiseres van 26 december 2011 en het door eiseres overgelegde taxatierapport, is naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de door verweerder thans in beroep vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Nu verweerder in de bestreden uitspraak een waarde van € 181.000,- had vastgesteld, moet het beroep tegen die uitspraak gegrond worden verklaard en moet deze worden vernietigd. De rechtbank ziet daarin aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien en de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2010 naar de waardepeildatum 1 januari 2009 in goede justitie vast te stellen op € 165.000,-.
5. De rechtbank ziet gelet op het voorgaande aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van de kosten van het taxatierapport van [A] van [taxatiekantoor] van 25 januari 2011. Hiertoe heeft eiseres een nota overgelegd, waaruit blijkt dat voor de taxatie van de onroerende zaak een bedrag is berekend van € 275,- (3,5 uren x € 78,50) exclusief omzetbelasting.
6. De stelling van verweerder dat de taxateur zijn werkzaamheden niet onpartijdig heeft uitgevoerd, omdat hij werkzaam is bij dezelfde besloten vennootschap als waarbij de gemachtigde van eiseres in dienst is en het taxatierapport van 25 januari 2011 is opgesteld in opdracht van de gemachtigde van eiseres, is naar het oordeel van de rechtbank geen reden om de kosten van de taxateur niet te vergoeden. Zowel de taxateur als de gemachtigde heeft immers zijn eigen specialiteit. De nadere stelling van verweerder dat de taxatiekosten niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat de deskundige niet voldoet aan het vereiste van onpartijdigheid als bedoeld in artikel 8:34 van Pro de Awb, treft evenmin doel. Artikel 8:34 van Pro de Awb ziet namelijk op een door de rechtbank benoemde deskundige en niet op een door een partij ingeschakelde deskundige, waarvan hier sprake is. Ook de stelling van verweerder dat geen sprake is van een deskundige, omdat van [A] niet bekend is of hij WOZ-gecertificeerd is en hij geen aangetoonde ervaring heeft met het feitelijk taxeren in de praktijk, kan niet slagen. Door verweerder is niet weersproken dat [A] een gediplomeerd makelaar/taxateur is en dat hij staat ingeschreven in het KRMT. Dat de taxateur niet WOZ-gecertificeerd zou zijn, maakt de contrataxatie niet minder deugdelijk. De contrataxatie is WOZ-conform verricht en de waarde van de onroerende zaak is bovendien verlaagd tot het bedrag dat in het door [A] opgestelde taxatierapport is genoemd. Verweerders standpunt kan dan ook geen stand houden. De door eiseres gemaakt kosten in verband met het opstellen van het taxatierapport komen in redelijkheid voor vergoeding in aanmerking. Onder verwijzing naar de uitspraken van het gerechtshof Arnhem van 7 juni 2011 (LJN: BQ9231), 1 november 2011 (LJN: BU4042) en 8 november 2011 (LJN: BU4945) acht de rechtbank het voor de werkzaamheden van de taxateur in rekening gebrachte bedrag van € 275,- exclusief BTW redelijk. Verhoogd met 19% omzetbelasting zal een bedrag van € 327,25 aan taxatiekosten worden toegekend.
8. De proceskosten in beroep zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437,- en een wegingsfactor van 1). Verder dient verweerder op grond van artikel 8:74 van Pro de Awb het door eiseres betaalde griffierecht van € 41,- aan haar te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- verlaagt de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2010 naar de waardepeildatum 1 januari 2009 tot
€ 165.000,-;
- verlaagt de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres van € 1.201,25;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 41,- aan eiseres vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Binsbergen, rechter, in aanwezigheid van mr. J.C. van Vuren, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2012.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.