Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
sector handel en kanton
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 773939 UC EXPL 11-14674 H/4087
vonnis d.d. 28 maart 2012
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eiseres],
eisende partij,
gemachtigde: mr. E.J. Elferink,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. H.W.M. van den Heiligenberg.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 21 december 2011.
[eiseres] heeft voorafgaand aan de comparitie nog een akte eisvermeerdering genomen en stukken in het geding gebracht.
De comparitie is gehouden op 14 februari 2012. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. Het geschil tussen partijen
2.1. [eiseres] vordert, na vermeerdering en vermindering van eis, uitvoerbaar bij voorraad: (i) ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] in Utrecht; (ii) veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde; (iii) veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 402,43 voor iedere maand of een gedeelte daarvan vanaf 1 februari 2012 tot aan de feitelijke ontruiming; (iv) veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een geldsom van € 402,43 te vermeerderen met de wettelijke rente; (v) veroordeling van [gedaagde] om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis om opgaaf te doen van het totaalbedrag dat hij aan huurpenningen ontvangen heeft voor de onderverhuur van het gehuurde, onder verbeurte van een dwangsom; (vi) veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van de door hem ontvangen huurpenningen over de periode 15 november 2006 tot 1 september 2011 voor zo ver dit bedrag meer beloopt dan € 22.786,93; (vii) met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
2.2. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zo ver van belang voor de beoordeling van het geschil, nog nader teruggekomen.
3. De beoordeling
Ontbinding en ontruiming
3.1. Tussen partijen bestaat sinds 15 november 1999 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] in Utrecht. De laatstelijk verschuldigde huurprijs bedraagt € 402,43 per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. In artikel 1 lid 1 van Pro de algemene bepalingen is opgenomen dat het zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder verboden is het gehuurde onder te verhuren.
3.2. [gedaagde] heeft erkend dat hij de woning gedurende een langere tijd heeft onderverhuurd aan derden. Voor deze onderverhuur heeft hij geen schriftelijke goedkeuring gekregen van [eiseres]. Hiermee staat vast dat [gedaagde] in strijd gehandeld heeft met het onderverhuurverbod zoals opgenomen in artikel 1.1. van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Deze overtreding is een tekortkoming in de nakoming van een op [gedaagde] rustende verplichting die volgt uit de huurovereenkomst. Iedere tekortkoming van de huurder geeft de verhuurder het recht de huurovereenkomst ontbinden, tenzij de geringe omvang of bijzondere aard van de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW Pro). Van dat laatste is in dit geval geen sprake. Voorts heeft te gelden dat een huurder tekortkomingen uit het verleden later niet kan herstellen, zodat de omstandigheid dat het gehuurde thans niet meer onderverhuurd is geen rol kan spelen in de beoordeling.
3.3. De gevorderde ontbinding wordt toegewezen, evenals de gevorderde ontruiming. De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen. De door [eiseres] gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
Achterstallige huur
3.4. [eiseres] stelt dat [gedaagde] de achterstallige huur over de maanden januari en februari 2012, gelijk aan een bedrag van € 804,36, onbetaald gelaten heeft. [gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat hij op de dag van de zitting de huur over de maanden januari en februari 2012 heeft voldaan, zodat er thans geen huurachterstand meer is. [eiseres] heeft niet kunnen controleren of de door [gedaagde] gestelde betalingen zijn bijgeschreven op haar bankrekening. Nu, gezien het late tijdstip van de gestelde betalingen, niet in rechte kan worden vastgesteld of [gedaagde] de achterstallige huur daadwerkelijk heeft voldaan, zal hij tot betaling van de gevorderde achterstallige huur van € 402,43 worden veroordeeld. Mocht blijken dat [gedaagde] de gestelde betaling wel heeft verricht, dan dient deze betaling in mindering te strekken op de hoofdsom en gebruiksvergoeding.
3.5. De verschuldigde wettelijke rente is onvoldoende gemotiveerd onweersproken en derhalve toewijsbaar.
Winstafdracht
3.6. In artikel 6:104 BW Pro is bepaald dat iemand die op grond van een wanprestatie jegens een ander aansprakelijk is, door de tekortkoming winst heeft genoten, de rechter op vordering van die ander de schade kan begroten op het bedrag van die winst of op een gedeelte daarvan. [eiseres] vordert op deze grond een schadevergoeding gelijk aan het verschil tussen de door [gedaagde] van de onderhuurders ontvangen huurpenningen en de door [eiseres] van [gedaagde] ontvangen huurpenningen.
3.7. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 18 juni 2010 (RvdW 2010, 771) geoordeeld dat artikel 6:104 BW Pro niet degene jegens wie wanprestatie gepleegd is een “vordering tot winstafdracht” geeft, maar de rechter een discretionaire bevoegdheid geeft om in het geval dat schadevergoeding gevorderd is, de schade te begroten op het bedrag van de door de gepleegde wanprestatie genoten winst. Artikel 6:104 BW Pro vormt blijkens zijn plaatsing, zijn bewoordingen en zijn parlementaire geschiedenis een uitwerking voor een bijzonder geval van de algemene regeling van artikel 6:97 BW Pro. In een en ander ligt besloten dat de rechter niet tot toepassing van artikel 6:104 BW Pro kan overgaan, indien aannemelijk gemaakt wordt dat geen schade kan zijn ontstaan. Dit betekent dus dat allereerst moet worden beoordeeld of [eiseres] schade geleden heeft.
3.8. In artikel 6:96 lid 1 BW Pro is bepaald dat zowel geleden verlies als gederfde winst in aanmerking komen voor een schadevergoeding. In onderhavige casus stelt [eiseres] haar schade op de door haar gederfde winst. De kantonrechter overweegt dat schade die de Hoge Raad in zijn arrest van 18 juni 2010 heeft beoordeeld uitsluitend gebaseerd was op door de verhuurder geleden verlies (o.a. kosten voor de instandhouding van een anti-woonfraude team), zodat dat arrest, anders dan [eiseres] meent, om voornoemde redenen niet onverkort van toepassing kan zijn op onderhavig geval. Voor schadevergoeding komt niet in aanmerking de winst die [eiseres] had kunnen maken, maar alleen de winst waarvan redelijkerwijs mag worden aangenomen dat zij die werkelijk zou hebben gemaakt. Vast staat dat [eiseres] zich jegens [gedaagde] verbonden heeft tot de verhuur van de woning voor een huurprijs van – laatstelijk – € 402,43 per maand.
3.9. De kantonrechter overweegt dat uit de omstandigheid dat [gedaagde] de woning heeft onderverhuurd voor een bedrag van € 800,00 per maand, zoals hij zelf ter zitting heeft verklaard, volgt dat het mogelijk was om de woning voor een hogere huurprijs te verhuren, en dat [eiseres] meer winst had kunnen maken met de verhuur van de woning. Hiermee kan echter redelijkerwijs niet worden aangenomen dat [eiseres] de extra winst die de hogere huurprijs zou hebben opgeleverd ook werkelijk zou hebben gemaakt. Doorslaggevend in dezen acht de kantonrechter dat uit de huurprijs die [eiseres] met [gedaagde] is overeengekomen volgt dat zij bereid was om de woning tegen een huurprijs van – laatstelijk – € 402,43 te verhuren en ook daadwerkelijk voor die prijs verhuurd heeft aan [gedaagde]. Voor de berekening van de (gederfde) winst moet dan ook worden uitgegaan van een huurprijs die gelijk is aan de huurprijs die [gedaagde] aan [eiseres] heeft betaald. Nu de winst die [eiseres] had kunnen maken gelijk is aan de winst die zij gemaakt heeft, is er geen sprake van winstderving.
3.10. De schade die [eiseres] stelt geleden te hebben (kosten voor haar advocaat en beheerder, het opvragen van een GBA-uittreksel en een uittreksel uit het handelsregister, en het voeren van een gerechtelijke procedure) is, voor zo ver deze schade niet gecompenseerd wordt door de proceskostenveroordeling , onvoldoende onderbouwd althans er is onvoldoende gesteld waaruit het causale verband tussen de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] en deze kosten blijkt.
3.11. Uit voorgaande overwegingen volgt dat niet aannemelijk geworden is dat [eiseres] schade geleden heeft als gevolg van de illegale onderverhuur van de woning tegen een hogere huurprijs, zodat de kantonrechter niet tot toepassing van artikel 6:104 BW Pro kan overgaan. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
Afgifte stukken
3.12. Nu [eiseres] geen aanspraak kan maken op een winstafdracht bij wijze van schadevergoeding, heeft [eiseres] geen belang bij afgifte van de gevorderde stukken. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.
Proceskosten
3.13. [gedaagde] zal als grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
€ 90,81(explootkosten) + € 71,00 (vastrecht) + € 400,00 (salaris gemachtigde, gebaseerd op twee punten van € 200,00 voor het opstellen van de dagvaarding en het bijwonen van de comparitie) = € 561,81.
4. De beslissing
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] in Utrecht;
veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan [eiseres]:
1. € 402,43 ter zake van achterstallige huur, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf
1 februari 2012 tot de dag van voldoening;
2. € 402,43 voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 februari 2012 en de daadwerkelijke ontruiming;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding aan de zijde van [eiseres], welke kosten worden begroot op een bedrag van € 561,81, waarvan € 400,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2012.