Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
sector handel en kanton
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 775968 UC EXPL 11-15528 aw/4074
vonnis d.d. 22 augustus 2012
inzake
[eiser]
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eiser],
eisende partij,
gemachtigde: Willems gerechtsdeurwaarders & incasso,
tegen:
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde 1],
niet verschenen,
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [gedaagde 2],
gedaagde partijen,
verder gezamenlijk ook te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2],
gemachtigde: mr.drs. M. Vissers.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 1 februari 2012.
[gedaagde 2] heeft geantwoord op de vordering.
[eiser] heeft voor repliek en [gedaagde 2] heeft voor dupliek geconcludeerd.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben met ingang van 1 februari 2009 van [eiser] gehuurd de bovenwoning gelegen aan de [adres] te [woonplaats].
2.2. De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd op 29 januari 2009. Daarin is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
“Art. 2
De huurovereenkomst is aangegaan voor één jaar. Uiterlijk drie maanden voor het verstrijken van het jaar zal na onderling overleg een nieuw contract worden aangeboden.
B. DE HUURPRIJS EN OVERIGE KOSTEN
Art. 3
De huurprijs bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst: € 575,00 (incl. € 75,00 servicekosten)
(zegge: vijfhonderd vijfenzeventig euro), per maand.
De huurprijs zal jaarlijks worden herzien met het wettelijke toegestane percentage.
Art. 4
Lid 1: De bijkomende leveringen en diensten zijn:
0 gas 0 gebruik: 0 vloerbedekking ter waarde van € 200,00
0 elektra 0 kabel TV 0 gordijnen ter waarde van € 750,00
0 water 0 meubels ter waarde van € 1.350,00
Art. 5
De huurprijs wordt maandelijks voor de 1e van de betreffende maand voldaan (…).”
2.3. Bij aangetekende brief van 20 september 2010 bericht [eiser] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat hij de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang ontbindt wegens door hen veroorzaakte overlast vanuit het gehuurde en vanwege het feit dat zij een huurachterstand hebben laten ontstaan. Hij verzoekt hen de woning uiterlijk 30 november 2010 te verlaten.
2.4. Op of omstreeks 30 november 2010 zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uit de woning vertrokken.
3. De vordering en het verweer
3.1. [eiser] vordert hoofdelijke veroordeling van en [gedaagde 2] om aan hem te betalen
€ 4.993,92 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 augustus 2011 over € 4.145,10 tot de voldoening en met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten.
3.2. [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een huurachterstand hebben van € 2.530,70 inclusief servicekosten. Daarnaast hebben zij de naheffing energiekosten ter hoogte van € 1.614,40 onbetaald gelaten. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn beiden partij bij de huurovereenkomst en daarom jegens [eiser] hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de volledige huurachterstand en de energiekosten.
3.3. [gedaagde 2] voert gemotiveerd verweer. Op de wederzijdse standpunten van partijen zal – voor zover van belang – in het hiernavolgende worden ingegaan.
4. De beoordeling
Ten aanzien van [gedaagde 1]
4.1. [gedaagde 1] is niet in het geding verschenen, zodat tegen hem verstek is verleend. Nu geen verweer is gevoerd en de vordering van [eiser] de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt zal deze vordering jegens [gedaagde 1] worden toegewezen met dien verstande, dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden gematigd tot het forfaitaire tarief van € 535,50. De kantonrechter verwijst naar hetgeen daaromtrent hierna wordt overwogen onder r.o. 4.10. De wettelijke rente over de huurtermijnen zal worden toegewezen als hierna, onder 4.9. te melden. De wettelijke rente over de gevorderde naheffing energiekosten ter hoogte van € 1.614,40 zal worden toegewezen ingaande datum dagvaarding. In totaal zal ten aanzien van [gedaagde 1] een bedrag van € 4.680,60 worden toegewezen (€ 2.530,70 achterstallige huurtermijnen + € 1.614,40 naheffing energiekosten + € 535,50 buitengerechtelijke incassokosten).
Ten aanzien van [gedaagde 2] - de huurovereenkomst
4.2. Nu geen van partijen daaromtrent iets anders heeft gesteld gaat de kantonrechter ervan uit dat de schriftelijke huurovereenkomst zoals deze bij dagvaarding in het geding is gebracht (zie ook hiervoor onder 2.2.) en die is gesloten voor de duur van één jaar, aansluitend onder dezelfde voorwaarden is voortgezet. Ook gaat de kantonrechter ervan uit dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd op de dag dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] gevolg hebben gegeven aan het verzoek van [eiser] om uit het gehuurde te vertrekken. [gedaagde 2] heeft bij conclusie van antwoord weliswaar opgemerkt dat in dit geval buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder niet mogelijk is, zij heeft aan die constatering echter geen rechtsgevolgen verbonden.
Ten aanzien van [gedaagde 2] – achterstallige huurtermijnen inclusief servicekosten
4.3. Zoals in het tussenvonnis van 1 februari 2012 reeds is overwogen zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2], nu zij beiden partij zijn bij de huurovereenkomst, jegens [eiser] hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de huur en servicekosten. Dit betekent dat [gedaagde 2] [eiser] niet kan tegenwerpen dat [gedaagde 1] altijd de financiën regelde en dat zij daarom niet op de hoogte was van een huurachterstand. Dat een huurachterstand bestaat, zoals door [eiser] bij dagvaarding gespecificeerd, heeft zij niet betwist. De gevorderde huurachterstand over de periode juni 2010 tot en met oktober 2010 zal daarom ten aanzien van [gedaagde 2] worden toegewezen, met dien verstande dat daarbij zal worden uitgegaan van het oorspronkelijke tussen partijen overeengekomen vaste bedrag aan maandelijks te betalen servicekosten, te weten € 75,00 per maand. Dat komt neer op een te betalen bedrag over voornoemde periode van € 1.970,70, te weten:
- € 225,00 restant huur juni 2010;
- € 581,90 huur en servicekosten augustus 2010 (€ 721,90 minus € 140,00)
- € 581,90 huur en servicekosten september 2010 (€ 721,90 minus € 140,00)
- € 581,90 huur en servicekosten oktober 2010 (€ 721,90 minus € 140,00).
De gevorderde verhoging van het vaste maandelijks bedrag aan servicekosten met
€ 140,-- ingaande 1 juli 2010, in totaal een bedrag van € 560,-- over de periode juli tot en met oktober 2010, is ten aanzien van [gedaagde 2], gelet op het door haar gevoerde verweer, niet toewijsbaar. In het hiernavolgende zal daarop nader worden ingegaan.
Ten aanzien van [gedaagde 2] - servicekosten, voorschot of vast bedrag
4.4. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of het maandelijks door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te betalen bedrag van € 75,00 per maand ter zake van servicekosten al dan niet een voorschotbedrag is.
4.5. De kantonrechter overweegt dat uit de tekst van de betreffende bepaling in de huurovereenkomst (zie onder 2.2.) niet kan worden opgemaakt dat dit bedrag van € 75,00, zoals [eiser] stelt, een voorschot op de servicekosten betreft. Ook in samenhang met de overige bepalingen van de huurovereenkomst blijkt niet van de juistheid van dit standpunt van [eiser], nu immers ook een bepaling omtrent een jaarlijkse afrekening van de werkelijk gemaakte servicekosten ontbreekt. [eiser] heeft daarnaast geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan geoordeeld moet worden dat partijen, ondanks het feit dat dit uit de schriftelijke huurovereenkomst niet blijkt, ter zake van servicekosten een voorschotbedrag zijn overeengekomen, met de bedoeling dat jaarlijks, naar aanleiding van het feitelijk verbruik, een afrekening zal worden opgesteld van de definitief door de huurders te betalen servicekosten over dat jaar. Blijkens de stellingen van [eiser] is hij enorm geschrokken van de hoge jaarnota van Eneco d.d. 21 juni 2010 en maakt hij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het verwijt dat zij buitensporig veel energie gebruiken, onder andere door het gebruik van een elektrische kachel in de schuur en door het vullen van een groot zwembad in de tuin met warm water. Hij heeft hen diverse malen gemaand het energieverbruik te matigen, zo stelt hij. Niet valt in te zien waarom [eiser] zich om dit verbruik zo druk zou moeten maken als slechts een voorschot voor servicekosten is overeengekomen. Dan had hij de kosten voor dat hogere feitelijke verbruik immers op grond van de huurovereenkomst kunnen doorberekenen aan de huurders, via de jaarlijkse afrekening servicekosten, waarin ook de kosten van energie zijn begrepen.
Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen aanvaardt de kantonrechter daarom als juist dat tussen partijen een vast bedrag ter zake van servicekosten is overeengekomen van € 75,00 per maand. [eiser] heeft niet betwist de stelling van [gedaagde 2] dat hij dit bedrag zonder haar instemming per 1 juli 2010 heeft verhoogd met € 140,00. Dat hij daartoe op grond van de huurovereenkomst gerechtigd is, is niet gesteld of gebleken. Voor zover zijn vordering jegens [gedaagde 2] betrekking heeft op die verhoging dient zij daarom te worden afgewezen.
4.6. Het vorenstaande betekent tevens dat [eiser] de hoger uitgevallen energiekosten in beginsel niet aan [gedaagde 2] kan doorberekenen, nu immers een vast bedrag per maand tussen partijen is overeengekomen. De kantonrechter is echter van oordeel dat het in strijd is met goed huurderschap om, juist in het geval een vast bedrag voor energiekosten is overeengekomen, zo onverschillig en onnadenkend om te gaan met de energievoorzieningen in het gehuurde, dat dit tot gevolg heeft dat de kosten van de energielevering voor de verhuurder buitensporig hoog uitvallen en wel in die mate, dat deze in geen enkele verhouding meer staan tot hetgeen mocht worden verwacht bij een normaal gebruik van energie in het gehuurde. Uit de artikelen 6:2 en 6:248 BW volgt dat partijen bij een overeenkomst zich over en weer dienen te gedragen volgens de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dit betekent dat [gedaagde 2] bij de wijze waarop zij van de door [eiser] aangeboden energievoorzieningen gebruik maakt niet alleen oog mag hebben voor haar eigen belang, maar dat zij zich ook het belang van [eiser] dient aan te trekken. Mede in aanmerking wordt genomen dat [gedaagde 2] niet heeft betwist dat zowel zij als [gedaagde 1] door [eiser] tijdens de huurperiode herhaaldelijk zijn aangesproken op het extreme energieverbruik, hetgeen voor hen kennelijk geen aanleiding is geweest hun gedrag te wijzigen.
[eiser] heeft door middel van de overgelegde nota’s van Eneco voldoende onderbouwd dat het verbruik in de onderhavige periode 12 juni 2009 tot 27 mei 2010, waarin [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huurders waren, buitensporig hoog was. De kosten van dat verbruik bedragen blijkens de nota van Eneco van 21 juni 2010 € 4.980,80. Over de periode daaraan voorafgaand, dat is 14 mei 2008 tot 12 mei 2009, ([gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben het gehuurde per 1 februari 2009 betrokken) bedragen de kosten van het verbruik volgens de nota van Eneco van 23 juni 2009 € 2.111,07. [gedaagde 2] heeft voorts onvoldoende betwist dat zij haar zwembad in de tuin herhaaldelijk heeft gevuld met warm water, dat zij dan wel [gedaagde 1] in de winter een elektrische straalkachel gebruikten in de schuur alsook dat zij en [gedaagde 1] in het gehuurde vier grote aquaria hielden met bijbehorende verwarming en pompen en dat zij gebruik maakten van een mobiele airco. Zij kan niet volstaan met de enkele opmerking dat het een maar klein zwembad was en een kleine straalkachel, temeer nu zij geen enkele plausibele verklaring heeft gegeven voor het buitensporig hoge energieverbruik in de periode dat zij huurster was. Als (voormalig) huurster van de bovenwoning mag zij geacht worden bekend te zijn met haar eigen energieverbruik. Zij heeft daarnaast niet gesteld dat (alleen of met name) de huurders van de benedenwoning voor het extreem hoge energieverbruik verantwoordelijk zijn. Haar stelling dat er bedrijfsactiviteiten van [eiser] in de woning plaatsvonden – hetgeen [eiser] heeft betwist – moet worden verworpen. Zij baseert die stelling slechts op het feit dat de betreffende nota’s van Eneco op naam staan van de onderneming van [eiser]. Op welke bedrijfsactiviteiten zij doelt, waar in de woning deze zouden hebben plaatsgevonden en welk verband deze activiteiten houden met het hoge energieverbruik heeft zij niet toegelicht. Het moet er daarom voor worden gehouden dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de periode 12 juni 2009 tot 27 mei 2010, dat is de periode waarop de betreffende nota van Eneco ziet, tezamen met de huurders van de benedenwoning verantwoordelijk zijn voor de omvang van het energieverbruik op het adres [adres] te [woonplaats], zoals dat door Eneco aan [eiser] in rekening is gebracht bij factuur van 21 juni 2010.
4.7. Voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich niet als goed huurders hebben gedragen door de wijze waarop zij met de energievoorzieningen in het gehuurde zijn omgegaan. Dit levert een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst die aan hen moet worden toegerekend. [gedaagde 2] heeft niet betwist dat [eiser] haar en [gedaagde 1] - al vóór de eindafrekening van Eneco van 21 juni 2010 - op dat buitensporig verbruik diverse malen heeft aangesproken, zowel mondeling als schriftelijk, en dat hij heeft aangekondigd de kosten daarvan aan hen in rekening te zullen brengen. [gedaagde 2] is in verzuim geraakt. De schade die [eiser] als gevolg van haar wanprestatie lijdt dient zij aan hem te vergoeden. Het exacte bedrag van die schade kan bezwaarlijk worden vastgesteld, nu ook de huurders van de benedenwoning energie hebben verbruikt via dezelfde aansluiting en er geen afzonderlijke meters zijn. Dat dit niet mogelijk is dient echter voor rekening en risico van [eiser] te komen, nu hij ervoor heeft gekozen de woning op deze wijze te verhuren, zonder met de huurders een voorschotbedrag ter zake van servicekosten met bijbehorende jaarlijkse afrekening op grond van het werkelijk verbruik en een wijze van verdeling van dat gezamenlijk verbruik af te spreken. De kantonrechter zal de schade daarom begroten op een bedrag dat hij redelijk acht.
4.8. [gedaagde 2] is ter zake van servicekosten over de periode 12 juni 2009 tot 27 mei 2010 via het vaste maandbedrag al (afgerond) € 900,-- aan [eiser] verschuldigd, te weten 12 x
€ 75,--. Dit bedrag ziet blijkens de tekst van de huurovereenkomst echter niet alleen op de kosten van gas en elektriciteit, maar ook op de kosten van water en kabel, terwijl daarin ook een bedrag is begrepen voor stoffering.
De nota van Eneco van 21 juni 2010 vermeldt een totaalverbruik over voornoemde periode van € 4.980,80. Daarvan is € 1.752,-- al via voorschotnota’s aan [eiser] in rekening gebracht, zodat resteert door hem te voldoen € 3.228,80. [eiser] heeft de helft van laatstgenoemd bedrag aan de huurders van de benedenwoning in rekening gebracht als naheffing en deze hebben dat bedrag – zo stelt hij – ook al aan hem betaald. De andere helft vordert hij van [gedaagde 2] en [gedaagde 1]. Het verschil tussen de verbruikskosten over deze periode en de verbruikskosten over de voorafgaande periode bedraagt € 2.869,73 (namelijk
€ 4.980,80 minus € 2.111,07, zie onder 4.6). Nu een vast bedrag ter zake van servicekosten is overeengekomen kan dit bedrag niet zonder meer worden aangemerkt als het directe gevolg van de wanprestatie van [gedaagde 2]. Door een vast bedrag aan servicekosten af te spreken heeft [eiser] het risico dat de werkelijke kosten hoger uitvallen – door verhoging van de prijs of het verbruik – immers voor zijn rekening genomen.
Al deze feiten en omstandigheden in aanmerking genomen acht de kantonrechter een schadevergoeding ter hoogte van € 1.000,-- redelijk. Dit bedrag zal ten aanzien van [gedaagde 2] worden toegewezen.
4.9. [eiser] heeft wettelijke rente gevorderd over de achterstallige huur en servicekosten, tot 26 augustus 2011 door hem berekend op € 108,91. Nu een deel van de vordering wordt afgewezen en [eiser] zijn berekening niet heeft toegelicht, is dit bedrag niet toewijsbaar. De wettelijke rente zal worden toegewezen over de afzonderlijke bedragen aan achterstallige huurtermijnen inclusief servicekosten, steeds vanaf de vervaldatum van de termijn, dat is de eerste van de betreffende maand, tot de voldoening. De wettelijke rente over de schadevergoeding van € 1.000,-- zal worden toegewezen vanaf 29 augustus 2011.
4.10. [eiser] heeft een bedrag van € 739,91 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten dient te worden gesteld en onderbouwd op grond waarvan deze verschuldigd zijn en voorts dat genoemde kosten daadwerkelijk zijn gemaakt.
Daarbij hanteert de kantonrechter conform het rapport Voorwerk II het uitgangspunt dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten is slechts toewijsbaar, indien deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt en de omvang daarvan eveneens redelijk is. De vordering van [eiser] gaat het in het Rapport Voor-werk II gehanteerde forfaitaire tarief, dat in zijn algemeenheid redelijk wordt geacht, in ruime mate te boven. Uit de stellingen van [eiser] kan niet worden afgeleid dat hij duidelijk meer buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt dan in dit tarief is besloten. De door [eiser] gemaakte kosten moeten dan ook als onredelijk worden aangemerkt, voor zover zij het forfaitaire tarief overschrijden. De vordering zal derhalve worden toegewezen tot de staffel van de kantonrechters, een bedrag van € 535,50.
4.11. In totaal zal ten aanzien van [gedaagde 2] een bedrag van € 3.506,20 worden toegewezen (dat is € 1.970,70 achterstallige huurtermijnen inclusief servicekosten + € 1.000,-- schadevergoeding + € 535,50 buitengerechtelijke incassokosten).
Ten aanzien van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]
4.12. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn (grotendeels) in het ongelijk gesteld. Zij worden daarom hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] begroot op in totaal
€ 476,75, te weten:
- € 202,-- vastrecht;
- € 99,75 explootkosten inclusief informatiekosten;
- € 175,-- salaris gemachtigde (1 punt voor de dagvaarding x het tarief van € 175,--).
Daarnaast wordt [gedaagde 2], nu zij verweer heeft gevoerd, veroordeeld om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 175,-- aan salaris gemachtigde (1 punt voor de conclusie van repliek x het tarief van € 175,--).
5. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen € 3.506,20 met de wettelijke rente over € 225,-- vanaf 1 juni 2010, over € 581,90 vanaf 1 augustus 2010, over € 581,90 vanaf 1 september 2010, over € 581,90 vanaf 1 oktober 2010 en over € 1.000,-- vanaf 29 augustus 2011 tot de voldoening;
veroordeelt daarnaast [gedaagde 1] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 1.174,40 met de wettelijke rente over € 140,-- vanaf 1 juli 2010, over € 140,-- vanaf 1 augustus 2010, over € 140,-- vanaf 1 september 2010, over € 140,-- vanaf 1 oktober 2010 en over € 614,40 vanaf 29 augustus 2011 tot de voldoening;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 476,75, waarin begrepen € 175,-- aan salaris gemachtigde;
veroordeelt daarnaast [gedaagde 2] tot betaling aan [eiser] van € 175,-- aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2012.