Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
sector handel en kanton
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 769359 UC EXPL 11-12871 MJ(4221)
vonnis d.d. 3 oktober 2012
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eiser],
eisende partij,
gemachtigde: mr. T.H.G. Steenmetser,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Steps Onroerend Goed B.V.,
gevestigd te Heerhugowaard,
verder ook te noemen Steps,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. S. van der Kamp.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 30 november 2011.
[eiser] heeft voorafgaand aan de comparitie nog stukken in het geding gebracht.
De comparitie is gehouden op 20 februari 2012. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] verhuurt aan Steps een winkelruimte op de begane grond en kelderruimte gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van thans € 106.174,20 excl. BTW per jaar. De schriftelijke huurovereenkomst is op 1 juli 1989 aangegaan tussen Steps en de toenmalige eigenaar van het gehuurde, Majos BV. [eiser] is sinds 5 augustus 2002 de eigenaar van het gehuurde. De huurovereenkomst is aanvankelijk aangegaan voor de duur van vijf jaar en heeft thans een looptijd van onbepaalde duur.
2.2. Het gehuurde is gelegen op een zogenoemde A1-locatie in het centrum van Utrecht. Steps exploiteert in het gehuurde een (zeer goed renderende) winkel in vrijetijdsmode. Met toestemming van [eiser] verhuurt Steps een deel van het gehuurde onder aan een horecaonderneming.
2.3. [eiser] heeft bij brief van 5 april 2011 de huurovereenkomst met Steps opgezegd per 1 mei 2012 op de grond dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor duurzaam eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 BW Pro dan wel op de grond dat hij belang heeft bij beëindiging van de huur en dat dit belang voor dient te gaan ten opzichte van het belang van Steps bij voortzetting van de huur. Steps heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst met [eiser].
2.4. [eiser] houdt 51,5% en zijn dochters van thans 21 en 19 jaar oud houden 49,9% van de aandelen in [onderneming] BV. Van deze vennootschap zijn de beide dochters zelfstandig bevoegd bestuurder. Beide dochters studeren tevens aan de universiteit. De oudste dochter van [eiser] voert voorts feitelijk de directie over een bioscoop in Amsterdam, waarvan [eiser] en die dochter de gemeenschappelijke eigendom hebben. [onderneming] BV houdt alle aandelen in Majos BV. Majos BV houdt op haar beurt alle aandelen in Sooco Holding BV.
2.5. Op 16 februari 2011 is Sooco BV, een onderneming die een schoenenwinkel exploiteerde aan de Langestraat 27A te Enschede, in staat van faillissement verklaard. Majos BV heeft vervolgens de onderneming overgenomen door overname van bedrijfsinventaris, immateriële activa en goodwill. De goodwill bestaat uit de “formule van Sooco” en is op 25 februari 2011 door Majos BV gekocht. Het recht op het gebruik van de formule van Sooco berust thans bij Sooco Holding BV. Er is een vennootschap voor een filiaal van Sooco opgericht in Enschede, Sooco Enschede BV.
2.6. Steps is een onderdeel van Coltex. Coltex is eigenaar van drie winkelketens, naast Steps ook Didi en Superstar. Zij exploiteert in Nederland 333 winkels, waarvan circa 115 winkels volgens de Steps-formule. In Utrecht exploiteert Coltex 11 winkels, waarvan 2 Steps winkels zijn.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert de vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomsten tussen [eiser] en Steps met betrekking tot het gehuurde alsmede het perceel zal eindigen op 1 mei 2012, althans op een in goede justitie te bepalen datum en daarbij Steps te veroordelen tot - kort samengevat - ontruiming van het gehuurde uiterlijk op de door de kantonrechter vast te stellen datum van huurbeëindiging met de veroordeling van Steps in de (na-)kosten van het geding.
3.1.1. [eiser] legt aan deze vorderingen het volgende ten grondslag.
[eiser] en zijn dochters zijn vanaf de start van de onderneming Sooco in Enschede onder de indruk van het concept Sooco. Hij is sedert maart 2011 samen met zijn dochters middellijk eigenaar van de aandelen van Sooco en hij wil samen met zijn dochters de Sooco-formule als winkelketen in Nederland opstarten. [eiser] wil uiteindelijk 10 tot 15 filialen in Nederland exploiteren. Schaalvergroting is nodig om de kosten te spreiden en voor de naamsbekendheid die vereist is ter ondersteuning van de internet-activiteiten. Naast de bestaande winkel in Enschede wil [eiser] op korte termijn winkels openen in Nijmegen, Den Haag en Utrecht. Het gehuurde is zowel wat ligging als mogelijkheden betreft perfect voor de exploitatie van een Sooco-winkel. Het is voor deze winkel, die gericht is op een hoger marktsegment, van groot belang om gevestigd te zijn op een A1-locatie. De huurprijzen op dergelijke locaties zijn echter te hoog voor een startende onderneming, zeker nu [eiser] zelf eigenaar is van een geschikte locatie. De noodzaak van een betaalbare huur en van uitbreiding van het aantal winkels maken dat [eiser] het gehuurde dringend nodig heeft.
[eiser] zal gezamenlijk met zijn dochters de Sooco formule exploiteren. Zijn dochters zullen de inkomsten uit de Sooco-keten mede aanwenden voor de financiering van hun studies en hun levensonderhoud. [eiser] heeft er voor gekozen zijn dochters financieel te onderhouden door hen (minderheids-)aandeelhouder te maken in [onderneming] BV.
[eiser] en zijn dochters willen de Sooco keten via een vennootschapsstructuur exploiteren omdat daar minder grote risico’s aan kleven als de onderneming onverhoopt geen succes is.
Indien de kantonrechter aan een belangenafweging zou toekomen, wijst [eiser] op zijn belang bij het terugverdienen van zijn investeringen in Sooco en bij het onderhoud en de opleiding van zijn dochters. Steps is als huurder niet afhankelijk van het gehuurde, omdat zij onderdeel is van Coltex. Steps heeft het gehuurde bovendien al bijna 23 jaar gehuurd en heeft dus ruimschoots de gelegenheid gehad om investeringen af te schrijven. Steps heeft dan ook geen bijzondere belangen anders dan een algemeen belang bij voortzetting van de huur. [eiser] voert overleg met de onderhuurder van het gehuurde gericht op voortzetting van de huur zodat de belangen van de onderhuurder niet in geding zijn. [eiser] is bereid onder voorwaarden een tegemoetkoming te betalen in de verhuis- en inrichtingskosten van Steps. [eiser] verzoekt de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren omdat er sprake is van feiten die wijzen op dringend eigen gebruik en appel of cassatie tegen die grond bij voorbaat kansloos is.
3.2. Steps bestrijdt dat er sprake is van dringend eigen gebruik of van een belangenafweging in het voordeel van [eiser].
Dit verweer alsmede hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd zal hierna, voor zover relevant, bij de beoordeling aan de orde komen.
4. De beoordeling
4.1. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:300 BW Pro in verbinding met de artikelen 7:295 en 7:296 lid 4 BW wijst de kantonrechter de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huur zal eindigen in ieder geval toe in het geval de verhuurder aannemelijk maakt dat hij of een bloed- of aanverwant in de eerste graad het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft.
4.2. Het leidt geen twijfel dat het voornemen van [eiser] om samen met zijn dochters de Sooco formule bedrijfsmatig in het gehuurde te exploiteren als persoonlijk eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 aanhef Pro en onder b. BW is aan te merken, indien [eiser] en zijn dochters gezamenlijk die exploitatie in persoon op zich nemen. Er doet zich dan immers de situatie voor als bedoeld in artikel 7:296 BW Pro dat zowel de verhuurder als diens kind het verhuurde persoonlijk in gebruik wil nemen.
4.3. Het verweer van Steps dat er in dit geval geen sprake is van voorgenomen persoonlijk gebruik van het gehuurde door [eiser] en zijn dochters omdat de beoogde gebruiker een rechtspersoon is, wordt verworpen. Daartoe is het volgende redengevend.
4.3.1. Ook persoonlijk gebruik door een ander dan de verhuurder kan als eigen gebruik gelden, indien de verhuurder door het gehuurde aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient.
4.3.2. [eiser] heeft er terecht op gewezen dat het in zijn belang en dat van zijn dochters is om de exploitatie te laten plaatsvinden in een vennootschap, omdat daarmee de persoonlijke risico’s bij een tegenvallende exploitatie worden beperkt. Het enkele feit dat [eiser] zelf niet de directie voert van [onderneming] BV en daarvan geen 100% maar 51,5% in de aandelen houdt, is geen reden om daar anders over te oordelen. [eiser] houdt immers samen met zijn dochters 100% van de aandelen in [onderneming] BV en de directie wordt volledig door zijn dochters gevoerd. In deze situatie mag ervan worden uitgegaan dat een eigen belang van [eiser] als verhuurder wordt gediend door het gehuurde in gebruik te geven aan die vennootschap en dat dit gebruik derhalve heeft te gelden als eigen gebruik door de verhuurder. Ditzelfde geldt voor het eigen belang van de beide dochters van [eiser]. Anders dan Steps heeft betoogd, valt in het arrest van de Hoge Raad van 20 oktober 2000 (NJ 2000, 692) niet te lezen dat uitsluitend mag worden aangenomen dat de verhuurder zijn eigen belang dient in het geval hij zowel directeur als enig aandeelhouder van de vennootschap is.
4.3.3. Uiteraard dient dan nog onder ogen te worden gezien dat niet [onderneming] BV maar een andere BV, waarvan [onderneming] BV middellijk alle aandelen houdt, uiteindelijk de beoogde exploitant is van de Sooco-formule en gebruiker wordt van het gehuurde. De kantonrechter ziet geen reden om in die situatie anders te oordelen nu in deze vennootschapstructuur alle betrokken vennootschappen en dus ook de uiteindelijk formeel met de exploitatie belaste vennootschap voor hetzelfde doel worden ingezet: exploitatie door [eiser] en zijn dochters van de Sooco-formule middels een vennootschap waarover zij de volledige zeggenschap hebben.
4.4. Het verweer van Steps dat de Sooco formule in Enschede verlieslatend was en heeft geleid tot het faillissement van de onderneming voor deze door [eiser] werd voortgezet en dat [eiser] bekend staat om zijn pogingen een hogere huurprijs te verkrijgen, komt er op neer dat Steps bestrijdt dat is voldaan aan het door artikel 7:296 lid 1 onder Pro b. BW gestelde vereiste dat bij [eiser] en zijn dochters de wil bestaat tot het eigen gebruik van het gehuurde.
4.4.1. Steps heeft daartoe allereerst aangevoerd dat de Sooco-formule vooral bestaat uit de ontwikkeling van een webshop met een showroom en dat bij dit concept een verdere uitbreiding van showrooms niet nodig is en dus niet voor de hand ligt. Dit verweer wordt verworpen, nu [eiser] juist heeft gesteld dat in zijn visie de internet-verkoop wordt ondersteund door naamsbekendheid en dat daarvoor op meerdere plaatsen in het land zichtbare winkels aanwezig dienen te zijn. Dat deze toelichting onjuist zou zijn, is niet of onvoldoende door Steps onderbouwd gesteld. Het is bovendien goed voorstelbaar dat een landelijke verkoop via internet gekoppeld aan een fysieke winkel, zoals kennelijk de Sooco-formule luidt, is gediend met de beschikbaarheid van een aantal fysieke winkels - volgens Steps door Sooco op haar site aangeduid als “concept store” - verdeeld over het land.
4.4.2. Het staat verder vast dat [eiser] middels de door hem en zijn dochters gehouden vennootschappen het recht heeft op het gebruik van de “Sooco-formule” en dat hij een winkel in Enschede volgens die formule exploiteert. Het standpunt van Steps dat [eiser] die ondernemingsactiviteit slechts heeft overgenomen om de beleggingswaarde van het door hem verhuurde winkelpand, waarin de onderneming werd gedreven, veilig te stellen is niet onderbouwd en ook niet erg waarschijnlijk. Volgens Steps was [eiser] voorafgaand aan het faillissement al geconfronteerd met een huurachterstand van € 113.905,- en het is zonder nadere feitelijke onderbouwing, die ontbreekt, weinig waarschijnlijk dat [eiser] een dergelijk verlieslatende onderneming - die tot het betalen van de huur niet in staat is - zal voortzetten met geen ander doel dan het behouden van de beleggingswaarde van het pand. Dit veronderstelt immers dat het pand zonder de inmiddels gefailleerde onderneming niet zou zijn te verhuren, voor welke veronderstelling geen feiten zijn aangevoerd.
Ook de mogelijkheid dat [eiser], zoals Steps heeft gesteld, de ondernemingsactiviteiten als gevolg van het faillissement heeft kunnen overnemen voor “een schijntje” van € 10.000,- geeft geen aanleiding om te twijfelen aan de gestelde bedoeling van [eiser] om een “Sooco-keten” te exploiteren. Er blijft immers sprake van een investering en Steps heeft niet bestreden dat de winkel op normale wijze wordt geëxploiteerd. Dat de winkel in Enschede met de Sooco-formule ook na de overname door [eiser] nog verlieslatend is, is gesteld noch gebleken. Onder deze omstandigheden heeft de kantonrechter geen reden om aan te nemen dat een uitbreiding van het aantal winkels volgens de “Sooco-formule” op zichzelf niet serieus is te nemen.
4.4.3. Het standpunt van Steps dat [eiser] de wettelijke regeling van het dringend nodig hebben van het gehuurde voor eigen gebruik uitsluitend benut voor een ander doel, namelijk het kunnen gaan verhuren aan een meer huur betalende derde, is onderbouwd met één - niet zeer overtuigend - voorbeeld. In dat voorbeeld heeft [eiser] volgens Steps met betrekking tot een ander door hem verhuurd pand de huurder eveneens een beroep op dringend eigen gebruik voorgehouden, maar heeft [eiser] uiteindelijk, nadat de huurder met wederzijds goedvinden het pand had verlaten, het pand aan een derde verhuurd. Zonder kennis van de omstandigheden van dat geval is dat voorbeeld onvoldoende om daaraan de verstrekkende conclusie van Steps te verbinden.
4.4.4. Steps heeft vervolgens ter zitting gewezen op het grote financiële belang dat [eiser] volgens haar heeft bij het vrij van huur verkrijgen van het gehuurde omdat, ook in het geval hij een paar jaar ‘voor spek en bonen’ de Sooco-winkel in het gehuurde exploiteert, dit opweegt tegen de door hem volgens Steps te realiseren beleggingswinst van € 2,7 miljoen. In dit verband heeft Steps ook aangevoerd dat het opzetten van een winkelketen gelet op de aanzienlijke inrichtings- en huurkosten, de verlieslatende geschiedenis van het Sooco filiaal in Enschede, de negatieve gevolgen van de recessie voor de schoenenbranche en het ontbreken van een businessplan en inzicht in de financiering aannemelijk maken dat [eiser] in werkelijkheid geen belang heeft bij eigen gebruik van het gehuurde ten behoeve van de op te zetten winkelketen maar alleen bij het vrij van huur verkrijgen van het gehuurde.
De kantonrechter stelt vast dat ook Steps er in dit scenario van uit gaat dat [eiser] gedurende jaren de Sooco-formule wil exploiteren in het gehuurde. Daarmee is de wil tot eigen gebruik niet bestreden en is de vraag of [eiser] daarmee een ander doel wil bereiken niet voldoende relevant. Wel zal dit onderdeel hierna opnieuw aan de orde komen bij de beoordeling van de gestelde dringendheid van het eigen gebruik.
4.5. Met haar verweer dat de door [eiser] gestelde noodzaak van schaalvergroting onvoldoende onderbouwt dat aan het wettelijk criterium van dringend nodig hebben van het gehuurde is voldaan, stelt Steps de vraag aan de orde of [eiser] voldoende heeft gesteld om te conclusie te wettigen dat hij en zijn dochters het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen duurzaam gebruik. De kantonrechter oordeelt als volgt.
4.5.1. Het is vaste rechtspraak dat de rechter de vraag of de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik moet beantwoorden aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het is daarbij voldoende indien de verhuurder de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk maakt.
4.5.2. Bij de beoordeling van deze vraag is van belang dat met het in gebruik nemen van het gehuurde enerzijds het belang van [eiser] en anderzijds dat van zijn dochters is gediend. Dat zijn dochters belang hebben bij het met hulp van hun vader opzetten van een potentieel goed renderend bedrijf spreekt voor zich. Dat zij gelet op de financiële positie van hun ouders, hun op dit moment gevolgde universitaire studie en de vooruitzichten op de markt als zelfstandige of in dienstverband na het voltooien van hun studie dringend zijn aangewezen op het exploiteren en uitbouwen van de Sooco formule is echter geenszins gesteld en is overigens niet aannemelijk.
4.5.3. Evenmin overtuigt het argument dat een startende onderneming is aangewezen op een relatief lage huur. Indien [eiser] heeft bedoeld te zeggen dat hij de startende onderneming een relatief lage huur gaat berekenen, stimuleert hij die onderneming door zelf genoegen te nemen met een lagere huurprijs dan in de markt is te verkrijgen. Aldus geredeneerd is niet zozeer de beschikbaarheid van het gehuurde voor de startende onderneming van belang, maar vooral de van [eiser] te verkrijgen subsidie van de kosten bij de start van de onderneming. Dat die “subsidie” uitsluitend op de voor [eiser] minst bezwarende wijze kan worden verstrekt door het aangaan van een huurovereenkomst met een lagere huurprijs is niet gesteld en ook niet voor de hand liggend. Indien immers de huurovereenkomst met Steps niet wordt beëindigd, houdt [eiser] een hogere huuropbrengst die hij ook voor die subsidiering kan aanwenden.
4.5.4. Voorts treft doel het betoog van Steps, als weergegeven in onderdeel 4.4.4 hiervoor, dat [eiser] tegenover de door Steps aangevoerde omstandigheden niet aannemelijk heeft gemaakt dat het exploiteren van een extra “Sooco-winkel” op een A1-locatie in Utrecht op bedrijfseconomisch zinvolle wijze kan plaatsvinden. Tegenover het betoog van Steps heeft [eiser] slechts een verklaring in geding gebracht (prod. 10) dat
“(…) Indien en voor zover ik in staat zal zijn een Sooco Footbar op deze locatie te vestigen dan verwacht ik daar zeker bij de huidige huur een gezonde winst te kunnen behalen. Dit nog los van de indirecte inkomsten welke ik verwacht voor de Sooco Webshop in verband met de vestiging van een winkel in Utrecht (…)”.
De kantonrechter oordeelt dat deze toelichting onvoldoende feitelijke aanknopingspunten biedt voor het oordeel dat de beslissing om een eigen winkel in het gehuurde in Utrecht te beginnen is gebaseerd op een bedrijfseconomische afweging. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] zijn verwachting omtrent de te bereiken winstgevendheid heeft gebaseerd op een businessplan of anderszins op feiten die deze verwachting kunnen dragen. De kantonrechter komt op dit onderdeel dan ook niet aan bewijslevering, als door [eiser] aangeboden, toe. In aanmerking genomen de maatschappelijke positie van de dochters en de positie van [eiser] als eigenaar en professioneel verhuurder van winkelpanden ligt een exploitatie van het gehuurde op basis van onzekere uitgangspunten en zonder financiële onderbouwing niet voor de hand.
4.6. De kantonrechter concludeert dat er geen grond bestaat voor toewijzing van de vordering op de grond dat [eiser] en zijn dochters het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik.
4.7. Voor zover de vordering van [eiser] is gebaseerd op de grondslag dat zijn belang bij beëindiging van de huur groter is dan het belang van Steps bij voortzetting daarvan, heeft te gelden dat ook die vordering is onderbouwd met de stelling dat [eiser] zijn investeringen in Sooco wil terugverdienen en dat hij moet en wil voorzien in het onderhoud van zijn dochters middels een uitbreiding van het aantal Sooco-winkels.
4.7.1. [eiser] heeft blijkens het hiervoor gegeven oordeel evenwel niet of onvoldoende onderbouwd gesteld dat een zinvolle exploitatie van de te openen Sooco-winkel in Utrecht mogelijk is. Ook het door hem gestelde belang als belegger komt daarmee niet uit de verf: niet is onderbouwd dat met de exploitatie van een Sooco-winkel in Utrecht een beter rendement is te verkrijgen dan met de verhuur van het gehuurde. De enkele wens van [eiser] om de huurovereenkomst te beëindigen is onvoldoende tegenover het vanzelfsprekende belang van Steps bij voortzetting van de huur ten behoeve van de exploitatie van haar winkel in het gehuurde. Hieraan doet niet af dat Steps al bijna 23 jaar huurder van het pand is en gelegenheid heeft gehad haar investeringen af te schrijven en dat Steps met de mogelijkheid van een beëindiging van de huur had rekening te houden, zoals [eiser] heeft betoogd.
4.8. De conclusie is dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Steps worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 1.600,00 (2 punten x tarief € 800,00)
Totaal € 1.600,00
5. De beslissing
De kantonrechter:
5.1. wijst de vorderingen af;
5.2. veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Steps, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.600,- aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2012.