Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
sector handel en kanton
kantonrechter
locatie Amersfoort
zaaknummer: 800577 AC EXPL 12-1504 CK 4277
vonnis van 24 oktober 2012
inzake
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats]
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eiser] c.s.,
eisende partij,
gemachtigde: mr. J.W. Damstra,
tegen:
de besloten vennootschap
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats],
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger].
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 25 april 2012.
De comparitie is gehouden op 10 juli 2012. Daarvan is aantekening gehouden en proces-verbaal opgemaakt.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De feiten
2.1 Op of omstreeks 19 mei 2011 hebben [eiser] c.s. van [gedaagde] gekocht het woonhuis met garage/berging, ondergrond erf en tuin, aan de [adres] te [woonplaats], Gelderland, tegen een koopsom van € 329.000,00.
2.2 Artikel 1 van Pro de koopovereenkomst luidt:
1.1 Kosten, rechten en overdrachtsbelasting, op deze overeenkomst en de eigendomsoverdracht vallende, zijn voor rekening van koper.
1.2 Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en door koper met succes een beroep kan worden gedaan op vermindering van de heffingsgrondslag, zal koper aan verkoper wel uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Indien partijen overeenkomen dat bedoeld verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met betaling van de koopsom plaatsvinden.
2.3 Op 17 juni 2011 heeft het transport van het onroerend goed plaatsgevonden. [eiser] c.s. hebben de koopsom ten bedrage van € 329.000,00 vermeerderd met 6% overdrachtsbelasting onder de notaris gestort. De notaris heeft vervolgens de koopsom vermeerderd met 6% overdrachtsbelasting naar [gedaagde] overgeboekt.
2.4 Ten tijde van het passeren van de transportakte waren partijen er nog niet van op de hoogte dat op 1 juli 2011 met terugwerkende kracht tot 15 juni 2011 een besluit in werking is getreden op grond waarvan over de verkrijging van woningen een percentage overdrachtsbelasting wordt geheven van 2% in plaats van 6%.
[eiser] c.s. waren derhalve over de koopsom van € 329.000,00 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.
2.5 Op 7 november 2011 hebben [eiser] c.s. [gedaagde] gesommeerd een bedrag van
€ 11.406,00 terug te betalen.
3. Het geschil en de beoordeling daarvan
3.1 [eiser] c.s. vorderen – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat de door hen aan [gedaagde] te veel betaalde overdrachtsbelasting ad 4% onverschuldigd betaald is en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 11.406,00 te vermeerderen met rente en proceskosten.
3.2 [gedaagde] voert tot haar verweer aan dat tijdens de onderhandelingen en met de koop zowel door de koper als door de verkoper rekening is gehouden met een overdrachtsbelasting van 6%. De kopers zijn er door de makelaar uitdrukkelijk op gewezen dat de overdrachtsbelasting van 6% in verband met de verkoop binnen 12 maanden aan de verkoper zou worden uitgekeerd. De kopers hebben met deze gegevens ook hun financiering aangevraagd. De teruggaaf van de overdrachtsbelasting was voor [gedaagde] onderdeel van de koopprijs, zo voert hij aan. Hij voegt daar nog aan toe dat omdat de inkoop van de woning voor de datum van 15 juni 2011 ligt, die transactie niet in aanmerking komt voor 2% overdrachtsbelasting.
3.3 Allereerst oordeelt de kantonrechter dat voor het antwoord op de vraag welk tarief voor de onderhavige transactie moet worden gehanteerd, de datum van transport bepalend is. Op die datum, 17 juni 2011, was het geldende tarief 2%.
Voorts hebben [eiser] c.s. betwist dat door de makelaar uitdrukkelijk is gesproken over de verplichting van [eiser] c.s. om 6% overdrachtsbelasting aan [gedaagde] te betalen. [gedaagde] heeft daarvan geen bewijs aangeboden, zodat dat niet als vaststaand kan worden aangenomen en dit verweer als feitelijk onvoldoende onderbouwd wordt gepasseerd.
3.4 De kern van dit geschil wordt gevormd door de vraag hoe het in artikel 1.2 van de koopovereenkomst neergelegde beding tussen partijen moet worden uitgelegd.
Daarbij heeft naar het oordeel van de kantonrechter te gelden dat de bepaling op zichzelf niet voor tweeërlei uitleg vatbaar is. [eiser] c.s. mochten daaraan redelijkerwijs geen andere zin toekennen dan dat voor de verplichting tot uitkering aan [gedaagde] de door hen - zonder beroep op vermindering van de heffingsgrondslag – te betalen overdrachtsbelasting uitgangspunt was, waarop in mindering was te brengen de werkelijk verschuldigde overdrachtsbelasting.
3.5 Het spreekt voor zich dat partijen tijdens de onderhandelingen en bij de koop rekening hebben gehouden met een overdrachtsbelasting van 6%, zij wisten immers niet anders. [gedaagde] beroept zich er in dit geding in de kern op dat, nu het tarief van de overdrachtsbelasting onvoorzien naar 2% is verlaagd, ongewijzigde instandhouding van het beding in redelijkheid niet van hem mag worden verwacht. Zijn verweer komt erop neer dat hij wijziging van het betreffende beding verlangt in die zin dat [eiser] c.s. hem dienen te vergoeden de overdrachtsbelasting die hij heeft afgedragen, ongeacht de overdrachtsbelasting die zij zelf - zonder vermindering van de heffingsgrondslag - verschuldigd zouden zijn.
3.6 Een dergelijk beroep op onvoorziene omstandigheden kan echter slechts worden gehonoreerd als instandhouding van het beding naar eisen van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt. Daarvan is in het onderhavige geval geen sprake.
Daarbij wordt meegewogen dat [gedaagde] handelt in de uitoefening van een bedrijf en daarbij gebruik maakt van een fiscale constructie. Het behoort naar het oordeel van de kantonrechter tot de bedrijfsrisico’s dat de daarmee te behalen winst anders uitpakt doordat de fiscus maatregelen neemt die tot een onverwachte wending in de uitvoering van die constructie leiden.
Daartegenover handelen [eiser] c.s. als particulier en mochten zij ervan uitgaan dat de op de aankoop van hun huis vallende overdrachtskosten niet door andere factoren dan de geldende belastingwetgeving zouden worden bepaald. Daaraan doet niet af dat zij bij financiering van die aankoop rekening hielden met een tarief van 6%.
Een en ander leidt ertoe dat het verweer van [gedaagde] wordt verworpen, zodat de vordering in hoofdsom toewijsbaar is. De wettelijke rente is eveneens toewijsbaar als gevorderd.
3.7 [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding € 90,65
- griffierecht € 207,00
- salaris gemachtigde € 600,00 (2 punten x tarief € 300,00)
Totaal € 897,65
De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] c.s. tegen bewijs van kwijting te betalen € 11.406,00 met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dagvaarding tot de voldoening;
veroordeelt [gedaagde]. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 897,65, waarin begrepen € 600,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.L. Keijzer, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2012.