Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
sector handel en kanton
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 805294 UC EXPL 12-5349 4091
vonnis d.d. 12 september 2012
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Lisman en Lisman B.V.,
gevestigd te Zeist,
verder ook te noemen Lisman en Lisman ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. E.J.A. Vilé,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Mediq Apotheken B.V.,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Mediq,
Mediq partij,
gemachtigde: mr. M.J.E.G. de Gier.
Het verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 16 mei 2012.
Lisman en Lisman heeft voorafgaand aan dan wel tijdens de comparitie nog stukken in het geding gebracht.
Mediq heeft voorafgaand aan dan wel tijdens de comparitie nog stukken in het geding gebracht.
De comparitie is gehouden op 8 augustus 2012. Er is proces-verbaal van opgemaakt.
Hierna is uitspraak bepaald.
Het geschil en de beoordeling daarvan
De feiten.
1.1. Tussen partijen staat vast dat Mediq van Lisman en Lisman huurt de winkelruimte, in gebruik als apotheek in het winkelcentrum Vollenhoven in Zeist. Dit winkelcentrum ligt in Zeist Noord. Het bevat ongeveer 20 winkelruimten en een kantoorruimte. De huurovereenkomst is aangegaan eerst voor een periode van vijf jaar, vanaf 20 april 1995 ingaande 1 mei 1995. In oktober 2002 is apotheker Vollenhoven B.V. in de plaats gekomen van apotheek Vollenhoven. Per 1 januari 2011 is Mediq als huurder in de plaats getreden van apotheker Vollenhoven B.V. De huurovereenkomst loopt thans tot 30 april 2015. De huurprijs is € 2.944,28 per maand en de servicekosten zijn € 257,14 per maand, alles exclusief BTW. De huurprijs is geïndexeerd.
1.2. Artikel 8 van Pro de huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als apotheek en voor zover daarmee verband houdend. Lid 2 bepaalt dat het de huurder niet vrijstaat zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder aan het gehuurde een andere bestemming te geven. Lid 3 bepaalt dat huurder het gehuurde overeenkomstig des zelfs aard en bestemming moet gebruiken zoals een goed huurder betaamt.
De eis:
2.1 Lisman en Lisman vordert dat Mediq wordt bevolen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, om de winkelruimte aan de Laan van Vollenhoven 2979 te Zeist daadwerkelijk geheel en zelf te gebruiken als apotheek tot en met 30 april 2015, op verbeurte van een door Mediq aan Lisman en Lisman verschuldigde dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte van een dag indien Mediq niet voldoet aan dit bevel.
2.2. Aan de vordering wordt ten grondslag gelegd dat bij brief van 31 januari 2012 aan Mediq is meegedeeld dat deze verplicht is de winkelruimte feitelijk als apotheek te blijven gebruiken tot en met 30 april 2015 en dat Lisman en Lisman groot belang heeft bij dit feitelijk gebruik en dat nu Mediq tekortschiet zij in verzuim is in de nakoming van de huurovereenkomst.
3. Mediq voert verweer waarop de kantonrechter, indien nodig, hieronder terugkomt.
Het oordeel:
4. De kantonrechter komt tot het volgende oordeel.
4.1 Lisman en Lisman stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst, en met name artikel 8, een verplichting voor Mediq inhoudt om het gehuurde ook daadwerkelijk feitelijk in gebruik te blijven houden tot het einde van de huurovereenkomst op 30 april 2015. De kantonrechter kan Lisman en Lisman daarin niet volgen. Artikel 8 bepaalt Pro immers dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als apotheek en voor zover daarmee verbandhoudend. Zou enkel lid 1 van artikel 8 met Pro moeite - getuige de woorden “ voorzover daarmee verband houdend” - nog kunnen worden uitgelegd als een gebruiksverplichting, in de leden 2 tot en met 5 van art. 8 wordt Pro een zodanige specificatie gegeven dat het standpunt van Lisman en Lisman niet langer vol te houden is. Lid 2 bepaalt immers dat het de huurder niet vrijstaat om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder aan het gehuurde een andere bestemming te geven. Deze bepaling duidt daadwerkelijk op de bestemming als apotheek en niet op het voortdurende gebruik van de apotheek. Lid 4 specificeert het in lid 2 genoemde verbod, waar het aan de huurder verbiedt een bank te vestigen of bankfaciliteiten te doen verlenen, met een hier verder niet ter zake doende uitzondering. Lid 4 accentueert daarmee nog meer dat het gaat om een bestemming als apotheek en niet om het in gebruik houden tot het einde van de opzegtermijn van het gehuurde. Ook het bepaalde in lid 3 kan niet worden uitgelegd zoals Lisman en Lisman graag ziet. Indien de huurder het gehuurde moet gebruiken overeenkomstig des zelfs aard en bestemming zoals een goed huurder betaamt, dan is dat een verbijzondering van de redelijkheid en billijkheid die in acht moet worden genomen bij de invulling van aard en bestemming, maar opnieuw geeft deze bepaling geen verplichting om het gehuurde in gebruik te houden en daadwerkelijk te bewonen tot en met het einde van de huurovereenkomst.
4.2 Ook andere bepalingen in de huurovereenkomst dwingen niet tot de uitleg die Lisman en Lisman voorstaat. Waar het gaat om de door Lisman en Lisman bepleite aandacht van de huurder voor omstandigheden zoals de diversiteit van het winkelcentrum en de omstandigheid dat er nog geen leegstand is, kent de huurovereenkomst enkel het bepaalde in artikel 26, te weten dat huurder zich verbindt om mee te werken aan de oprichting van een winkeliersvereniging. Andere bepalingen zoals een exploitatie-verplichting als apotheek vanwege de gewenste blijvendheid van de diversiteit zijn niet in de overeenkomst opgenomen.
4.3 Zou goed huurderschap worden uitgelegd als de verbijzondering van de redelijkheid en billijkheid voor een huurrechtelijke relatie, dan dwingt deze aanvullende redelijkheid en billijkheid Mediq naar het oordeel van de kantonrechter niet tot de verplichting om het gehuurde daadwerkelijk en volledig in gebruik te blijven houden tot 30 april 2015. Immers tegenover de dreigende leegstand en de verminderde aantrekkelijkheid van het winkelcentrum staat het belang van Mediq om zich aan te sluiten bij het gezondheidscentrum alwaar niet alleen huisartsen onder één dak zitten en een apotheek daar ook bij hoort, maar voorts ook de in het kader van de moderne patiëntenzorg gehouden overleggen over medicatiedossiers plaatsvinden. Verder staat op Mediqs deel van de weegschaal de omstandigheid dat voorgesteld is om Lisman en Lisman een grotere vrijheid te verlenen in de tussentijd een andere passende huurder te zoeken en daar financieel aan tegemoet te komen, (voorts) de omstandigheid dat wanneer Mediq niet naar het dienstencentrum verhuist een andere apotheek haar plaats daar inneemt, waarna Mediq het risico loopt dat, indien de huur eindigt op 30 april 2015, zij met lege handen staat, en voorts nog de omstandigheid dat het gaat om de laatste 2 1/2 jaar van een huurrelatie van 20 jaar. Deze omstandigheden staan aan een invulling van redelijkheid en billijkheid in de zin van een verplichting om tot 2015 te exploiteren in de weg.
4.4 Voor zover Mediq zich met haar verweer op het standpunt mocht hebben gesteld dat sprake zou moeten zijn, indien aangenomen wordt dat een exploitatieverplichting in de huurovereenkomst bestaat, van een wijziging van de gevolgen van dat deel van de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro, wordt zulks niet verder behandeld, omdat door de kantonrechter geen exploitatieverplichting wordt aangenomen en er verder overigens geen verlangen is uitgesproken de gevolgen van de overeenkomst daadwerkelijk te wijzigen.
4.5 Het bovenstaande beduidt dat de vordering dient te worden afgewezen en dat Lisman en Lisman in de kosten van de procedure dient te worden veroordeeld.
De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Lisman en Lisman tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Mediq, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600,- aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.M. de Laat, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 september 2012.