Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
sector handel en kanton
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 825530 UC EXPL 12-11829 aw/4074
vonnis van 28 november 2012
inzake
1. [eiseres],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eiseres],
2. [eiser],
wonende te [woonplaats],
verder ook te noemen [eiser],
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
gemachtigde: mr. L.E. Toet,
tegen:
de stichting
Stichting Mitros,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Mitros,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. M.J. Jeths.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 12 september 2012, waarbij een comparitie na antwoord is bepaald.
[eiseres] en [eiser] hebben voorafgaand aan de comparitie voor antwoord in reconventie geconcludeerd.
De comparitie is gehouden op 31 oktober 2012. Daarvan is aantekening gehouden.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De feiten
In conventie en in reconventie
2.1. Mevrouw [grootmoeder], grootmoeder van [eiseres], heeft met ingang van 19 oktober 2006 van Mitros gehuurd de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats].
2.2. De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. In die overeenkomst is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte “ten behoeve van huurder, levenspartner en/of leden van zijn gezin.”
2.3. Bij brief van 19 september 2011 wordt namens mevrouw [grootmoeder] de huur opgezegd. In het briefhoofd is opgenomen dat mevrouw [grootmoeder] woont op de [adres] te [woonplaats]. Bij brief aan Mitros van 29 september 2011 wordt de huuropzegging weer ingetrokken.
2.4. Naar aanleiding van een telefonische melding van omwonenden op 4 oktober 2011 dat de woning aan de [adres] onrechtmatig wordt bewoond, heeft Mitros een onderzoek ingesteld. Uit de GBA blijkt Mitros dat mevrouw [grootmoeder] per 20 september 2011 is verhuisd naar de [adres] te [woonplaats]. Dat is de woning van haar zoon.
2.5. In het kader van het onderzoek brengen twee medewerkers van Mitros op 13 oktober 2011 een bezoek aan de [adres] te [woonplaats]. Daar treffen zij [eiseres] aan, haar tweelingzus en een vriend. Mitros wordt meegedeeld dat mevrouw [grootmoeder] in het ziekenhuis is opgenomen, maar dat zij weer zal terugkeren in de woning. Volgens [eiseres] past zij op het huis tijdens de afwezigheid van haar grootmoeder. De medewerkers van Mitros delen daarop mee dat [eiseres], haar zus en de daar aanwezige vriend op geen enkele manier aanspraak kunnen maken op de huurwoning.
2.6. Mevrouw [grootmoeder] is op 11 januari 2012 overleden. Mitros ontvangt daarvan bericht op 18 januari 2012.
2.7. Op 19 januari 2012 verzendt een medewerkster van Mitros een brief aan de erven van mevrouw [grootmoeder] waarin zij hen verzoekt contact met haar op te nemen voor het maken van afspraken over de opzegging van de huur en de inspectie van de woning. In die brief schrijft zij voorts, voor zover hier van belang:
“Tevens deel ik u mede dat ik op 11 oktober 2010 samen met een collega op de [adres] op huisbezoek ben geweest. Wij troffen toen 2 kleindochters van mevrouw [grootmoeder] in de woning aan. Ook was er een vriend van een van hen aanwezig. Zij vertelde toen de woning voor hun oma te hebben opgeknapt en op de woning te passen. Voor de volledigheid deel ik u mede dat zij het huurcontract niet kunnen voortzetten en de woning moeten verlaten.”
2.8. Bij brief van 20 januari 2012 schrijven [eiseres] en [eiser] aan Mitros:
“Zodra ik in Nederland terug was van de begrafenisceremonie van mijn wijlen grootmoeder [grootmoeder] in [plaats], [land], ben ik onmiddellijk op 19 januari 2012 bij de gemeente geweest om mij met mijn vriend [eiser] in te schrijven voor het adres [adres] te [woonplaats], waar ik samen met mijn vriend sinds 15 mei 2011 inwonend ben.
(…)
Vandaar ben ik sinds 15 mei 2011 bij mijn wijlen grootmoeder [grootmoeder] te gaan wonen en haar zorg te verzorgen. Ik was de enige persoon op wie ze nog kon vertrouwen, misschien door het feit dat ik, toen ik geboren werd, naar haar werd genoemd.
Aangezien nu mijn wijlen grootmoeder op 11 januari 2012 is gestorven, ben ik helemaal alleen in de woning [adres] met mijn vriend achter gebleven. Wij verwachten ook binnenkort met mijn vriend een babie.
Aangezien wij ruim 8 maanden in deze woning woonachtig zijn en aangezien wij dan ook sinds 3,5 jaar bij de Gemeente Utrecht als woningzoekende ingeschreven staan en aangezien wij voldoende inkomen hebben om de maandelijkse huurpenningen van uw instantie te kunnen betalen en aangezien wij dan ook bereid zijn om de achterstallige huur van mijn wijlen grootmoeder over de maanden december 2011 en januari 2012 te betalen en aangezien wij dan ook het huurbedrag over de maand februari 2012 al op het postkantoor betaald hebben en aangezien wij deze woning, netals u ook gemerkt en met ons gesproken hebben tijdens uw bezoek in deze woning op 11-10-’11, redelijk opgeknapt hebben en aangezien wij ons hier in deze woning sinds 8 maanden echt met de herinneringen aan onze wijlen grootmoeder best thuis voelen, verzoeken wij u om de huurcontract van mijn wijlen grootmoeder [grootmoeder] aan mij [eiseres] over te dragen.”
2.9. In reactie daarop schrijft Mitros op 8 februari 2012 aan [eiseres] en [eiser]:
“Op 11 oktober 2011 tijdens een huisbezoek aan de [adres] vertelde jullie de woning voor jullie oma te hebben opgeknapt en op de woning te passen gedurende de periode dat jullie oma in het ziekenhuis lag. Daarnaast vertelde jullie ons bij jullie ouders in [woonplaats] te wonen.
Wij hebben toen verteld dat juridisch gezien jullie geen recht hebben om de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] over te nemen of voort te zetten.
De huurovereenkomst met wijlen uw oma eindigt van rechtswege aan het eind aan de tweede maand na overlijden. Uiterlijk 31 maart 2012 dient de woning aan de [adres] van wijlen uw oma leeg en schoon aan Mitros te worden opgeleverd. Als hieraan geen gehoor wordt gegeven, is Mitros genoodzaakt een juridische procedure te starten. De kosten van een dergelijke procedure zullen voor rekening komen van de erfgenamen.”
3. De vordering en het verweer
In conventie
3.1. [eiseres] en [eiser] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat [eiseres] en/of [eiser] met ingang van 11 januari 2011, althans een door de kantonrechter te bepalen tijdstip, huurder zal/zullen zijn van de woning gelegen te [woonplaats] aan de [adres], met veroordeling van Mitros in de proceskosten.
3.2. Zij leggen aan hun vordering – kort samengevat – ten grondslag dat zij voldoen aan alle vereisten genoemd in artikel 7:268 BW Pro, die nodig zijn om de huur voort te kunnen zetten na het overlijden van mevrouw [grootmoeder].
3.3. Mitros voert gemotiveerd verweer. Op de inhoud van hetgeen over en weer is aangevoerd zal, voor zover voor de beoordeling van belang, in het hiernavolgende worden ingegaan.
In reconventie
3.4. Mitros vordert veroordeling van [eiseres] en [eiser] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om de woning aan de [adres] te [woonplaats] binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter beschikking van Mitros te stellen, met machtiging op Mitros om de ontruiming zonodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [eiseres] en [eiser] met de hulp van de sterke arm van politie en justitie, met veroordeling van [eiseres] en [eiser] in de kosten van de procedure.
3.5. Mitros legt aan haar vordering – kort samengevat – ten grondslag dat [eiseres] en [eiser] niet voldoen aan de vereisten van artikel 7:268 BW Pro en dat zij daarom zonder recht of titel in de woning verblijven.
3.6. [eiseres] voeren gemotiveerd verweer. Op de inhoud van de wederzijdse standpunten van partijen zal, voor zover voor de beoordeling van belang, in het hiernavolgende worden ingegaan.
4. De beoordeling
In conventie
4.1. Een vordering als de onderhavige dient te worden ingesteld binnen 6 maanden na het overlijden van de huurder. Mevrouw [grootmoeder] is overleden op 11 januari 2012. De dagvaarding is uitgebracht op 10 juli 2012, dat is derhalve binnen voornoemde wettelijke termijn. [eiseres] en [eiser] zijn ontvankelijk in hun vordering.
4.2. In deze procedure moet worden beoordeeld of [eiseres] en [eiser] op grond van het bepaalde in artikel 7:268 lid 2 en Pro 3 BW het recht hebben de huur van de woning aan de [adres] te [woonplaats] voort te zetten na het overlijden van de huurster, mevrouw [grootmoeder], op 11 januari 2012. Volgens lid 2 van voornoemd wetsartikel is daarvoor in elk geval vereist dat zij met mevrouw [grootmoeder] een duurzame, gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. Bij de beoordeling van de vraag of sprake is geweest van een duurzame, gemeenschappelijke huishouding is van belang wat de bedoelingen en verwachtingen van de overleden huurder en de inwonende personen zijn geweest bij de aanvang van de samenwoning. Ook de feitelijke duur van de samenwoning speelt daarbij een rol, evenals de wijze waarop de overleden huurder en de inwonenden de samenleving hebben vorm gegeven (HR 10 maart 2006, NJ 2006, 419 en HR 22 januari 1993, NJ 1993, 549).
Mitros heeft gemotiveerd betwist dat sprake is geweest van een duurzame, gemeenschappelijk huishouding. Het is daarom aan [eiseres] en [eiser] om voldoende feiten te stellen - en deze zonodig te bewijzen - die de gevolgtrekking rechtvaardigen dat sprake is geweest van een duurzame, gemeenschappelijke huishouding tussen hen en mevrouw [grootmoeder].
4.3. [eiseres] en [eiser] hebben gesteld dat [eiseres] in april 2011 bij haar grootmoeder is ingetrokken om voor haar te zorgen. Mevrouw [grootmoeder] was op dat moment 73 jaar oud en zij was psychisch en lichamelijk behoorlijk ziek. Zij leed aan schizofrenie en suikerziekte. Zij was al 30 jaar ziek. [eiseres] heeft ter comparitie verklaard dat zij het gevoel had dat het de laatste jaren van haar grootmoeder waren. [eiser] is enkele weken later bij zijn vriendin [eiseres] en haar grootmoeder ingetrokken. In september 2011 moest mevrouw [grootmoeder] worden opgenomen in het ziekenhuis, omdat het heel slecht ging met haar gezondheid. Zij wilde na die opname niet meer terug naar huis, omdat ze bang was in haar eigen huis. Haar zoon, de vader van [eiseres], heeft daarom de huur namens haar opgezegd bij brief aan Mitros van 19 september 2011. De bedoeling was dat zij bij haar zoon zou gaan inwonen en dat hij voor haar zou zorgen. Zij heeft vóór de ziekenhuisopname ook enige tijd bij haar zoon ingewoond, omdat zij niet meer thuis wilde zijn maar wilde verhuizen naar haar broer in [woonplaats]. Als gevolg van haar psychische ziekte veranderde mevrouw [grootmoeder] constant van gedachten, reden waarom haar zoon de huuropzegging eind september 2011 ook weer heeft ingetrokken en mevrouw [grootmoeder] na ontslag uit het ziekenhuis medio oktober 2011 toch is teruggekeerd naar haar huurwoning.
[eiseres] en [eiser] hebben voorts aangevoerd dat oma in beginsel maandelijks de huur, gas, elektra en water betaalde en zij de boodschappen. De boodschappen betaalde oma ook wel eens zelf. [eiser] betaalde daarnaast vaak een deel van de huur. Zij hebben de woning voor oma met haar toestemming opgeknapt in de tijd dat zij in het ziekenhuis verbleef. Oma had veel zorg nodig en door haar psychische ziekte vertrouwde zij niemand. Zij kon niet zelf douchen en had een wond op haar been die verzorgd moest worden. Ook moest op haar medicijnen gelet worden. Daarnaast hebben [eiseres] en [eiser] aangevoerd dat het de bedoeling van mevrouw [grootmoeder] is geweest dat zij na haar overlijden in de woning zouden blijven wonen.
4.4. De kantonrechter stelt voorop dat het feit dat [eiseres] bij haar grootmoeder is gaan wonen om haar in haar laatste levensfase te verzorgen, uiteraard zeer te prijzen is. Dit feit kan op zich echter niet tot gevolg hebben dat zij en haar vriend het recht hebben verkregen de huur van de woning voort te zetten, gelet op de criteria die de wet daaraan stelt. In beginsel eindigt de huur aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. Dit is alleen anders als er personen zijn die op grond van artikel 7:268 BW Pro het recht hebben de huur voort te zetten. Of mevrouw [grootmoeder] de wens had dat [eiseres] en [eiser] de huur na haar overlijden zouden voortzetten, is in dit kader daarom niet relevant.
4.5. De kantonrechter is van oordeel dat uit al hetgeen [eiseres] en [eiser] hebben aangevoerd niet kan volgen dat zij met mevrouw [grootmoeder] een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd, als bedoeld in artikel 7:268 BW Pro. Aan het door hen ter zitting gedane, herhaalde bewijsaanbod komt de kantonrechter daarom niet toe.
Gelet op het feit dat mevrouw [grootmoeder] bij de aanvang van de samenwoning al ernstig ziek was en zij er bovendien psychisch zo slecht aan toe was dat zij moeite had haar wil te bepalen, kan niet worden aangenomen dat zij bij de aanvang van de samenwoning daadwerkelijk de bedoeling en de verwachting heeft gehad een duurzame, gemeenschappelijke huishouding met [eiseres] en [eiser] te voeren. Daarnaast heeft zij volgens [eiseres] en [eiser] te kennen gegeven dat het haar wens was dat zij de huur na haar overlijden zouden voortzetten, hetgeen erop wijst dat zij ervan uitging dat de samenwoningssituatie tijdelijk en aflopend was. Onder die omstandigheden kan evenmin worden aangenomen dat [eiseres] en [eiser] op het moment dat zij de woning betrokken de bedoeling en verwachting hebben gehad dat zij met mevrouw [grootmoeder] duurzaam zouden gaan samenleven. [eiseres] wist dat haar grootmoeder in haar laatste levensfase was en dat de samenlevingssituatie tijdelijk en aflopend zou zijn. Een duurzame, gemeenschappelijke huishouding is er feitelijk ook niet geweest, omdat mevrouw [grootmoeder] in de toch al korte periode dat [eiseres] en [eiser] in de huurwoning hebben verbleven een periode bij haar zoon heeft ingewoond, met de bedoeling dat hij voortaan voor haar zou zorgen, omdat zij bang was om in haar eigen woning te verblijven. Deze gang van zaken valt niet te rijmen met het standpunt van [eiseres] en [eiser] dat het steeds de bedoeling van hen en van mevrouw [grootmoeder] is geweest om een duurzame gemeenschappelijke huishouding te voeren, zoals Mitros terecht heeft opgemerkt. Ook is zij in de periode dat [eiseres] en [eiser] in de woning verbleven in het ziekenhuis opgenomen geweest. Dat [eiseres] en [eiser] de woning op eigen kosten hebben opgeknapt, wel eens de boodschappen betaalden en een bijdrage leverden aan de betaling van de huur gedurende de periode dat zij bij mevrouw [grootmoeder] hebben ingewoond, kan niet tot een ander oordeel leiden.
4.6. Nu niet is voldaan aan het vereiste dat sprake is geweest van een duurzame, gemeenschappelijke huishouding komt de kantonrechter niet toe aan de beoordeling van de overige vereisten genoemd in artikel 7:268 BW Pro, waaraan volgens Mitros evenmin is voldaan, te weten het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde, het bieden van voldoende waarborg voor de betaling van de huur en het beschikken over een huisvestingsvergunning.
4.7. Dit alles leidt ertoe dat de vordering van [eiseres] en [eiser] strekkende tot voortzetting van de huur, dient te worden afgewezen.
In reconventie
4.8. Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen zal de vordering van Mitros strekkende tot ontruiming van het gehuurde worden toegewezen. De door Mitros gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. in samenhang met artikel 444 Rv Pro.
4.9. [eiseres] en [eiser] hebben verweer gevoerd tegen de door Mitros gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring. De kantonrechter acht de kans dat de vordering van [eiseres] en [eiser] in het hoger beroep zal worden toegewezen dermate gering, dat zij de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring zal toewijzen. Onder deze omstandigheden staat het bepaalde in artikel 7:268 lid 2 BW Pro daaraan niet in de weg (HR 08-01-1992, LJN AG4313 en HR 03-05-1996, LJN ZC2065).
De proceskosten
4.10. [eiseres] en [eiser] zijn in het ongelijk gesteld, zowel in conventie als in reconventie. Zij worden daarom veroordeeld in de proceskosten, in conventie aan de zijde van Mitros begroot op € 300,-- aan salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 150,--). Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie wordt het salaris in reconventie begroot op nihil.
5. De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] en [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Mitros, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 300,-- aan salaris gemachtigde;
In reconventie
veroordeelt [eiseres] en [eiser] om de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] met al wie en al wat zich daarin vanwege hen bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Mitros te stellen;
veroordeelt [eiseres] en [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Mitros, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.V.M. Gehlen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 november 2012.