Uitspraak
R E C H T B A N K Z W O L L E – L E L Y S T A D
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 222689 CV 04-162
datum : 31 augustus 2004
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap JANCHO B.V.,
gevestigd te Staphorst,
alsmede
de besloten vennootschap WAARDEN BEHEER B.V.,
gevestigd te Emmeloord,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in (voorwaardelijke) reconventie, verder te noemen: “Jancho c.s.”,
gemachtigde mr. M.J. Seijbel, advocaat te Zwolle,
tegen
de besloten vennootschap KWANTUM NEDERLAND B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Tilburg,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie, verder te noemen: “Kwantum”,
gemachtigde mr. M. van Weeren, advocaat te Amsterdam.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding d.d. 17 december 2003, ten verzoeke van Jancho c.s. uitgebracht,
- het antwoord tevens de eis in (voorwaardelijke) reconventie van Kwantum,
- de repliek in conventie tevens het antwoord in (voorwaardelijke) reconventie van Jancho c.s.,
- de dupliek in conventie tevens repliek in (voorwaardelijke) reconventie van Kwantum,
- de wijziging van eis in conventie tevens dupliek in (voorwaardelijke) reconventie van Jancho c.s.
Het geschil
in conventie:
De vordering van Jancho c.s. strekt er - na wijziging van eis - toe dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Kwantum zal veroordelen om aan Jancho c.s. te betalen:
I. een bedrag van € 120.136,16 aan huurachterstand tot en met december 2003;
II. een bedrag van € 26.895,96 aan huurachterstand over de periode van januari 2004 tot en met augustus 2004;
III. een bedrag van € 5.491,82 aan vergoeding voor buitengerechtelijke kosten;
IV. de wettelijke rente over de achterstallige huurtermijnen vanaf de diverse betaaldata van de vervallen en niet volledig betaalde huurtermijnen;
met veroordeling van Kwantum in de kosten van deze procedure.
Daartegen heeft Kwantum verweer gevoerd met conclusie dat Jancho c.s. in hun vorderingen niet zullen worden ontvangen althans dat hun vorderingen zullen worden afgewezen.
in reconventie:
De vordering van Kwantum strekt er – voor het geval de huurovereenkomst tussen partijen niet al gedeeltelijk ontbonden zou zijn en na wijziging van eis – toe dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. zal bepalen dat de huurovereenkomst met ingang van 1 februari 2001 gedeeltelijk zal zijn ontbonden wat betreft de contractuele huurprijs, zoals in sub 2. te bepalen;
2. de overeengekomen huurprijs zal verminderen c.q. zal wijzigen met een percentage van 25 vanaf 1 februari 2001 althans met een zodanig bedrag of percentage van de huurprijs en met ingang van een datum als in goede justitie vast te stellen althans het nadeel dat Kwantum heeft ondervonden op te heffen tot een zodanig bedrag of percentage van de huurprijs als in goede justitie vast te stellen;
3. zal bepalen dat Kwantum gerechtigd is bedragen welke zij nog verschuldigd zou zijn aan Jancho c.s. te verrekenen met hetgeen Kwantum ingevolge het vonnis van hen te vorderen heeft;
met hoofdelijke veroordeling van Jancho c.s. in de kosten van de procedure.
Daartegen hebben Jancho c.s. verweer gevoerd met conclusie dat Kwantum in haar vordering niet zal worden ontvangen althans dat haar vordering zal worden afgewezen.
Vaststaande feiten
in conventie en in reconventie
1.
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) weersproken, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast:
a. Op 22 maart 1999 is tussen de besloten vennootschap R.B.C. IJsselmuiden b.v., verder te noemen: “R.B.C.”, als verhuurder en Kwantum als huurder een huurovereenkomst tot stand gekomen aangaande een winkelunit in een onroerende zaak te IJsselmuiden aan de Veldoven 9, plaatselijk bekend als “Project Koopcentrum IJsselmuiden”. In dit pand zijn vijf winkelunits.
b. De huurovereenkomst is ingegaan per 1 juni 1999 voor de duur van vijf jaren. Als huurprijs per 1 juni 1999 is overeengekomen een som van fl. 21.020,00 per maand, te vermeerderen met een voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten ad fl. 875,83 en BTW, een en ander bij vooruitbetaling te voldoen. In de huurovereenkomst is in een jaarlijkse wijziging van de huurprijs voorzien overeenkomstig van de overeenkomst deel uitmakende algemene bepalingen.
c. Per 1 juni 1999 was er naast Kwantum nog één andere huurder, “Roobol” in het koopcentrum. Per die datum waren de drie overige units leeg. In de loop van 2000 heeft “Roobol” haar deuren in het centrum gesloten.
d. Bij brief van 4 februari 2000 heeft R.B.C. aan Kwantum bericht dat zij het koopcentrum heeft verkocht aan Jancho c.s. en dat de huur aan de nieuwe eigenaren overgemaakt dient te worden.
e. Bij brief van 8 februari 2001 heeft Kwantum aan de heer A. Kanon van “Bouwbedrijf H. de Vries b.v.” te Emmeloord bericht -samengevat- dat zij per 1 februari 2001 een reductie op de huur toepast van 25% wegens langdurende leegstand in het koopcentrum en de daardoor voor haar ontstane schade.
f. Bij brief van 18 juni 2002 heeft Kwantum aan voormelde heer A. Kanon een gesprek van 3 mei 2002 bevestigd: “(..) Zoals reeds meerdere malen aan u bericht, lijden wij schade door de leegstand van dit koopcentrum. Sinds 1 februari 2001 is door Kwantum een huurreductie bepaald van 25% t.o.v. de contractueel vastgestelde huurprijs, als gedeeltelijke tegemoetkoming in de schade. Wij spraken af dat wij vanaf het moment dat de bezetting van het Koopcentrum meer adequaat is, wat wij hebben gedefinieerd te hebben bereikt indien Bristol haar vestiging opent, over zullen gaan tot betaling van de contractueel vastgestelde huurprijs, onder de voorwaarde dat de door Kwantum ingehouden huurreductie niet meer door u gevorderd zal worden. U sprak met ons af dat u op 6 mei 2002 met uw compagnon overleg zou voeren en ons in die week nader zou berichten. Aangezien wij geen bericht van u hebben ontvangen gaan wij ervan uit dat u akkoord bent gegaan met ons voorstel.”
g. Bij brief van 23 januari 2003 heeft de heer A. Kanon namens “Exploitatie & Beheer “IJsselboulevard”” aan Kwantum meegedeeld -samengevat- dat een vestiging van “Bristol” nog op zich laat wachten, dat er wel overeenstemming is bereikt met een babyspeciaalzaak voor de huur van een unit en dat de eenzijdige huurreductie van 25% alleen wordt geaccepteerd indien Kwantum akkoord gaat met een aanpassing van het contract tot een duur van 10 jaar.
h. Bij brief van 30 januari 2003 heeft Kwantum -samengevat- verwezen naar haar brief van 18 juni 2002 en verklaard de ontwikkeling af te wachten dat de bedrijfsruimtes in het koopcentrum verhuurd zullen zijn.
i. De huurovereenkomst zal met wederzijds goedvinden per 1 september 2004 eindigen.
De beoordeling
in conventie
1.
Het beroep van Kwantum op de niet-ontvankelijkheid van Jancho c.s. faalt.
Zij bestrijdt immers niet dat zij bij brief van 4 februari 2000, als hierboven in sub d., is geïnformeerd over de verkoop van het koopcentrum aan Jancho c.s. en dat haar daarbij -met zoveel woorden- is verzocht de huurprijs voortaan over te maken aan de nieuwe eigenaren. Uit die bewoordingen kan bezwaarlijk een andere conclusie worden getrokken dan dat R.B.C. tevens haar kwaliteit van verhuurder – en aldus haar rechten en verplichtingen uit de met Kwantum gesloten huurovereenkomst – aan de door haar genoemde vennootschappen wenste over te dragen. Voorts is gesteld noch gebleken dat Kwantum aan R.B.C.’s verzoek geen uitvoering heeft gegeven of anderszins daartegen haar medewerking heeft geweigerd, terwijl daarnaast omstandig blijkt van correspondentie met de heer A. Kanon, residerende op hetzelfde adres als meegedeelde nieuwe mede-eigenaar “Waarden Beheer b.v.”.
Op grond van het voorgaande moet dan ook worden geconcludeerd dat voldaan is aan de vereisten voor contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW Pro zodat Jancho c.s. als Kwantums verhuurders moeten worden aangemerkt. Anders dan Kwantum veronderstelt, is daarvoor niet noodzakelijk dat Jancho c.s. (tevens) eigenaar zijn van het verhuurde, zodat dat debat verder onbesproken kan worden gelaten.
De slotsom is derhalve dat Jancho c.s. in hun op de huurovereenkomst van 22 maart 1999 gebaseerde vordering kunnen worden ontvangen.
voorts in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
2.
Voor de beoordeling van het (overige) geschil tussen partijen dient, gelet op de datum van de inleidende dagvaarding d.d. 17 december 2003, ingevolge het bepaalde in artikel 205 van Pro de Overgangswet BW te worden toegepast het huurrecht zoals dat vanaf 1 augustus 2003 geldt.
3.
In de kern gevat strijden partijen er over of de leegstand in het koopcentrum gevolgen dient te hebben voor de overeenkomst, met name voor de contractueel bepaalde huurprijs, zoals Kwantum betoogt en Jancho c.s. bestrijden.
3.1
Het beroep van Kwantum op wilsovereenstemming over een huurprijsvermindering van 25% voor de tijd dat het koopcentrum niet adequaat bezet zou zijn, is tevergeefs.
Uit haar brief van 18 juni 2002 zelve blijkt al dat Jancho c.s. nimmer hebben gereageerd op haar voorstel tot huurreductie. Dat stilzwijgen, zelfs in verband gezien met een kennelijk niet nagekomen toezegging om binnen een bepaalde termijn daarop te reageren, wettigt immers niet de conclusie dat Jancho c.s. Kwantums voorstel hadden aanvaard. Dit geldt te minder nu onweersproken vast staat dat Jancho c.s. – ook na mei 2002 – een onverminderde huurprijs bij Kwantum in rekening zijn blijven brengen.
3.2
Het beroep van Kwantum op een door haar per 1 februari 2001 ingeroepen gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst, er toe leidende dat daardoor de huurprijs met voormeld percentage is verminderd, treft evenmin doel.
Haar betoog sneuvelt immers al op de grond dat niet voldaan is aan de in artikel 6:267 BW Pro neergelegde eis van het uitbrengen van een schriftelijke verklaring aan de wederpartij daartoe. In de brief van 8 februari 2001 is een dergelijke verklaring niet te lezen. Daarin wordt immers slechts melding gemaakt dat Kwantum, indien de leegstand op 1 mei 2001 nog niet is ingevuld, zij met terugwerkende kracht vanaf 1 februari 2001 een huurreductie van 25% zal toepassen, zodat deze brief veeleer moet worden gezien als een aansporing althans een aankondiging van een gedeeltelijke opschorting van haar betalingsverplichting. Voorts geldt dat uit de brief van 18 juni 2002 blijkt dat Kwantum bereid was om weer de volledige contractueel bepaalde huurprijs te betalen indien “Bristol” een unit in het koopcentrum zou betrekken.
Daarnaast verdraagt noch de inhoud van de brief van 8 februari 2001 noch die van 18 juni 2002 zich met het artikel 7:269 BW Pro dat bepaalt dat een ontbinding geen terugwerkende kracht heeft.
Aldus kan niet worden aangenomen dat Kwantum met haar brieven van 8 februari 2001 en/of 18 juni 2002 een blijvende vermindering van haar prestatie heeft ingeroepen.
3.3
De stelling van Kwantum dat de huurprijs bij wege van schadevergoeding moet worden vermin-derd aangezien Jancho c.s. in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst zijn tekort geschoten door het koopcentrum niet volledig verhuurd te hebben, dient eveneens te worden verworpen.
De overeenkomst heeft immers betrekking op de huur en verhuur van een winkelunit, en niet, zoals Kwantum ten onrechte stelt, op het (volledig) verhuurd zijn van het koopcentrum. Dat Jancho c.s. in het verschaffen van het huurgenot van die unit op zichzelf tekort zouden zijn geschoten, is gesteld noch gebleken. Haar bezwaar betreft de omgeving van het gehuurde, waarover gesteld noch gebleken is dat partijen daaromtrent iets in de huurovereenkomst hebben afgesproken. Nu aldus niet tot een garantie of toezegging omtrent een minimum aantal verhuurde units kan worden gekomen, kan aan Jancho c.s. geen wanprestatie worden verweten.
Voor zover Kwantum Jancho c.s. wanprestatie aanwrijft op grond van de stelling dat haar omzet achterblijft bij haar verwachtingen, geldt dat in de huurovereenkomst daaromtrent niets wordt bepaald, zodat een achterblijvende omzet in beginsel als haar ondernemersrisico voor eigen rekening dient te blijven. Ook die aangevoerde grond leidt niet tot wanprestatie van Jancho c.s.
3.4
Ook het beroep van Kwantum op dwaling strandt.
Ook indien er vanuit moeten worden gegaan dat Kwantum in de veronderstelling was dat de andere winkelunits direct of kort na de oplevering daarvan door huurders betrokken zouden worden, volgt uit de stellingen van Kwantum niet dat R.B.C., de oorspronkelijke verhuurder, had moeten begrijpen dat Kwantum de huurovereenkomst niet althans niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten indien niet (volledig) aan die veronderstelling was voldaan. Voor een geslaagd beroep op dwaling is bedoeld begrip echter wel noodzakelijk.
Voorts valt niet in te zien dat de kennis die zij aan de heer A. Kanon van respectievelijk “Bouwbedrijf H. de Vries b.v.” en “Waarden Beheer b.v.”, toedicht, eveneens moet worden toegerekend aan R.B.C.
Uit de door Kwantum aangehaalde brieven van R.B.C. d.d. 21 mei en 4 juli 1997 is dat begrip geenszins af te leiden nu daarin slechts een optimisme wordt geuit en geenszins een toezegging omtrent de bezetting of anderszins een beantwoording van een verwachting van Kwantum dienaangaande is te lezen. In de laatste brief is daarentegen nog eens expliciet verwoord dat er twee units zijn gereserveerd (aan Kwantum en aan “Roobol”) en dat de andere units nog vrij zijn. De daarbij tevens gedane mededeling dat er op dat moment “voldoende belangstelling [is] bij de landelijke en lokale bedrijven in de meubelbranche” laat zulks onverlet.
Daarbij komt dat de huurovereenkomst pas op 22 maart 1999, derhalve pas ruim anderhalf jaar later, is ondertekend, zodat van een partij als Kwantum mocht worden verwacht dat zij hetzij nader navraag omtrent de verwachte bezetting na de oplevering zou hebben gedaan hetzij zelf een beeld daaromtrent zou hebben gevormd, alvorens met de verhuurder in zee te gaan. Kwantum heeft niet gesteld, noch is dit anderszins gebleken, wat haar gestelde veronderstelling in die anderhalf jaar in stand heeft doen houden.
Dat een (bijna) volledige bezetting van het koopcentrum voor Kwantum doorslaggevend gewicht had, is overigens niet aannemelijk te achten. Zij heeft daaromtrent immers niets in de huurovereenkomst doen opnemen. Voorts heeft zij ruim een jaar gewacht alvorens de leegstand aan de orde te stellen. De huurovereenkomst is immers al per 1 juni 1999 aangevangen terwijl zij (kennelijk) pas bij brief van 16 oktober 2000 aan (de gemachtigde van de verhuurders) haar teleurstelling over de bezetting heeft geuit.
Er is derhalve geen plaats voor een opheffing van een nadeel als bedoeld in artikel 6:230 BW Pro, zoals Kwantum vordert, die tot een vermindering van de huurprijs dient te leiden.
3.5
Tot slot heeft Kwantum zich beroepen op onvoorziene omstandigheden die zodanig zijn dat Jancho c.s. een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mogen verwachten.
De kantonrechter stelt voorop dat niet snel aan de daarvoor in artikel 6:258 BW Pro neergelegde eisen zal zijn voldaan. Een overeenkomst dient in beginsel te worden nagekomen zodat een afwijking daarvan ingevolge de redelijkheid en billijkheid slechts bij hoge uitzondering zal zijn toegelaten. Dit geldt te meer voor een huurovereenkomst nu voor aanpassingen daarin (bijvoorbeeld omtrent de nadere vaststelling van de huurprijs) al strikte wettelijke kaders zijn gegeven.
3.5.1
Kwantum heeft haar beroep onderbouwd door te wijzen op de langdurige leegstand van het koopcentrum en het feit dat zij geruime tijd de enige huurder van het centrum is geweest, terwijl beide partijen er vanuit zijn gegaan dat het koopcentrum (al snel) (volledig) verhuurd zou zijn. Voorgaande maatstaf in aanmerking nemende is de kantonrechter van oordeel dat dit beroep vooralsnog niet van iedere grond gespeend lijkt te zijn.
3.5.2
Ter verdere beoordeling van Kwantums beroep verlangt de kantonrechter derhalve nadere inlichtingen van partijen. Zo dienen er nadere gegevens te worden verstrekt over onder meer:
- de datum van bouwkundige oplevering en aldus van feitelijke beschikbaarheid voor verhuur van het koopcentrum;
- de vloeroppervlakten van de vijf units;
- de ingangsdata van huurovereenkomsten met betrekking tot de andere units dan die van Kwantum;
- de voor die andere units geldende huurprijzen en de ontwikkeling daarvan in de periode van 1999 tot heden;
- in hoeverre er zich in de periode van 1999 tot heden in de directe nabijheid andere bedrijfspanden bevonden van waaruit detail- en/of meubelhandel werd gedreven en/of er aldaar sprake is (geweest) van leegstand;
- of op 22 maart 1999 een prognose beschikbaar was van bezoekersaantallen aan het koopcentrum en of die aantallen nog zijn onderzocht;
- in hoeverre Jancho c.s. maatregelen hebben genomen om de aantrekkelijkheid van het koopcentrum voor aspirant-huurders te vergroten;
- in hoeverre Kwantum maatregelen heeft genomen om de aantrekkelijkheid van haar vestiging in het koopcentrum voor het publiek te vergroten en
- de omzet van Kwantum alsmede de door haar behaalde resultaten in de huurperiode.
4.
Gezien hetgeen in r.o. 3.5 tot en met 3.5.2 is overwogen, ziet de kantonrechter ambtshalve aanleiding voor een verschijning van partijen ter zitting, zulks voor het geven van inlichtingen, voor het onderzoeken van de mogelijkheden van een minnelijke regeling, al dan niet op een of meer punten, alsmede voor overleg omtrent het verder verloop van het geding.
De kantonrechter wijst partijen er daarbij op dat afschriften van de in te zenden stukken op een termijn van een week voor de vast te stellen comparitiedag ter griffie moeten worden ingediend. De partij die de stukken inzendt, draagt zorg voor gelijktijdige toezending van afschriften daarvan aan de wederpartij.
Voor de comparitie wordt anderhalf uur uitgetrokken. Uit een niet verschijnen kan de kantonrechter overigens de gevolgtrekking maken die hem geraden voorkomt.
5.
In afwachting van het voorgaande wordt iedere verdere beslissing, zowel in conventie als in (voorwaardelijke) reconventie, aangehouden.
De beslissing
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
De kantonrechter:
- beveelt, alvorens verder te beslissen, partijen, deugdelijk vertegenwoordigd, te verschijnen voor de kantonrechter voor het verstrekken van nadere inlichtingen als bedoeld in rechtsoverwegingen 3.5 tot en met 3.5.2 en het beproeven van een minnelijke regeling en wel op een nader, in overleg met partijen, vast te stellen datum, tijdstip en plaats;
- verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 14 september 2004 te 09.30 uur; vóór of uiterlijk op die zitting kunnen beide partijen schriftelijk aan de sector kanton opgeven op welke dagen zij in de maanden oktober en november 2004 verhinderd zijn, voor welke opgave geen nader uitstel zal worden verleend;
op deze zitting zal dan worden bepaald wanneer en waar de comparitie van partijen zal plaatsvinden;
na dagbepaling wordt geen uitstel meer verleend;
- bepaalt dat partijen afschriften van de in te zenden stukken op een termijn van een week voor de vast te stellen comparitiedag ter griffie indienen, onder gelijktijdige toezending van afschriften daarvan aan de wederpartij;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 31 augustus 2004, in tegenwoordigheid van de griffier.