Uitspraak
R E C H T B A N K Z W O L L E – L E L Y S T A D
sector kanton – locatie Deventer
Zaaknr.: 255181 CV 04-3083
datum : 10 maart 2005
Vonnis in de zaak van:
[EISER],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
gemachtigde mr. H.J. de Groot, advocaat te 7401 HD Deventer, Postbus 6150,
tegen
[GEDAAGDE],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
procederend in persoon.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding
- het antwoord van de gedaagde partij
- de nadere toelichting van partijen.
Het geschil
Eiser vordert te verklaren voor recht dat gedaagde gehouden is om aan hem ten titel van huur te voldoen een bedrag van € 213,86 per maand, met ingang van 1 september 2002, te vermeerderen met de maximaal wettelijk toegestane verhoging per 1 juli van ieder opvolgend jaar. Gedaagde heeft de vordering gemotiveerd betwist.
De beoordeling
1.
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast:
a. Eiser is eigenaar van de door hem aan gedaagde verhuurde woning, staande en gelegen te Deventer aan het adres [perceel] (hierna: de woning).
b. Gedaagde heeft met ingang van 3 september 2002 de woning van eiser gehuurd voor een laatstelijk overeengekomen huurprijs van € 295,- per maand.
c. Op 1 september 2002 heeft gedaagde bij de Huurcommissie in het ressort Deventer een verzoekschrift ingediend ex artikel 17, lid 1, 2e volzin, van de destijds geldende Huurprijzenwet Woonruimte (Hpw).
d. In een (ongedateerde) opgave van de voorzitter van de Huurcommissie aan het ministerie van VROM werd aangegeven dat de kale huurprijs van de woning niet redelijk was, en het relevante puntenaantal gewaardeerd op 52, overeenkomende met een huurprijs van € 209,33.
e. Tijdens een op 18 maart 2004 uitgevoerde inspectie in het kader van een huurprijsbepaling zijn beide partijen aanwezig geweest; tijdens de daarop volgende behandeling van de zaak bij de Huurcommissie is eiser niet aanwezig geweest. Het rapport van voorbereidend onderzoek resulteerde in een puntenaantal van 53, en een maximale huurprijs van € 213,86 per maand.
f. Bij uitspraak van 12 juli 2004, aan partijen toegezonden op 13 augustus 2004, heeft de Huurcommissie de huur van de woning met ingang van 1 september 2002 verlaagd tot 20% van de per die datum geldende maximale huurprijs, zijnde een bedrag groot € 42,77.
g. Voorafgaande aan de uitspraak van de Huurcommissie heeft gedaagde nimmer geklaagd over ventilatieproblemen, in de douche van de woning of elders.
2.
Eiser heeft aan zijn vordering het volgende betoog, kort samengevat, ten grondslag gelegd.
a.
Het oorspronkelijke verzoek van gedaagde aan de Huurcommissie hield verband met haar wens om voor huursubsidie in aanmerking te komen, en dus niet met onvrede over de huurprijs. Bij de eerste beoordeling werd de huurprijs weliswaar te hoog bevonden, zoals blijkt uit het verslag van de voorzitter van de Huurcommissie aan het ministerie van VROM, doch werden geen ernstige gebreken geconstateerd. Bij de tweede bezichtiging, die onderdeel uitmaakte van het onderzoek dat leidde tot de uitspraak van de Huurcommissie van 12 juli 2004, werden blijkens het verslag ook geen ernstige gebreken of tekortkomingen geconstateerd.
b.
Niettemin heeft de Huurcommissie aan het feit dat een ventilatiekanaal voor de doucheruimte bleek te ontbreken en de binnenlucht niet rechtstreeks naar buiten bleek te worden afgevoerd, de conclusie verbonden dat sprake was van een gebrek als bedoeld in categorie A van Bijlage II, behorend bij het Besluit huurprijzen woonruimte, en beslist dat de huurprijs ingaande 1 september 2002 tot 20% van de toen maximaal geldende huurprijs wordt verlaagd.
c.
De door voormelde Bijlage II toegelaten vermindering tot 20% is een maximum, en niet dwingend voorgeschreven. In dit geval had de Huurcommissie die verlaging moeten matigen. In ieder geval had de beslissing, vanwege de ingrijpende gevolgen beter gemotiveerd dienen te worden. Bovendien had gedaagde voorafgaande aan de behandeling van de zaak bij de Huurcommissie nog nooit over gebrekkige ventilatie geklaagd.
d.
Voorts heeft de extreem lange beslissingsduur tot gevolg dat het resultaat van de beslissing dieper dan redelijk ingrijpt, te weten een terugbetalingsverplichting van rond € 6.000,-. Dat laatste klemt temeer, waar de verhuurder volgens de Hpw zes weken de tijd krijgt om schriftelijke klachten van de huurder op te lossen.
3.
Gedaagde heeft tot haar verweer het volgende, eveneens kort samengevat en voor zover zakelijk van belang, aangevoerd.
Zij acht de beslissing van de Huurcommissie redelijk. Weliswaar heeft zij niet eerder dan na die beslissing tegenover eiser over ventilatieproblemen geklaagd, maar omdat haar nu is gebleken dat sprake is geweest van een gevaarlijke situatie voor haar gezondheid meent zij dat de uitslag redelijk is. Zij wilde aanvankelijk slechts een verklaring van de Huurcommissie omtrent de redelijkheid van de huurprijs in verband met een aanvraag voor huursubsidie. In de loop van die procedure werd haar de mogelijkheid geboden om door de Huurcommissie een toetsing van de aanvangshuurprijs te laten uitvoeren, en daarvan heeft zij gebruik gemaakt.
4.
Aan de orde is een vordering als bedoeld in artikel 7:262, eerste lid, BW.
De Huurcommissie heeft op 12 juli 2004, aan partijen verzonden op 13 augustus 2004, uitspraak gedaan op de voet van artikel 11 van Pro de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW). Een aanvankelijk voor subsidiedoeleinden ingediend waarderingsverzoek zijdens gedaagde is nadien aangemerkt als een verzoek ex artikel 17, lid 1, Huurprijzenwet Woonruimte (oud), thans artikel 11 UHW Pro.
5.
Partijen zijn het erover eens dat de uitkomst van de procedure bij de Huurcommissie als een verrassing kwam. Gedaagde had niet eerder tegenover eiser geklaagd over ventilatieproblemen in de douche. In het onderzoeksrapport van 18 maart 2004 (prod. 3 bij de dagvaarding) staat – opvallend genoeg – in de voorlaatste alinea op blad 1: “Er zijn geen ernstige gebreken of tekortkomingen (zogenaamde nulpunten) ingevolge bijlage II, onder 1 bij het BHW”.
In de laatste alinea op blad 1 staat dan: “Een ventilatiekanaal van de inpandige douche ontbreekt. In het plafond is wel een opening met een doorsnede van 12,5 cm met een ventilatierooster aanwezig. De ventilatie vindt echter niet plaats via de buitenlucht maar via de kapruimte boven het plafond van de douche. Toevoer van verse lucht ontbreekt. Er is geen sprake van ernstige stank- en vochtoverlast.”
In Bijlage II bij het BHW is in Categorie A beschreven wat is aangeduid als “Zeer ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte”. Onder 2 is aldaar omschreven het gebrek aan de douche in de woning, zoals dat op blad 1 in de laatste alinea van het onderzoeksrapport is vermeld.
6.
De kantonrechter volgt eiser in belangrijke mate in zijn kritiek op de uitspraak van de Huurcommissie. Waar vast staat dat gedaagde zelf nimmer tegenover eiser over ventilatieproblemen heeft geklaagd, aannemelijk is dat, ware dat anders geweest, eiser een passende voorziening had getroffen, zoals hij dat blijkbaar inmiddels in de woning heeft gedaan, en de beslistermijn van de Huurcommissie iedere redelijkheid tart, bestonden tal van goede gronden voor een slechts geringe aanpassing van de huur en dus om af te zien van de toepassing van de maximale verlaging tot 20%.
7.
Alles overziende is de kantonrechter van oordeel dat de huurprijs van de woning, vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot het moment waarop het gebrek inzake de ventilatie in de douche ruimte, één en ander als bedoeld in de uitspraak van de Huurcommissie van 12 juli 2004, is hersteld, gesteld dient te worden op 90% van de in die periode redelijke geachte huurprijs.
8.
In de omstandigheden van het geval vindt de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
De kantonrechter:
- Verklaart voor recht dat gedaagde gehouden is om aan eiser te voldoen tegen behoorlijk bewijs van kwijting een bedrag van € 192,47 per maand, als huur voor de woning te Deventer aan het adres [perceel], en wel met ingang van 1 september 2002, te vermeerderen met de maximaal wettelijk toegestane verhoging per 1 juli van ieder opvolgend jaar, zulks tot de eerste van de maand volgende op die waarin het in de uitspraak van de Huurcommissie van 12 juli 2004 bedoelde ventilatiegebrek in de douche is verholpen, en vanaf die datum de maximaal geldende huurprijs, vermeerderd met de genoemde wettelijk toegestane verhogingen;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. A.H. Canté, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 10 maart 2005, in tegenwoordigheid van de griffier.