Uitspraak
R E C H T B A N K Z W O L L E – L E L Y S T A D
sector kanton – locatie Lelystad
zaaknr.: 230297 CV 04-3567
datum : 5 januari 2005
Vonnis in de zaak van:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [EISENDE PATRIJ],
en
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid SOCRATES
ADVOCATEN B.V.,
beide gevestigd te Almere,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde mr. B. Bijlsma,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NAFX HOLDING B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. M.J. Meyer.
Partijen zullen hierna [eisende partij], Socrates en Nafx worden genoemd.
De procedure
Op 20 oktober 2004 is in deze zaak een tussenvonnis gewezen. Ter voldoening aan dat vonnis heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Daarvan is een procesverbaal opgemaakt. Bij gelegenheid van die comparitie heeft Nafx aangegeven haar vordering in reconventie te wijzigen in die zin dat de reconventionele vorderingen tegen Socrates voorwaardelijk worden ingesteld, namelijk alleen voor het geval dat de rechtbank, sector kanton, tot het oordeel komt dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen Socrates en Nafx.
De beoordeling van het geschil
In conventie
1.
De stelling van [eisende partij] en Socrates dat Socrates huurster van het pand is geworden, wordt niet gevolgd. [eisende partij] en Nafx hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst weliswaar rekening gehouden met de mogelijkheid dat Socrates in de plaats zou treden van [eisende partij] als huurster, maar ingevolge het bepaalde in artikel 9 sub Pro 4 van de huurovereenkomst zou dit slechts kunnen plaatsvinden nadat [eisende partij] de notariële akte van oprichting en het uittreksel van het Handelsregister betreffende Socrates aan Nafx zou hebben toegezonden en die stukken vervolgens door Nafx geaccordeerd zouden zijn. Vaststaat evenwel dat de oprichtingakte betreffende Socrates nimmer aan Nafx is toegezonden, laat staan dat genoemde stukken door Nafx zijn goedgekeurd. De conclusie kan dan ook geen andere zijn dan dat van een indeplaatsstelling van Socrates geen sprake is geweest. Socrates kan dan ook niet als huurster van het pand aangemerkt worden. Socrates kan dan ook niet ontvangen worden in de vorderingen in conventie. Voorzover de vorderingen door haar zijn ingesteld, zullen die dan ook reeds om deze reden worden afgewezen.
2.
De kantonrechter zal hierna successievelijk ingaan op de door [eisende partij] aan haar ontbindingsvorderingen ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden en zijn oordeel geven over de vraag of die feiten en omstandigheden kunnen leiden tot het door [eisende partij] gewenste gevolg, te weten gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst per 1 april 2003 en algehele ontbinding daarvan per 1 april 2004, zulks onder toekenning van schadevergoeding aan [eisende partij] tot een bedrag van € 40.200,00 .
Aan haar stellingen dat Nafx toerekenbaar tekort is geschoten en dat ontbinding gerechtvaardigd is, heeft [eisende partij] onder meer ten grondslag gelegd dat zij in de periode april 2003 tot en met juni 2003 geconfronteerd is geweest met bouw-en herstelwerkzaamheden, waardoor zij het pand niet normaal heeft kunnen gebruiken. Wat hier ook van zij –door Nafx is betwist dat [eisende partij] door de uitvoering van die werkzaamheden in haar huurgenot gestoord is geweest, terwijl Nafx bovendien gemotiveerd heeft betoogd dat [eisende partij] bij het aangaan van de huurovereenkomst wist dat die werkzaamheden nog verricht zouden moeten worden, mede omdat die noodzakelijk waren als gevolg van de wensen van [eisende partij]-, dit kan de gevorderde ontbinding (geheel danwel partieel) niet rechtvaardigen. De storing in het huurgenot die [eisende partij] als gevolg van die werkzaamheden stelt te hebben ondervonden, is immers van slechts tijdelijke aard geweest, terwijl die verstoring voor [eisende partij] derstijds geen reden was om de huurovereenkomst te (laten) ontbinden. In haar brief van 19 januari 2004 wordt de overlast die [eisende partij] in voormelde periode ondervonden zou hebben ook niet als ontbindingsgrond opgevoerd.
[eisende partij] heeft voorts aangevoerd dat zij vanaf september 2003 geconfronteerd werd met ernstige lekkages aan de lichtstraat en de lichtkoepels vanaf het dak. Ook heeft [eisende partij], naar zij stelt, ten gevolge van die lekkages de bovenverdieping niet kunnen gebruiken. Tevens stelt [eisende partij] dat door de lekkages de door haar gesausde wanden door vochtvlekken zijn aangetast. Vaststaat echter dat van Zweeden namens Nafx in de herfst van 2003 lekkages heeft verholpen. Volgens [eisende partij] zou dit weliswaar provisorisch zijn gebeurd en zouden er nadien opnieuw lekkages zijn opgetreden –hetgeen Nafx heeft betwist-, maar wanneer die nieuwe lekkages dan zijn opgetreden, hoe vaak dat is gebeurd, waar die lekkages hebben plaatsgevonden en wat voor gevolgen dit dan precies voor haar huurgenot heeft gehad, stelt [eisende partij] niet, laat staan dat [eisende partij] op enigerlei wijze aannemelijk heeft gemaakt dat er nieuwe lekkages zijn opgetreden, bijvoorbeeld door het overleggen van foto’s of het overleggen van schriftelijke verklaringen van getuigen. De stelling dat na het verhelpen van de eerdere lekkages door Van Zweeden, opnieuw lekkages zijn opgetreden, is dan ook onvoldoende onderbouwd. Aan het betoog van [eisende partij] dat Nafx te kort is geschoten door de lekkages niet te verhelpen, waardoor [eisende partij] gestoord is in haar huurgenot wordt daarom voorbij gegaan. Bovendien, als na de door Van Zweeden uitgevoerde reparaties zich daadwerkelijk nieuwe lekkages zouden hebben voorgedaan, dan nog had het op de weg van [eisende partij] gelegen Nafx eerst in gebreke te stellen alvorens op ontbinding van de huurovereenkomst aan te sturen, hetgeen [eisende partij] echter niet gedaan heeft. In dit verband wordt opgemerkt dat de brieven van [eisende partij] aan Nafx van 25 november 2003, 23 december 2003 en 19 januari 2004 –anders dan [eisende partij] meent- niet als ingebrekestellingen in de zin van artikel 6:82 BW Pro kunnen worden beschouwd. Immers wordt daarin geen redelijke termijn voor nakoming van onderhoudsverplichtingen gesteld. Voorzover [eisende partij] heeft willen betogen dat een ingebrekestelling niet nodig was, omdat in artikel 9 sub Pro 6 van de huurovereenkomst staat vermeld dat de reparatie aan het dak uiterlijk 31 december 2003 voltooid dient te zijn, wordt dat betoog niet gevolgd. Gesteld noch gebleken is dat de reparatie waarop dat artikel doelt iets van doen had met de lekkages. Naar Nafx heeft aangevoerd betrof die reparatie de renovatie van het dak, die [eisende partij], volgens Nafx, reeds bij het aangaan van de huurovereenkomst was aangekondigd.
Ook het ontbreken van radiatoren in de wc-ruimte kan, anders dan [eisende partij] meent, geen reden vormen om de huurovereenkomst (geheel danwel partieel) te ontbinden. Immers staat vast dat [eisende partij] voorafgaande aan de totstandkoming van de huurovereenkomst het pand heeft geïnspecteerd, dat hij toen heeft kunnen vaststellen dat in de wc-ruimte geen radiatoren aanwezig waren en dat [eisende partij] daar toen niets over gezegd heeft. Nu [eisende partij] dan ook geacht moet worden het pand in huur te hebben aanvaard zonder de aanwezigheid van radiatoren in de wc-ruimte is reeds hierom van een toerekenbaar tekort schieten van Nafx geen sprake.
Ten aanzien van de stelling van [eisende partij] dat de werkruimtes in het pand onvoldoende warm te krijgen zijn, wordt op de eerste plaats overwogen dat deze stelling –in het licht van de gemotiveerde betwisting door Nafx- onvoldoende onderbouwd is. [eisende partij] heeft ter adstructie van deze stelling een rapport van Hulpverleningsdienst Flevoland, dienst GGD van april 2004 overgelegd. In dit rapport staat juist echter dat de luchttemperatuur in de werkruimtes van het pand gemiddeld vrij hoog is, 3? C meer zelfs dan in het algemeen wenselijk is. [eisende partij] heeft voorts nog wel aangevoerd dat niettemin de gevoelstemperatuur in het pand laag is, omdat volgens [eisende partij] in verband met de architectonische vormgeving van het pand de warme lucht in het pand omhoog stijgt, waardoor volgens [eisende partij] vanaf het grondoppervlak tot op een hoogte van circa twee meter de lucht ijskoud blijft, maar steun voor dit betoog kan de kantonrechter nergens vinden, noch in het rapport van de GGD noch in het door [eisende partij] overgelegde rapport van Multi Service Buro Jacobs van 14 juni 2004. De stelling van [eisende partij] dat het pand onvoldoende warm te krijgen is en dat Nafx om deze reden als verhuurster tekort is geschoten, is dan ook onvoldoende onderbouwd. Ook deze stelling van [eisende partij] kan derhalve niet leiden tot de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst, geheel danwel partieel. Daarbij komt nog –gesteld dat het pand werkelijk onvoldoende warm te krijgen is- dat [eisende partij] Nafx eerst had behoren te sommeren iets aan de verwarming van het pand te doen. Dit geldt met name nu vaststaat dat Nafx op klachten van [eisende partij] aangaande de verwarming in december 2003 daadwerkelijk aktie heeft ondernomen. Zij heeft toen twee circulatiepompen laten vervangen en de cv installatie laten nakijken en schoonspuiten. Als de verwarmingsproblemen nadien nog zouden hebben voortgeduurd, had van [eisende partij] verwacht mogen worden –mede gelet op de kennelijk bij Nafx bestaande bereidheid eventuele verwarmingsproblemen op te lossen- dat zij Nafx eerst nog een redelijke termijn had gesteld om iets aan de verwarming van het pand te doen. Zoals reeds is overwogen kunnen de brieven van 21 november 2003, 23 december 2003 en 19 januari 2004 niet als deugdelijke ingebrekestellingen worden aangemerkt.
Ook de door [eisende partij] aan de ontbindingsvorderingen ten grondslag gelegde stelling dat het bij lage temperaturen en bij wind door de ramen aan de voorzijde van het pand en door het dak tocht, is op geen enkele wijze nader onderbouwd, reden waarom ook aan die stelling voorbij wordt gegaan. Uit voornoemde rapporten van de Hulpverleningsdienst Flevoland en van Multi Service Buro Jacobs blijkt overigens dat in het pand niet of nauwelijks geventileerd wordt. Dit lijkt moeilijk te verenigen met de stelling van [eisende partij] dat het tocht in het pand. Ook ten aanzien van dit beweerde gebrek heeft overigens te gelden dat [eisende partij] Nafx in ieder geval eerst had moeten sommeren de beweerde tocht te verhelpen alvorens op ontbinding van de huurovereenkomst aan te sturen. Dat heeft zij echter nagelaten.
Het feit dat de roosters aan de buiten-voorzijde in het dak zijn doorgezakt, kan naar het oordeel van de kantonrechter, wegens de gering betekenis daarvan, gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst evenmin rechtvaardigen. Die roosters zijn immers vervangen door plaatwerk, terwijl de kantonrechter bij zijn rondleiding bovendien heeft geconstateerd dat die roosters (die er ten tijde van de rondleiding opnieuw waren ingezet) vanaf de buitenkant nauwelijks waar te nemen zijn. Dat het plaatwerk afbreuk zou hebben gedaan aan het bouwwerk –gelijk [eisende partij] in zijn brieven van 23 december 2003 en 19 januari 2004 betoogt- komt de kantonrechter in elk geval overdreven voor.
De omstandigheid dat de elektriciteitspunten in de vide van de werkkamer niet gerepareerd zijn, kan evenmin ontbinding rechtvaardigen. Bij zijn rondleiding door de betreffende werkkamer heeft de kantonrechter geconstateerd dat in de betreffende werkkamer behalve de betreffende elektriciteitspunten, nog vier stopcontacten (elk voor vier stekkers) aanwezig zijn. Hem is toen bevestigd dat die stopcontacten er ook al zaten toen [eisende partij] nog in het pand zat. Dat [eisende partij], gelijk door hem is betoogd, in het schemerduister heeft moeten werken, komt dan ook niet aannemelijk voor. In elke geval waren er voldoende mogelijkheden om de werkkamer te verlichten. Dat de elektriciteitspunten niet functioneren is dan ook van zo’n ondergeschikte betekenis dat dit geen ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Bovendien heeft ook ten aanzien van dit punt te gelden dat [eisende partij] Nafx eerst in gebreke had behoren te stellen, hetgeen zij niet gedaan heeft. Zoals reeds is overwogen, kunnen de brieven van 25 november 2003, 23 december 2003 en 19 januari 2004 niet als deugdelijke ingebrekestellingen worden aangemerkt.
Voorzover [eisende partij] nog heeft willen betogen dat Nafx toerekenbaar tekort is geschoten omdat de in artikel 9 sub Pro 6 van de huurovereenkomst gestipuleerde werkzaamheden niet zijn verricht, wordt ook dat standpunt niet gedeeld.
Voor wat betreft het in dat artikel genoemde werk de reparatie aan het dak (platen) staat vast dat dit vóór 31 december 2003 zijn beslag moest krijgen. Vaststaat ook dat dit op 31 december 2003 nog niet gebeurd was. Echter, kan dit nog geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen nu gesteld noch gebleken is dat [eisende partij] ten gevolge van het achterwege blijven van die reparatie in zijn huurgenot is geschaad. Zoals hiervoor reeds is overwogen, is gesteld noch gebleken dat de door [eisende partij] ondervonden lekkages het gevolg waren van het nog niet uitgevoerd zijn van de in artikel 9 sub Pro 6 gestipuleerde reparatiewerkzaamheden. Bovendien, als er al een verband bestaan heeft tussen die werkzaamheden en de opgetreden lekkages, dan nog had van [eisende partij], gelijk eveneens reeds is overwogen, verwacht mogen worden dat zij Nafx (na de verhelping van de eerdere lekkages door Van Zweeden) eerst tot verhelping van de nieuwe lekkages had gesommeerd alvorens de ontbindingsvorderingen in te stellen.
Voor wat betreft de in voormeld artikel 9 sub Pro 6 genoemde bestrating en esthetische aanpassing van de bouwkundige plint voor en rondom het gehuurde is door Nafx onweersproken betoogd dat zij dit heeft willen uitvoeren, dat [eisende partij] echter parkeerplaatsen wilde hebben, dat in verband hiermee een overheidsvergunning nodig was, dat Nafx [eisende partij] er toen opgewezen heeft dat [eisende partij] eerst voor een overheidsvergunning moest zorgen en dat Nafx pas na vergunningverlening de werkzaamheden zou gaan uitvoeren, maar dat [eisende partij] vervolgens niets meer van zich heeft laten horen. Deze omstandigheden in aanmerking nemend, kan [eisende partij] zich in redelijkheid dan ook niet beroepen op de in artikel 9 sub Pro 6 gestelde termijn voor de bestrating en de esthetische aanpassing van de bouwkundige plint. Daarbij komt dat de kantonrechter bij zijn rondleiding is gebleken dat het terrein rondom het gehuurde ís bestraat en dat zowel die bestrating als de beplinting (niet meer dan de onderste smalle buitenrand van het pand) er verzorgd uitzagen. Nu partijen hem voorts meedeelden dat de beplinting en de bestrating sinds het vertrek van [eisende partij] uit het pand onveranderd waren, kan zonder nadere onderbouwing, die echter niet gegeven is, niet worden ingezien hoe uitblijven van de overeengekomen bestrating en esthetische aanpassing van de bouwkundige plint ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen rechtvaardigen..
Voor wat betreft het in artikel 9 sub Pro 6 van de huurovereenkomst overeengekomen externe schilderwerk aan de houten delen van het pand is de kantonrechter door Van Zweeden bij gelegenheid van de rondleiding meegedeeld dat dit nog niet is uitgevoerd. Niettemin kan naar het oordeel van de kantonrechter ook deze tekortkoming ontbinding –wegens haar geringe betekenis- niet rechtvaardigen. Het schilderwerk betreft, zo heeft de kantonrechter bij de rondleiding geconstateerd, immers nog geen fractie van het totale buiten oppervlak van het pand. Het betreft hoofdzakelijk de kozijnen aan de achterzijde van het pand, die vanaf de straatkant niet te zien zijn.
Ten slotte kan ook het enkele feit dat de gevel nog niet is schoon gespoten (hetgeen volgens artikel 9 sub Pro 6 van de huurovereenkomst vóór 1 april 2004 zou hebben moeten plaatsvinden), wegens haar geringe betekenis geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
3.
Nu geen van de door [eisende partij] aangevoerde feiten en omstandigheden, óók niet bezien in onderling verband en samenhang, kunnen leiden tot ontbinding (geheel of partieel) van de huurovereenkomst, zullen de daartoe strekkende vorderingen worden afgewezen. De vordering tot schadevergoeding zal derhalve evenzeer worden afgewezen, nog daargelaten dat die schade op geen enkele wijze onderbouwd is.
4.
[eisende partij] en Socrates zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden verwezen.
In reconventie
5.
Gelijk reeds is overwogen in rechtsoverweging 1. kan Socrates niet als huurster worden aangemerkt. Omdat de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering tegen Socrates is ingesteld derhalve niet is vervuld, richt de reconventionele vordering zich slechts tegen [eisende partij].
6.
Nu in conventie de ontbindingsvorderingen van [eisende partij] zijn afgewezen, de huurovereenkomst dus nog niet beëindigd is, en voorts, gelet op hetgeen in conventie is overwogen, het verweer van [eisende partij] dat zij gerechtigd was tot gedeeltelijke inhouding van de huur over de maanden januari 2004 tot en met april 2004, niet opgaat, liggen de vorderingen tot betaling van de achterstallige huur over de periode januari 2004 tot en met april 2004 respectievelijk de huur vanaf 1 april 2004 (bedoeld zal zijn vanaf 1 mei 2004) voor toewijzing gereed. De gevorderde huur vanaf 1 mei 2004 zal echter slechts worden toegewezen voorzover de maandelijkse huurtermijnen opeisbaar zijn. De verder onweersproken gebleven rentevorderingen komen voor toewijzing in aanmerking.
7.
De gevorderde verklaringen voor recht dat [eisende partij] toerekenbaar tekort is geschoten door het bedrijfspand per 1 juni 2004 te verlaten en onbeheerd achter te laten en dat [eisende partij] mitsdien gehouden is alle schade (op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet) daaruit voortvloeiende aan Nafx te vergoeden, liggen voor toewijzing gereed. Door het pand niet langer te gebruiken (en daarmee het risico scheppende dat de marktwaarde daarvan daalt) en voorts onbewaakt achter te laten (met alle risico’s van dien) heeft [eisende partij] zich niet gedragen zoals van een goed huurster verwacht mocht worden.
8.
Ook de gevorderde verklaringen voor recht dat [eisende partij] toerekenbaar tekort is geschoten door het onderhoudscontract van de airconditioning niet af te sluiten en dat [eisende partij] alle daaruit voortvloeiende schade (op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet) dient te vergoeden, liggen voor toewijzing gereed. Niet is betwist –en staat dus vast- dat [eisende partij] het aan de huurovereenkomst gehechte onderhoudscontract zou afsluiten en dat [eisende partij] dat niet gedaan heeft. [eisende partij] heeft dan wel betoogd (eerst bij conclusie van dupliek in reconventie) dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst te kennen gegeven zou hebben dat zij geen gebruik wilde maken van de airco-installatie en dat Nafx daarmee zou hebben ingestemd, maar anders dan [eisende partij] kennelijk meent mocht [eisende partij] zich daarom nog niet ontslagen achten van haar verplichting voor afsluiting van het onderhoudscontract van de airco-installatie zorg te dragen, mede in het licht van het bepaalde in artikel 9 sub Pro 7 van de huurovereenkomst.
9.
De gevorderde boete zal worden afgewezen. Niet is gesteld of gebleken dat overeenkomstig artikel 8 sub Pro 5 van de op de huurovereenkomst algemene bepalingen [eisende partij] bij aangetekend schrijven is gewezen op het verzuim van het stellen van een bankgarantie.
10.
De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal eveneens worden afgewezen. De kantonrechter hanteert het uitgangspunt dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van een dossier. Nu Nafx niet heeft gesteld dat de bedongen buitengerechtelijke kosten daadwerkelijk op die wijze zijn gemaakt, zal de kantonrechter deze vordering afwijzen.
11.
[eisende partij] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [eisende partij] en Socrates, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de
kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Nafx begroot op:
* € 1.230,00 voor salaris gemachtigde
* € 70,40 voor explootkosten
* € 190,00 voor vastrecht;
In reconventie
- veroordeelt [eisende partij] tegen bewijs van kwijting aan Nafx te betalen een bedrag van € 7.973,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf respectievelijk 1 januari 2004, 1 februari 2004, 1 maart 2004 en 1 april 2004 over de respectievelijk vanaf die data verschuldigde huur tot de dag der algehele voldoening daarvan;
- veroordeelt [eisende partij] tot betaling van de overeengekomen huur van € 3.986,50 inclusief
BTW per maand vanaf 1 mei 2004, indien en voorzover de huurtermijnen opeisbaar
zijn, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 1 juni 2004 over de
successieve huurtermijnen vanaf de respectieve vervaldata daarvan;
- veroordeelt [eisende partij] in de kosten van het geding, aan de zijde van Nafx begroot op:
* € 615,00 voor salaris gemachtigde;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorrraad;
- verklaart voor recht dat [eisende partij] jegens Nafx toerekenbaar tekort is geschoten door het
bedrijfspand per 1 juni 2004 te verlaten en onbeheerd achter te laten en dat [eisende partij]
mitsdien gehouden is alle schade voortvloeiende uit dit handelen aan Nafx te vergoeden,
welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet;
- verklaart voor recht dat [eisende partij] jegens Nafx toerekenbaar tekort is geschoten door het
onderhoudscontract niet af te sluiten voor de haar ter beschikking gestelde
airconditioning-unit en dat [eisende partij] mitsdien gehouden is alle schade voortvloeiende uit dit
nalaten aan Nafx te vergoeden, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat en
vereffend volgens de wet;
- wijst het meer of anders gevorderde af;
Aldus gewezen door mr. M.J.C.M. Manders, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 5 januari 2005, in tegenwoordigheid van de griffier.