Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Deventer
zaaknr.: 291453 VV 05-40
datum : 15 december 2005
Vonnis in het kort geding van:
1. [EISER 1]
2. [EISER 2],
echtgenoten, beiden wonende te [woonplaats],
3. de vennootschap onder firma [EISERS],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
eisers in conventie, tevens gedaagden in reconventie,
gemachtigde mr. M.J.H. Mühlstaff, advocaat te 7400 AL Deventer, Postbus 454,
tegen
1. [GEDAAGDE 1],
2. [GEDAAGDE 2],echtgenote van gedaagde sub 1,
beiden wonende te [woonplaats],
3. de vennootschap onder firma V.O.F. [GEDAAGDEN],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
gedaagden in conventie, tevens eiseres in reconventie,
gemachtigde mr. M.P.A. Oogjen, advocaat te 3440 AN Woerden, Postbus 566.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het exploot d.d. 6 oktober 2005 houdende een vordering tot het treffen van een voorziening bij voorraad;
- de pleitaantekeningen van de voornoemde gemachtigden, aan de zijde van mr. Oogjen tevens inhoudende een eis in reconventie;
- door partijen separaat voorafgaande aan de eerste zitting toegezonden producties.
Twee mondelinge behandelingen hebben plaatsgevonden op 4 november en 8 december 2005.
Verschenen zijn op beide zittingen eiser sub 1, bijgestaan door mr. Mühlstaff voornoemd, en gedaagden sub 1 en 2, bijgestaan door mr. Oogjen voornoemd.
Het geschil
In conventie vorderen eisers (hierna gezamenlijk kortheidshalve aan te duiden met: [eisers]) ontruiming van het door hen aan gedaagden (hierna kortheidshalve aan te duiden met: [gedaagden]) verhuurde bedrijfspand, betaling van achterstallige huur en veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten. [gedaagden] hebben die vordering gemotiveerd betwist.
In reconventie vorderen [gedaagden] dat [eisers] worden veroordeeld te gedogen dat [X], vooruitlopende op de uitkomst van een procedure tot in de plaats stelling van deze [X] als huurder van het litigieuze bedrijfspand, het gehuurde op een termijn van een week na betekening van het vonnis, althans op een door de kantonrechter te bepalen termijn, ter exploitatie daarin van een Grand Café in gebruik neemt, alles met veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure in reconventie. [eisers] hebben deze vordering gemotiveerd betwist.
Na de eerste mondelinge behandeling op 4 november 2005 hebben partijen verzocht om aanhouding van de zaak voor verder overleg. Wegens het ontbreken van resultaat van dat overleg hebben zij om voortzetting van de behandeling en om een uitspraak verzocht.
De beoordeling
In conventie:
1.
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast:
a. [eisers] verhuurt aan [gedaagden], gelijk [gedaagden] van [eisers] huurt, sedert 5 mei 1995 het bedrijfspand met bovenwoning te [adres] (hierna: het gehuurde) teneinde daarin een chinees restaurant te exploiteren.
b. De huurprijs bedraagt thans € 2.089,95 per maand.
c. Sedert 1 juni 2005 hebben [gedaagden] € 6.000,- aan huur betaald, zodat de huurachterstand thans beloopt € 6.539,70.
d. [gedaagden] hebben in het gehuurde tot 1 juni 2005 een chinees restaurant geëxploiteerd. Die exploitatie is sedertdien - in ieder geval tijdelijk - gestaakt.
e. In 2003 hebben [gedaagden] de bovenwoning die tot het gehuurde behoort verlaten vanwege technische gebreken die verdere bewoning belemmerden.
f. Bij schriftelijk aangegane overeenkomst van 14 februari 2005 (hierna: de koopovereenkomst) hebben [gedaagden] hun restaurant, inclusief de huurrechten ten aanzien van het gehuurde, verkocht aan de heer [X] te [woonplaats] (hierna: [X]).
g. In verband met het aangaan van de koopovereenkomst heeft overleg plaatsgevonden tussen partijen en tussen partijen enerzijds en een onderneming behorende tot Heineken Brouwerijen (hierna: Heineken) anderzijds wegens de voorgenomen betrokkenheid van Heineken bij de exploitatie van het gehuurde door [X].
h. Ter rolle van 15 december 2005 zal een door [eisers] tegen [gedaagden] aangespannen bodemprocedure worden geïntroduceerd.
2.
[eisers] hebben hun vordering als volgt, kort samengevat, toegelicht.
De huurachterstand van [gedaagden] bedraagt thans inclusief de maand december 2005 € 6.539,70. In de afgelopen jaren hebben [gedaagden] de huur veelvuldig aanzienlijk te laat betaald. [gedaagden] hebben de bovenwoning enkele jaren geleden verlaten, zodat die reeds langdurig leeg staat, hetgeen slecht is voor de technische staat van het pand. [gedaagden] hebben hun onderneming sedert juni 2005 gestaakt en dus geen inkomsten meer, waardoor het risico dat zij de immer oplopende huurschuld niet zullen kunnen voldoen. Het overleg met Heineken, die in het kader van de koopovereenkomst als huurder van [eisers] en als (onder)verhuurder van [X] zou gaan optreden, is vastgelopen. Zij hebben een spoedeisend belang bij ontruiming zodat zij tot verhuur van het gehuurde aan een nieuwe huurder kunnen overgaan en het betalingsrisico betreffende de huurachterstand kunnen beperken.
3.
[gedaagden] hebben tot hun verweer het volgende, eveneens kort samengevat, aangevoerd.
a.
De bouwkundige staat van het gehuurde is in feite vanaf het begin van de huurovereenkomst zeer slecht door ernstig achterstallig onderhoud. Het overgelegde technische rapport van WoonScan Nederland, op 14 september 2005 in opdracht van Heineken opgemaakt, onderstreept die stelling. In 2003 hebben zij de bovenwoning verlaten wegens onbewoonbaarheid als gevolg van ernstig achterstallig onderhoud. Het is ook vanwege dat achterstallige onderhoud, waarover zij al vanaf 2001 [eisers] hebben aangeschreven en in gebreke gesteld, dat zij thans gebruik maken van hun opschortingsrecht betreffende hun verplichting om huur te betalen.
b.
De exploitatie van het chinees restaurant hebben zij met ingang van juni 2005 tijdelijk gestaakt, aanvankelijk alleen om op vakantie te gaan, doch sedert hun terugkeer van vakantie wegens langdurige arbeidsongeschiktheid van gedaagde sub 1, die de kok in het restaurant is. Vervanging door een andere gespecialiseerde kok is tot op heden niet mogelijk gebleken.
c.
Beoogd is reeds sedert februari 2005 de overdracht van het aan [X] verkochte restaurant en zijn in de plaats stelling als huurder van [eisers]. Het overleg daarover, dat namens [X] door Heineken met [eisers] wordt gevoerd, heeft in principe overeenstemming opgeleverd over een huurprijs van rond € 2.000,- per maand. [eisers] blokkeren dat overleg verder. Zonder de opbrengst van de verkoop van het restaurant kunnen [gedaagden] de achterstallige huur niet betalen. [eisers] hebben de onderhandelingen terzake onrechtmatig afgebroken.
d.
Er is nog geen sprake van een zodanige achterstand dat, als van wanprestatie gesproken zou moeten worden, deze de gevorderde ontruiming rechtvaardigt. Immers er is nog een onverrekende waarborgsom van oorspronkelijk f. 10.500,- (thans: € 4.76,69), exclusief de in de huurovereenkomst overeengekomen rentevergoeding daarover. De slechte staat van onderhoud levert in ieder geval een aanspraak op vermindering van de huur over een geruime periode op.
4.
[eisers] hebben op dit verweer, wederom kort samengevat, als volgt gereageerd.
De technische gebreken belemmeren niet de exploitatie van het restaurant op de begane grond en vormen aldus onvoldoende grond voor opschorting van de huurbetaling. Het overleg met Heineken is volgens de gesprekspartner aan die zijde “terug bij af” en biedt dus geen perspectief voor een oplossing op afzienbare termijn.
5.
Uit het overgelegde technische rapport van 14 september 2005 blijkt dat het gehuurde ernstige gebreken vertoont, zoals een op vele plaatsten lekkend dak, houtrot in veel kozijnen en rottende vloerdelen in de diverse verdiepingsvloeren. Uit de overgelegde correspondentie blijkt, dat [gedaagden] al vanaf 2001 via een gemachtigde [eisers] hebben aangeschreven in verband met ernstig achterstallig onderhoud. [eisers] hebben niet betwist dat [gedaagden] in 2003 de bovenwoning hebben verlaten wegens datzelfde achterstallige onderhoud. Aldus moet in zodanige mate rekening worden gehouden met een geheel of gedeeltelijk afwijzend oordeel in de reeds aangespannen bodemprocedure dat de betalingsverplichting van [gedaagden] terzake van de overeengekomen huur beperkt, dat het niet verantwoord is om thans reeds door toewijzing van het gevorderde vooruit te lopen op een andersluidende uitspraak.
6.
De vorderingen van [eisers] worden mitsdien afgewezen met hun veroordeling in de proceskosten in conventie.
In reconventie:
7.
[gedaagden] hebben – kort gezegd - gevorderd dat [eisers] worden veroordeeld om te gedogen dat [X], vooruit lopende op de rechterlijke beslissing terzake van zijn in de plaats stelling als huurder van het gehuurde, de exploitatie van het door hem beoogde Grand Café ter hand neemt. Zij hebben gewezen op hun voornemen om in de op 15 december 2005 ter rolle te introduceren bodemprocedure van hun kant in de plaats stelling (van Heineken of van [X]?) te vorderen.
8.
[eisers] hebben die vordering bestreden, stellende, kort samengevat, dat zij geen overeenkomst met [X] hebben gesloten en dat door het afgebroken overleg met Heineken ook geen zicht bestaat op overeenstemming over verhuur aan Heineken ten behoeve van [X]. [eisers] willen vrij zijn zaken te doen met een ander. Zij achten zich ook rechtens vrij de onderhandelingen met Heineken en/of [gedaagden] af te breken.
9.
[gedaagden] zijn er niet in geslaagd om voor hun vordering een rechtens relevante of toereikende grondslag aan te voeren. Tussen partijen staat vast, dat het hun bedoeling was om niet [X], maar Heineken als opvolgende huurder aan te merken, al was het maar omdat Heineken die constructie als voorwaarde heeft gesteld voor zakelijke ondersteuning van de exploitatie door [X]. [gedaagden] hebben immers zelf aangevoerd dat een huurprijs van rond € 2.000,- per maand voor het gehuurde tussen [eisers] en Heineken was overeengekomen. Indien dat plan nog steeds aan de orde is, is de vordering reeds daarom niet toewijsbaar, daargelaten de vraag ook in dat geval naar de rechtens relevante grondslag van de vordering. Ook als thans andere plannen zouden bestaan, en beoogd wordt om [X] zelf als opvolgende huurder in de plaats van [gedaagden] te laten stellen, is de vordering niet toewijsbaar. Tussen [eisers] en [X] is ook volgens [gedaagden] niet (rechtstreeks) onderhandeld, terwijl de onderhandelingen waarop [gedaagden] doelen strekten tot het sluiten van een huurovereenkomst tussen [eisers] en Heineken. Onduidelijk is hoe [gedaagden] op basis van die (al dan niet rechtmatig afgebroken) onderhandelingen tussen [eisers] en Heineken een eigen aanspraak van [X] jegens [eisers] willen construeren tot het in gebruik nemen van het gehuurde vooruitlopende op een nog door hen te vorderen in de plaats stelling van [X] als huurder van het gehuurde. Bij dit alles kan dan buiten beschouwing blijven het antwoord op de vraag of in de omstandigheden van het geval reeds in zo vergaande mate als vast staand mag worden aangenomen dat die nog te vorderen in de plaats stelling zal worden toegewezen dat daarop in dit kort geding reeds vooruit gelopen kan worden.
10.
Ook de vordering in reconventie wordt mitsdien afgewezen. [gedaagden] worden, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld tot betaling van de proceskosten in reconventie.
De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
In conventie:
- wijst de vordering van [eisers] af;
- veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagden] begroot op:
? € 400,00 voor salaris gemachtigde;
in reconventie:
- wijst de vordering van [gedaagden] af;
- veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op:
? € 400,00 voor salaris gemachtigde;
Aldus gewezen door mr. A.H. Canté, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 15 december 2005, in tegenwoordigheid van de griffier.