Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD Arië/Wijn
Zaaknr/rolnr: 112399 / KG ZA 05-380
Uitspraak: 13 oktober 2005
DE VOORZIENINGENRECHTER IN KORT GEDING
V O N N I S
in de zaak, aanhangig tussen:
1. [A],
wonende te [plaats],
eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1,
procureur mr. J.A. van Wijmen,
advocaat mr. D.P. Kant te Enschede;
2. [B],
wonende te [plaats],
eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2,
procureur mr. J.A. van Wijmen,
advocaat mr. D.P. Kant te Enschede,
en
de stichting STICHTING LIMOR,
gevestigd te Leeuwarden,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
procureur C. Borstlap,
advocaat mr. M. Russchen te Heerenveen,
PROCESGANG
In conventie
[A] c.s. hebben Limor doen dagvaarden in kort geding.
De vordering strekt ertoe dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. Primair:
a. Limor zal veroordelen om aan [A] c.s. een bedrag te voldoen van EUR 31.925,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 19 september 2005 tot de dag der algehele voldoening, alsmede vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten van EUR 1.188,- inclusief btw;
b. Limor zal veroordelen om het pand aan de [adres] te [plaats] binnen twee dagen na rechtsgeldige betekening van dit vonnis, althans binnen een zodanige andere termijn als bij dit vonnis is te bepalen, te ontruimen in die zin dat alle aan Limor verbonden of in dienst zijnde functionarissen en personeelsleden dit pand ontruimen en alle sleutels van het pand aan [A] c.s. ter beschikking stellen, onder instandhouding van de verzorgingsovereenkomsten die met de bewoners zijn gesloten, en het pand vervolgens op die wijze ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van EUR 2.500,-, althans een dwangsom als bij dit vonnis te bepalen, per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat Limor in gebreke is om aan dit vonnis te voldoen en met machtiging van [A] c.s., bij gebreke van volledige voldoening hieraan, de hiervoor omschreven ontruiming zelf te bewerken met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van Limor, met veroordeling van Limor tot betaling van de gebruikersvergoeding van EUR 5.701,- per maand vanaf 1 oktober 2005 tot de dag waarop het pand aan het [adres] te [plaats] op de hiervoor omschreven wijze ontruimd aan [A] c.s. is opgeleverd;
2. Subsidiair:
a. Limor zal veroordelen om aan [A] c.s. een bedrag te voldoen van EUR 31.925,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 19 september 2005 tot de dag der algehele voldoening, alsmede vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten van EUR 1.188,- inclusief btw;
b. Limor zal bevelen aan [A] c.s. binnen twee dagen na betekening van dit vonnis toegang te verschaffen tot het pand, met het doel [A] c.s. het pand te laten inspecteren, op straffe van een dwangsom van EUR 2.500,- per dag, een gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat Limor in gebreke is om aan dit vonnis te voldoen, althans op straffe van een door de voorzieningenrechter vast te stellen dwangsom;
3. Primair en subsidiair:
Limor zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
Tegen deze vordering is door Limor verweer gevoerd met conclusie tot afwijzing van de vorderingen van [A] c.s.
In reconventie
De vordering strekt ertoe dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [A] c.s. zal veroordelen:
a. om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan het totstandkomen van een huurovereenkomst tussen [A] c.s. en Limor betreffende de gebouwen en het terrein gelegen aan het [adres] te [plaats], met ingang van 1 januari 2005, en met inachtneming van hetgeen bepaald is in artikel 8 van de tussen Stichting Woonvoorziening Huize Marjo (verder Huize Marjo) en Limor op 6 december 2004 gesloten overeenkomst;
b. tot betaling van een dwangsom van EUR 1.000,- per dag althans een gedeelte van een dag dat [A] c.s. in gebreke blijven aan de veroordeling onder a. te voldoen;
c. in de kosten van dit geding.
Tegen deze vordering is door [A] c.s. verweer gevoerd met conclusie tot afwijzing van de vorderingen van Limor.
Partijen hebben hun standpunten over en weer toegelicht, waarna vonnis is bepaald.
MOTIVERING
In conventie en in reconventie
1 Feiten waar in dit geding van wordt uitgegaan.
1.1 [A] c.s. zijn eigenaar van een vrijstaand monumentaal pand met drie verdiepingen, met bijgebouwen en ondergrond, gelegen aan het [adres] te [plaats]. Sedert 1982 is op dit adres een woonvoorziening voor sociaal kwetsbare personen gevestigd. [A] c.s. voerden deze woonvoorziening aanvankelijk voor eigen rekening. Met ingang van 1998 zijn de activiteiten van de woonvoorziening en de contracten met de bewoners ondergebracht in Huize Marjo. Van deze stichting zijn [A] c.s. en de heer [C] bestuurders.
1.2 In 2000 hebben [A] c.s. met Huize Marjo een huurovereenkomst gesloten, ingaande op 1 januari 2001 en eindigende op 31 december 2005.
1.3 Limor is een landelijk opererende stichting die zich onder meer bezighoudt met crisisopvang van en woonvoorzieningen voor dak- en thuislozen. Vanaf 2004 hebben [A] c.s. namens Huize Marjo met Limor besprekingen gevoerd omtrent de overdracht van de activiteiten van de woonvoorziening aan Limor, in verband met de omstandigheid dat [A] c.s., gelet op hun leeftijd, voornemens waren hun werkzaamheden ten behoeve van de woonvoorziening te staken. Deze besprekingen hebben geresulteerd in een op 6 december 2004 gesloten overeenkomst.
In artikel 8 van deze overeenkomst is bepaald:
"Huize Marjo zal zorg dragen voor een aan LIMOR overdraagbare huurovereenkomst voor onbepaalde tijd van gebouwen en terrein gelegen aan [adres] te [plaats], in overeenstemming met het huidig gebruik van Huize Marjo tegen een gelijke huur als opgenomen in de jaarrekening 2003. De in de huurovereenkomst opgenomen indexering van de huur komt overeen met het door het CBS vastgestelde indexcijfer van de kosten van levensonderhoud. In de huurovereenkomst is tevens overdraagbaar opgenomen dat verhuurder de huur niet kan opzeggen binnen een termijn van vijf jaar. De opzegtermijn voor huurder bedraagt 1 jaar. De definitieve huurovereenkomst is pas van kracht na goedkeuring door LIMOR."
1.4 Ten aanzien van deze overeenkomst is een geschil gerezen tussen Limor enerzijds en [A] c.s. en Huize Marjo anderzijds. Bij vonnis in kort geding van 31 maart 2005 is - kort weergegeven - [A] c.s. en Huize Marjo geboden medewerking te verlenen aan de overeenkomst, door afgifte van de sleutels van het pand waarin de woonvoorziening is gevestigd binnen drie dagen na betekening van het vonnis en door afgifte van de administratie binnen zeven dagen na betekening van het vonnis aan Limor. Voorts is hen verboden - kort weergegeven - zich als leidinggevenden op te stellen binnen de woonvoorziening. Het vonnis is op 6 april 2004 betekend. Deze beslissingen zijn in hoger beroep bekrachtigd.
1.5 Voornoemde sleutels zijn op 12 april 2004 afgegeven. Afgifte van administratie, waarbij partijen twisten over de vraag of het de gehele of gedeeltelijke administratie betreft, heeft plaatsgevonden op 21 april 2004.
1.6 Bij brief van 24 juni 2005 heeft [A] verzocht "de gebruiksvergoeding" van het pand aan de [adres] te [plaats] over te maken, zijnde over de periode van 13 april 2005 tot en met juni 2005 een bedrag van EUR 14.822,-. Voorts hebben [A] c.s. bij brief van 24 juni 2005 aan Limor doen weten dat de huurovereenkomst tussen [A] c.s. en Huize Marjo tegen 25 december 2005 is opgezegd.
1.7 Bij deurwaardersexploit van 6 juli 2005 is Limor door Huize Marjo gesommeerd EUR 17.467,73 te voldoen in verband met "achterstallige gebruiksvergoeding".
1.8 Op 12 juli 2005 heeft Limor een bedrag van EUR 30.000,- doen overschrijven op de rekening derdengelden van notaris De Lange te Leeuwarden. Limor heeft meegedeeld dat dit bedrag aanstonds nadat een huurovereenkomst tot stand is gebracht, aan de verhuurder zal worden overgemaakt.
2 De geschillen en de beoordeling daarvan
2.1 Vier geschillen houden partijen verdeeld:
1. de vraag of [A] c.s. gehouden zijn medewerking te geven aan de totstandkoming van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 8 van de overeenkomst van 6 december 2004, dan wel of Limor het pand dient te ontruimen;
2. de vraag of Limor aan [A] c.s. enige vergoeding - uit welke hoofde dan ook - in verband met het gebruik van het pand aan de [adres] te [plaats] verschuldigd is;
3. de vraag of [A] c.s. uit hoofde van het vonnis van 31 maart 2005 dwangsommen hebben verbeurd, en of deze kunnen worden verrekend met hetgeen [A] c.s. van Limor hebben te vorderen;
4. de vraag of [A] c.s. de mogelijkheid dient te worden geboden het pand aan de [adres] te [plaats] te inspecteren, zulks in verband met onderzoek naar de wijze waarop Limor van het pand gebruikt maakt.
2.2 Ten aanzien van de eerste vraag.
2.2.1 Uitgangspunt is dat aan degene aan wie een bevoegdheid toekomt, zoals in dit geval de bevoegdheid van [A] c.s. om het pand te verhuren, deze bevoegdheid mag uitoefenen op de wijze zoals hij dat wenst. Dat uitgangspunt kan uitzondering leiden indien sprake is van misbruik van bevoegdheid, als bedoeld in artikel 3:13 BW, dat in lid 2 bepaalt dat van misbruik onder meer sprake kan zijn indien men in redelijkheid niet tot uitoefening van de bevoegdheid had kunnen komen, in aanmerking genomen de onevenredigheid tussen het belang bij uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad.
2.2.2 De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat van zodanig misbruik van bevoegdheid aan de kant van [A] c.s. sprake is. Daarbij zijn de navolgende omstandigheden van belang.
2.2.3 Huize Marjo is met Limor overeengekomen dat zij zal zorgdragen voor een huurovereenkomst tussen [A] c.s. en Limor (artikel 8 van de overeenkomst van 6 december 2004). Van Huize Marjo waren [A] c.s. (mede) bestuurder. [A] heeft de overeenkomst van 6 december 2004 mede ondertekend. [B] heeft dat niet gedaan, maar blijkens de eigen stellingen van [A] c.s. was (ook) zij nauw betrokken bij de totstandkoming van deze overeenkomst, immers wordt onder 1.4 van de door [A] c.s. in het geding gebrachte pleitnotities gesteld: "Vanaf medio 2004 hebben eisers [cursivering voorzieningenrechter] namens Huize Marjo besprekingen gevoerd met gedaagde". De voorzieningenrechter gaat er dan ook vanuit dat [B] de inhoud dan wel in ieder geval de strekking van de overeenkomst van 6 december 2004 kende. Dat zij Huize Marjo niet (mede) vertegenwoordigde bij het sluiten van de overeenkomst kan daaraan niet afdoen, nu beide eisers zelfstandig bevoegd waren om Huize Marjo te vertegenwoordigen.
[A] c.s. hadden, gelet op het voorgaande, zich mede moeten laten leiden door de gerechtvaardigde belangen van Limor, die er na 6 december 2004 van uit mocht gaan dat een huurovereenkomst tot stand zou komen en in die veronderstelling ook haar verplichtingen uit de overeenkomst van 6 december 2004 is nagekomen. Daarbij merkt de voorzieningenrechter op dat het oordeel van 31 maart 2005 dat niet aannemelijk is geworden dat Limor tekort is geschoten in de nakoming van deze verplichtingen, in hoger beroep is bevestigd.
2.2.4 De voorzieningenrechter kan de weigering van eisers niet anders opvatten dan dat zij bedoeld is om alsnog te bewerkstelligen dat aan de overeenkomst van 6 december 2004 geen uitvoering wordt gegeven. Indien immers Limor het pand zou ontruimen, leidt dat per definitie tot de situatie dat Limor de woonvoorziening niet meer kan voortzetten op de wijze zoals is voorzien bij die overeenkomst. Bij vonnis van 31 maart 2005 en bij arrest van 6 september 2005 is - weliswaar in kort geding - echter al geoordeeld dat Limor op goede gronden nakoming kan verlangen van de verplichtingen die voor Huize Marjo uit die overeenkomst voortvloeien. Gelet op de nauwe betrokkenheid van [A] c.s. bij Huize Marjo - de voorzieningenrechter wijst in dit verband op de omstandigheid dat [A] c.s. de woonvoorziening eerst voor eigen rekening hebben gedreven en vervolgens ondergebracht in Huize Marjo, een stichting waarvan zij zelf (mede)bestuurder zijn - staat het [A] c.s. niet vrij die overeenkomst op deze wijze te doorkruisen.
2.2.5 De door [A] c.s. gemaakte bezwaren tegen de huurovereenkomst, namelijk dat het pand door Limor ernstig zou worden verwaarloosd en dat bij brand de verzekeraar mogelijk niet tot uitkering zal overgaan omdat de brandweervergunning zou kunnen worden ingetrokken, leggen onvoldoende gewicht in de schaal voor een andersluidend oordeel. Door Limor is met grote stelligheid betwist dat zij het pand ernstig verwaarloost. De conclusie van het in haar opdracht vervaardigde taxatierapport van R.F.A. Swart, makelaar en taxateur, van 3 oktober 2005 luidt dat het pand netjes wordt bewoond en voldoende wordt onderhouden, dat door de gedeeltelijke leegstand en de gedeeltelijk aangevangen verbouwing - Limor heeft ter zitting toegelicht dat het hier de inrichting van een kantoorruimte als gemeenschapsruimte betreft - het op bepaalde plaatsen nogal rommelig is, en dat het gebruik voldoet aan hetgeen in de algemene voorwaarden ROZ huurovereenkomsten onder "gebruik" mag worden verstaan. In het licht hiervan is de stelling van [A] c.s. onvoldoende aannemelijk geworden.
Voorts is evenmin gebleken van concrete feiten of omstandigheden waaruit kan worden geconcludeerd dat in strijd wordt gehandeld met de brandveiligheidsvoorschriften. [A] c.s. hebben nagelaten de voorschriften die aan de brandweervergunning zijn verbonden in het geding te brengen. Aldus is niet aannemelijk geworden dat het roken van de bewoners in andere vertrekken dan die voorheen daarvoor waren bestemd, in strijd is met die voorschriften. Daar komt bij dat ook indien zulks wél het geval is, dat niet zonder meer leidt tot intrekking van de vergunning en als gevolg daarvan tot het onverzekerd raken van het pand tegen brand. Dat de omstandigheid dat thans in meerdere en andere ruimten in het pand door de bewoners wordt gerookt, in strijd is met het door Huize Marjo opgestelde "huisreglement" doet aan het voorgaande niet af. Gesteld noch gebleken is dat Limor aan dat huisreglement gebonden is, laat staan dat inbreuk daarop door de bewoners met goedvinden van Limor een rechtvaardiging opleveren voor de onderwerpelijke vorderingen van Van Wittenveen c.s.
2.2.6 Het voorgaande brengt mee dat de vordering in conventie tot ontruiming moet worden afgewezen. De vordering in reconventie tot het tot stand brengen van een huurovereenkomst overeenkomstig artikel 8 van de overeenkomst van 6 december 2005 dient te worden toegewezen. De tussen Huize Marjo en Witteveen c.s. gesloten huurovereenkomst staat niet aan toewijzing in de weg aangezien Huize Marjo niet langer het feitelijke huurgenot heeft van het pand. Voorts is, gelet op de gedetailleerde inhoud, van artikel 8 van de overeenkomst van 6 december 2004, de inhoud van de tot stand te brengen huurovereenkomst voldoende bepaalbaar. Als ingangsdatum zal worden genomen 1 januari 2005 aangezien de overeenkomst van 6 december 2004 eveneens uitgaat van overdracht van de woonvoorziening op die datum, en niet in voldoende mate gebleken is dat een latere datum meer voor de hand ligt. De dwangsommen zullen worden gematigd en gemaximeerd.
2.3 Ten aanzien van de tweede vraag.
2.3.1 Voor de vraag of in kort geding plaats is voor toewijzing bij voorraad van een geldvordering moet niet slechts worden bezien of het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl het restitutierisico mede in de afweging van de belangen van partijen moet worden betrokken.
2.3.2 Nu in voldoende mate is aannemelijk geworden dat Limor in het pand verblijft en ook mag verblijven en de hoogte van de vergoeding die voor dat verblijf dient te worden betaald tussen partijen in confesso is, ligt de vordering van [A] c.s., behoudens verrekening, voor toewijzing gereed. Daarbij merkt de voorzieningenrechter op dat geen geldige grond voor weigering van die betaling is dat [A] c.s. weigeren een huurovereenkomst aan te gaan. Verder is ook het argument van Limor dat zij geen zekerheid heeft verkregen in verband met de vraag aan wie zij bevrijdend kan betalen, niet langer relevant. Ter zitting is voldoende duidelijk geworden dat betaald dient te worden aan [A] c.s. en niet aan Huize Marjo, aangezien [A] - naar moet worden aangenomen in de hoedanigheid van zelfstandig bevoegd bestuurder van Huize Marjo - ter zitting heeft verklaard dat het deurwaarderexploit van 5 juli 2005 op een fout berustte. De eveneens gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen, aangezien gesteld noch gebleken is dat die kosten betrekking hebben op werkzaamheden waarvoor artikel 237 tot en met artikel 240 Rv een vergoeding plegen in te houden. Nu de bewuste mededeling omtrent het juiste betalingsadres eerst ter zitting is gedaan, de fout van de deurwaarder voor rekening en risico van [A] c.s. is en Limor bereid is gebleken tot betaling - vooralsnog op de derdenrekening van de notaris - dienen [A] c.s. in de kosten van de conventie te worden veroordeeld.
2.4 Ten aanzien van de derde vraag.
2.4.1 Door [A] c.s. is toegegeven dat de sleutels, die op 9 april 2005 hadden moeten zijn afgegeven, eerst op 12 april 2005 zijn afgegeven en de (volgens hen gehele) administratie, die op 13 april 2005 had moeten zijn afgegeven, eerst op 21 april 2005 is afgegeven. Dat brengt mee dat voldoende is komen vast te staan dat zij 8 * EUR 250,-, derhalve EUR 2.000,- aan dwangsommen hebben verbeurd. Dit bedrag kan worden verrekend met hetgeen [A] c.s. nog van Limor hebben te vorderen. Dat ligt anders voor het overige deel van de verrekening waarop Limor zich beroept. Partijen twisten over de vraag of de gehele of slechts een gedeelte van de administratie is afgegeven. De gegrondheid van dit verrekeningsverweer valt niet op eenvoudige wijze, als bedoeld in de zin van artikel 6:136 BW vast te stellen, zodat daarmee in dit kort geding geen rekening kan worden gehouden.
2.5 Ten aanzien van de vierde vraag.
2.5.1 De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding de vordering tot inspectie in aanwezigheid van [A] c.s. zelf toe te wijzen. Daarbij is van doorslaggevend belang dat enerzijds voldoende aannemelijk is geworden dat aanwezigheid van [A] c.s. in het pand door Limor en de aan haar zorg toevertrouwde bewoners gelet op al hetgeen reeds tussen partijen is voorgevallen als uitermate belastend wordt ervaren en anderzijds eenvoudig op andere wijze [A] c.s. op de hoogte kan raken van de staat van het pand, namelijk door een derde te laten inspecteren. De voorzieningenrechter begrijpt dat tegen inspectie door een derde van de zijde van Limor geen bezwaar bestaat. De vordering zal mitsdien worden afgewezen.
2.6 In reconventie zijn [A] c.s. grotendeels in het ongelijk gesteld, zodat zij in de kosten daarvan zullen worden veroordeeld.
BESLISSING
De voorzieningenrechter:
in conventie
1 veroordeelt Limor om aan [A] c.s. een bedrag te voldoen van EUR 29.925,-, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 19 september 2005 tot de dag der algehele voldoening;
2 veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten, voor zover tot op heden aan de zijde van Limor gevallen, bepaald op EUR 244,- voor griffierechten en EUR 1.158,- voor salaris van de procureur;
in reconventie
3 veroordeelt [A] c.s. om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan het totstandkomen van een huurovereenkomst tussen [A] c.s. en Limor betreffende de gebouwen en het terrein gelegen aan het [adres] te [plaats], met ingang van 1 januari 2005, en met inachtneming van hetgeen bepaald is in artikel 8 van de tussen Stichting Woonvoorziening Huize Marjo en Limor op 6 december 1004 gesloten overeenkomst;
4 bepaalt dat [A] c.s. voor iedere dag, dan wel een gedeelte daarvan, dat [A] c.s. in gebreke blijven aan de veroordeling onder 3 te voldoen, een dwangsom van EUR 5.000,- verbeuren, met een maximum van EUR 50.000,-;
5 veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten, voorzover tot op heden aan de zijde van Limor gevallen, bepaald op EUR 452,- voor salaris van de procureur;
in conventie en in reconventie
6 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7 wijst het meer of anders gevorderde af.
Gewezen door mr. Th.A. Ariëns, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.