Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE
Sector civiel recht
Meervoudige handelskamer
Zaaknr/rolnr: 92909 / HA ZA 04-24
Uitspraak: 31 augustus 2005
V O N N I S
in de zaak, aanhangig tussen:
1. MESA B.V.,
gevestigd te Emmeloord,
2. VASTION B.V.,
gevestigd te Emmeloord,
eiseressen,
procureur mr. R.K.E. Buysrogge,
advocaat mr. M.P.M. Fruytier te Amsterdam
en
GEMEENTE ALMERE,
zetelend te Almere,
gedaagde,
procureur mr. M.G.I.W. Teunis,
advocaat mr. P.A. Versteeg te Amsterdam
Partijen worden hierna aangeduid als Mesa, Vastion en de gemeente. Eiseresssen worden gezamenlijk als Mesa c.s. aangeduid.
PROCESGANG
De zaak is bij op 18 december 2003 uitgebrachte dagvaarding aanhangig gemaakt. Partijen zijn verschenen, waarna de volgende processtukken zijn gewisseld:
- een conclusie van antwoord van de zijde van de gemeente;
- een conclusie van repliek van de zijde van Mesa c.s.;
- een conclusie van dupliek van de zijde van de gemeente.
Ten slotte hebben partijen, nadat zij hun zaak op 13 april 2005 hebben doen bepleiten, vonnis gevraagd.
CONCLUSIES VAN PARTIJEN
De vordering van Mesa c.s. strekt ertoe dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zal verklaren dat de gemeente aansprakelijk is voor de door Mesa c.s. geleden schade, tengevolge van het onrechtmatig handelen jegens Mesa c.s. wegens schending van de goede trouw, de redelijkheid en billijkheid, danwel de onrechtmatige daad jegens Mesa c.s. welke gelegen is in de strijd met zorgvuldigheidsnorm en het vertrouwensbeginsel, bestaande uit het afbreken van de onderhandelingen en samenwerking door de gemeente onder de omstandigheden zoals omschreven in het lichaam der dagvaarding;
2. de gemeente zal veroordelen tot betaling van de schade van Mesa c.s., welke schade nader opgemaakt dient te worden bij staat en vereffend volgens de wet;
3. met veroordeling van de gemeente in de kosten van dit geding.
Daartegen is door de gemeente verweer gevoerd met conclusie dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen zal afwijzen door Mesa c.s. in hun vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, althans hen deze te ontzeggen, met veroordeling van Mesa c.s. in de kosten van deze procedure.
OVERWEGINGEN
1. Vaststaande feiten
1.1. Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet althans onvoldoende gemotiveerd weersproken, dan wel op grond van de onbetwiste inhoud van de overgelegde produkties het navolgende vast.
1.2. Partijen hebben onderhandeld over de uitgifte van een binnen de grenzen van de gemeente gelegen stuk bouwgrond. Mesa c.s. waren voornemens er een sport- en fitnesscentrum met klimhal en indoor kartbaan te gaan exploiteren. Het daarop betrekking hebbende project is op 2 maart 2001 door Mesa overgenomen van de v.o.f. XL Sport Almere. Vastion is een 100% dochter van Mesa. Vastion zou het project ontwikkelen.
1.3. Bij schrijven van 27 juni 2000 heeft het Grondbedrijf van de gemeente de v.o.f. XL Sport Almere onder de noemer "uitnodiging ontwikkeling definitief bouwplan" voor zover hier van belang het volgende bericht:
"In vervolg op de tot dusverre met u gevoerde besprekingen, onder leiding van de project directeur de heer [A], nodigen wij u bij deze uit om met ons een definitief bouwplan te ontwikkelen voor het project 'XL Sport' in het Fanny Blankers-Koen Park te Almere.
Voor het definitieve bouwplan is een kavel gereserveerd met een oppervlakte van 12.130 m2, een en ander zoals is aangegeven op de als bijlage bij deze uitnodiging gevoegde tekening nr. 92002785 d.d. 05 juni 2000, hierna te noemen de grond.
Wij zijn bereid de grond aan u uit te geven onder de volgende condities c.q. nadat aan de volgende condities is voldaan:
A. Algemene uitgangspunten
1. De grond, zoals aangegeven op de bijgevoegde tekening nr. 92002785 d.d. 05 juni 2000 zal in zijn geheel tegelijk door u in eigendom worden aangekocht.
2. Als uitgangspunt voor het definitieve bouwplan, ten behoeve van bebouwing van de grond als bedoeld onder lid 1, dient het door u gepresenteerde schetsplan d.d. 17 december 1999, van BDG Architecten Ingenieurs (zie bijlage).
3. Op de verkoop van de grond zoals bedoeld in lid 1 zijn de "Algemene Voorwaarden 1999 betreffende de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Almere" (AV 1999) van toepassing (zie bijlage).
B. Bebouwing
1. De grond is bestemd voor de bouw van een sport- en fitnesscentrum met klimhal en indoor kartbaan.
2. Op de (aan u uit te geven) grond dienen door u voldoende dienst- en bezoekersparkeerplaatsen te worden gerealiseerd.
3. Het bruto vloeropppervlak per functie is overeenkomstig uw opgave d.d. 17 februari 2000 (zie bijlage).
C. Financiële uitgangspunten
(...)
D. Geldigheidsduur
1. De periode waarin het definitieve bouwplan dient te worden ontwikkeld, loopt vanaf de verzenddatum van deze uitnodiging tot en met de dag waarop het, door de voor uw bouwplan geformeerde ambtelijke projectgroep, goedgekeurd bouwplan door de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Almere ontvankelijk wordt verklaard. Deze periode zal echter niet langer duren dan tot 9 maanden na de verzenddatum van deze uitnodiging.
2. Indien om welke reden dan ook binnen deze termijn het definitieve bouwplan niet door de gemeente Almere is ontvangen, zal deze uitnodiging enkel door het verstrijken van de in lid 1 genoemde termijn automatisch komen te vervallen.
E. Planning
Gedurende de uitnodigingsperiode wordt u geacht in nauwe samenwerking met de ambtelijke projectgroep van Almere te geraken tot een definitief bouwplan alsmede een inrichtingsplan voor de bijbehorende onbebouwde grond.
F. Overige voorwaarden
1. Het definitieve bouw- en inrichtingsplan behoeft de goedkeuring van het gemeentelijk planteam Almere-Stad. Dit planteam zal het bouwplan en inrichtingsplan toetsen aan de stedenbouwkundige invulling, zoals weergeven in het door u ingediende schetsplan van BDG Architecten Ingenieurs, en aan de uitgangspunten van deze uitnodiging.
2. De uitgifte van de grond door ons aan u ten behoeve van de in deze uitnodiging vervatte bestemmingen geschiedt onder voorwaarde dat de voor het bouwplan benodigde bouwvergunning(en) door ons kunnen worden afgegeven. Voor het verlenen van deze bouwvergunning(en) is het - aangezien de in uw schetsplan aangegeven gebouwhoogte de binnen het vigerende bestemmingsplan toegestane bebouwingshoogte overschrijdt - mede noodzakelijk dat een "verklaring van geen bezwaar" zoals bedoeld in artikel 19 Wet Pro Ruimtelijke Ordening wordt verkregen van Gedeputeerde Staten van de Provincie Flevoland. Wij kunnen vooraf geen garanties geven over het succesvol afronden van genoemde juridisch planologische procedures die moeten resulteren in afgifte van de voor het definitieve bouwplan benodigde bouwvergunning(en).
3. De uitgifte van de grond door ons aan u is mede afhankelijk van de uitkomsten van een in opdracht van ons uit te voeren bodemonderzoek. Indien blijkt dat in of op de grond stoffen aanwezig zijn die naar de huidige maatstaven schadelijk, c.q. gevaarlijk zijn voor het milieu of de volksgezondheid of anderszins onaanvaardbaar zijn, zullen wij ons op de ontstane situatie en op de uitifte van de grond moeten beraden.
G. Slotbepaling
Gedurende de uitnodigingsperiode is geen der partijen gehouden enigerlei kostenvergoeding aan de andere partij te betalen.
(...)".
1.4. Deze brief werd op 14 juli 2000 namens XL Sport Almere voor akkoord getekend en aan de gemeente geretourneerd.
1.5. De in deze brief vermelde ambtelijke projectgroep bestond de facto uit de heer [A] als vast aanspreekpunt en enkele contactpersonen per dienst, die al naar gelang het onderwerp dat aan de orde was op een ad hoc basis konden worden geraadpleegd en/of bij een bespreking aanwezig konden zijn.
1.6. Naar aanleiding van de overname van het project door Mesa bericht het Grondbedrijf van de gemeente haar bij schrijven van 10 april 2001 - voor zover hier van belang - als volgt:
"(...) Middels de overname van het project 'XL Sport' door uw vennootschap Mesa B.V., voorheen partner in V.O.F. Sport XL Almere, heeft u het project thans geheel 'in eigen hand' genomen.
(...)
Wij hebben besloten onze 'Uitnodiging ontwikkeling definitief bouwplan' d.d. 27 juni 2000 onder gelijkluidende condities en met inachtneming van de navolgende voorwaarden te verlengen tot 01 juli 2001.
Uiterlijk op 01 juli 2001 dient door u een definitief en ontvankelijk bouwplan met een investerings- en exploitatieoverzicht c.q. bedrijfsplan aan ons te zijn voorgelegd, waarbij gevoegd dient te zijn een (op basis hiervan afgegeven) schriftelijke bankverklaring inzake de zekerstelling van de projectfinanciering.
Indien om welke reden dan ook op 01 juli 2001 het definitieve bouwplan, het bedrijfsplan en de bijbehorende schriftelijke bankverklaring niet door de gemeente Almere zijn ontvangen, zal onze 'uitnodiging' enkel door het verstrijken van de termijn definitief komen te vervallen.
(...) ".
1.7. In de hierop volgende besprekingen heeft Mesa aangegeven liever een kleiner perceel te willen afnemen. De gemeente heeft de mogelijkheid daartoe open gelaten.
1.8. Op 2 juli 2001 werd door Vastion een definitieve aanvraag om een bouwvergunning ingediend. Deze aanvraag werd slechts ten dele in behandeling genomen: aangezien de aanvraag niet compleet was, stond de Afdeling Vergunningen en Handhaving van de gemeente Vastion toe een gefaseerde aanvraag te doen, zodat zij haar aanvraag alsnog kon completeren.
1.9. Op 1 augustus 2001 werd door de Welstandscommissie Almere een negatief advies uitgebracht op het bij de aanvraag voor een bouwvergunning overgelegde ontwerp. Vastion werd in de gelegenheid gesteld om het ontwerp in overeenstemming te brengen met het welstands-advies.
1.10. Een bouwvergunning kan slechts worden verleend indien er een milieuvergunning is verkregen. Op 10 juli 2001 werd door Vastion een aanvraag om een milieuvergunning ingediend. Deze aanvraag was niet compleet: onder meer ontbrak daarbij het wettelijk verplichte akoestisch onderzoek. Vastion werd in de gelegenheid gesteld haar aanvraag op dit punt aan te vullen.
1.11. Uit door Vastion geëntameerd akoestisch onderzoek bleek in augustus 2001 dat het bouwplan niet aan de voorwaarden voor afgifte van een milieuvergunning voldeed: het ontwerp zou aanzienlijk moeten worden aangepast om aan de wettelijke eisen ten aanzien van het geluidsniveau te kunnen voldoen.
1.12. Ter voorkoming van verschuldigdheid van dubbele leges heeft Vastion de aanvragen voor een bouwvergunnging en een milieuvergunning vervolgens bij brieven van 23 en 27 augustus 2001 ingetrokken, waarbij zij aankondigde binnen een redelijke termijn een herziene bouwaanvraag te zullen doen. Bij een herziene aanvraag kort na een intrekking bestaat de mogelijkheid leges te verrekenen. Na een afwijzing dienen bij een nieuwe aanvraag opnieuw leges te worden voldaan.
1.13. Op 13 september 2001 vond een bespreking plaats tussen Vastion, [A] en de landschapsarchitect/stedebouwkundige van de gemeente over de vraag of de bezwaren van geluidsoverlast met een andere inrichting van het terrein zouden kunnen worden weggenomen.
1.14. Op 3 oktober 2001 volgde een tweede bespreking over de milieuproblematiek en de landschapsinrichting. Ter voorbereiding daarop waren door de landschapsarchitect van de gemeente schetsen aangeleverd. Vastion beschikte intussen over aanvullend akoestisch onderzoek, waaruit de geluidsbezwaren als minder ernstig naar voren kwamen.
1.15. Op 18 oktober 2001 vond nogmaals een bespreking plaats, waarbij door Vastion een nieuwe situatieschets werd gepresenteerd. Tijdens deze bespreking gaf [A] aan dat het beter zou zijn als Vastion haar activiteiten zou stilleggen totdat duidelijk zou zijn geworden of de gemeente bereid zou zijn een nieuwe grondaanbieding te doen en of zij daarbij van de eerder gestelde voorwaarden zou willen afwijken.
1.16. De op 18 oktober 2001 door Vastion overgelegde nieuwe situatietekening en het aanvullend akoestisch rapport werden aan de stukken toegevoegd en door [A] met een verzoek om advies voorgelegd aan de afdelingen Stedenbouw & Landschap, Economische Zaken en de afdeling Milieu. Het advies van de afdeling Stedenbouw & Landschap was gematigd positief. Het advies van Economische Zaken was negatief: men achtte - kort gezegd - de exploitatie van het project in redelijkheid niet haalbaar. Ook het advies van de afdeling Milieu was negatief.
1.17. Op 19 februari 2002 heeft het college van burgermeester en wethouders besloten geen nieuwe grondaanbieding te doen en het project stop te zetten.
Bij schrijven van 25 februari 2002 werden Mesa c.s. hiervan op de hoogte gesteld.
1.18. Ter uitvoering van een beschikking van deze rechtbank van 31 januari 2003 heeft tussen Mesa c.s. als verzoeksters en de gemeente als verweerster een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. In dat kader hebben Mesa c.s. op 27 mei 2003 de heer P. Goud, mevrouw [B] en de heer [A] en vervolgens op 19 augustus 2003 de heer [C] doen horen. De gemeente heeft geen gebruik gemaakt van haar recht in contra-enquête getuigen voor te brengen. Mesa c.s hebben afschriften van de processen-verbaal van de verhoren in het geding gebracht.
2. Standpunt Mesa c.s.
De onderhandelingen tussen Mesa c.s. en de gemeente bevonden zich op 18 oktober 2001 in een dusdanig vergevorderd stadium, dat het de gemeente niet vrij stond om zich daar (zonder meer) uit terug te trekken.
Getuige onderdeel E van de brief van de gemeente van 27 juni 2000 was het de bedoeling van partijen om het bouwplan in nauwe samenwerking te ontwikkelen. De gemeente heeft zich daar niet aan gehouden. Door vlak voor het bereiken van de eindstreep af te haken, handelt zij onrechtmatig en/of in strijd met de redelijkheid en billijkheid ten opzichte van Mesa c.s. Mesa c.s. mochten erop vertrouwen dat een overeenkomst tot gronduitgifte tot stand zou komen.
3. Standpunt de Gemeente
Aangezien Mesa c.s. op belangrijke punten niet aan de aan gronduitgifte verbonden voorwaarden bleken te kunnen voldoen, stond het de gemeente vrij de relatie te beëindigen. Van toezeggingen of opgewekte verwachtingen is geen sprake geweest. Mesa c.s. geven met hun stelling dat het hier om een gezamenlijk project ging een verkeerde uitleg aan (onderdeel E van) de brief van 27 juni 2000.
Van onrechtmatig handelen van de zijde van de gemeente is geen sprake.
De gemeente kan kortom niet aansprakelijk gehouden worden voor door Mesa c.s. geleden schade, zo daar al sprake van zou zijn. Overigens heeft ook de gemeente nadeel ondervonden doordat Mesa c.s. haar achteraf bezien een kansloos project heeft gepresenteerd.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Kern van het geschil is de vraag of partijen elkaar in het najaar van 2001 dermate dicht waren genaderd, dat het de gemeente niet meer vrij stond de onderhandelingen te beëindigen.
4.2. De rechtbank wil voorop stellen, dat het een partij vrij staat de onderhandelingen af te breken, zolang nog geen definitieve overeenkomst tot stand is gekomen. Indien zulks evenwel op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen bij de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst onaanvaardbaar zou zijn, kan dit afbreken onder omstandigheden onrechtmatig zijn en tot een verplichting tot vergoeding van schade leiden.
4.3. Het komt er dan ook op aan wat partijen, gegeven de concrete omstandigheden van het geval, waar de over en weer spelende belangen deel van uit maken, van elkaar mochten verwachten.
4.4. Niet in geschil is dat de relatie tussen partijen wordt beheerst door de hierboven weergegeven brief van 27 juni 2000, aangevuld (en herhaald) bij schrijven van 10 april 2001.
De brief van 27 juni 2000 bevat een aantal condities, onder welke de gemeente bereid is tot gronduitgifte te komen en dient dan ook als een voorwaardelijk aanbod tot gronduitgifte te worden gekwalificeerd. De in de brief opgenomen paragraaf E brengt, anders dan Mesa c.s. willen, niet mee dat op de gemeente de verplichting rustte om in nauwe samenwerking met Mesa tot gronduitgifte te komen. Gelet op de context van de (hierboven vrijwel integraal weergegeven) brief konden Mesa c.s. aan deze zinsnede redelijkerwijs geen andere betekenis toekennen, dan dat de ambtelijke werkgroep van de gemeente hen bij de opstelling van een defintief bouwplan zou begeleiden, teneinde binnen de gestelde condities tot een vergunbaar bouwplan te komen.
4.5. Een van de gestelde voorwaarden was, dat de grond in zijn geheel zou worden aangekocht en dat het bouwplan door de afdeling Bouw- en Woningtoezicht zou worden goedgekeurd. Dat laatste is, zoals Mesa c.s. ook wisten, slechts mogelijk indien door de gemeente een milieuvergunning (waarbij de factor geluidhinder van belang is) wordt afgegeven.
Verder diende er, gelet op de brief van 10 april 2001, een investerings- en expolitatieoverzicht c.q. bedrijfsplan aan de gemeente te worden overgelegd, voorzien van een schriftelijke bankverklaring tot zekerheid van de financiering van het project.
4.6. Niet in geschil is dat Mesa c.s. in oktober 2001 op hierboven vermelde punten niet aan de voorwaarden konden voldoen: hun meest recente schetsplan behelsde geen afname van de gehele kavel en was, doordat de problemen op het gebied van de geluidhinder nog niet van de baan waren, nog altijd niet vergunbaar. Aangezien door Mesa c.s. tot dan toe geen investerings- en exploitatieoverzicht met bankverklaring werd overgelegd, was voorts niet aan het vereiste van financiële waarborgen voldaan.
4.7. De rechtbank zal Mesa c.s. niet volgen in hun stelling dat het de gemeente desondanks niet vrij stond om de onderhandelingen af te breken. Zoals uit het voorgaande voortvloeit hadden zij zich ervan bewust moeten zijn dat het niet voldoen aan de voorwaarden aan de uitgifte van de grond in de weg zou staan. Aanwijzingen dat de gemeente, door haar houding of door toezeggingen te doen, bij Mesa c.s. de (gerechtvaardigde) verwachting heeft gewekt dat aan de voorwaarden niet de hand zou worden gehouden, ontbreken. De in het kader van het voorlopig getuigen verhoor afgelegde verklaringen bieden daarvoor onvoldoende houvast. Het enkele feit dat [A] in april 2001 de gewijzigde schetsen, waarin van een gewijzigd perceeloppervlak werd uitgegaan, in ontvangst heeft genomen, is daartoe niet voldoende. Ook het feit dat hij heeft nagelaten een ambtelijke werkgroep in te stellen en zich in plaats daarvan heeft beperkt tot het doorgeven van de resultaten van ad hoc overleg binnen de betrokken gemeentelijke diensten leidt daar niet toe. Mesa c.s. wisten dat de advisering van de verschillende diensten groot gewicht in de schaal zou leggen; aanwijzingen dat het oordeel van de betrokken diensten bij een andere opstelling van [A] belangrijk anders zou zijn uitgevallen, ontbreken. Het moge zo zijn dat [A] zich bij de geboden begeleiding minder inspanningen heeft getroost dan op basis van de brief van 27 juni 2000 mocht worden verwacht, maar dat betekent nog niet dat Mesa c.s. daaraan het vertrouwen mochten ontlenen dat de grond aan hen zou worden uitgegeven. Andere spelers binnen de gemeente hebben dit vertrouwen evenmin gewekt. Uit het feit dat zijdens de gemeente niet onmiddellijk tegen de door Mesa c.s. beoogde afname van een kleiner kavel is geprotesteerd hebben Mesa c.s. niet mogen afleiden dat de gemeente haar voorwaarde op dit punt zou laten varen, teminder niet nu door Mesa c.s. ook op andere punten niet aan de voorwaarden werd voldaan.
4.8. Ook het door Mesa c.s. naar voren gebrachte verwijt dat de gemeente hun de kans heeft ontnomen om hun plannen met de gestelde eisen in overeenstemming te brengen, wordt gepasseerd. Uit het bij gelegenheid van pleidooi door Mesa c.s. zelf naar voren gebrachte feitelijk relaas (tijdpad) blijkt dat de gemeente op elke door Mesa c.s. genomen stap inhoudelijk heeft gereageerd. Dat deze reacties ontijdig of onduidelijk zouden zijn is niet gebleken. Verder zijn Mesa c.s. verschillende keren uitdrukkelijk in de gelegenheid gesteld hun plannen bij te stellen en heeft de gemeente hen daartoe ook uitstellen verleend. Dat de gemeente in het najaar van 2001 tenslotte heeft gemeend een streep onder de zaak te moeten zetten valt, gezien het feit dat er op dat moment naast akoestische en inrichtingsproblemen intussen ook indrukwekkende financiële risico's (waarvan Mesa c.s. het bestaan niet, althans niet toereikend betwisten) aan de orde waren, te billijken. Hierbij moet overigens nog bedacht worden dat de ontwikkeling van het project XL Sport weliswaar formeel gesproken pas in het voorjaar van 2001 in handen van Mesa kwam maar in feite van aanvang af door één en dezelfde persoon, te weten haar directeur de heer [D], werd bestierd.
4.9. Gezien voormelde feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, kan naar het oordeel van de rechtbank niet gezegd worden dat er op het moment dat de gemeente de onderhandelingen afbrak bij Mesa c.s. het gerechtvaardigd vertrouwen bestond dat een overeenkomst tot gronduitgifte tot stand zou komen.
Mesa c.s dienden er terdege rekening mee te houden dat de onderhandelingen zonder resultaat zouden blijven; de gemeente kan niet aansprakelijk worden gehouden voor een eventueel nadeel dat zij daardoor lijden.
4.10. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de vorderingen afwijzen.
4.11. Mesa c.s. zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden verwezen.
BESLISSING
De rechtbank wijst de vordering af.
Mesa c.s. worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Deze kosten worden, voorzover tot op heden aan de zijde van de gemeente gevallen, bepaald op EUR 2.465,00.
Deze kostenveroordeling is uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mrs. J.W.F. Houthoff, A.M. Koene en J.A. van Voorthuizen en in het openbaar uitgesproken op woensdag 31 augustus 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.