Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 282053 CV 05-3178
datum : 14 februari 2006
Vonnis in de zaak van:
[EISER],
wonende te [woonplaats],
eisende partij, verder te noemen: “[eiser]”,
gemachtigde mr. G.M.J. Eikelboom, werkzaam bij Hanze Gerechtsdeurwaarders te Zwolle,
tegen
de besloten vennootschap MAXX VASTGOED B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,
gedaagde partij, verder te noemen: “Maxx”,
gemachtigde mr. A.P. Maes, advocaat te Apeldoorn.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding d.d. 6 juli 2005,
- het antwoord van Maxx,
- de repliek van [eiser] en
- de dupliek van Maxx.
Het geschil
De vordering van [eiser] strekt ertoe dat Maxx wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 3.775,26, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 3.213,00 vanaf 6 juli 2005, met veroordeling van Maxx in de kosten van de procedure.
Daartegen heeft Maxx verweer gevoerd met conclusie dat de vordering van [eiser] niet ontvankelijk wordt verklaard althans wordt afgewezen onder veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. Tussen partijen is op 24 oktober 2003 een overeenkomst tot stand gekomen waarbij [eiser] aan Maxx de opdracht heeft gegeven hem begeleiden bij de aankoop van een woning. Maxx heeft in dat kader een courtage bedongen van 1% van de aankoopsom exclusief BTW.
b. Met behulp van de heer [E] van Maxx, verder te noemen: “[E]”, is in oktober 2003 daarop een koopovereenkomst tot stand gebracht aangaande het woonhuis te Zwolle aan de [adres] voor een prijs van € 270.000. [E] heeft dit woonhuis voorafgaande aan deze totstandkoming éénmaal bezichtigd.
c. [E] heeft ten behoeve van het verkrijgen van een financiering dat woonhuis getaxeerd, welke taxatie is vastgelegd in een rapport van 4 november 2003. In dat rapport zijn geen bouwtechnische gebreken weergegeven.
d. Het woonhuis is op 1 april 2004 aan [eiser] in eigendom geleverd. [E] heeft voorafgaande aan deze levering het woonhuis op 1 april 2004 geïnspecteerd.
e. Maxx heeft bij factuur van 1 april 2004 een bedrag van € 3.213,00 inclusief BTW aan courtage bij [eiser] in rekening gebracht, welk bedrag in het kader van voormelde levering via de transporterende notaris aan Maxx is voldaan.
f. Na overdracht van het woonhuis zijn gebreken aan het woonhuis geconstateerd in de vorm van het niet bubbelen van een bad, een defecte pomp van de vloerverwarming, een niet aangesloten dan wel defecte pomp van een waterornament in de voortuin en een cementsluier op de grote ramen in de voorkamer.
g. Het Tuchtcollege Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed heeft de klacht van [eiser] over [E] d.d. 21 mei 2004 bij uitspraak van 22 maart 2005 gegrond verklaard en aan [E] de straf van een berisping opgelegd, onder veroordeling van [E] tot betaling van € 1.000 aan de vereniging VBO als bijdrage in de op de behandeling van de zaak vallende kosten.
h. In de uitspraak van 22 maart 2005 heeft het tuchtcollege onder meer overwogen: “Een potentiële woningkoper neemt een makelaar in de arm met de bedoeling dat deze zijn belang zal dienen, dat wil zeggen dat de makelaar eraan zal bijdragen dat de koper tegen de laagst mogelijke prijs een zo goed mogelijke woning krijgt. In het gegeven was dit ook de enige taak van de makelaar omdat klagers de woning in kwestie zelf reeds gevonden hadden. In het onderhandelingsproces speelt de technische staat van de woning een belangrijke rol. Geconstateerde gebreken kunnen immers een prijsdrukkend effect hebben, ze kunnen er ook toe leiden dat de verkoper deze alsnog herstelt. Het is om deze reden dat de makelaar die een aankoop begeleid oog dient te hebben voor de bouwkundige staat van een woning waaronder ook begrepen is het goed functioneren van technische installaties. Een opneming ten behoeve van de aankoop behoeft zeker niet de diepgang te hebben van een bouwkundige keuring en er ligt ook geen garantie in besloten. Niettemin is het tuchtcollege van oordeel dat de makelaar in dit geval niet alle aan de orde zijnde gebreken had mogen missen. Het tuchtcollege heeft opgemerkt dat vóór de aankoopbeslissing de makelaar slechts eenmaal de woning heeft opgenomen. Het komt het tuchtcollege voor dat dat veelal, en in elk geval in dit geval, onvoldoende is. De makelaar had zich de tijd moeten gunnen de kopers bij een tweede bezichtiging andermaal te vergezellen. Samenvattend is het tuchtcollege van oordeel dat de makelaar professioneel te kort is geschoten door een aantal wezenlijke gebreken niet op te merken.”
i. [eiser] heeft daarop bij brief van 24 maart 2005 de ontbinding van de overeenkomst tussen partijen ingeroepen en - vergeefs - van Maxx de terugbetaling van de door hem betaalde courtage verlangd.
j. De verzekeraar “Woongarant” heeft aan [eiser] een bedrag van € 448,20 uitgekeerd ter zake van de na de levering aan de woning gebleken gebreken.
De standpunten van partijen
[eiser] heeft aan zijn vordering op Maxx ten grondslag gelegd - samengevat - dat zij een aantal gebreken aan de te verwerven woning niet heeft opgemerkt en hem daardoor een argument in de prijsonderhandelingen heeft ontnomen. Hij is daarop op goede gronden tot de ontbinding van de overeenkomst kunnen komen, zodat Maxx gehouden is het al betaalde bedrag aan courtage terug te betalen.
Maxx heeft de vordering bestreden en daartoe - samengevat - aangevoerd dat zij niet in de op haar rustende verplichtingen tekort is geschoten aangezien zij heeft mogen afgaan op de daartoe gedane mededelingen van de verkoper en dat [eiser] geen schade heeft geleden.
De beoordeling
1.
Kern van het geschil betreft de vraag of Maxx de door [eiser] betaalde courtage dient terug te betalen. Het antwoord op die vraag hangt af van het oordeel of Maxx in haar verplichtingen jegens [eiser] is tekort geschoten, zodanig dat zulks een ontbinding van de overeenkomst van partijen rechtvaardigt.
2.
In de tuchtprocedure die [eiser] jegens [E], werkzaam bij Maxx, aanhangig heeft gemaakt, is het tuchtcollege in zijn uitspraak van 22 maart 2005 tot het oordeel gekomen dat de handelwijze van [E] in strijd was met hetgeen van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht. Dit college baseert dat oordeel op - kort gezegd - zijn standpunt dat [E] niet had mogen volstaan met één opname van de woning, dat hem daardoor kan worden verweten dat hij meerdere gebreken aan de woning niet heeft opgemerkt zodat hij zijn opdrachtgever een argument in de prijsonderhandelingen heeft ontnomen dan wel de kans om nog voor het betrekken van de woning in het herstel te voorzien.
3.
Anders dan [eiser] kennelijk veronderstelt, leidt het enkele feit dat het tuchtcollege heeft geoordeeld dat de handelwijze van [E] in strijd was met hetgeen een zorgvuldig makelaar betaamt, niet zonder meer tot civielrechtelijke aansprakelijkheid van Maxx. De rechter die te oordelen heeft over de civielrechtelijke aansprakelijkheid voor een beroepsfout is immers vrij om tot een ander oordeel te komen dan de tuchtrechter. Het oordeel van het tuchtcollege met betrekking tot de vraag of een tuchtrechtelijke norm is overtreden, kan wel een beslissende invloed hebben op het oordeel van de rechter doch dit is niet noodzakelijk.
4.
Gelet op de stellingen van partijen dient aldus bekeken te worden wat partijen zijn overeengekomen en of daaruit de conclusie kan worden getrokken dat Maxx - in de persoon van [E] - niet heeft gedaan waartoe zij ingevolge de tussen partijen gesloten overeenkomst gehouden was.
4.1
In dit geval staat vast dat [eiser] met Maxx de overeenkomst tot begeleiding heeft gesloten nadat hij zelf de woning had gevonden. Dit leidt ertoe - zoals ook blijkt uit het door [eiser] overgelegde en in zoverre niet door Maxx bestreden “aankoopplan”, zoals door Maxx gebruikt - dat de door Maxx te verlenen diensten zagen op advisering omtrent de mogelijkheden om tot de beoogde koopovereenkomst te komen, beoordeling van de waarde van de woning, besteding van aandacht aan onder meer juridische en bouwkundige aspecten, advies over en het voeren van onderhandelingen en begeleiding bij de afwikkeling.
4.2
Voorts staat vast dat [E] de woning éénmaal heeft opgenomen, zulks in het bijzijn van [eiser], en dat deze bezichtiging “nog geen 15 minuten” heeft geduurd, zoals [eiser] onbestreden heeft aangevoerd. Maxx heeft evenmin weersproken dat [E] bij de tweede bezichtiging niet is meegeweest omdat hij daarvoor geen tijd had en dat ook niet nodig vond.
Maxx onderschrijft zulks feitelijk ook doordat zij zowel bij antwoord als bij dupliek heeft aangevoerd dat zij is afgegaan op de in de door de verkoper ingevulde vragenlijst gegeven negatieve antwoorden omtrent bekendheid met gebreken of bezwaren aan technische installaties, dat zij daarop mocht vertrouwen en dat zij slechts is ingeschakeld als bemiddelaar bij de aankoop en niet als bouwkundig taxateur. Indien [eiser] een bouwkundige rapportage had verwacht, dan had hij daarvoor niet bij haar moeten zijn, aldus Maxx. Gesteld noch gebleken is evenwel of Maxx (het nut en/of de noodzaak van) het verkrijgen van een dergelijke rapportage op enig moment voorafgaande aan of tijdens de onderhandelingen omtrent de woning bij [eiser] aan de orde heeft gesteld.
Met het voorgaande moet dan ook worden aangenomen dat [E] geen (voldoende) aandacht heeft gehad voor de bouwkundige aspecten van de woning.
4.3
Anders dan Maxx betoogt, is voldoende aannemelijk geworden dat na de levering van de woning aan [eiser] een aantal bouwkundige gebreken aan de woning is gebleken.
Aan [eiser] zijn immers door de verzekeraar Woongarant kosten vergoed omtrent de gebleken gebreken aan de pomp, het bad, de vloerverwarming en de elektra.
Maxx heeft evenmin deugdelijk weersproken dat na de levering is vastgesteld dat zes van de dubbele ruiten van de woning lek waren. Dat die ruiten naderhand onder garantie van de oorspronkelijke glasleverancier kosteloos zijn vervangen, doet daaraan niets af.
Maxx is tot slot niet ingegaan op [eiser]’ stelling dat hij de staat (van onderhoud) van de centrale verwarming niet heeft bezien en dat hij niet heeft geconstateerd dat er op de ketel geen onder-houdsstickers aanwezig waren. [eiser]’ stelling dat na de levering van de woning de CV-ketel, door het niet schoon gemaakt zijn, problemen is gaan geven, is dan ook voldoende aannemelijk.
4.4
Met het voldoende aannemelijk worden van meerdere gebreken na de levering van de woning moet worden aangenomen dat daarmee zich heeft verwezenlijkt het risico dat kleeft aan het geen (voldoende) aandacht besteden aan de bouwkundige staat van de woning. Het oordeel van het tuchtcollege dat [E] aan [eiser] een argument in de prijsonderhandelingen en de kans op herstel voor levering heeft ontnomen en aldus zijn belang heeft geschaad, moet dan ook voor juist worden gehouden. Dit moet als een ernstig verzuim worden betiteld dat, gezien hetgeen in r.o. 4.1 is overwogen, de kern van de met Maxx overeengekomen prestatie raakt.
4.5
De kantonrechter onderschrijft dan ook het oordeel van het tuchtcollege dat [E] niet heeft ge-
handeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot zou hebben gedaan. Dit moet aan Maxx worden toegerekend.
5.
De conclusie luidt dan ook dat aan de zijde van Maxx sprake is van toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de op haar jegens [eiser] rustende verplichtingen. Deze tekortkoming rechtvaardigt, nu het de kern van de overeengekomen prestatie raakt, de ontbinding van de overeenkomst tussen partijen.
6.
Met de ontbinding van de overeenkomst zijn partijen ingevolge artikel 6:271 BW verplicht de al door hen ontvangen prestaties ongedaan te maken. De door Maxx geleverde prestatie kan evenwel naar haar aard niet door [eiser] ongedaan worden gemaakt, zodat ingevolge artikel 6:272 BW voor die verbintenis een verbintenis tot waardevergoeding in de plaats treedt.
7.
Wat betreft de vraag welke waarde de prestatie van Maxx in de gegeven omstandigheden werkelijk voor [eiser] heeft gehad, geldt dat de inspanningen van [E] kennelijk alleen hebben gezien op het voeren van de onderhandelingen met (de makelaar van) de verkopende partij.
Dat het resultaat van deze onderhandelingen (zeer) positief was, zoals Maxx stelt, is kennelijk alleen gebaseerd op de omstandigheid dat een prijs van € 270.000 is overeengekomen op een vraagprijs van € 288.000. In die overeengekomen prijs kan nu juist niet voormeld argument en voormelde kans verdisconteerd worden geacht, zodat die enkele cijfermatige vergelijking in zoverre geen steun geeft aan Maxx’ veronderstelling ter zake.
Nu voorts vast staat dat de door Maxx verrichte taxatie ten behoeve van de hypothecaire financiering van de woning afzonderlijk door haar bij [eiser] in rekening is gebracht en door hem is betaald, kunnen aldus in het kader van de begeleidingsopdracht geen werkzaamheden worden geduid waarvan [eiser] werkelijk profijt heeft gehad. Aan Maxx’ prestatie kan derhalve in de gegeven omstandigheden geen waarde worden toegekend.
8.
Tegenover de door Maxx van [eiser] ontvangen courtage ad € 3.213,00 kan aldus geen bedrag aan waarde worden gesteld die aan de prestatie van Maxx moet worden toegekend. Er bestaat dan ook geen aanleiding om op dat bedrag van € 3.213,00 iets in mindering te brengen, zodat de door [eiser] gevorderde hoofdsom voor toewijzing vatbaar is.
9.
De door [eiser] gevorderde wettelijke rente, het door hem tot 6 juli 2005 berekende bedrag ad € 26,76 daaronder begrepen, is als niet afzonderlijk weersproken eveneens toewijsbaar.
10.
De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten ad € 535,50 is, gelet op enerzijds de omvang van de hoofdsom en de daarop verschenen rente en anderzijds de door de kantonrechters gebruikte staffel voor dergelijke kosten, eveneens voor toewijzing vatbaar.
11.
Maxx zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden verwezen.
De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt Maxx tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.775,26, vermeerderd met de wettelijke rente over € 3.213,00 vanaf 6 juli 2005 tot de dag van algehele voldoening;
- veroordeelt Maxx in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
? € 400,00 voor salaris gemachtigde
? € 85,60 voor explootkosten
? € 192,00 voor vastrecht;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 14 februari 2006, in tegenwoordigheid van de griffier.