Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 290250 CV EXPL 05-4439
datum : 7 maart 2006
Vonnis in de zaak van:
[A],
wonende te [woonplaats]
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie, hierna huurder genoemd en samen met partij [B] huurders,
gemachtigde mr. P. Chr. Snijders, advocaat te 1017 DK Amsterdam, Keizersgracht 461,
toegevoegd op 8 juni 2005 onder nummer 4FC5819,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [C],
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie, hierna verhuurster genoemd,
verwerende partij in het incident,
gemachtigde mr. S.A.A.C. van Gassen, advocaat te 4801 BC Breda, Postbus 1130,
en van
[B],
wonende te [woonplaats],
verzoeker in het incident, hierna medehuurder genoemd en, samen met partij [A], huurders,
tegen verhuurster voornoemd.
Het procedureverloop
Ingevolge tussenvonnis van 8 november 2005 heeft op 21 december 2005 een comparitie na antwoord plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
Voorafgaand aan deze comparitie heeft huurder zijn conclusie van antwoord in reconventie ingediend, een schriftelijke verklaring van de familie [X] en een overnameovereenkomst tussen [Z] en [X].
Naar aanleiding van de comparitie heeft [B] een incidentele conclusie tot voeging aan de zijde van huurder ingediend, ten aanzien waarvan verhuurster zich heeft gerefereerd.
Voorts zijn nog de volgende stukken gewisseld:
- een akte producties en wijziging eis van huurder
- een akte inbreng stukken van verhuurster
- een aktewijziging van eis in reconventie van verhuurster
- een antwoordakte van huurder.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
De beoordeling van het geschil in het incident
1.
[B] heeft gevorderd zich aan de zijde van huurder te mogen voegen in dit geding. Verhuurster heeft zich dienaangaande gerefereerd.
2.
De kantonrechter is van oordeel dat [B] voldoende belang heeft bij zijn vordering tot voeging, omdat, zoals ter comparitie duidelijk is geworden, zonder medehuurder [B] over de vordering van huurder tot ontbinding van de huurovereenkomst anders moeilijk is te beslissen.
[B] wordt derhalve als gevoegde partij aan de zijde van huurder toegelaten.
3.
De kosten van het incident stelt de kantonrechter op nihil.
Het geschil in de hoofdzaak
in conventie:
Huurders vorderen, na wijziging van eis, de huurovereenkomsten met verhuurster te vernietigen c.q. te ontbinden en verhuurster te veroordelen tot betaling van € 22.820 met wettelijke rente daarover vanaf 18 februari 2004, althans vanaf 22 juni 2005 of vanaf dagvaarding tot voldoening, een en ander te vermeerderen met 10% buitengerechtelijke incassokosten en onder veroordeling van verhuurster in de proceskosten.
Verhuurster concludeert tot afwijzing onder uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordeling van huurders in de binnen twee weken te betalen proceskosten.
in reconventie:
Verhuurster vordert in reconventie, na wijziging van eis bij akte, huurders hoofdelijk te veroordelen om binnen twee weken te betalen:
1. € 30.712,50 achterstallige huur tot 1 november 2005 met wettelijke rente vanaf de vervaldata;
2. € 1462,50 huur voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de huurovereenkomst voortduurt vanaf 1 november 2005 tot einde huurovereenkomst;
3. € 4775,- waarborgsom met wettelijke rente;
4. € 5800,- achterstallige huur voor het appartement met wettelijke rente vanaf de vervaldata;
5. € 37.673,76 terzake koop van het handelsfonds met contractuele rente van 1,25% per maand vanaf indiening van de vordering in reconventie;
6. € 1000,- voor de niet geretourneerde airco, met wettelijke rente vanaf indiening van de vordering in reconventie;
7. de proceskosten in reconventie.
Huurders concluderen tot afwijzing.
De beoordeling van het geschil in de hoofdzaak
1.
Tussen partijen staan, als gesteld en erkend of niet gemotiveerd weersproken, de volgende feiten vast.
a. Huurders hebben gereageerd op een advertentie in de Telegraaf waarin horecagelegenheden in Spanje werden aangeboden. Hierdoor kregen zij contact met ene Thijs [W] en mevrouw Karin [W], allebei (blijkens hun productie 1 bij conclusie van antwoord in conventie gevoegde mail van 4 februari 2004) corresponderend namens verhuurster.
Thijs [W] bleek later Thijs [J] te heten en bekend te zijn vanwege oplichtingspraktijken die aan de kaak gesteld zijn in de Telegraaf en het programma Opgelicht.
b. Huurders hebben op basis van schriftelijke en mondelinge informatie van de heer en mevrouw [W] een door [W] opgestelde huurovereenkomst getekend voor café Playa Mar te Torremolinos, en een overnameovereenkomst voor de inventaris c.a. met 60 nog te leveren terrasstoelen. [Y] werd daarin als verhuurster genoemd. Huurders hebben € 22.820 betaald voor overname, registratiekosten, waarborgsom en een deel van de huur. De huur is aangegaan voor 9 jaar, ingaande 2 januari 2004, tegen een huurprijs van € 1250 excl. 17% BTW per maand. De waarborgsom bedraagt € 8775 inclusief BTW. Partijen hebben in hun overeenkomst de rechtbank Zwolle bevoegd verklaard bij eventuele geschillen.
c. Ook hebben huurders voor hun vertrek naar Spanje aan verhuurster opdracht gegeven voor hen verblijfsruimte te regelen in Spanje, waarvoor zij € 2000 vooruit hebben betaald. Bij aankomst in Spanje zijn huurders eerst in een hotel getrokken. Op 12 januari 2004 kregen zij een fax van mw. [W] waarin melding wordt gemaakt van een niet met nadere gegevens aangeduid appartement dat huurders kunnen huren voor de duur van minimaal een jaar, ingaande 13 januari 2004 voor € 600 per maand, te betalen aan mw. [W]. Tevens wordt daarin melding gemaakt van € 1200,- waarborgsom en € 600 commissie makelaar, waardoor huurders nog € 400 moesten bijbetalen. Huurders hebben deze fax ondertekend en geretourneerd aan mw. [W], die daags daarop de sleutel en het adres van het appartement kwam brengen en de extra € 400 in ontvangst heeft genomen.
d. Het gehuurde pand bleek intussen op 2 januari 2004 niet beschikbaar omdat het bij derden in gebruik was. Volgens verhuurster was het pand gekraakt, volgens huurders bleken er rechtmatig derden in te zitten en had verhuurster er niet de beschikking over.
e. Bij aangetekende brief van 11 februari 2004 (productie 6 van huurders) hebben huurders de buitengerechtelijke ontbinding ingeroepen en terugbetaling geëist van alle betaalde bedragen. Ook hebben zij verhuurster aansprakelijk gesteld voor alle schade waaronder de kosten van hotel, reis, telefoon, verhuizing, advocaat etc. In diezelfde brief hebben huurders aangegeven onder bepaalde voorwaarden bereid te zijn om genoegen te nemen met een andere horecagelegenheid, de bar Poco Loco, die [W] zou kunnen aanbieden.
f. Met betrekking tot Poco Loco is geen overeenkomst tot stand gekomen.
g. Huurders hebben het gehuurde appartement na ongeveer een maand verlaten, onder afgifte van de sleutel aan de eigenaar die het verhuurd had aan mw. [W], en zonder opzegging van deze huur aan mw. [W].
h. Huurders hebben vergeefs gesommeerd tot terugbetaling van € 45.600 met rente en kosten.
2.
Huurders voeren aan dat zij zijn opgelicht door de heer en mevrouw [W]. Bij hun aankomst in Spanje bleek Playa Mar al vanaf 15 november 2002 te zijn verhuurd aan de familie [X], die met instemming van de eigenaars (volgens het Spaanse kadaster ene [Z] en Struyt) in de plaats was gesteld van de eerdere huurders Shardlow, die Playa Mar vanaf 18 juni 2001 van [Z] huurden voor de duur van 10 jaar. De [X]s kenden [W] of verhuurster niet. Huurders hebben naar Thijs [W] gebeld, die hen vervolgens uitschold en bedreigde.
Volgens mw. [W] zaten er echter krakers in hun pand en zou zij de sleutel wel kunnen geven op 13 januari 2004. Op 12 januari 2004 deelde mw. [W] mee dat zij ook Poco Loco kon aanbieden. De gevraagde bemiddelingskosten van € 10.000 hebben huurders geweigerd te betalen. Poco Loco bleek vervolgens van ene Costa, die verhuurster noch de familie [W] kende.
Huurders beroepen zich op hun buitengerechtelijke verklaring tot ontbinding c.q. vernietiging en vorderen het betaalde terug. Niet alleen kon verhuurster het gehuurde niet ter beschikking stellen, ook was het pand niet geverfd, zoals afgesproken, en deugde ook verder niets van de staat in vergelijking met wat was afgesproken.
Zij betwisten de vorderingen in reconventie. De koopovereenkomst was onlosmakelijk met de huurovereenkomst voor Playa Mar verbonden en volgt daarmee de ontbindings- of vernietigingsverklaring. Overigens verzet de redelijkheid en billijkheid zich tegen toewijzing. De airco was niet compleet en kon derhalve niet gebruikt worden. Het appartement is niet van verhuurster gehuurd; mw. [W] is ook degene die hen op 18 februari 2004 voor betaling van die huur in gebreke heeft gesteld.
3.
Volgens verhuurster is de dagvaarding nietig omdat daaruit niet blijkt of huurders ontbinding dan wel vernietiging vorderen. Ook hebben huurders verzuimd melding te maken van het verweer van verhuurster.
Verhuurster voert aan dat huurders niet op 2 januari 2004 in Spanje konden zijn en daarom kon de sleutel niet op die dag, maar eerst op 13 januari 2004 worden verstrekt. Huurders kwamen op 12 januari 2004 aan en hebben die dag besloten niet in Playa Mar te willen beginnen, maar in Poco Loco, dat echter niet van verhuurster was. In afwachting van onderzoek naar de mogelijkheid Poco Loco te verwerven heeft verhuurster aan huurders te kennen gegeven hen intussen wel aan de huurovereenkomst voor Playa Mar te houden. Verhuurster kon zich overigens niet vinden in de voorwaarde dat het reeds voor Playa Mar betaalde moest worden aangewend voor Poco Loco, waarvoor de onderhandelingen overigens mislukten.
Verhuurster was wel degelijk in staat de overeenkomst ten aanzien van Playa Mar na te komen, hoewel zij geen eigenaar is van het pand. Volgens verhuurster had zij opdracht tot verhuur van Europ Immo Investments S.L., de hypotheekhouder van dit pand die als executeur het tijdelijk beheer over de zaak heeft. Ter comparitie heeft verhuurster bovendien gesteld dat Europ Immo een bedrijf van [J] is, de partner van mw. [W], en dat Europ Immo al sinds december 1996 eigenaar is van dit pand. Huurders hebben dan ook niet buitengerechtelijk kunnen ontbinden.
In reconventie vordert verhuurster nakoming van de drie overeenkomsten (huur Playa Mar, koop inventaris c.a. en huur appartement), alsmede schadevergoeding voor een niet geretourneerde airco.
4.
De kantonrechter verwerpt het beroep op nietigheid van de dagvaarding. Het stond huurders vrij om voor twee ankers te gaan liggen: hetzij ontbinding, hetzij vernietiging van de overeenkomsten. Zowel uit de door huurders overgelegde producties als uit het verweer van verhuurster blijkt wel dat zij diametraal tegenover elkaar staande opvattingen hebben over de mogelijkheid tot nakoming door verhuurders en/of de eerlijkheid waarmee zaken is gedaan. Dat dit niet uitputtend in de dagvaarding naar voren is gekomen, leidt niet tot nietigheid van die dagvaarding.
5.
De kantonrechter constateert dat verhuurster na de comparitie heeft volstaan met het overleggen van een koopovereenkomst tussen ene Johnston en Thijs [J], gedateerd 15 januari 1997, waarbij de eerste aan de laatstgenoemde verkoopt een bar, genoemd El Patio, op de onderste verdieping van blok 1 en het wooncomplex Omega te Torremolinos, perceel 16.562-A ingeschreven in deel 594, boek 500 blad 100. Een eigendomsbewijs (waarvoor ook naar Spaans recht meer nodig is dan een obligatoire koopovereenkomst) is niet verstrekt.
Ook heeft verhuurster geen andere stukken overgelegd ter onderbouwing van haar standpunt dat zij in staat was de huurverplichtingen rond Playa Mar na te komen. Concreet mist de kantonrechter bewijs van een opdracht van de eigenaar of executeur van het bewuste pand aan verhuurster om het pand met inboedel te mogen verhuren. Merkwaardig acht de kantonrechter het dat er alleen van de kant van verhuurster melding wordt gemaakt van een bedrijf dat Europ Immo Investments S.L. heet; in het vertaalde eigendomsbewijs dat huurders als productie 9 hebben overgelegd komt als hypotheekhouder de naam voor van Neurop Immo Investments S.L.
Hier komt nog bij dat verhuurster ter comparitie een geheel andere grondslag voor haar bevoegdheid tot verhuur geeft dan in de eerdere stukken. Ter comparitie immers is het ineens Europ Immo, een bedrijf van [J], dat al vanaf 1996 eigenaar is van het pand. Hoe zich dit weer verhoudt tot de beweerde koopovereenkomst waarbij een derde aan [J] verkoopt in 1997 wordt dan al helemaal raadselachtig.
Al met al is verhuurster er daarom niet in geslaagd te bewijzen dat zij in staat was het overeengekomen genot van het gehuurde te verschaffen.
6.
Dat brengt mee dat huurders terecht de overeenkomst buitengerechtelijk hebben kunnen ontbinden zoals zij bij brief van 11 februari 2004 hebben gedaan.
Omdat huurders niet uitdrukkelijk te kennen hebben gegeven vernietiging te prefereren boven ontbinding, gaat de kantonrechter van ontbinding wegens wanprestatie uit als grondslag voor wat huurders verder vorderen.
7.
Allereerst komt de vraag naar voren of de ontbinding ook betrekking heeft op de koopovereenkomst terzake inboedel c.a. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is. Niet alleen hangt die koopovereenkomst zozeer samen met het beoogde gebruik van het gehuurde dat het object van koop zonder het gehuurde geen of onvoldoende zelfstandige betekenis heeft (volgens verhuurster immers omvat die koop o.a. de cliëntèle, het uithangbord en de apparatuur in het gehuurde). Ook is de ontbindingsverklaring van huurders zo ingericht dat daaronder de koop is begrepen, immers er wordt aanspraak gemaakt op terugbetaling van alle betaalde bedragen.
8.
Niet onder de ontbindingsverklaring kan worden begrepen de huur van het appartement, nu huurders zich zelf op het standpunt stellen dat zij dat van mw. [W] privé hebben gehuurd.
9.
Het voorgaande brengt met zich mee dat de vordering in conventie moet worden toegewezen in die zin, dat de kantonrechter verstaat dat de huurovereenkomst en de koopovereenkomst m.b.t. (de inboedel c.a. van) Playa Mar zijn ontbonden; de omvang van het gevorderde bedrag is verder niet door verhuurster betwist. De vordering tot terugbetaling van € 22.820 plus rente daarover vanaf 18 februari 2004 is toewijsbaar, nu gevolg van ontbinding is dat de reeds verrichte prestaties ongedaan moeten worden gemaakt. Nu huurders geen enkel genot hebben gehad van het gehuurde vanaf 2 januari 2004 is er geen enkele reden om een vermindering op het door verhuurster terug te betalen toe te passen voor de periode tot ontvangst van de ontbindingsverklaring.
De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden gematigd tot € 1190 inclusief BTW conform het maximaal redelijk geachte tarief van de kantonrechterstaffel in Voorwerk-II.
Verhuurster wordt, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie. Daarbij rekent de kantonrechter één salarispunt voor de dagvaarding en een half punt voor de compaitie, die voor de andere helft in het belang van de vordering in reconventie wordt geacht. Voor de aktes die niet samenhangen met het incident kent de kantonrechter in de hoofdzaak geen salarispunten toe, nu het daar gaat om informatie die al bij dagvaarding of ter comparitie aanwezig had moeten zijn.
10.
In reconventie dienen de vorderingen tot betaling van achterstallige huur en de vanaf 1 november 2005 te verschijnen huurtermijnen voor Playa Mar, gelet op de terechte ontbinding van die huurovereenkomst, te worden afgewezen.
Datzelfde geldt voor de gevorderde waarborgsom.
11.
De vordering ten aanzien van huur voor het appartement wordt afgewezen, omdat gelet op de in dit verband overgelegde stukken en hetgeen ter comparitie aan de orde is geweest, niet is gebleken dat [Y] als verhuurster heeft te gelden. Gesteld noch gebleken is dat mw. [W] haar vorderingsrechten aan [Y] heeft gecedeerd. In zoverre is verhuurster in dit onderdeel van haar vordering niet ontvankelijk.
Wellicht kan [Y] wel worden aangemerkt als de bemiddelaar voor wie mw. [W] € 600 rekent, nu huurders erkennen dat zij [Y] hebben verzocht voor hen een onderkomen te regelen.
Mw. [W] zal haar vordering terzake huurbetaling dan ook in een nieuwe procedure aanhangig moeten maken. In hoeverre de gebeurtenissen rondom Playa Mar grond opleveren om ook deze overeenkomst aan te tasten, bijvoorbeeld door middel van een beroep op een wilsgebrek, zal in die procedure aan de orde moeten komen.
12.
De vordering tot betaling van (het restant van) de koopsom volgt het lot van de huur voor Playa Mar, nu ook deze overeenkomst is ontbonden.
13.
Dat een airco van verhuurster niet zou zijn geretourneerd, is door huurders niet weersproken., Zij hebben slechts aangegeven dat die airco onbruikbaar, want niet compleet was.
Dat op zichzelf ontslaat huurders niet van de verplichting terug te geven wat zij geleend hebben. Kennelijk bedoelen huurders aan te geven dat de schade voor verhuurster geen € 1000 is. Verhuurster heeft evenwel op haar beurt volstrekt onduidelijk gelaten hoe zij haar schade heeft berekend. Haar productie XI bij eis in reconventie geeft geen enkele duidelijkheid hieromtrent. Wel blijkt uit die productie dat er nog een binnenunit geleverd moest worden, zodat dan het verweer dat het apparaat niet bruikbaar was voldoende aannemelijk is.
Nu verhuurster de omvang van haar schade op dit punt op geen enkele manier heeft onderbouwd, doch huurders op zichzelf niet weerspreken dat zij het wel geleverde onderdeel niet hebben geretourneerd, zal de kantonrechter hiervoor ex aequo et bono een schadepost van
€ 200 opnemen.
Huurders worden hoofdelijk tot betaling van dat bedrag veroordeeld.
14.
Omdat verhuurster in reconventie als grotendeels in het ongelijk gestelde partij heeft te gelden, zal zij in de kosten van de procedure in reconventie worden veroordeeld. De kantonrechter beperkt die kosten tot één salarispunt: een half punt voor de comparitie, die mede wordt toegerekend aan de eis in conventie, en een half punt voor de zeer summiere conclusie van antwoord in reconventie.
De beslissing
De kantonrechter:
- in het incident:
- staat toe dat [B] zich als partij voegt aan de zijde van [A] en stelt de proceskosten van het incident op nihil;
- in de hoofdzaak:
- verstaat in conventie dat de huurovereenkomst en de koopovereenkomst m.b.t. (de inboedel c.a. van) Playa Mar door de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring is ontbonden;
- veroordeelt verhuurster in conventie tegen bewijs van kwijting aan huurders te betalen een bedrag van € 22.820, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 18 februari 2004 tot de dag van algehele voldoening, en met een bedrag van € 1190 inclusief BTW voor buitengerechtelijke kosten;
- veroordeelt verhuurster in de kosten van het geding in conventie, tot op heden aan de zijde van huurders vastgesteld op € 877,60;
- verhuurster wordt op de voet van artikel 243 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering veroordeeld hiervan te betalen aan:
- de griffier van de sector kanton te Zwolle:
? € 600,00 voor salaris gemachtigde
? € 85,60 voor explootkosten
? € 144,00 voor in debet gesteld vastrecht,
over te maken op rekeningnummer 1923.25.930 t.n.v. MvJ Arrondissement Zwolle;
- de eisende partij:
? € 48,00 voor eigen bijdrage griffierecht;
- veroordeelt huurders in reconventie hoofdelijk, zodat als de een betaalt, de ander voor dat bedrag is gekweten, tegen bewijs van kwijting aan verhuurster te betalen een bedrag van € 200, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 25 oktober 2005 tot de dag van algehele voldoening;
- verklaart verhuurster in reconventie niet ontvankelijk in haar vordering betreffende de huur voor het appartement;
- veroordeelt verhuurster in de kosten van het geding in reconventie, tot op heden aan de zijde van huurders begroot op:
? € 600,00 voor salaris gemachtigde
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. M.E.L. Fikkers, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 7 maart 2006, in tegenwoordigheid van de griffier.