Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 296104 CV EXPL 05-5424
datum : 4 april 2006
Vonnis in de zaak van:
[EISENDE PARTIJ],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
gemachtigde mr. E.C. Ramdihal,
op 13 juli 2004 toegevoegd onder nr. 4EP8644,
tegen
[GEDAAGDE PARTIJ],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
gemachtigde mr. D. Warnink.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding d.d. 27 oktober 2005
- het antwoord van [gedaagde partij]
- de repliek van [eisende partij]
- de dupliek van [gedaagde partij].
Het geschil
[eisende partij] vordert van [gedaagde partij] wegens diens onrechtmatige daad betaling van € 4238,30 schadevergoeding inclusief buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met wettelijke rente daarover vanaf 18 januari 2005 en onder veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten.
[gedaagde partij] concludeert tot afwijzing met veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten.
De beoordeling
1.
Tussen partijen staat vast dat [eisende partij], bijgestaan door haar makelaar [H], bij schriftelijke koopovereenkomst van 13 september 2001 haar winkelruimte in een appartementencomplex aan [adres] te [gemeente] heeft verkocht aan Plender en Van den Akker, die werden bijgestaan door [gedaagde partij] als hun makelaar. Op kosten van verkoopster zou na 1 oktober 2001 een appartementssplitsing plaats vinden. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben partijen schriftelijk onderhandeld over de staat waarin het pand zou worden geleverd. In plaats van de door kopers gewenste toevoeging dat opgeleverd zou worden ‘conform brandweervoorschriften’ is een aantal bouwkundige aanpassingen overeengekomen, en voor het overige: levering in de huidige staat.
Bij brief van 30 november 2001 heeft [gedaagde partij] rechtstreeks aan [eisende partij] bericht dat volgens een door kopers ingeschakeld bouwbedrijf het plafond onvoldoende brandwerend was, dat kosten van vervanging op f. 16.690,98 zijn begroot en dat verkoopster verplicht is te leveren met de feitelijke eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn. Volgens [gedaagde partij] was splitsing hierdoor niet mogelijk. [gedaagde partij] stelde aan [eisende partij] voor dat zij het bouwbedrijf opdracht zou geven tot vervanging van het plafond. Eerst op 5 december 2001 heeft [gedaagde partij] een kopie van die brief naar de makelaar van [eisende partij] gestuurd.
In de wachtkamer van de notaris, voorafgaand aan het transport op 10 december 2001, heeft mr. Warnink verkoopster namens kopers schriftelijk in gebreke gesteld.
Het pand is diezelfde dag in eigendom overgedragen na aanpassing van de transportakte, waarin na onderhandeling (in aanwezigheid van de notaris) tussen [eisende partij] en kopers, ieder bijgestaan door hun makelaar en kopers bovendien door mr. Warnink, een f. 8500,- lagere prijs werd neergelegd dan eerder was overeengekomen.
2.
Naderhand is gebleken dat extra brandwerende voorzieningen niet nodig waren. Die voorzieningen zijn ook niet aangebracht.
De Centrale Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars heeft, na een klacht van verkoopster, bij beslissing van 9 oktober 2003 makelaar [gedaagde partij] berispt omdat hij, door in zijn brief van 30 november 2001 tot uitdrukking te brengen dat verkoopster een aangepast plafond zou moeten laten aanbrengen, is teruggekomen op uitonderhandelde stellingen op een moment dat verkoopster daar niet meer op bedacht hoefde te zijn. Bovendien heeft [gedaagde partij] zijn brief aanvankelijk alleen naar verkoopster gestuurd en haar uitgenodigd om met hem te overleggen over een oplossing.
3.
Volgens [eisende partij] heeft [gedaagde partij] onrechtmatig jegens haar gehandeld en is dat door de uitspraak
van de Centrale Raad bevestigd.
4.
[gedaagde partij] betwist dat hij onrechtmatig heeft gehandeld. Hij heeft een voorstel ter regeling gedaan en zelfs als dat voorstel als een onterechte eis wordt gekwalificeerd, is het nog niet onrechtmatig om zo’n voorstel te doen. [eisende partij] is zelf in het kader van een schikking akkoord gegaan met een lagere koopprijs, in aanwezigheid van haar makelaar.
5.
De kantonrechter stelt voorop dat een tuchtrechtelijke berisping nog geen aansprakelijkheid creëert. Daartoe moet voldaan zijn aan de eisen van, in dit geval, art. 6:162 BW.
Zelfs als [eisende partij] in paniek zou zijn geraakt door de inhoud van de brief van 30 november 2001, en later door de ingebrekestelling kort voor transport, dan nog had zij na ontvangst van de eerste brief zelf contact kunnen opnemen met haar makelaar dan wel een andere deskundige, terwijl zij bij ontvangst van de ingebrekestelling werd vergezeld van haar makelaar en daarna niet om uitstel van transport voor nader onderzoek of nadere onderhandelingen heeft gevraagd.
Het had op de weg van [eisende partij] gelegen om voldoende aan te voeren ter onderbouwing van haar standpunt dat [gedaagde partij] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Daarvoor is niet voldoende dat op het professionele gedrag van [gedaagde partij] tuchtrechtelijke aanmerkingen zijn gemaakt.
[eisende partij] heeft die nadere onderbouwing niet verstrekt en daarom moet haar vordering, als onvoldoende onderbouwd, worden afgewezen.
6.
[eisende partij] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van deze procedure.
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering van [eisende partij] af;
- veroordeelt [eisende partij] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde partij] begroot op:
? € 400 voor salaris gemachtigde;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. M.E.L. Fikkers, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 4 april 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.