Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 308071 VV 06-4
datum : 7 maart 2006
Vonnis in het kort geding van:
[EISENDE PARTIJ].,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
eiseres, verder te noemen: “[eisende partij]”,
gemachtigde mw. mr. B.J. Middendorp-van den Berg, advocaat te Zwolle,
tegen
[GEDAAGDE PARTIJ],
gevestigd te [gemeente] en kantoorhoudende te [gemeente],
gedaagde, verder te noemen: “[gedaagde partij]”,
gemachtigde mr. C.P.B. Kroep, advocaat te Hengelo.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het exploot d.d. 22 februari 2006 houdende een vordering tot het treffen van een voorziening bij voorraad met aangehechte producties;
- de bij faxbrief van 2 maart 2006 door [eisende partij] nader ingezonden producties;
- de bij faxbrief van 2 maart 2006 door [gedaagde partij] ingezonden producties en
- de door beide partijen ter zitting overgelegde en getoonde producties.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 maart 2006. Verschenen zijn:
- namens [eisende partij] haar directeur, de heer [A], vergezeld van mw. mr. Middendorp-van den Berg en
- namens [gedaagde partij] haar directeur, de heer [B],en manager, de heer [C], vergezeld van mr. Kroep.
Het geschil
De vordering van [eisende partij] strekt ertoe dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde partij] zal veroordelen binnen drie dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis de bedrijfsruimte te Zwolle aan de Braunstraat nr. 3 met aangehorigheden met de haren en al het hare te ontruimen, te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisende partij] te stellen, met machtiging van [eisende partij] die ontruiming, indien [gedaagde partij] daarmee in gebreke blijven, te bewerkstelligen en [gedaagde partij], de haren en al het hare uit gemelde percelen c.a. te doen brengen naar de openbare straat, desnoods met behulp van de sterke arm, zulks op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 voor elke dag of dagdeel dat [gedaagde partij] met de ontruiming in gebreke blijft althans een nader in goede justitie te bepalen dwangsom, met veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten van de procedure.
Daartegen heeft [gedaagde partij] verweer gevoerd met conclusie dat [eisende partij] in haar vordering niet ontvankelijk wordt verklaard althans dat haar vordering wordt afgewezen, met veroordeling van [eisende partij] in de kosten van de procedure.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. De heer [A] is directeur / aandeelhouder van [eisende partij]. De heer [A] is voorts eigenaar van (onder meer) de bedrijfsruimte te Zwolle aan de Braunstraat 3. Dit bedrijfspand is omstreeks juli 2005 door de heer [A] te koop gezet.
b. Op 17 februari 2004 is tussen [eisende partij] en [gedaagde partij] een overeenkomst gesloten.
c. Artikel 1 van die overeenkomst luidt, voor zover relevant: Partijen komen overeen dat zij in het bedrijfspand van [D] aan de Braunstraat 3 ieder voor eigen rekening en risico de productie van screendoeken ([gedaagde partij]) en acryldoeken ([eisende partij]) zullen doen en dat zij zullen samenwerken op het gebied van inkoop, verkoop en marketing van de door hen gefabriceerde producten (..).
d. Artikel 2.1 luidt: Deze overeenkomst, inclusief de hierna te noemen huurovereenkomst, wordt in eerste instantie gesloten voor de bepaalde tijd tot 1 november 2004. Uitgangspunt is dat de overeenkomst daarna voor nogmaals een jaar zal gelden.
e. Artikel 2.2 luidt: Uiterlijk 1 oktober 2004 zullen partijen overeenkomen of de overeenkomst na 1 november 2004 zal worden verlengd. Indien partijen daarover op 1 oktober 2004 geen overeenstemming hebben bereikt, welke schriftelijk dient te worden vastgelegd, dient [gedaagde partij] het gehuurde pand uiterlijk per 1 november 2004 te hebben ontruimd.
f. Artikel 3 met aanhef “huurovereenkomst” luidt: [eisende partij] verhuurt met ingang van 1 april 2004 circa 400m2 van het bedrijfspand, alsmede twee kantoorunits, aan de Braunstraat 4 te Zwolle, groot, voor een prijs van € 60,-- (excl. BTW) per m2, een en ander tegen de voorwaarden als vastgelegd in de als bijlage 1 aangehechte huurovereenkomst. Aan de door partijen ondertekende overeenkomst van 17 februari 2004 zijn geen bijlagen gehecht.
g. In een aanvullende overeenkomst d.d. 12 mei 2004 zijn partijen overeengekomen, zulks ter vervanging van artikel 2.3 van de overeenkomst van 17 februari 2004, dat - samengevat - [gedaagde partij] bij beëindiging van de overeenkomst van 17 februari 2004 het recht van eerste huur heeft van een aantal machines gedurende een termijn van één jaar ingaande per de datum van beëindiging van de overeenkomst “op een door [gedaagde partij] gewenste locatie, anders dan de Braunstraat”.
h. [gedaagde partij] heeft bij aangetekende brief van 27 september 2005, onder vermelding van “betreft: huur- en leveringsovereenkomst GJ/[gedaagde partij]”, aan [D] meegedeeld: Hierbij deel ik U mede dat [gedaagde partij] de overeenkomst met [eisende partij] per 1 oktober 2005 opzegt (een en ander conform artikel 2 van de overeenkomst).
i. Bij brief van 4 oktober 2005 heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij] meegedeeld de opzegging van de overeenkomst van 17 februari 2004 te accepteren, waarna onder meer is gevraagd per wanneer [gedaagde partij] het gehuurde pand wenst te ontruimen.
j. Op 13 oktober 2005 is tussen de heer [A] van [eisende partij] en de heer [B] van [gedaagde partij] de afwikkeling van de overeenkomst van 17 februari 2004 en de ontruiming van de bedrijfsruimte besproken. In een verslag van dat gesprek heeft [eisende partij] verwoord dat is afgesproken dat [gedaagde partij] de bedrijfsruimte uiterlijk 1 maart 2006 zal ontruimen. [gedaagde partij] heeft na ontvangst van dat verslag niet gereageerd.
k. Op 30 januari 2006 heeft de heer [A] het bedrijfspand met ondergrond en aanliggend terrein te Zwolle aan de Braunstraat 3 verkocht aan een derde. De notariële levering van dat pand is geagendeerd voor 8 maart 2006.
l. Bij brief van 31 januari 2006 heeft de gemachtigde van [eisende partij] aan [gedaagde partij] bericht - samengevat - dat na beëindiging van de huurovereenkomst [gedaagde partij] heeft laten weten dat zij het gehuurde uiterlijk op 1 maart 2006 zou hebben ontruimd en dat [eisende partij] het gehuurde vanwege een verkoop op 1 maart 2006 leeg moet opleveren, waarna [gedaagde partij] is aangezegd dat zij het gehuurde op 1 maart 2006 leeg dient op te leveren, waarover de bevestiging wordt gevraagd. In die brief is voorts vermeld dat de heer [A] bereid is om voor [gedaagde partij] ruimte ter beschikking te stellen in zijn bedrijfspand te Zwolle aan de Braunstraat 1.
m. [gedaagde partij] heeft in reactie op de brief van 31 januari 2006 aan [eisende partij] bij emailbericht van 1 februari 2006 onder meer laten weten dat zij met betrekking tot de nieuwe huisvesting helaas nog geen succes kan melden en dat onverkort wordt doorgezocht.
n. In emailbericht van 2 februari 2006 heeft de heer [A] een verslag verwoord van een bespreking die dag tussen hem en de heer [B] van [gedaagde partij] waarbij onder meer is gesproken over een ontruiming van het bedrijfspand, alternatieven daarvoor voor [gedaagde partij] en voortgezet gebruik / huur van een snijmachine.
o. In een emailbericht van 7 februari 2006 heeft [gedaagde partij] aan [eisende partij] bericht: N.a.v. ons gesprek van afgelopen donderdag, hierbij nogmaals ons standpunt. Op jouw wens om uiterlijk 01/03/06 het pand leeg op te leveren moeten wij negatief antwoorden. Het lukt ons op geen enkele wijze. Er is nog geen nieuwe locatie en daarna moet er nog verhuist worden.
De beoordeling
1.
De spoedeisendheid van de zaak is in voldoende mate komen vast te staan.
2.
Anders dan [gedaagde partij] betoogt, brengt het feit dat niet [eisende partij] doch de heer [A] het bedrijfspand heeft verkocht en thans in eigendom wenst te leveren niet mee dat [eisende partij] geen belang bij haar vordering tot ontruiming zou hebben. Daaraan heeft zij immers ten grondslag gelegd dat zij met [gedaagde partij] (nader) is overeengekomen dat het gehuurde uiterlijk per 1 maart 2006 ontruimd moest zijn. Of dat betoog houdbaar is, zoals [gedaagde partij] bestrijdt, dient als een op zichzelf staand belang te worden beoordeeld.
3.
Het verweer van [gedaagde partij] dat de overeenkomst van 17 februari 2004 niet tevens een huurovereenkomst inhield is vooralsnog zonder succes opgeworpen.
Vast staat immers dat artikel 3 van de overeenkomst van 17 februari 2004 een afspraak inhoudt
over de verhuur van een gedeelte van de bedrijfsruimte te Zwolle aan de Braunstraat 3 - waarover ter zitting duidelijk is geworden dat “Braunstraat 4” een verschrijving is. Die afspraak bevat, tezamen met de uit artikel 2.1 blijkende duur daarvan, de essentialia voor een huurovereenkomst.
Voorts staat vast dat, anders dan in artikel 3 is vermeld, aan de overeenkomst van 17 februari 2004 geen bijlagen waren gehecht. Gesteld noch gebleken is dat naderhand, zoals per 12 mei 2004 aangaande een recht van huur van machines wel is gedaan, die huurovereenkomst is uitgewerkt of anderszins separaat is vastgelegd.
Aan de omstandigheid dat voorafgaande aan het tekenen van de overeenkomst van 17 februari 2004 tussen partijen het standaardmodel “huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” met de daarbij behorende “algemene bepalingen” hebben gecirculeerd, komt dan ook geen bijzondere betekenis toe, nog daargelaten dat uit de destijds gevoerde mailwisseling blijkt ‘dat zou moeten worden nagegaan / besproken welke onderdelen uit het standaardmodel c.q. uit het de algemene voorwaarden wel of niet van toepassing moeten zijn’. Dat met de in het artikel 3 bedoelde bijlage werd gedoeld op de gehele inhoud van dat standaardmodel en met algemene voorwaarden, zoals [gedaagde partij] aanvoert, kan dan ook evenmin worden gedragen door de feiten.
Er dient dan ook voorlopig van te worden uitgegaan dat de overeenkomst van 17 februari 2004 niet alleen een samenwerkingsovereenkomst doch ook een huurovereenkomst inhield.
4.
Dat de opzegging van 27 september 2005 alleen betrekking had op de samenwerkingsovereen-komst en niet tevens op de huurovereenkomst, zoals [gedaagde partij] heeft aangevoerd, is naar het oordeel van de kantonrechter vooralsnog evenmin met vrucht aangevoerd.
In de aanhef van die opzegging is vermeld dat het gaat om “huur- en leveringsovereenkomst GJ/[gedaagde partij]” en bij de opzegging wordt gerefereerd aan artikel 2 van de overeenkomst van 17 februari 2004. In artikel 2.1 van die overeenkomst wordt gesproken over “deze overeenkomst, inclusief de hierna te noemen huurovereenkomst”. In artikel 2.2, dat gaat over de looptijd, wordt de samenwerking onmiskenbaar verbonden aan het gebruik van het gehuurde. In dat artikellid is immers vastgelegd dat indien geen overeenstemming wordt bereikt over verlenging, [gedaagde partij] het gehuurde heeft te ontruimen. Voorts gaan zowel het oorspronkelijke artikellid 2.3 als de per 12 mei 2004 luidende versie daarvan, ervan uit dat [gedaagde partij] bij een beëindiging van de samenwerking de bedrijfsvoering zal verplaatsen naar een andere locatie, aldus dat bij een beëindiging van de samenwerking tevens een einde zal komen aan de huurovereenkomst.
Daarbij komt dat vast staat dat partijen op 13 oktober 2005 hebben gesproken over een termijn / tijdstip van ontruiming van het gehuurde en dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde partij] zich vervolgens eerder dan in dit geding op het standpunt heeft gesteld dat haar opzegging niet tevens zag op de huurovereenkomst.
5.
Het verweer van [gedaagde partij] dat de datum van 1 maart 2006 niet als (uiterste) datum van ontruiming kan worden aangemerkt, lijdt voorshands eveneens schipbreuk.
Gebleken is dat [eisende partij] in haar eerste reactie d.d. 4 oktober 2005 op de opzegging van [gedaagde partij] d.d. 27 september 2005 de datum van een ontruiming bij [gedaagde partij] aan de orde heeft gesteld. Zij mocht ook, gelet op de termijn tussen het tijdstip van de opzegging en het eindigen van de overeenkomst per 1 november 2005 (en niet per 1 oktober 2005 zoals in de opzeggingsbrief was verwoord, over welke datum partijen het eens zijn dat het een vergissing betrof), er aan twijfelen of [gedaagde partij] het gehuurde ook feitelijk per 1 november 2005 zou ontruimen. Voorts kan, tegen de achtergrond dat de bedrijfsruimte te koop stond en/of het belang van [eisende partij] bij weder ingebruikname of weder(onder)verhuur, [gedaagde partij] bezwaarlijk verrast zijn geweest dat [eisende partij] over het feitelijke ontruimingsmoment duidelijkheid wilde verkrijgen.
Vast staat dat partijen op 13 oktober 2005 hebben gesproken over de termijn / het tijdstip van ontruiming en dat [gedaagde partij] in dat gesprek te kennen heeft gegeven nog een aantal maanden nodig te hebben alvorens te kunnen verhuizen. Voorts staat vast dat de heer [a] van [eisende partij] een verslag van dat gesprek heeft opgesteld waarin is verwoord dat is afgesproken dat [gedaagde partij] het gehuurde uiterlijk 1 maart 2006 zal ontruimen. Ter zitting is van de zijde van [gedaagde partij] erkend dat dat verslag kort na 13 oktober 2005 aan haar ter kennis is gebracht en dat zij daarin geen aanleiding heeft gezien om daarop te reageren. [gedaagde partij] heeft er evenmin nadien blijk van gegeven dat de datum van 1 maart 2006 niet op een afspraak van partijen kon berusten en/of dat er bij [eisende partij] daarover een misvatting zou bestaan.
Nu [gedaagde partij] zich ondanks de voor haar kenbare belangen van [eisende partij] dienaangaande in stilzwijgen heeft gehuld, mocht [eisende partij] er dan ook vooralsnog gerechtvaardigd op vertrouwen dat die datum tussen partijen als uiterste ontruimingsdatum stond.
Dat die datum tijdens het gesprek van 13 oktober 2005 niet expliciet is genoemd, zoals [gedaagde partij] met een beroep op de gespreksaantekeningen van haar directeur Timmerman aanvoert, is, wat daar verder ook van zij, tegen die achtergrond niet meer ter zake dienend.
6.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter snijdt het verweer van [gedaagde partij] omtrent het niet in acht genomen hebben van een opzeggingstermijn van één jaar geen hout. Nog daargelaten dat tussen partijen een nadere afspraak omtrent de datum van ontruiming moet worden aangenomen, zoals hierboven overwogen, en dat niet kan worden aangenomen dat het standaardmodel omtrent een huurovereenkomst, waarop dit beroep stoelt, tussen partijen gelding heeft, geldt dat het [eisende partij] en niet [gedaagde partij] zelf zou zijn die een beroep toekomt op het niet door [gedaagde partij] eerbiedigen van een opzeggingstermijn.
7.
Het verweer van [gedaagde partij] dat zij ontruimingsbescherming toekomt als bedoeld in artikel 7:230a BW leidt vooralsnog evenmin tot iets. Allereerst geldt dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde partij] daartoe een verzoek aan de kantonrechter heeft gedaan en voorts dat zo’n verzoek hoogstwaarschijnlijk vergeefs zal zijn nu [gedaagde partij] als huurder de huurovereenkomst zelf heeft opgezegd, zodat haar op grond van lid 2 van dat artikel ontruimingsbescherming moet worden ontzegd.
8.
Het verweer van [gedaagde partij] dat zij door toedoen van [eisende partij] niet in staat is gebleken om tijdig naar een alternatieve locatie te verhuizen, faalt vooralsnog eveneens.
[gedaagde partij] heeft daartoe aangevoerd dat [eisende partij] tot 2 februari 2006 ten onrechte een beperking heeft opgelegd aan de verhuur door haar van één van de zes machines van de aanvullende overeenkomst van 12 mei 2004, in die zin dat die machine de plaats Zwolle niet mocht verlaten, zodat [gedaagde partij] voor een andere locatie was beperkt tot de plaats Zwolle. Pas na de opheffing van die beperking kon zij zich daadwerkelijk instellen op een door haar gewenste verhuizing naar het bedrijfspand van een zustervennootschap te Genemuiden, aldus [gedaagde partij], en daartoe voorbereidingen treffen.
Ten aanzien van dat betoog geldt allereerst dat moet worden betwijfeld of de zo’n gestelde beperking, indien juist, van voldoende gewicht kan beoordeeld zodanig dat die een opschorting van [gedaagde partij]’s verplichting tot ontruiming kan rechtvaardigen.
Voorts geldt dat uit de overgelegde correspondentie niet kan blijken dat de beperking met betrekking tot die ene machine [gedaagde partij] ook feitelijk weerhield om een andere locatie te betrekken. In de emailberichten van zowel vóór (31 januari 2006) als na (7 februari 2006) de opheffing van die beperking heeft [gedaagde partij] immers aan [eisende partij] bericht dat zij nog geen andere locatie heeft en dat wordt doorgezocht. Pas ter zitting heeft [gedaagde partij] gesteld dat zij wilde verhuizen naar Genemuiden. Dat [gedaagde partij] zulks voor 2 februari 2006 vergeefs bij [eisende partij] aan de orde heeft gesteld, is dan ook voorlopig onvoldoende aannemelijk geworden.
9.
Daargelaten dat gesteld noch gebleken is dat er in een geval als deze grond zou zijn voor afweging van belangen, zoals [gedaagde partij] kennelijk wel bepleit, kan deze naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden niet in haar voordeel uitvallen.
[gedaagde partij] heeft immers niet weersproken dat [eisende partij] bij het naderen van de datum van 1 maart 2006 aan [gedaagde partij] heeft voorgesteld dat zij tijdelijk en tegen een gereduceerde huursom haar intrek zou nemen in het aanliggende bedrijfspand te Zwolle aan de Braunstraat 1 dat deels in gebruik bij [eisende partij] is. Over dat pand is voorts onbestreden aangevoerd dat daarin alle voorzieningen (bijvoorbeeld persluchtleidingen) aanwezig zijn die [gedaagde partij] nodig heeft voor haar bedrijfsvoering. Dat door (de kosten van) een dubbele verhuizing de continuïteit van de onderneming van [gedaagde partij] in gevaar zou komen, dient dan ook te worden gerelativeerd.
Voorts valt niet in te zien dat [eisende partij] de gevolgen heeft te dragen van een opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde partij] terwijl zij nog beschikking of uitzicht had op een ander onderdak.
10.
Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter voorlopig van oordeel is dat de bodemrechter, later oordelend, tot de conclusie zal komen dat [gedaagde partij] gehouden was om de bedrijfsruimte te Zwolle aan de Braunstraat 3 uiterlijk 1 maart 2006 leeg aan [eisende partij] ter beschikking te stellen.
Nu vast staat dat [gedaagde partij] die bedrijfsruimte niet op 1 maart 2006 leeg heeft opgeleverd en zulks evenmin op korte termijn wenst te doen, is de slotsom dan ook dat de door [eisende partij] gevorderde ontruiming toewijsbaar is als nader in het dictum te melden.
De daaraan verbonden dwangsom zal eveneens worden toegewezen nu daartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd, met dien verstande dat die dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd als hierna vermeld.
11.
[gedaagde partij] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden verwezen.
De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
a. veroordeelt [gedaagde partij] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis genoemde bedrijfsruimte aan de Braunstraat 3 te (8013 PR) Zwolle te ontruimen en te verlaten en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van [eisende partij] te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.250,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde partij] daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 50.000,00;
b. machtigt [eisende partij] om, indien [gedaagde partij] met die bevolen ontruiming in gebreke zou blijven, deze te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm;
c. veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eisende partij] begroot op:
? € 400,00 voor salaris gemachtigde
? € 71,32 voor explootkosten
? € 281,00 voor vastrecht;
d. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
e. wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 7 maart 2006, in tegenwoordigheid van de griffier.