Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 329129 VV 06-60
datum : 31 augustus 2006
Vonnis in het kort geding van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid LAURUS NEDERLAND B.V.,
statutair gevestigd te ‘s-Hertogenbosch,
eiseres,
gemachtigde mr. P.L. Visser, advocaat te 1070 AM Amsterdam, Postbus 75510,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HELANCO B.V.,
statutair gevestigd te Hoogeveen,
gedaagde,
gemachtigde mr. F.W. van Vloten, advocaat te 8001 BB Zwolle, Postbus 1080.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het exploot d.d. 16 augustus 2006 met vier producties, ten verzoeke van Laurus uitgebracht en houdende een vordering tot het treffen van een voorziening bij voorraad in een zaak betreffende een huurovereenkomst tussen partijen, welk exploot (met bijlagen) door mr. Visser bij brief d.d. 23 augustus 2006 met twee extra producties is toegezonden;
- een door mr. Van Vloten bij brief d.d. 28 augustus 2006 toegezonden productie.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2006. Verschenen zijn:
- [V], directeur vastgoed van Laurus, bijgestaan door mr. Visser voornoemd;
- [K], directeur van Helanco, bijgestaan door mr. Van Vloten voornoemd.
Helanco heeft de vordering bestreden. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht, zulks over en weer mede aan de hand van op schrift gestelde pleitaantekeningen.
Het geschil en de beoordeling
1.
Laurus heeft gevorderd dat haar wordt toegestaan, en Helanco wordt veroordeeld om te gehengen en te gedogen, dat Laurus het gehuurde aan de Veemarkt 20 te Zwolle ter beschikking stelt aan Jumbo Supermarkten B.V., binnen de grenzen van de contractuele bestemming (supermarkt), zulks vooruitlopend op de beslissing in de bodemprocedure op de voet van artikel 7:307 BW Pro.
Hieraan is het volgende ten grondslag gelegd – zakelijk weergegeven –:
Laurus huurt van Helanco bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW Pro aan de Veemarkt 20 te Zwolle. Het betreft winkelruimte met als contractuele bestemming supermarkt.
Deze huurovereenkomst heeft betrekking op vier verschillende winkelruimten die aan Laurus verhuurd zijn. Het gaat om vier panden die door Helanco zelf van een derde gehuurd worden. Destijds is uitsluitend om administratieve redenen besloten de vier panden via één gezamenlijke huurovereenkomst tegen één gezamenlijke huurprijs te verhuren.
Partijen zijn het eens over de toerekening van de gezamenlijke huurprijs aan de vier winkelruimten, waaronder € 341.117,04 voor genoemde bedrijfsruimte te Zwolle.
Laurus exploiteert in deze bedrijfsruimte een supermarkt volgens de Konmar-formule.
Laurus heeft onder meer het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf verkocht aan Jumbo Supermarkten B.V. Deze verkoop maakt deel uit van de – door de financiële positie van Laurus gedwongen – verkoop van de Konmar- en Edah-ondernemingen van Laurus. Laurus dient haar schuldenlast te reduceren.
Ter uitvoering van de verkoop van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf aan Jumbo, is Laurus verplicht Jumbo per 2 september 2006 als huurder in haar plaats te stellen.
Helanco is echter niet bereid gebleken aan indeplaatsstelling mee te werken, zonder inhoudelijke bezwaren tegen dit verzoek te kunnen aangeven.
Laurus wijst erop dat Jumbo een sterke en succesvolle supermarktorganisatie is met circa 76 supermarktvestigingen verspreid over heel Nederland. Jumbo voert een full-service formule in het middensegment van de supermarktbranche.
De weigering van Helanco om mee te werken aan de verzochte indeplaatsstelling is onrechtmatig. Gezien deze weigering is Laurus genoodzaakt om op de voet van artikel 7:307 BW Pro te vorderen dat zij wordt gemachtigd om Jumbo als huurder in haar plaats te stellen. Laurus heeft inmiddels terzake een dagvaarding uitgebracht en zal een procedure aanhangig maken bij deze rechtbank, sector kanton.
Laurus wenst vooruitlopend op de beslissing in de bodemprocedure, het gehuurde reeds aan Jumbo ter beschikking te stellen. Het gevorderde strekt daartoe. Laurus acht het zeer onaannemelijk dat de bodemrechter de vordering tot indeplaatsstelling zal afwijzen, ook al nu Helanco geen inhoudelijke, voor de beoordeling ex voormeld artikel 7:307 relevante Pro bezwaren tegen de vordering heeft aangevoerd.
Laurus heeft spoedeisend belang bij het gevorderde, nu zij de winkel per 2 september 2006 aan Jumbo ter beschikking dient te stellen wil zij de koopsom voor de winkel kunnen ontvangen. Bij gebreke hiervan kan Laurus niet voldoen aan haar financiële verplichtingen en de eisen die de banken van Laurus stellen aan de balanspositie van Laurus. Bovendien is de exploitatie van de Konmar-winkel in het gehuurde voor Laurus verliesgevend en is de huidige periode van onzekerheid voor de werknemers die werkzaam zijn in het betreffende filiaal bijzonder belastend. Naarmate deze periode langer duurt, wordt het risico groter dat werknemers werkzaam in het filiaal, vertrekken.
2.
Helanco heeft de vordering bestreden op grond van het volgende – zakelijk weergegeven –:
(i) Er is geen sprake van continuering van een bestaand bedrijf eventueel met wijziging van het assortiment en verandering van de verkoopformule. Het bestaande bedrijf wordt namelijk geliquideerd en er wordt opnieuw begonnen. De beoogde overnemer betaalt alleen voor de potentie van de verkooplocatie en voor enige inventaris; de bedoeling van Laurus is slechts aan Jumbo de huurrechten te verschaffen. Derhalve is geen sprake van bedrijfsoverdracht in relevante zin.
(ii) Het huurcontract heeft altijd meerdere huurobjecten – thans vier, te weten panden te Hoogeveen, Zwolle, Assen en Vroomshoop – omvat. Er gold één huurprijs voor al deze objecten. Helanco heeft een zwaarwegend belang bij handhaving van de situatie zoals die is: één huurovereenkomst en één huurprijs, zodat Helanco niet, in plaats van met één huurder, met meerdere huurders dient te onderhandelen over de huurprijs, het onderhoud en wat dies meer zij. Laurus heeft zelf een huurprijs per pand bepaald. De objecten zijn van verschillende kwaliteit. Voor het pand te Zwolle wordt Jumbo voorgedragen en het pand te Hoogeveen zal overgaan in handen van Ahold. Dit zijn de twee beste panden. De beide resterende panden zijn van mindere kwaliteit. Laurus heeft de exploitatie van het pand te Assen enige maanden geleden gestaakt. De exploitatie van het pand te Vroomshoop is in 2001 gestaakt. Na een procedure is het pand met instemming van Helanco onderverhuurd aan twee onderhuurders, maar 800 m² van het pand is ongebruikt en verkeert in desolate toestand.
Door de bestaande situatie te handhaven wordt ook vermeden dat Helanco, mocht Laurus niet in staat blijken haar verplichtingen na te komen – wat gelet op haar financiële positie niet ondenkbeeldig is – blijft zitten met huurobjecten die niet of alleen tegen beduidend mindere condities te verhuren zijn.
(iii) Nog in april van 2006 bevestigde Laurus een nieuwe huurovereenkomst voor wat zij noemde ‘het Helanco-mandje’ voor een termijn van vijf jaren met vijf optiejaren. Laurus heeft zich bij de door haar beoogde verdeling van de bedrijfspanden in Zwolle en Hoogeveen enkel laten leiden door eigen belang en heeft alleen gelet op de concurrentiepositie van haar De Boer Supermarkten ter plaatse. Wat Helanco betreft mag Jumbo het gehele mandje overnemen.
(iv) Met de gevraagde voorziening wordt feitelijk vooruitgelopen op een regeling die rechtens nog moet blijken en die in de praktijk onomkeerbaar zal blijken, zodat terughoudendheid geïndiceerd is.
3.
De kantonrechter overweegt het volgende:
a.
Het door Laurus gestelde spoedeisende belang bij het gevorderde is onbestreden gebleven. Mitsdien is Laurus in zoverre ontvankelijk in haar vordering.
b.
De vordering is in ieder geval niet toewijsbaar indien niet met grote mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de bodemrechter de indeplaatsstelling zal toewijzen.
c.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is het onder 2-(i) omschreven verweer van Helanco ongegrond:
- In de als productie 2 bij dagvaarding overgelegde brief d.d. 14 juni 2006 heeft Laurus aan Helanco bericht dat het in het gehuurde aan de Veemarkt te Zwolle gedreven bedrijf inclusief goodwill, inventaris, voorraden en overgang van het personeel is verkocht aan Jumbo. Volgens opgave van Laurus ter zitting wordt thans in het gehuurde nog een supermarkt geëxploiteerd en zal deze exploitatie tot de overdracht aan Jumbo op 2 september a.s. voortduren.
- De ter zitting aanwezige vertegenwoordiger van Jumbo, A. Emonds, heeft desgevraagd verklaard dat Jumbo Konmar heeft gekocht en op dezelfde manier als Konmar met personeel, voorraden en inventaris verder zal gaan. Jumbo heeft dit in het verleden met door haar overgenomen bedrijven ook zo gedaan en het is altijd goed gegaan, aldus Emonds.
- In het door Helanco bij brief van 28 augustus 2006 overgelegde krantenartikel d.d. 15 augustus 2006 wordt een zegsvrouwe van Jumbo geciteerd grotendeels in bewoordingen vergelijkbaar met die van Emonds. Haar uitlating ‘alleen de buitenmuren blijven staan’ wordt direct gevolgd door de uitlating ‘voor de rest willen we zoveel mogelijk hergebruiken – stellingen spuiten we bijvoorbeeld over’. Ook overigens kan de kantonrechter aan dit artikel niet ontlenen dat de wijzingen meer inhouden dan een uitbreiding van het assortiment en verandering van de verkoopformule, ‘waartoe de werknemers (‘in principe wordt iedereen overgenomen’) zullen worden ‘klaargestoomd voor de ‘Jumbo-werkwijze’’.
- Helanco heeft niet nader onderbouwd haar stelling dat er geen continuïteit is in de bedrijfsuitoefening.
d.
Het door Laurus gestelde – onmiskenbaar zwaarwichtige – belang bij de beoogde indeplaatsstelling is door Helanco niet bestreden. Kennelijk is Helanco (ook) van oordeel dat Jumbo voldoende waarborg biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsuitoefening.
e.
De bodemrechter kan machtiging tot indeplaatsstelling slechts verlenen indien aan de hiervoor onder c. en d. besproken punten is voldaan (vergelijk artikel 7:307, lid 2, BW). Hij is alsdan echter niet gehouden tot indeplaatsstelling tegen de wil van de verhuurder, maar dient te beslissen met inachtneming van de omstandigheden van het geval, en hij kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen.
f.
Eén der omstandigheden van het geval betreft het gegeven dat Laurus slechts ‘partiële’ indeplaatsstelling nastreeft: van de vier in de huurovereenkomst betrokken bedrijfsruimten beoogt Laurus vooralsnog slechts indeplaatsstelling voor één bedrijfsruimte. Met het onder 2-(ii) omschreven verweer komt Helanco hiertegen op.
Laurus heeft bestreden dat het niet willen meewerken aan de ontvlechting als een in rechte te respecteren argument kan worden aangemerkt, volgens Laurus is de prijs voor de vier verhuurde objecten bekend en bovendien meent zij dat gelet op de tussen partijen gemaakte afspraken, de overeenkomst binnenkort toch moet worden ontvlochten in verband met afspraken die zijn gemaakt voor het aanhuren van een nieuw te bouwen supermarktlocatie te Assen.
g.
Naar het oordeel van de kantonrechter moet aan Laurus worden toegegeven dat in de eerste allonge bij de huurovereenkomst (gedateerd september 1994) onder punt 4 een relatie lijkt te worden gelegd tussen de huurprijs en het verhuurde aantal m² vloeroppervlak van de bedrijfsruimten. In de tweede allonge (gedateerd mei 1995) is een vermindering van het aantal gehuurde panden echter weer niet – klip en klaar – in m² gerelateerd aan de overeengekomen verlaging van de huurprijs. In hun derde aanhangsel, gedateerd november 2002, hebben partijen hun huurrelatie geactualiseerd zonder in te gaan op de relatie tussen het oppervlak en de huurprijs. Wel is in dit laatste aanhangsel Laurus toegestaan om de bedrijfsruimte te Vroomshoop onder te verhuren aan derden voor de duur van de huurovereenkomst van Laurus met Helanco.
Het door Laurus gehanteerde argument in verband met de nieuwbouw te Assen, is door Helanco ter zitting niet bestreden.
De kantonrechter neemt voorts in aanmerking dat Helanco haar – financiële – belangen bij de bestreden ‘uitverkoop’ uit de cluster van vier bedrijfsruimten niet anders heeft geconcretiseerd dan met de opmerking dat Laurus ‘de krenten uit de pap verkoopt’.
Een en ander leidt de kantonrechter tot de volgende slotsom:
Met betrekking tot de gehuurde bedrijfsruimte in Vroomshoop doen zich omstandigheden voor die deels al geruime tijd bestaan en waarvoor het reeds daarom niet zonder meer voor de hand ligt dat daarop de nu voorgenomen overdracht van bedrijfsruimte aan Jumbo zou moeten afstuiten. Laurus heeft ter zitting overigens met betrekking tot de toestand van het pand in Vroomshoop bereidheid geuit tot het aanbrengen van verbeteringen.
Met betrekking tot het pand in Assen is blijkbaar een ontwikkeling gaande die – nog – uitzicht biedt op revitalisering van dit object.
Het pand in Hoogeveen is door Helanco aangemerkt als één der ‘krenten’.
Alles bijeen genomen komt het dan ook alleszins waarschijnlijk voor dat de bodemrechter de vrijheid zal vinden om tot ‘partiële’ indeplaatsstelling (dus uitsluitend indeplaatsstelling met betrekking tot het gehuurde te Zwolle) over te gaan, zij het wellicht met een last of voorwaarde als hiervoor bedoeld in verband met de door Helanco minder courant geachte panden. Aangezien het aannemelijk is dat Laurus zich in feite niet kan veroorloven om de voorgenomen overdracht van de bedrijfsruimte aan Jumbo te laten mislukken en gezien de bestaande ontwikkelingen met betrekking tot die minder courante panden, is niet te verwachten dat zodanige last of voorwaarde voor de betrokken huurder niet acceptabel zou – kunnen – zijn.
Een en ander leent zich niet voor nader onderzoek in dit kort geding.
h.
In dit kort geding is door Laurus benadrukt dat reeds per 1 januari 2007 de huurprijs (van alle in de cluster betrokken panden) kan worden aangepast.
Een last of voorwaarde als voormeld kan niet een hogere huurprijs betreffen – vergelijk mr. M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2003, p. 188. Tenzij partijen over een aanpassing overeenstemming bereiken, zijn zij bij de aanpassing van de huurprijs gebonden aan het in artikel 7:303, lid 2, BW vermelde criterium. Dat criterium gaat uit van vergelijking met huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ‘ter plaatse’. In de rechtspraak is echter aanvaard dat naast deze ‘objectieve’ wettelijke maatstaf, bij de vaststelling van de huurprijs rekening kan worden gehouden met de bijzondere omstandigheden van het geval, daaronder begrepen die welke betreffen de wijze van totstandkoming van de oorspronkelijke huurprijs – vergelijk mr. Evers in voormeld werk, p. 138.
Het door Helanco naar voren gebrachte gegeven dat de courante panden uit de cluster ook betekenis hebben voor de huurprijs van de minder courante panden, zou in geval van ‘opsplitsing’ van het huurcontract zoals door Laurus wordt nagestreefd, kunnen worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid waarmee bij de nieuwe vaststelling van de huurprijs voor het gehuurde pand te Zwolle (en het gehuurde te Hoogeveen) rekening dient te worden gehouden. Dit is – wederom – het punt dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onderwerp zou kunnen vormen van een last of voorwaarde als hiervoor bedoeld.
Waar Laurus met haar attendering op de mogelijkheid van aanpassing van de huurprijs, Helanco wellicht heeft willen verwijzen naar de in de plaats tredende huurder(s) voor Zwolle (en Hoogeveen), ligt het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter met name op de weg van Laurus (nu zij nog huurder is) om met Helanco over dit punt voorafgaande aan de beoogde indeplaatsstelling, overeenstemming na te streven. Laurus dient immers de door haar veroorzaakte verstoring van de door Helanco gekoesterde ‘rustige’ verhuur van vier panden in een cluster, zoveel mogelijk te beperken. Helanco zal, na overeenstemming met Laurus, in voorkomend geval de in de plaats tredende huurder(s) hieraan kunnen houden en hierover geen geschil met die opvolgende huurder(s) behoeven te vrezen.
i.
De kantonrechter neemt tenslotte in aanmerking dat Helanco niet aannemelijk heeft gemaakt dat Laurus in feite doende is met liquidatie van de onderneming dan wel binnenkort niet meer in staat zal zijn haar verplichtingen na te komen.
j.
Gezien een en ander acht de kantonrechter de gevraagde voorziening gerechtvaardigd. De vordering is mitsdien toewijsbaar.
k.
Nu blijkens het vorenstaande Laurus ten onrechte heeft aangenomen dat in dezen slechts toetsing aan de in artikel 7:307, lid 2, BW omschreven, hiervoor onder c. en d. besproken, voorwaarden aan de orde zou – kunnen – zijn, vindt de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren als na te melden.
De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
- staat Laurus toe het gehuurde aan de Veemarkt 20 te Zwolle ter beschikking te stellen aan Jumbo Supermarkten B.V., binnen de grenzen van de contractuele bestemming (supermarkt), zulks vooruitlopend op de beslissing in de bodemprocedure op de voet van artikel 7:307 BW Pro, en veroordeelt Helanco ertoe deze terbeschikkingstelling te gehengen en te gedogen;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de kosten van deze procedure aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. J.F. de Vries, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 31 augustus 2006, in tegenwoordigheid van de griffier.