Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Registratienummers: AWB 05/1687
AWB 05/1688
[eiser A] en [eiser B],
wonende te Almere, eisers,
en
de ambtenaar belast met de heffing van de gemeente Almere, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaken [adres A] en [adres B] vastgesteld bij beschikkingen, gedateerd 28 februari 2005. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 272.000,-- respectievelijk € 114.000,-- per waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Eisers hebben bij brief van 7 maart 2005 tegen deze beschikkingen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraken op bezwaar van 4 september 2005 heeft verweerder het bezwaarschrift ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraken op bezwaar is op 26 september 2005 beroep ingesteld. Verweerder heeft op 22 november 2005 een verweerschrift ingediend.
Het beroep is op 10 juli 2006 ter zitting behandeld. Eisers zijn in persoon verschenen.
Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door mw. mr. D. Beverloo, vergezeld door de heer D.C. Ruiter, WOZ-taxateur.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. De feiten
Blijkens kadastrale registratie heeft eiseres [eiser A] de onroerende zaak [adres A] in eigendom en heeft eiser [eiser B] het eigendom van de onroerende zaak [adres B] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaken). Deze onroerende zaken betreffen een twee-onder-een-kap woning, bouwjaar 1996, met in de achtertuin een bedrijfsruimte (met uitgang op de [...]straat). De kaveloppervlakte van de woning bedraagt 235 m² en de kaveloppervlakte van de bedrijfsruimte bedraagt 150 m². Van de onroerende zaken van eisers is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3. Het geschil
In geschil is of aannemelijk is dat verweerder de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2003 niet te hoog heeft vastgesteld.
Eisers hebben in het beroepschrift aangevoerd dat verweerder bij de vaststelling van de onroerende zaken ten onrechte is uitgegaan van de kadastrale splitsing, aangezien het hier gaat om één geheel, namelijk een woning met bedrijfsruimte. Vergelijkbare woningen aan de [...]weg hebben één WOZ-aanslag voor hun woon-werkruimte ontvangen op het huisadres. De identieke woningen met bedrijfsruimte aan de [...]weg 41 en 43 zijn gewaardeerd op € 316.000,-- en € 314.000,--, terwijl eisers in totaal uitkomen op een waarde voor de woning en de bedrijfsruimte van € 386.000,--. Eisers hebben tevens aangevoerd dat ook in de vorige WOZ-periode de woning en het bedrijfspand niet in verhouding met de naastgelegen woon-werkcombinaties zijn getaxeerd.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarden correct zijn vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift taxatierapporten van 14 november 2005 van D.C. Ruiter, taxateur WOZ van de gemeente Almere, overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4. Beoordeling van het geschil
De rechtbank stelt voorop, dat in deze procedure slechts de WOZ-waardering op waardepeildatum 1 januari 2003 in het geding is. Over vorige waarderingen is de rechtbank in deze procedure niet bevoegd zich uit te spreken.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Hierbij geldt als waarde peildatum 1 januari 2003.
Eisers hebben aangevoerd dat de woning en de bedrijfsruimte niet los van elkaar gezien kunnen worden en ook niet los van elkaar te verkopen zijn. Op grond daarvan zijn eisers van oordeel dat voor de woning met bedrijfspand één WOZ-waardering had dienen plaats te vinden.
Verweerder heeft hiertoe aangevoerd dat uit gegevens van het kadaster is gebleken dat [eiser A] volledig eigenaar is van het object [adres A] te [woonplaats] en [eiser B] volledig eigenaar is van het object [adres B]. Op grond hiervan zijn deze ojecten afgebakend als twee WOZ-objecten, en hebben eisers op grond van artikel 24, derde lid van de Wet WOZ ten aanzien van het op hun naam staande object een WOZ-beschikking ontvangen.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder op juiste gronden uit is gegaan van twee verschillende objecten, die in het kader van de Wet WOZ separaat gewaardeerd dienen te worden. Bij objectafbakening is de kadastrale grens en de eigendom van de onroerende zaak van belang.
In de door verweerder overgelegde taxatierapporten van D.C. Ruiter wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak [adres A] te [woonplaats] van € 272.000,--. De waarde van de bedrijfshal aan de [adres B] is gewaardeerd op € 114.000,--.
Bij de waardebepaling van deze objecten is rekening gehouden met de verkoopprijzen van twee naast de objecten van eisers gelegen identieke objecten die op 2 mei 2003 en 1 april 2003 verkocht zijn.
De woning en bedrijfshal aan de [...]weg 41 + [...]straat 38 is op 2 mei 2003 verkocht voor € 465.000,-- en de woning en bedrijfshal aan de [...]weg 43 en [...]straat 40 is op 1 april 2003 verkocht voor € 505.083,--.
Gelet op de gegevens van deze objecten, zoals omschreven in de taxatierapporten is de rechtbank van oordeel dat deze objecten als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de onroerende zaken van eisers, geven de gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten steun aan de door verweerder verdedigde waarden.
Dat de WOZ-waardering van deze objecten aanzienlijk lager is uitgevallen is het gevolg van het feit dat bij de waardering abusievelijk niet de bedrijfsruimten zijn meegenomen, maar deze ruimten zitten wel in de verkoopprijs.
Verweerder heeft hierbij aangevoerd dat het ten aanzien van de te lage WOZ-waardering van de referentieobjecten gaat om een incidentele fout. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder op verzoek van de rechtbank ter zitting een overzicht overgelegd waaruit blijkt dat de waardering in het kader van de WOZ bij de combinaties van woningen aan de [...]weg en bedrijfsruimten aan de [...]straat in 12 van de 20 gevallen op beide panden ziet. Ook bij de combinaties [weg/straat] ziet de WOZ-waardering op beide panden. Nu verweerder in het merendeel van de gevallen juist heeft gehandeld, is de rechtbank van oordeel dat hier sprake is van een incidentele fout die verweerder niet hoeft door te zetten. Het beroep van eisers op het gelijkheidsbeginsel kan dan ook niet slagen. De rechtbank verwijst hierbij naar de door verweerder in zijn verweerschrift aangehaalde arrest van de Hoge Raad.
Nu eisers echter een beroepsprocedure hebben moeten voeren teneinde het hierbovenvermelde te achterhalen en duidelijkheid te krijgen omtrent de totstandkoming van de waardering van hun onroerende zaken, is de rechtbank van oordeel dat de motivering van de uitspraken op bezwaar tekortschoot. Op grond hiervan worden de uitspraken op bezwaar vernietigd.
Gelet echter op hetgeen hierboven overwogen is, ziet de rechtbank aanleiding de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraken op bezwaar in stand te laten, onder toepassing van het bepaalde in artikel 8:72, lid 3 van de Awb.
Hieruit volgt dat de beroepen gegrond zijn met instandhouding van de rechtsgevolgen.
5. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
6. Beslissing
De rechtbank
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraken op bezwaar in stand blijven;
- gelast dat de gemeente Almere de door eisers betaalde griffierechten ad € 74,00 (2x
€ 37,--) vergoedt.
Gewezen door mw.mr. L.E.C. van Rijckevorsel-Besier en in het openbaar uitgesproken
op 27 juli 2006
in tegenwoordigheid van mw. Y. van der Zaan-van Arnhem, als griffier.
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem;
dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.