Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 338073 VV 06-79
datum : 8 december 2006
Vonnis in het kort geding van:
de stichting WONINGSTICHTING BETER WONEN VECHTDAL,
gevestigd en kantoorhoudende te Hardenberg,
eiseres, verder te noemen: “verhuurster”,
gemachtigde mr. O.C.A. Millaard, advocaat te Zwolle,
tegen
mevrouw [HUURSTER],
wonende te [woonplaats], [adres],
gedaagde, verder te noemen: “[huurster]”,
gemachtigde mr. C.R. Post, werkzaam bij Stichting Univé Rechtshulp te Assen.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het exploot d.d. 20 november 2006 met aangehechte producties houdende een vordering tot het treffen van een voorziening bij voorraad alsmede het herstelexploot van 21 november 2006 en
- de bij faxbrief d.d. 28 november 2006 van de zijde van [huurster] ingezonden producties.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 november 2006 in het gemeentehuis van de gemeente Hardenberg, waarna de situatie ter plaatse omtrent de woning van [huurster] is opgenomen. Verschenen zijn:
- namens verhuurster, de heren [N] en [S], bijgestaan door mr. Millaard;
- [huurster] alsmede haar dochter met echtgenoot, bijgestaan door mr. Post en
- namens de gemeente Hardenberg mevrouw [Y] en de heer [Z], coördinator respectievelijk medewerker van het project “Masterplan Centrum” van de gemeente Hardenberg.
Het geschil
De vordering van verhuurster strekt ertoe dat de kantonrechter als voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [huurster] zal veroordelen tot ontruiming van het door haar gehuurde woonhuis aan de [adres] te Hardenberg op zo kort mogelijke termijn met al het hare en de haren en met afgifte der sleutels, met machtiging op verhuurster om de ontruiming te doen bewerkstelligen desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [huurster], met veroordeling van [huurster] in de kosten van de procedure.
[huurster] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. Verhuurster heeft met ingang van 22 november 2001 aan [huurster], thans 83 jaren oud, verhuurd de woning aan de [adres] te Hardenberg. Het betreft de helft van een twee-onder-één-kap-woning. Deze huurovereenkomst is tot stand gekomen doordat [huurster] in verband met sloop van de toen door haar bewoonde woning aan de [adres] diende te ontruimen. In de overeenkomst is verwoord dat [huurster] de keuze heeft om in deze woning te blijven wonen dan wel te zijner tijd een appartement te betrekken in de te realiseren nieuwbouw.
b. Het gehuurde maakt deel uit van de woonwijk “Marsch Kruserbrink”, welke wijk valt in het centrumgebied van de gemeente Hardenberg. De gemeente Hardenberg is bezig met een revitalisering / herstructurering van het centrumgebied met als doel de aantrekkelijkheid van het centrum te versterken en meer variëteit aan woningen te creëren.
c. Verhuurster heeft het besluit genomen om de aan haar toebehorende huurwoningen in de [straat] te slopen, waartoe behoren de woningen met nrs. [nr] en [nr]
d. In het kader van voormelde revitalisering / herstructurering van het centrumgebied heeft de coöperatieve vereniging “De Toren” haar pand met ondergrond aan de [straat] [nr] afgestaan, waar tegenover aan haar is toegezegd dat zij haar nieuwbouw zal mogen realiseren op de grond waarop nu de woningen aan [straat] [nr] en [nr] staan. Deze vereniging is thans tijdelijk elders in Hardenberg gevestigd.
e. Verhuurster heeft ten behoeve van de herstructurering van de woonwijk voor haar huurders een “Sociaal plan sloop” opgesteld. In dit plan wordt onder meer behandeld de procedure omtrent de opzegging van de huurovereenkomst en het verkrijgen van alternatieve woonruimte, de eventueel toe te kennen vergoedingen en het beheer van de wijk.
f. Bij brief van 20 april 2006 heeft verhuurster de huurovereenkomst met [huurster] opgezegd tegen 24 oktober 2006 wegens dringend eigen gebruik, zulks in verband met het realiseren van de herstructureringsplannen voor de wijk “Marsch Kruserbrink”. Bij brief van 1 juni 2006 is namens [huurster] expliciet meegedeeld dat niet met de opzegging wordt ingestemd.
g. Verhuurster heeft na opzegging aan [huurster] andere vervangende woonruimte aangeboden, daaronder begrepen een appartement in een bejaardencomplex in het centrumgebied in de gemeente Hardenberg. Verhuurster heeft eveneens aan [huurster] aangeboden de verhuizing en de inrichting van de vervangende woonruimte op haar kosten te (laten) verzorgen. Verhuurster heeft voorts aangeboden de in het kader van de Wet voorzieningen gehandicapten in de woning aan de [adres] aangebrachte voorzieningen te verplaatsen en aan te brengen in de vervangende woonruimte.
h. Op 9 augustus 2006 heeft de gemeente Hardenberg een sloopvergunning afgegeven voor onder meer de woningen aan de [adres]. [huurster] heeft daartegen op 19 september 2006 een bezwaarschrift ingediend. Dat bezwaarschrift zal op 14 december 2006 worden behandeld door de commissie Bezwaarschriften van de gemeente Hardenberg.
i. Op 16 juni 2006 is bij de gemeente Hardenberg een aanvraag ingediend voor een bouwvergunning, welke aanvraag onder meer betrekking heeft op het kantoorgebouw “De Toren” aan de [adres]. De behandeling van die aanvraag is stilgelegd wegens de onmogelijkheid van het verrichten van bodemonderzoek op het perceel [adres].
j. Voor de realisatie van het kantoorgebouw “De Toren” op het perceel van de [adres] is een vrijstelling van het bestemmingsplan nodig op grond van artikel 19 Wet Pro Ruimtelijke Ordening. Deze vrijstellingsprocedure is nog niet opgestart.
k. Verhuurster heeft op de geweigerde toestemming van [huurster] met de opzegging nog geen beëindigingsvordering bij de kantonrechter gedaan als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW Pro.
l. De woning aan de [adres] is inmiddels ontruimd en dichtgespijkerd.
De stellingen van partijen
Verhuurster heeft aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat zij in overleg en in samenwerking met de gemeente Hardenberg is gekomen tot een plan om het centrumgebied van de gemeente Hardenberg te revitaliseren / herstructureren. In dat kader dienen een aantal woningen gesloopt te worden, waaronder de woning van [huurster]. In de grote puzzel van de ontwikkeling van het centrumgebied zijn een groot aantal partijen betrokken, waaronder de private partij “De Toren”. Die vereniging beschikte over een stuk grond dat absoluut noodzakelijk was voor de herstructurering van de wijk. “De Toren” was slechts bereid te vertrekken indien zij op een ander stuk grond haar kantoorgebouw kon realiseren. Er bleek geen andere oplossing mogelijk dan dat “De Toren” de grond van de percelen [adres] ter beschikking zou worden gesteld. De herstructurering van het centrumgebied is dan ook niet mogelijk met behoud van de huurovereenkomst met [huurster]. Aan [huurster] zijn diverse vervangende woonruimten aangeboden, waarbij verhuurster meerdere andere toezeggingen heeft gedaan. Verhuurster heeft een groot belang bij een ontruiming omdat de herstructurering moet voortgaan met onder meer de sloop van [huurster]s woning. Verhuurster heeft zich aan de herstructurering gebonden. Zij heeft zich steeds redelijk opgesteld en is jegens [huurster] tot veel bereid. Haar belangen moeten dan ook zwaarder wegen dan die van [huurster].
[huurster] heeft gemotiveerd verweer tegen de vordering gevoerd. Zij heeft allereerst aangevoerd dat de zaak niet geschikt is om daarover in kort geding te beslissen. Zij heeft voorts het spoedeisend belang bestreden. [huurster] heeft daarnaast aangevoerd dat de voorgenomen sloop niets te maken heeft de herstructureringsplannen doch slechts in verband staan met de afspraken die verhuurster heeft gemaakt met derden. Uit de overgelegde stukken omtrent de realisatie van de nieuwbouw van “De Toren” blijkt ook niet dat verhuurster een spoedeisend belang heeft. Tevens blijkt dat de woning van [huurster] al in 2002 is aangemerkt als een te slopen woning zonder dat verhuurster nadere stappen heeft ondernomen, zoals een bodemprocedure op de verworpen opzegging van de huurovereenkomst. Verhuurster heeft evenmin aangetoond dat de uitkomst van de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De feitelijke omstandigheden zijn ook te complex om op basis daarvan een ontruiming in kort geding te gelasten. Bij aanvang van de huidige huurovereenkomst is [huurster] een keuze toegezegd. De beloofde nieuwbouw is echter tot heden niet gerealiseerd, zodat zij geen keuze heeft. De toezegging in november 2001 dat zij in de woning kan blijven, dient dan ook gestand te worden gedaan. Het eigen, dringende belang van verhuurster bij de realisatie van het kantoorgebouw is onduidelijk. De spoedeisendheid van de vordering en de dringendheid van het gestelde eigen gebruik kunnen dan ook niet worden vastgesteld. Daarbij speelt dat op dit moment niet vast staat dat de noodzakelijke vergunningen en vrijstelling verkregen zullen worden. In ieder geval dient de huurovereenkomst voort te duren zolang niet vaststaat dat het gestelde voornemen feitelijk gerealiseerd kan worden. Indien en voor zover er spoedeisendheid is, geldt dat verhuurster zichzelf in die positie heeft gemanoeuvreerd. Een belangenafweging behoort eveneens in haar voordeel uit te vallen.
De beoordeling
1.
Verhuurster vordert de ontruiming van [huurster], zulks in verband met de door haar voorgenomen sloop van [huurster]s woning en de terbeschikkingstelling van de ondergrond aan een derde partij.
2.
De kantonrechter stelt voorop dat bij een vordering in kort geding tot een zeer ingrijpende maatregel als een ontruiming grote terughoudendheid past, gelet op enerzijds de dwingendrechtelijke bescherming die de wet aan huurders van woonruimte toekent en anderzijds het uitgangspunt dat een kort geding zich naar haar aard in beginsel niet leent voor een beslissing zoals verhuurster die thans beoogt.
3.
Voor toewijzing van een dergelijke vordering is dan ook slechts plaats indien deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig spoedeisende situatie dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
4.
Gesteld noch gebleken is dat [huurster] tekort schiet in de op haar rustende verbintenissen uit de huurovereenkomst. De kantonrechter stelt voorts vast dat [huurster] niet met de opzegging van de huurovereenkomst heeft ingestemd zodat die overeenkomst overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW Pro voortduurt en zij onverkort aanspraak kan maken op huurbescherming. Een vordering tot huurbeëindiging bij de kantonrechter op de voet van het tweede lid van genoemd artikel is door verhuurster (nog) niet aangespannen.
5.
Voorts staat vast dat weliswaar een vergunning is verleend voor de sloop van onder meer de door [huurster] bewoonde huurwoning, van welke vergunning verhuurster in beginsel gebruik kan maken zolang die niet in voorlopige voorziening is geschorst, doch de procedure voor de tevens benodigde bouwvergunning voor het beoogde kantoorgebouw is stilgelegd terwijl de eveneens noodzakelijke vrijstellingsprocedure ingevolge artikel 19 WRO Pro zelfs nog niet is aangevangen. Daarmee kan in het kader van deze procedure niet tot de conclusie worden gekomen dat thans geen bestuursrechtelijke belemmeringen (meer) bestaan om te komen tot een uitvoering van de plannen als het gaat om de percelen [adres].
6.
Een stappenplan en/of tijdschema waaruit kan volgen dat een sloop van [huurster]s huurwoning op zeer korte termijn noodzakelijk is om andere en/of volgende stappen in de realisering van de herstructurering mogelijk te maken, in het bijzonder de realisatie van het kantoorgebouw “De Toren” op de ondergrond van de percelen [adres], is/zijn niet gesteld of gebleken.
Voor zover uit de stellingen van verhuurster moet worden afgeleid dat een sloop van de woningen aan [adres] noodzakelijk is voor het kunnen verrichten van bodemonderzoek aldaar, geldt dat verhuurster dit onvoldoende heeft onderbouwd, waarbij daarenboven geldt dat dit beletsel niet lijkt te kunnen gelden voor het perceel nr. [nr] nu die woning inmiddels is ontruimd.
Voor zover verhuurster betoogt dat uiterlijk op 1 januari 2007 met de bouw van het beoogde kantoorgebouw van en voor “De Toren” begonnen moet zijn, dient dat te worden gerelativeerd. In de door verhuurster overgelegde notariële koop- en aannemingsovereenkomst, waarbij zij overigens zelf geen partij is, is die datum immers slechts als streefdatum verwoord, waarbij expliciet is vermeld dat “indien met de bouw later begonnen wordt omdat de huurders de woningen niet tijdig hebben verlaten” “De Toren” de bouwer daarop niet kan aanspreken. Daarbij is tijdens de mondelinge behandeling in voldoende mate gebleken dat “De Toren” thans tijdelijk op een andere locatie is gevestigd en dat zij die locatie niet eerder dan over een aantal jaren behoeft te verlaten.
Een - voor verhuurster - dwingend tijdpad is dan ook vooralsnog in onvoldoende mate gebleken.
7.
Voorts moet worden vastgesteld dat verhuurster al in 2002 het besluit heeft genomen om de door [huurster] bewoonde woning in verband met de herstructurering van het centrumgebied van de gemeente Hardenberg aan te merken als een sloopwoning. Gesteld noch gebleken is wat verhuurster heeft verhinderd om eerder een sloopvergunning te verkrijgen dan 9 augustus 2006, welk besluit met [huurster]s daartegen gericht bezwaarschrift nog niet onherroepelijk is.
Evenmin is duidelijk geworden wat verhuurster heeft verhinderd om op de expliciete geweigerde instemming met de huuropzegging d.d. 1 juni 2006 met voortvarendheid een beëindigingsvordering bij de kantonrechter te doen, te minder nu (de gemachtigde van) [huurster] nog bij brief van 24 augustus 2006 expliciet aan (de gemachtigde van) verhuurster heeft gevraagd om hun geschil aan de kantonrechter voor te leggen.
Niet valt in te zien dat voormelde ontbrekende voortvarendheid voor rekening van [huurster] moet worden gebracht, in die zin dat een eventueel einde van haar bewoning van de huurwoning moet worden gebaseerd op een uitspraak in kort geding, met alle beperkingen van dien, in plaats van een gebruikelijke bodemprocedure als bedoeld in de artikelen 7:272 lid 2 jo 273 jo 274 BW.
8.
Tot slot staat vast dat bij een toewijzing van de door verhuurster verlangde voorlopige voorziening niet alleen de ontruiming van de woning daarvan het gevolg zal zijn doch ook de sloop van die woning. Daarmee zou dan sprake zijn van een onomkeerbare situatie waarbij een herstel in oude (rechts)toestand voor [huurster] niet mogelijk zal zijn, in geval de bodemprocedure in [huurster]s voordeel zou uitvallen. Dat scenario noopt welhaast tot een bodemprocedure.
9.
Gelet op het voorgaande is in onvoldoende mate voldaan aan de aan door verhuurster verlangde voorziening te stellen eisen als bedoeld in r.o. 3. zodat de verlangde voorlopige voorziening moet worden geweigerd. Verhuurster dient het door haar beoogde resultaat van een ontruiming door [huurster] van de huurwoning dan ook te bereiken via een procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst als hiervoor bedoeld.
10.
De omstandigheid dat verhuurster aan [huurster] andere woonruimte heeft aangeboden en overigens stelt jegens haar tot veel bereid te zijn, kan het voorgaande niet anders maken.
11.
Van misbruik van recht door [huurster], zoals verhuurster nog heeft betoogd, kan geen sprake zijn. Niet valt in te zien immers dat [huurster] zich niet op de aan haar toekomende huurbescherming zou mogen beroepen zolang verhuurster geen (verdere) stappen heeft ondernomen om tot een beëindiging te komen van de huurovereenkomst en overigens kennelijk ook nog andere belemmeringen bestaan voor de beoogde realisatie van het kantoorgebouw op het perceel waar thans de door [huurster] bewoonde woning staat.
12.
Ter voorlichting van met name [huurster] wordt overigens nog ten overvloede opgemerkt dat deze beslissing geenszins betekent dat er - in een bodemprocedure of anderszins - aan de zijde van verhuurster geen dringend eigen gebruik zou kunnen worden aangenomen, welk dringend eigen gebruik, met inachtneming van de overige ter zake geldende vereisten, tot een toewijzing van meergenoemde beëindigingsvordering kan leiden. Ook een sloop en herbestemming van een heel gebied kunnen immers een dringende behoefte voor eigen gebruik opleveren. Deze uitspraak levert aldus geen zekerheid op dat [huurster] in haar huurwoning kan blijven wonen. Gelet op de door haar geschetste ervaren stress en druk op haar gezondheid en haar leeftijd, geeft de kantonrechter [huurster] dan ook met nadruk in overweging om met verhuurster (verder) te overleggen over een minnelijke oplossing van hun geschil, waartoe verhuurster zich een en andermaal bereid heeft verklaard.
13.
Tot slot, verhuurster zal in de proceskosten worden verwezen.
De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
- weigert de verzochte voorlopige voorziening;
- veroordeelt verhuurster in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [huurster] begroot op € 200,00 voor salaris gemachtigde;
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 8 december 2006, in tegenwoordigheid van de griffier.