Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 336792 CV 06-5725
datum : 19 december 2006
Vonnis in de zaak van:
[EISER 1] en
[EISER 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisende partijen, verder te noemen: “[eisers]”,
gemachtigde mw. L.J.H. Jonkeren, verbonden aan het juridisch adviesbureau De Vries b.v. te Lutten,
tegen
[GEDAAGDE 1] en
[GEDAAGDE 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagde partijen, verder te noemen: “[gedaagden]”,
gemachtigde L. van den Berg, (7738 PT) Witharen, Beltweg 2.
De procedure
De zaak is aanhangig gemaakt via een door [eisers] ingediend verzoekschrift, waarop Adams c.s via een verweerschrift hebben geantwoord. Op 28 juni 2006 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt.
Bij beschikking van 13 juli 2006 is bevolen dat de procedure in de stand waarin zij zich bevond, werd voortgezet volgens de regels die gelden voor de dagvaardingsprocedure.
[eisers] hebben vervolgens een conclusie van repliek genomen, die tevens inhield een vermeerdering van eis, waarna [gedaagden] hebben gedupliceerd.
Het geschil
De vordering van [eisers] strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis:
a. zal verklaren voor recht op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro dat zij niet verplicht zijn om het dak van de woning aan de Bruchterbeekweg 4 te Brucht te vervangen of te repareren en dat zij geen andere kostbare reparaties aan dit pand hoeven uit te voeren;
b. de mondelinge huurovereenkomst zal ontbinden op grond van de artikelen 7:206 lid 1, 7:210 lid 1 en 6:267 lid 2 BW,
c. subsidiair de huurovereenkomst zal ontbinden op grond van artikel 6:258 BW Pro;
d. meer subsidiair, voor het geval de huurovereenkomst niet wordt ontbonden, een redelijke huurprijs zal vaststellen vanaf 1 november 2006 althans een in goede justitie te bepalen datum;
e. zal verklaren voor recht dat [gedaagden] voor eigen risico in de huurwoning verblijven.
[gedaagden] hebben de vorderingen bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. [gedaagden] hebben in of omstreeks 1984 een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van een vrijstaand boerderijtje te [woonplaats] aan de [adres] met de toenmalige eigenaren. Tussen partijen is geen schriftelijke huurovereenkomst opgemaakt. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 90,00 per maand. De huur is de achterliggende jaren niet verhoogd in verband met het door [gedaagden] zelf uitvoeren van reparaties aan de woning.
b. Na het overlijden van de heer en mevrouw [A] is de woning door de erfgenamen verkocht. De woning is per 28 december 2005 aan [eisers] in eigendom geleverd.
c. Bij brief van 23 januari 2006 hebben [gedaagden] [eisers] verzocht - samengevat - de lekkage van het rieten dak van hun huurwoning te (laten) verhelpen. Bij brief van 16 februari 2006 hebben [gedaagden] gerappelleerd.
d. Bij brief van 25 januari 2006 hebben [eisers] aan [gedaagden] meegedeeld de huurovereenkomst op te zeggen tegen 31 januari 2009.
e. [eisers] hebben bij brief van 20 februari 2006 via hun gemachtigde doen antwoorden dat het hun bedoeling is om de woning te slopen zodra de huurovereenkomst beëindigd kan worden op grond van dringend eigen gebruik. Zij hebben voorts verwoord dat de woning hun inziens niet voldoet aan de Woningwet, dat zij inderdaad niet kunnen uitsluiten dat er sprake is van een gevaarlijke situatie en dat zij op korte termijn een rapport zullen laten opstellen omtrent de gebreken en de mogelijkheden tot herstel. [eisers] hebben aangekondigd dat indien herstel redelijkerwijs niet mogelijk is zij de ontbinding van de huurovereenkomst zullen nastreven. Zij hebben tevens verwoord dat niet van hen gevergd kan worden kosten te maken tot reparatie en dat zij niet akkoord gaan met een herstel van het rieten dak op hun kosten.
f. In opdracht van [eisers] heeft dr. ir. F.L.M. van Rossum, architect en beëdigd expert te Vlaardingen, een rapport uitgebracht omtrent de staat van de woning zulks ten behoeve van de keuze tussen het renoveren dan wel het amoveren en herbouwen van de woning. In zijn rapport d.d. 7 april 2006 heeft Ir. Van Rossum overwogen, na diverse gebreken te hebben vastgesteld, dat de woning constructief in een slechte staat verkeert, dat de veiligheid beslist onvoldoende is, dat herstel niet goed mogelijk is en dat met name de kap en de gevels vervangen moeten worden, dat de woning slecht scoort op comfort, dat de oppervlakte en de vrije hoogte op veel plaatsen onvoldoende zijn, dat zowel de thermische als de geluidsisolatie gebrekkig zijn, dat die aspecten niet of nauwelijks te verbeteren zijn, dat de indeling van de woning niet voldoet aan de gangbare eisen en dat dat door de constructie niet te verbeteren is. Ir. Van Rossum heeft daarop geconcludeerd dat het nodige herstel zeer ingrijpend zal zijn, dat ook bij zo’n herstel niet voldaan zal kunnen worden aan de redelijke bouweisen en dat de kosten van dergelijk herstel van dezelfde orde zijn als de bouw van een vervangende woning die wel aan de eisen voldoet, waarna Ir. Van Rossum heeft geadviseerd om de woning op zowel bouwtechnische als economische gronden te amoveren en vervangende nieuwbouw te zetten.
g. Op 3 maart 2006 heeft Rietdekkersbedrijf [rietdekkersbedrijf] aan [gedaagden] aangeboden een reparatie aan het rieten dak van de woning te verrichten voor een prijs van € 1.465,00 exclusief BTW. Deze reparatie bestaat volgens de offerte uit: “Reparatie nok rietendak. Nieuw dakleer op nok / draden zetten / bijstoppen”.
h. [gedaagden] bewonen de woning met zes personen. [gedaagden] houden bij de woning bijen en schapen.
i. De ouders van partij [eiser 1] hebben de naast de betreffende huurwoning gelegen woning aangekocht. Ook zij willen hun woning laten slopen en vervangen door nieuwbouw.
De standpunten van partijen
[eisers] hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat de woning in erbarmelijke staat verkeert en dat zij voornemens zijn om de woning na beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagden] te slopen en zelf in de vervangende nieuwbouw te gaan wonen teneinde dicht bij de ouders van [eiser 1] te kunnen zijn. Het slopen van de woning is, gezien de door Van Rossum vastgestelde gebreken en zijn advies ter zake, de enige reële mogelijkheid. Het terugbrengen van de woning in een voor bewoning acceptabele staat vergt een zodanige financiële inspanning dat dit niet van hen kan worden gevraagd, te minder nu de woning op termijn gesloopt zal worden. Een reparatie staat ook niet in verhouding tot de huuropbrengst van € 90 per maand, waarbij ook een reparatie van het rietendak geen oplossing zal zijn doch slechts het probleem zal verplaatsen. Uit het rapport van de expert blijkt ook dat een enkele reparatie niet afdoende is. Met de vorige verhuurder was [gedaagden] ook overeengekomen dat de huur laag zou worden gehouden indien zij zelf de reparaties zouden verzorgen. Voor [gedaagden] is er voldoende passende woonruimte beschikbaar binnen de gemeente Hardenberg, zeker op een termijn van twee jaren. Onjuist is het standpunt van [gedaagden] dat zij alleen dan willen verhuizen indien hen op een zelfde soort locatie een soortgelijke woning tegen ongeveer dezelfde huur wordt aangeboden. Door de onveiligheid van de woning dient deze zo snel mogelijk gesloopt te worden, waarvoor echter een einde van de huurovereenkomst noodzakelijk is op een vroeger tijdstip dan de drie jaren wachttermijn. In ieder geval accepteren [eisers] geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen van deze slechte staat.
[gedaagden] hebben zich tegen de vorderingen verweerd en daartoe aangevoerd dat zij graag de woning van de erfgenamen hadden gekocht. In overleg met de vorige eigenaren van de woning hebben zij altijd de kleine reparaties aan de woning uitgevoerd, in ruil waarvoor de huur niet werd verhoogd. Het laten repareren van een daklekkage valt daar niet onder. Uit de offerte van de rietdekker blijkt ook dat de reparatie aan het rieten dak niet zodanig is dat een onacceptabele uitgave van [eisers] wordt gevraagd. Het is dan ook niet juist dat de huurovereenkomst zou moeten eindigen in verband met het uitvoeren van een reparatie die nog geen € 2.000 kost. Behoudens de waterlekkage is de woning voor [gedaagden] perfect, zeker gezien de locatie en de vrijheid en het uitzicht dat zij daar hebben. Alle andere zaken die nu noodzakelijk zouden zijn aan de woning, repareren [gedaagden] zelf wel. Een alternatieve woning in het buitengebied is niet voorhanden, tenzij tegen een voor hen veel te hoge huurprijs van € 1.000 per maand of meer. Onjuist is dat [eisers] hun verantwoordelijkheid naar hen willen doorschuiven en dat bepaald zou worden dat zij op eigen risico in het gehuurde verblijven. De huurovereenkomst behoort dan ook in stand te worden gelaten en niet te worden ontbonden. De huurprijs dient binnen de bestaande wettelijke mogelijkheden bepaald te worden. Tot slot dienen [eisers] te worden opgedragen om hun wettelijke verplichting tot het verrichten van het noodzakelijke onderhoud uit te voeren, met als insteek dat de reparaties voor een beperkte tijdsduur afdoende moeten zijn.
De beoordeling
1.
[eisers] hebben meest verstrekkend gevorderd dat vanwege de staat van de woning de huurovereenkomst met [gedaagden] aangaande die woning ontbonden moet worden.
2.
Gesteld noch gebleken is dat de woning vanwege de uit de rapportage van Ir. Van Rossum blijkende gebreken en / of de lekkage van het rietendak in aanmerking komt voor een onbewoonbaarverklaring als bedoeld in artikel 29 van Pro de Woningwet. Evenmin is gesteld of gebleken dat burgemeester en wethouders van de gemeente Hardenberg een procedure tot een onbewoonbaarverklaring van deze woning voorbereiden of zelfs maar overwegen.
3.
Uit de door Ir. Van Rossum uitgebrachte rapportage blijkt wel dat de woning primitief en weinig comfortabel is en constructief in slechte staat verkeert zodat de woning het predicaat van bouwvallig kan worden toegekend. Anderzijds blijkt uit deze rapportage, hetgeen [gedaagden] één en andermaal hebben onderschreven, dat op dit moment slechts één concreet gebrek het huurgenot van [gedaagden] aantast, te weten de lekkage van het rieten dak. Een dergelijke lekkage levert een gebrek op als bedoeld in lid 2 van artikel 7:204 BW Pro.
4.
[eisers] zijn weliswaar ingevolge het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 BW Pro in beginsel gehouden om een dergelijk gebrek te verhelpen doch niet indien het gaat om een gebrek dat conform de overeenkomst tussen partijen voor rekening en risico van [gedaagden] als huurders komt. Aangenomen moet worden dat een dergelijk herstel valt onder de tussen [gedaagden] en de vorige eigenaren gemaakte afspraak dat de huurprijs niet zou worden verhoogd zolang [gedaagden] reparaties aan de woning zouden verrichten. [gedaagden] hebben ter mondelinge behandeling d.d. 28 juni 2006 aangevoerd dat zij in dat kader onder meer kozijnen en de achterdeur hebben vervangen, werkzaamheden aan het riool hebben verricht en een deel van het rieten dak hebben laten repareren. Nu [gedaagden] zelf stellen dat het de noodzakelijke reparatie aan het rieten dak een kleine reparatie betreft, dienen zij deze reparatie zelf en op eigen kosten uit te voeren.
5.
Voormeld concreet gebrek aan het rieten dak en het ontbreken van een verplichting voor [eisers] tot herstel ter zake maakt evenwel niet, ook niet indien dat wordt bezien in samenhang met de slechte staat van de woning, dat tot de conclusie kan worden gekomen dat het huurgenot van [gedaagden] geheel onmogelijk is als bedoeld in artikel 7:210 BW Pro. De huurovereenkomst heeft met zo’n gebrek bij zo’n staat immers niet op duidelijke wijze haar zin verloren. Er is dan ook geen grond om de huurovereenkomst conform voormeld artikel te ontbinden, zodat [eisers]’ vordering sub b. niet toewijsbaar is.
6.
Er is evenmin voldoende grond om de huurovereenkomst vanwege de staat van de woning op grond van het bepaalde in artikel 6:258 BW Pro te ontbinden. Voor zover al kan worden aangenomen dat de slechte staat van de woning voor [eisers] onvoorzien was als bedoeld in genoemd artikel, geldt dat niet valt in te zien dat die staat niet voor hun rekening en risico moet blijven. [eisers] wisten immers van de slechte staat van de woning alvorens zij tot de aanschaf daarvan zijn overgegaan, gelijk zij wisten van de verhuurde staat daarvan. De vordering sub c. is dan ook evenmin toewijsbaar.
7.
Gelet op hetgeen in r.o. 4. is overwogen en beslist, kunnen [eisers] niet gehouden worden om het gebrek van lekkage aan het rietendak te verhelpen. In zoverre is de sub a. gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar.
8.
Voor zover [eisers] menen dat zij niet gehouden zijn (andere) kostbare reparaties aan of in dit pand uit te voeren, geldt dat de daartoe strekkende gevorderde verklaring voor recht, gelet op het in artikel 7:206 BW Pro neergelegde uitgangspunt dat zij als verhuurders in beginsel een verplichting hebben tot herstel van gebreken als onvoldoende onderbouwd niet toewijsbaar is.
9.
De als sub e. gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagden] op eigen risico in de huurwoning verblijven, is evenmin toewijsbaar. Er is immers geen voldoende aanleiding om vanwege de staat van de woning de huurovereenkomst van partijen te ontbinden. Gelet daarop en gezien het uit artikel 7:206 BW Pro voortvloeiende uitgangspunt dat de verhuurder, voor zover daar contractueel niet van is afgeweken, de verplichting heeft de gebreken te verhelpen die het huurgenot aantasten, is er geen goede grond om bij voorbaat te concluderen dat [eisers] zijn ontheven van hun uit artikel 6:174 BW Pro voortvloeiende risico-aansprakelijkheid voor de aan hen toebehorende woning.
10.
De als sub d. verwoorde vordering tot vaststelling van een redelijke huurprijs is evenmin voor toewijzing vatbaar. Tussen partijen geldt immers al een huurprijs - gelet op het door [gedaagden] te verrichten onderhoud aldus deels in natura. Nu vast staat dat de huurovereenkomst niet schriftelijk is vastgelegd, moet worden aangenomen dat die overeenkomst niet voorziet in een indexclausule. [eisers] dienen dan ook een huurprijswijziging te bewerkstelligen via de route van de artikelen 7:252 jo 253 BW. Gesteld noch gebleken is dat [eisers] die route hebben bewandeld.
11.
Voor zover [gedaagden] beogen dat [eisers] worden verplicht om het noodzakelijke onderhoud uit te voeren, zoals zij bij dupliek hebben verwoord, geldt dat daaraan niet kan worden toegekomen op de grond dat een tegenvordering conform artikel 137 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtvordering dadelijk bij het antwoord, aldus in een eerder stadium van de procedure, had moeten worden ingesteld. Die vordering moet aldus verder inhoudelijk onbesproken worden gelaten.
12.
[eisers] zullen als de overwegend in het ongelijk gestelde partijen in de kosten van deze procedure worden verwezen als nader in het dictum te melden.
De beslissing
De kantonrechter:
- verklaart voor recht dat [eisers] niet verplicht zijn om het rieten dak van de woning aan [adres] te [woonplaats] te repareren conform de door de rietdekker d.d. 3 maart 2006 uitgebrachte offerte;
- wijst de vorderingen van [eisers] voor het overige af;
- veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 400,00 voor salaris gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 19 december 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.