Uitspraak
UITSPRAAK
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Registratienummer: AWB 05/1727
A te B
eiser,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Steenwijkerland, verweerder,
gemachtigde : (…)
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak (…) te (…) vastgesteld bij beschikking, met nummer 201020, gedateerd 28 februari 2005. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 500.000,- per waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007. Eiser heeft bij brief van 8 maart 2005 tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 2 september 2005 heeft verweerder het bezwaarschrift gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 432.000,-. Tegen de uitspraak op bezwaar is bij brief van 10 oktober 2005 beroep ingesteld. Bij brief van 25 januari 2006 heeft eiser een nadere reactie kenbaar gemaakt. Verweerder heeft op 5 december 2005 een verweerschrift ingediend.
Het beroep is op 15 september ter zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door (…), bijgestaan door (…).
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. De feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak (…) te (…)t (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande woonboerderij, met bouwjaar 1980, een inhoud van 649 m3 en een toegekende kaveloppervlakte van 8080 m2. Van eisers onroerende zaak is geen op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3. Het geschil
In geschil is of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 niet te hoog heeft vastgesteld.
Eiser heeft zich op het volgende standpunt gesteld. De waarde van de onroerende zaak is in de uitspraak op bezwaar ongemotiveerd verlaagd. De woning is geconfronteerd met een ongemotiveerde prijsstijging van 134%. De vrije waarde op de peildatum zou € 370.000,- zijn geweest. Naar aanleiding van het bezwaarschrift heeft verweerder drie andere vergelijkingsobjecten gehanteerd. Verweerder vermeldt de genoemde verschillen niet. Het in bezwaar aangedragen object door eiser is wel vergelijkbaar. De waarde had volgens eiser moeten zijn € 371.272 dan wel € 400.000,- volgens het door eiser voorgestelde compromis.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde correct is vastgesteld en heeft ter onderbouwing daarvan in beroep een taxatierapport, opgesteld door WOZ-taxateur(..) overgelegd.
Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
De waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar het taxatierapport waarin rekening is gehouden met de gerealiseerde verkoopprijzen van drie vergelijkbare objecten. Dit betreft (…) te (..), en (…).
De transactiedatum van (…) te (…) ligt naar het oordeel van de rechtbank te ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2003, zodat dit pand niet als vergelijkingsobject kan dienen.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de gerealiseerde verkoopprijzen van de overige twee objecten , met inachtneming van de verschillen tussen de onroerende zaak en de in het taxatierapport genoemde objecten met betrekking tot de inhoud van de objecten en de kaveloppervlakte, in beginsel aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
Eiser heeft geen taxatierapport of gegevens van vergelijkbare waarde overgelegd ter onderbouwing van de door hem gestelde waarde.
Weliswaar heeft eiser naar voren gebracht dat het storend is dat de indeling van het object waarvan in het rapport is uitgegaan niet klopt doch, nu eiser ter zitting heeft bevestigd dat de inhoud waarvan is uitgegaan juist is en overigens gebleken is dat de taxateur voor de indeling is uitgegaan van de bouwtekening ziet de rechtbank hierin geen aanleiding voor de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld.
Voor zover eiser naar voren heeft gebracht dat de onroerende zaak anders gelegen is dan opgenomen is in het rapport overweegt de rechtbank dat niet gebleken is dat dit een minder gunstige ligging betreft.
De rechtbank komt tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen eiser overigens nog heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. Daarbij merkt de rechtbank op dat gemiddelde prijsstijgingen in een individueel geval niet relevant zijn omdat een dergelijk percentage geen inzicht geeft in de individuele waardeontwikkeling.
Hieruit volgt dat het beroep ongegrond is.
Tenslotte overweegt de rechtbank het volgende. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 432.000,-. Onweersproken is gebleven dat voor deze waarde bepaling uitgegaan is van andere vergelijkingsobjecten dan welke betrokken zijn bij de primaire waardebepaling. Weliswaar staat het verweerder vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen maar dat ontslaat verweerder niet van de verplichting te motiveren om welke reden deze nieuwe vergelijkingsobjecten tot een andere dan de primair vastgestelde waarde leiden. Nu dit in casu achterwege is gebleven en dit voor eiser (mede) aanleiding is geweest voor het instellen van onderhavig beroep, ziet de rechtbank hierin aanleiding verweerder op te dragen het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
5. Proceskosten
Voor een proceskostenveroordeling ziet de rechtbank geen aanleiding.
6. Beslissing
De rechtbank;
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht ad € 37,- aan eiser te vergoeden.
Gewezen door mr. L.E.C. van Rijckevorsel-Besier en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. G.A. Genee, als griffier op
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem;
dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.