Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 118038 / HA ZA 06-272
Vonnis van 20 december 2006
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HUTTEN VASTGOED B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. M.G.I.W. Teunis,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GILDEN VASTGOED B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. J.A. van Wijmen,
advocaat mr. M.B.C.R. Heemskerk te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Hutten en Gilden genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 mei 2006
- het proces-verbaal van comparitie van 18 juli 2006.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
in conventie en reconventie
2.1. Zowel Hutten als Gilden leggen zich bedrijfsmatig toe op de exploitatie van onroerende zaken. Hutten heeft in augustus 2005 aan Gilden verkocht bedrijfsgebouwen met ondergrond staande en gelegen te [plaats] aan de [adres], alsmede een perceel grond met aanwezige terreinvoorzieningen, gelegen te [plaats] aan de [adres].
2.2. De koopprijs voor het geheel bedraagt EUR 1.250.000,-- en de overeengekomen voorwaarden zijn vastgelegd in een akte van 31 augustus 2005.
2.3. De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
"Artikel 1
De voor overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van een notaris van Notariskantoor Endendijk Koene te Twenterand, hierna te noemen: de notaris, op (Rb: handgeschreven in de linkermarge: 3-10-2005) of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen."
(...)
"Artikel 14
1. (...)
2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval (...); of
b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs."
2.4. In een brief van 30 september 2005 heeft notaris Endendijk Gilden uitgenodigd om op 3 oktober 2005 mee te werken aan de levering van de gekochte zaken. In antwoord daarop heeft Gilden bij brief van eveneens 30 september 2005 aan Hutten (met kopie aan de notaris) onder meer geantwoord:
"De uitkomst van de door onze financiële partners uitgevoerde research is dermate dat deze partij niet zorg wil dragen voor de funding van de panden en bouwgrond in [plaats].
Na ons weken aan het lijntje te hebben gehouden is nu het hoge woord eruit; In de rapportage van deze research komt onder andere het trefwoord drugs voor; een term waarmee onze financiële partner op geen enkele wijze geconfronteerd wenst te worden. Uit de analyse van de zittende huurders/huurovereenkomsten rapporteert men verder dat men de kwaliteit van het huurdersbestand kwalitatief te mager vindt, en men is ook op de hoogte van de plannen van [A].
Daarnaast heeft men bij de gemeente Emmen informatie gevraagd over de door ons geprojecteerde bouwplannen. Het antwoord van de gemeente Emmen was van de strekking dat er twijfels waren of er überhaupt op deze locatie gebouwd zal kunnen worden.
Onze financieringsaanvraag hebben wij nog bij één financiële partner liggen, waarvan wij op korte termijn een antwoord verwachten te ontvangen."
2.5. Op 24 oktober 2005 vond een gesprek tussen partijen plaats aangaande de ontstane situatie. In een brief van 25 oktober 2005 schrijft Hutten aan Gilden onder meer:
"In ons laatste gesprek gaf u aan niet te willen afnemen en de waarborgsom niet te willen betalen.
Naar aanleiding hiervan delen wij u het volgende mede: U krijgt alsnog de gelegenheid uiterlijk 4 november 2005 het registergoed af te nemen en de koopsom te voldoen, bij gebreke waarvan wij u reeds nu, voorals dan in gebreke stellen."
2.6. Op 1 november 2005 schrijft Gilden aan Hutten onder meer:
"In de met u gesloten koopovereenkomst is op uw verzoek het gebruikelijke "voorbehoud financiering" omgezet naar "zoveel eerder of later partijen nader overeenkomen." In onze fax van 20 juli 2005 aan uw notariskantoor Endendijk Koene is door ons bij artikel 1 dan Pro ook aangegeven: "zoals besproken 20/7 z.s.m. afhankelijk financiering koper".
(...)
"Wij zijn voornemens om de koopovereenkomst na te leven. Hoeveel later dan de voorgenomen datum er daadwerkelijk door ons afgenomen kan worden kunnen wij u op dit moment nog niet meedelen. Wij hebben u uitgelegd dat wij geconfronteerd zijn met uw problemen met een van uw huurders, in de volksmond een drugspand genoemd, en daardoor geen fundament (meer) hebben om op korte termijn een financieringsaanvraag aan onze financiële partners voor te leggen."
(...)
"Wij delen u nogmaals mee voornemens te zijn de koopovereenkomst na te leven. Mocht u echter af willen zien van de koopovereenkomst, dan willen wij uw verzoek in overweging nemen, doch zullen wij overeenstemming dienen te bereiken over een vergoeding van de door Gilden Vastgoed BV gemaakte kosten betreffende dit project."
2.7. Op 4 november 2005 is Hutten niet bij de notaris verschenen voor de levering van de gekochte zaken.
3. Het geschil
in conventie
3.1. Hutten Vastgoed vordert - samengevat - veroordeling van Gilden Vastgoed
- om mee te werken aan levering van de gekochte onroerende zaken
- tot betaling van EUR 1.250.000,--, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. Gilden Vastgoed voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. Gilden Vastgoed vordert - samengevat - de koopovereenkomst te vernietigen op grond van dwaling en subsidiair te ontbinden op grond van toerekenbare tekortkoming.
3.4. Hutten Vastgoed voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in reconventie
4.1. Omdat de reconventionele vorderingen zien op vernietiging dan wel ontbinding van de overeenkomst, terwijl de conventie vooral ziet op de uitleg van die overeenkomst zal de rechtbank eerst de reconventie beoordelen. Indien deze vorderingen slagen komt de rechtbank immers niet toe aan vragen aangaande de uitleg van de overeenkomst.
4.2. Zowel de dwaling als de ontbinding zijn er op gebaseerd dat het verkochte en te leveren pand een 'drugspand' is dat moeilijk te financieren en verhuurbaar is. Vast staat dat een of meerdere keren in het pand een weedplantage is aangetroffen die is respectievelijk zijn opgeruimd door de politie en dat er sinds mei 2005 in het pand geen weedplantage meer is aangetroffen. Het gaat dus om een door Gilden gestelde ongunstige reputatie van het pand. Vast staat voorts dat Gilden bij een inspectie van het pand heeft geconstateerd dat zich daarin een - inmiddels opgeruimde - weedplantage heeft bevonden. Volgens Hutten vond die inspectie vóór de koop en volgens Gilden na de koop plaats. Gilden moet dan overigens bedoelen dat het ging om een inspectie nadat de koopovereenkomst mondeling is gesloten. Ter comparitie verklaart de heer [B] (bestuurder van Gilden) immers dat hij het pand heeft gezien in augustus 2005 terwijl de koopakte is getekend op 31 augustus 2005.
4.3. Gilden heeft dus nadat zij op de hoogte was van de omstandigheid dat zich in het pand een weedplantage heeft bevonden de schriftelijke koopovereenkomst ondertekend en vervolgens in haar brief van 1 november 2005 bij herhaling bevestigd dat zij die overeenkomst zal naleven. Een daarna gedaan beroep op dwaling of ontbinding gebaseerd op die aan Gilden bekende weedplantage wordt door de rechtbank verworpen. Dat wordt niet anders als het pand vanwege de reputatie van het pand niet goed financierbaar of verhuurbaar zou zijn. Beide partijen houden zich bedrijfsmatig bezig houden met de aan- en verkoop van onroerende zaken en de risico's en consequenties van de koop van een (in de woorden van Gilden) 'drugspand' mogen bij hen bekend worden verondersteld.
4.4. De subsidiaire vorderingen zullen worden afgewezen en Gilden zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van Hutten. Die kosten worden begroot op: salaris procureur EUR 452,00 (2,0 punten x factor 0,5 x tarief EUR 452,00).
in conventie
4.5. Partijen verschillen van mening over het overeengekomen tijdstip van levering. Volgens Gilden is er geen vast tijdstip overeengekomen. Zij verwijst naar de in rechtsoverweging 2.3 genoemde contractuele bepaling: "of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen." en haar handgeschreven notitie op de conceptkoopovereenkomst: "zoals besproken 20/7 z.s.m. afhankelijk financier koper" , alsmede op de mededeling door de notaris dat de contractuele bepaling "of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeen-komen" dezelfde waarde had als een financieringsvoorbehoud.
4.6. Buiten discussie staat dat geen financieringsvoorbehoud is overeengekomen en dat de door beide partijen ondertekende overeenkomst aangaande het tijdstip van levering slechts de in rechtsoverweging 2.3 geciteerde bepaling bevat. In die bepaling wordt uitdrukkelijk een leveringsdatum genoemd waarvan slechts bij nadere overeenkomst kan worden afgeweken. Dat er sprake is van een 'nadere ' overeenkomst stelt Gilden echter niet. Haar verweer is dat van meet af aan geen vast tijdstip voor levering is afgesproken maar dat dit tijdstip afhankelijk was van het door Gilden verkrijgen van financiering. Dit komt neer op een opschortende voorwaarde. Immers, pas de verkrijging door Gilden van financiering doet de werking van de verbintenis tot levering aanvangen. Dat een - tussen professionele partijen gesloten - overeenkomst de door Gilden gestelde inhoud heeft, terwijl die inhoud haaks staat op de schriftelijke bewoordingen van die overeenkomst zal Gilden moeten bewijzen. De rechtbank oordeelt, behoudens door Gilden te leveren tegenbewijs, voorshands bewezen dat Gilden gehouden was het pand per 3 oktober 2005 af te nemen.
4.7. Voor het overige zal de rechtbank iedere beslissing aanhouden.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. laat Gilden toe te bewijzen dat geen vast tijdstip voor levering is overeengekomen maar dat levering pas zou plaatsvinden als Gilden financiering voor het pand had verkregen,
5.2. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 10 januari 2007 voor uitlating door Gilden of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,
5.3. bepaalt dat Gilden, indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken wil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,
5.4. bepaalt dat Gilden, indien zij getuigen wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op dinsdagen en vrijdagen in de maanden februari tot en met april 2007 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
5.5. bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. G. van Rijssen in het gerechtsgebouw te Zwolle aan de Luttenbergstraat 5,
5.6. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
5.7. houdt iedere verdere beslissing aan,
in reconventie
5.8. wijst de vorderingen af,
5.9. veroordeelt Gilden in de proceskosten, aan de zijde van Hutten tot op heden begroot op EUR EUR 452,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. van Rijssen en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2006.