Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 114171 / HA ZA 05-1352
Vonnis van 14 juni 2006
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [plaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [plaats],
3. [eiser sub 3],
wonende te [plaats],
4. [eiseres sub 4],
wonende te [plaats],
5. [eiser sub 5],
wonende te [plaats],
6. [eiseres sub 6],
wonende te [plaats],
7. [eiser sub 7],
wonende te [plaats],
8. [eiseres sub 8],
wonende te [plaats],
9. [eiser sub 9],
wonende te [plaats],
10. [eiser sub 10],
wonende te [plaats],
11. [eiser sub 11],
wonende te [plaats],
12. [eiseres sub 12],
wonende te [plaats],
13. [eiser 13]
wonende te [plaats],
14. [eiseres sub 14],
wonende te [plaats],
15. [eiser sub 15],
wonende te [plaats],
16. [eiser sub 16],
wonende te [plaats],
17. [eiser sub 17],
wonende te [plaats],
18. [eiseres sub 18],
wonende te [plaats],
eisers,
procureur mr. J.A. van Wijmen,
advocaat mr B.T. M. Van der Wiel te Den Haag,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WATERPARK BELTERWIEDE B.V.,
gevestigd te Wanneperveen,
gedaagde,
procureur mr. C. Borstlap.
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de akte houdende overlegging producties van eisers
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2 Tenslotte is vonnis gevraagd.
2. De feiten
2.1 Eisers hebben op verschillende data in 2001 en 2002 van gedaagde (Belterwiede) percelen grond in Wanneperveen gekocht waarop door Belterwiede of door een derde in haar opdracht “recreatievilla’s” zouden worden gebouwd tegen een bij de koop van het perceel vastgestelde aanneemsom. Er was sprake van verschillende verkoopbrochures respectievelijk technische omschrijvingen. Niet alle eisers hebben op dezelfde verkoopbrochure hun besluitvorming gebaseerd. De inhoud van de opvolgende brochures stemde niet op alle punten overeen met de voorgaande editie. Er was ook sprake van verschillende types villa’s, een type B [eisers sub 1 en sub 2]) en een type C, gekocht respectievelijk aanbesteed door de overige eisers. De prijs bedroeg EUR 121.513,-- exclusief btw (type B) of EUR 145.816,-- (type C).
Eiser [eisers sub 15 en sub 16] heeft zijn overeenkomst in 2002 gesloten voor een prijs van EUR 220.373,-- exclusief btw. Levering van alle huizen vond plaats najaar 2002.
2.2 Als tussenpersoon respectievelijk makelaar was bij de transacties betrokken Hoogenboom Recreatievastgoed terwijl de woningen zijn gebouwd door Recreatiepark Wanneperveen B.V. als aannemer.
3. Het geschil
3.1 Eisers beroepen zich op verschillende afwijkingen die zich in de woningen op onderdelen voordoen en die zij gelet op de voor ieder voor hen geldende overeenkomst niet behoefden te verwachten noch wensen te accepteren.
Eisers 1 tot en met 7 vorderen in hoofdsom ieder een bedrag van EUR 6.961,73 inclusief rente en buitengerechtelijke kosten bij wijze van schadevergoeding, eisers 8 en 9 vorderen
EUR 904,47 respectievelijk EUR 555,89, terwijl eisers daarnaast vorderen dat bij bouwnummers [A] en [B] de juiste damwand wordt geslagen en dat de weg in Waterpark Belterwiede op een hoogte van 10+ NAP wordt gebracht. Tenslotte vorderen eisers vergoeding van de gedingkosten.
3.2 Belterwiede heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zij beroept zich in eerste instantie op verjaring van de vorderingen van sommige eisers. Dat verweer en de overige verweren van Belterwiede komen hierna voor zover van belang aan de orde.
4. De beoordeling
4.1 Belterwiede heeft gesteld dat de vorderingen van “minstens een aantal eisers” (conclusie van antwoord 2.5) en “ten aanzien van enkele van hen” (conclusie van antwoord 9.1) zijn verjaard krachtens BW artikel 7:23 lid 2. Dat artikel lid stelt een verjaringstermijn van twee jaren op het beroep van kopers op non-conformiteit, welke termijn ingaat hetzij bij de kennisgeving van de koper aan de verkoper “dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt” – welke kennisgeving door de koper dient te worden gedaan binnen een bekwame tijd nadat hij dat heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken (vgl. BW artikel 6:89) – hetzij binnen twee jaren nadat de koper heeft ontdekt dat de gekochte zaak een eigenschap ontbeert die hij volgens de verkoper bezat. Als sprake is van opzet van de verkoper loopt de verjaringstermijn niet zolang de koper als gevolg daarvan zijn rechten niet kan uitoefenen.
4.2 Eisers hebben zich tegen dat beroep van Belterwiede in de eerste plaats verweerd met de stelling dat de grondslag van hun vordering niet is een tekortkoming van Belterwiede in de nakoming van verbintenissen uit een koopovereenkomst maar een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis om hen een aannemingsovereenkomst aan te bieden die aan bepaalde inhoudelijke vereisten voldoet. Dat is, aldus eisers, geen verbintenis uit koop, ook al vloeit zij voort uit een overeenkomst die hoofdzakelijk het karakter van een koopovereenkomst heeft. De verbintenis die Belterwiede niet is nagekomen strekt niet tot levering van een gekochte zaak.
4.3 Behalve een verwijzing naar HR 21 april 2006, NJ 2006,272, uit welk arrest de onjuistheid van dat standpunt volgt, past hier de navolgende overweging.
Blijkens de stellingen van [eisers sub 1 en sub 2] c.s. hebben zij zich in verband met hun aankoop van een perceel grond verbonden tot het daarop bouwen van een huis (“recreatievilla”) voor een vaste aanneemsom en in overeenstemming met de bedingen en voorwaarden en de technische omschrijving van de door [eisers sub 1 en sub 2] c.s. gesloten aannemingsovereenkomst die blijkens artikel 7 van de koopovereenkomst een onverbrekelijk geheel vormt met de koopovereenkomst. De koopprijs van de grond en de aanneemsom zijn afzonderlijk genoemd.
Een en ander brengt mee dat in beginsel sprake is van een gemengde overeenkomst
(BW artikel 6:215) waarvan de voor elke soort gegeven bepalingen naast elkaar van toepassing zijn. Eisers ageren echter niet uit hoofde van de aannemingsovereenkomst met de technische omschrijvingen die daarvan deel uitmaken respectievelijk tegen Belterwiede als aannemer (als zodanig in de aannemingsovereenkomst genoemd) maar, zoals zij zelf ook met nadruk stellen (vgl. rov. 4.2), uit hoofde van de koopovereenkomst die met de aannemingsovereenkomst een onverbrekelijk geheel vormt. Die koopovereenkomst, aldus eisers, behelst onder meer de verplichting van de verkoper Belterwiede om een huis te leveren dat voldoet aan de bij ieder van hen aan de hand van vooraf door Belterwiede ter beschikking gestelde verkoopbrochures gewekte verwachtingen. Mitsdien dient de conclusie te zijn dat eisers ageren uit hoofde van BW artikel 7:17, dat bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden en de eigenschappen moet bezitten die de kopers op grond van de overeenkomst mochten verwachten en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. Daarbij spelen ook de verkoopbrochures een rol die eisers tot hun aankoopbeslissing hebben gebracht. Deze kunnen gelijk worden gesteld aan het monster of model waarmee de gekochte zaak moet overeenstemmen (BW artikel 7:17 lid 4).
4.4 Een en ander brengt mee dat de korte verjaringstermijn van BW artikel 7:23 van toepassing is en niet de termijn van vijf jaren van BW artikel 3:310 die van toepassing is bij vorderingen tot schadevergoeding zonder meer. Kopers behoeven bij non-conformiteit niet een keuze te maken uit de acties van BW artikel 7:21 doch zij kunnen in zo’n geval
(vgl. BW artikel 7:22) ook opteren voor louter schadevergoeding.
4.5 De rechtbank zal het verjaringsverweer van Belterwiede passeren. Zij heeft op dat punt niet aan haar stelplicht voldaan door niet duidelijk per eiser aan te geven dat diens vordering is verjaard. Belterwiede kon niet volstaan met een beroep op verjaring met betrekking tot “minstens een aantal eisers” of “ten aanzien van enkele van hen”. Belterwiede moet geacht worden over alle gegevens te beschikken waaruit zou kunnen worden afgeleid in hoeverre voor iedere eiser aan de termen van BW artikel 7:23 is voldaan.
4.6 De vraag is aan de orde of er sprake is van non-conformiteit. Het antwoord op die vraag kan voor iedere eiser anders luiden. In dat verband is van belang door welk “monster of model” (lees: verkoopbrochure) iedere eiser zich tot het aangaan van de overeenkomst heeft laten verleiden. Uit productie 1 bij dagvaarding kan worden geconcludeerd dat de eerste brochure dateert van juli 2001. Van de tweede verkoopbrochure is slechts één bladzijde overgelegd waarop geen datum is vermeld maar uit paragraaf 1.2 van de dagvaarding leidt de rechtbank af dat deze van kort na de eerste brochure dateert en omstreeks augustus 2001 het licht moet hebben gezien. De derde versie is van 18 juni 2002, zoals uit productie 5 bij dagvaarding kan worden afgeleid.
4.7 De stellingen van partijen op dit punt zijn niet alle even inzichtelijk (zo 2.4 van de conclusie van antwoord juncto 2.5: [eiser [eisers sub 1 en sub 2] zou op 24 oktober 2001 gekocht hebben, maar “niet in het najaar” van 2001 tot koop zijn overgegaan?) maar de slotsom lijkt te moeten zijn dat eisers op de volgende data de aankoop hebben gerealiseerd.
[eisers sub 1 en sub 2] 24 oktober 2001
[eisers sub 3 en sub 4] 8 november 2001
[eisers sub 5 en sub 6] 3 augustus 2001
[eisers sub 7 en sub 8] 13 december 2001
[eiser sub 9] najaar 2001
[eisers sub 10, sub 11 en sub 12] 3 december 2001
[eisers sub 13 en sub 14] 23 september 2002
[eisers sub 15 en sub 16] 3 oktober 2002
[eisers sub 17 en sub 18] 12 augustus 2003
Een en ander betekent dat eisers 1 tot en met 6 te maken zullen hebben gehad met brochure nummer 2, met uitzondering van [eisers sub 5 en sub 6] die op 3 augustus 2001 heeft gekocht terwijl brochure nummer 2 door Hoogenboom Recreatievastgoed eerst de dag tevoren is verzonden (dagvaarding 1.2). De conclusie dat [eisers sub 5 en sub 6] zich heeft verlaten op de eerste brochure vindt bevestiging in productie 8 bij dagvaarding: “……… het eerder uitgegeven boekwerk van de firma Hoogenboom d.d. 25-07-2001 waarop wij de koop hebben gesloten”.
Voor eisers 7,8 en 9 geldt dan dat zij geacht moeten worden op de gewijzigde technische omschrijving in de derde brochure te zijn afgegaan die luidt:
Voor de keukeninrichting incl. het eventuele tegelwerk is een netto stelpost opgenomen van EUR 2.750,-- excl. btw. (….) Alle (…..) aansluitingen t.b.v. de .….) vaatwasmachine worden (….) aangesloten op de riolering. (…..) in de keuken wordt een tabpunt aangebracht ten behoeve van de eventuele vaatwasmachine. (.…) bij de voordeur en achterdeur wordt een lichtpunt zonder armatuur geleverd”.
Met de voorlopige vaststelling van de rechtbank dat [eisers sub 13 en sub 14], [eisers sub 15 en sub 16] en [eisers sub 17 en sub 18] hebben gekocht van de derde brochure is in strijd hetgeen is gesteld in 1.6 van de dagvaarding, namelijk dat alleen [eisers sub 15 en sub 16] heeft gekocht van de derde brochure. Er liggen hier onduidelijkheden die door partijen zouden moeten worden opgehelderd.
4.8 De eerste versie van de brochure, waarin wordt gesproken van een stelpost voor de keuken van Hlf. 6.000,-- exclusief btw, lijkt behalve voor [eisers sub 5 en sub 6] geen rol te hebben gespeeld in de besluitvorming van de kopers, althans hebben zij zich door de hogere stelposten in de voor allen behalve [eisers sub 5 en sub 6] geldende tweede en derde versie blijkbaar niet laten afschrikken. Van non-conformiteit op dat punt kan dan geen sprake zijn.
4.9 Op 1 juli 2003 blijkt wederom dat Belterwiede een wijziging in de technische omschrijving heeft aangebracht, zij het kennelijk niet in de vorm van een verkoopbrochure. [eisers sub 5 en sub 6] heeft naar aanleiding daarvan aan Belterwiede onder meer laten weten dat de in die wijziging genoemde stelpost á EUR 2.750,-- excl. btw. voor de keuken onjuist is. [eisers sub 5 en sub 6] diende blijkens de eerste verkoopbrochure als gezegd te rekenen met een stelpost voor de keuken van HFL. 6.000,-- of EUR 2.722,68. Het is niet duidelijk wat hij voor bezwaar kan hebben tegen een afronding naar boven tot EUR 2.750 excl. btw voor de stelpost, zijnde per definitie een nog nader vast te stellen bedrag, afhankelijk van de werkelijke kosten en van de uitgekozen keuken.
4.10 In die wijziging van de technische omschrijving van 1 juli 2003 wordt blijkbaar niet meer gerept van een wateraansluiting voor de vaatwasmachine en aansluitingen voor de buitenverlichting. Voor zover dat in strijd is met de voor iedere eiser geldende brochure is dat evident onjuist, hetgeen ook geldt voor alle andere afwijkingen in de aan eisers aangeboden aannemingsovereenkomsten van hetgeen hen in de brochures waarop zij hun besluit tot aankoop hebben gebaseerd is voorgespiegeld. Een en ander dient inderdaad aanleiding te geven tot verrekening voor zover iedere eiser afzonderlijk daarop recht zou hebben, en wel door terugbetaling van minderwerk. Het omgekeerde geldt vanzelfsprekend ook. In zoverre hebben eisers gelijk dat het voor hen een schadepost vormt wanneer zij in het kader van de koopovereenkomst zouden hebben betaald voor een stelpost x terwijl de aannemingsovereenkomst uitgaat van een lager bedrag y. Echter y is dan niet de “werkelijke schade” zoals eisers stellen, maar er is door de kopers dan een bedrag van x minus y teveel betaald.
4.11 De rechtbank draagt geen kennis van de exacte inhoud van de verschillende brochures. Deze zijn slechts zeer gedeeltelijk geproduceerd. De rechtbank verzoekt Belterwiede de verschillende brochures niet in fotokopie maar in originali en in hun geheel over te leggen. Verder verwacht de rechtbank van eisers een inzichtelijk en duidelijk overzicht van de verschillende data waarop de besluitvorming tot aankoop door iedere eiser heeft plaatsgevonden.
4.12 Teneinde ieder der partijen in de gelegenheid te stellen zich op haar positie te beraden en eventueel aan te knopen onderhandelingen succesvol te beëindigen, geeft de rechtbank partijen het volgende mee.
Belterwiede zal zich moeten realiseren dat ook in de bouw de regels niet tijdens het spel veranderd kunnen worden zodat iedere eiser in zijn recreatievilla mag verwachten aan te treffen hetgeen hem/haar in de voor hem/haar geldende brochure op basis waarvan hij/zij tot aankoop heeft besloten, was beloofd. Hetgeen [eisers sub 1 en sub 2] c.s. doen stellen onder 2.1 tot en met 2.3 van de dagvaarding is dus juist. Dat geldt ook voor het gestelde in 2.4 van de dagvaarding. Maatstaf voor iedere eiser is de voor hem geldende verkoopbrochure.
4.13 Belterwiede zal, zoals uit het boven overwogene volgt, afstand moeten nemen van haar standpunt (9.4 van de conclusie van antwoord, slot) dat niet zij maar de aannemer Recreatiepark Wanneperveen B.V. zou moeten worden aangesproken door eisers over punten die direct dan wel indirect worden bestreken door het conformiteitvereiste respectievelijk de koopovereenkomst. Er kan geen sprake van zijn dat eisers afstand hebben gedaan van hun recht om Belterwiede aan te spreken uit hoofde van de koopovereenkomst doordat zij met Recreatiepark Wanneperveen B.V. een aannemingsovereenkomst hebben gesloten. Wannerperveen heeft niet de schuld van Belterwiede uit hoofde van de koopovereenkomst overgenomen (BW artikel 6:155) noch is er blijkbaar sprake geweest van contractsoverneming (BW artikel 6:159).
4.14 Indien partijen niet het voor de hand liggende besluit nemen om ordentelijke onderhandelingen te openen teneinde met inachtneming van het bovenstaande hun geschillen te beëindigen, kunnen zij bij akte ter rolle laten weten hoe zij zich voorstellen voort te procederen. Indien partijen daar eenparig om verzoeken zal een comparitie van partijen worden belegd voor het inwinnen van de nadere inlichtingen die de rechtbank behoeft, hetgeen gepaard kan gaan met een verzoeningspoging. Een inlichting die bij die gelegenheid ieder geval van eisers zal worden gevraagd is, welk belang zij thans nog hebben bij handhaving van contractueel toegezegde damwanddiktes, gordingen en wegniveaus respectievelijk naleving van de technische omschrijving op die punten. Eisers dienen zich voorts te realiseren dat, indien dat soort gegevens niet blijken uit de gesloten koopovereenkomsten doch slechts uit het bestek, de aannemer voornoemd en niet de verkoper Belterwiede daarop zal moeten worden aangesproken.
Indien partijen zulks verzoeken kan de comparitie gecombineerd worden met een bezichtiging ter plaatse. Mocht het van uitwisseling van akten ter rolle komen, dan zal Belterwiede daarbij de originele brochures dienen te produceren en zullen eisers in hun akte heel precies, schematisch en overzichtelijk hebben aan te geven welke brochure voor ieder van hen gold.
5. De beslissing
De rechtbank:
5.1 verwijst de zaak naar de rol van 19 juli 2006 voor uitlating voortprocederen door beide partijen respectievelijk uitlating door beide partijen conform het gestelde in rechtsoverweging 4.14;
5.2 houdt de uitspraak voor het overige aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.A. Ariëns en in het openbaar uitgesproken op
14 juni 2006.