Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 111231 / HA ZA 05-933
Vonnis van 17 mei 2006
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE STEENWIJKERLAND,
zetelend te Steenwijk,
eiseres,
procureur mr. J.A. van Wijmen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde,
procureur mr. M.B. Beerentsen.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de akte houdende nadere uitlating getuigen;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek alsmede akte overlegging producties;
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Het geschil
2.1. Partijen hebben op 7 februari 2002 een koopovereenkomst gesloten voor de koop door [gedaagde] van een perceel grond in het bestemmingsplan [naam] te [plaats]. Het betrof kavelnummer [nummer], deel uitmakend van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats], [kadastrale aanduiding]. De koopprijs bedroeg euro 66.338,13. In de koopovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] zich verplicht tot een voltooide en gebruiksklare bebouwing binnen anderhalf jaar na datum van eigendomsoverdracht. Dezelfde verplichting is opgelegd aan de andere kopers van percelen in het bestemmingsplan. Indien de termijn niet werd gehaald diende de grond aan de gemeente te koop te worden aangeboden tegen de oorspronkelijke koopprijs.
2.2. De akte van levering is gedateerd 28 maart 2003. De bouw had dus gereed moeten zijn op 28 september 2004. Op 7 oktober 2003 heeft de gemeente geconstateerd dat nog geen aanvang was gemaakt met de bouw. [gedaagde] is daarop bij brief van dezelfde datum gewezen, zij het dat in die brief abusievelijk een termijn van twee jaar is genoemd die hem ter beschikking stond. Omdat met die foutieve termijn van twee jaar mogelijk verwachtingen bij [gedaagde] waren gewekt, heeft hij een nader uitstel gekregen tot 28 maart 2005. Hij is daarop nog eens gewezen door wethouder Steinmetz in een gesprek op 2 september 2004.
2.3. Bij brief van 27 september 2004 vraagt [gedaagde] om nog een nader uitstel van drie maanden tot eind juni 2005. De gemeente bericht hem bij brief van 11 januari 2005 dat zij dat verzoek niet zal inwilligen omdat het gelet op de voortgang van de werkzaamheden tot op dat moment onmogelijk zou zijn voor [gedaagde] om zelfs binnen die extra tijd de bouw te voltooien en gebruiksklaar te hebben.
2.4. Per brief van 26 februari 2005 verzoekt [gedaagde] andermaal om uitstel, en wel tot 1 oktober 2005. De gemeente weigert opnieuw bij brief van 31 maart 2005, stellend dat zij de zaak zal overdragen aan haar advocaat. Ter verzekering van haar rechten heeft zij conservatoir leveringsbeslag gelegd op het perceel van [gedaagde].
2.5. De gemeente, getuigenbewijs aanbiedend van haar stellingen, vordert – samengevat – medewerking door [gedaagde] aan ongedaanmaking van de eigendomsoverdracht en teruglevering van het perceel aan haar en wel vrij van bebouwing en hypothecaire rechten en beslagen. Daarnaast vordert de gemeente de contractuele boetes en vergoeding van haar overige schade, op te maken bij staat.
3. Het verweer van [gedaagde]
3.1. Zakelijk samengevat en voor zover van belang stelt [gedaagde] dat hij naar aanleiding van de eerste brief van de raadsman van de gemeente van 3 juli 2005 ervan uit is gegaan dat de gemeente stilzwijgend toestemming had verleend voor een nader uitstel met haar brief van 31 maart 2005 waarin zij (slechts) meedeelt de zaak in handen te stellen van haar advocaat.
Bij bezwaarschrift van 12 juli 2005 heeft [gedaagde] bezwaar aangetekend tegen het fictieve besluit van de gemeente om hem geen nader uitstel te verlenen. De gemeente heeft de ontvangst van het bezwaarschrift bevestigd op 15 juli 1005. [gedaagde] heeft beroep ingesteld bij de bestuursrechter naar aanleiding van de beslissing van de gemeente van 28 september 2005 waarbij hij niet ontvankelijk is verklaard in zijn bezwaar.
3.2. De beslissing van de bestuursrechter behoort thans te worden afgewacht, aldus [gedaagde]. De mondelinge behandeling van zijn beroepschrift is voorzien tegen medio 2006. De bestuursrechter heeft geen reden gezien om [gedaagde] al direct niet ontvankelijk te verklaren in zijn beroep, hetgeen in beginsel na een vereenvoudigde behandeling mogelijk zou zijn geweest. Kennelijk is het standpunt van de gemeente als zou haar fictieve weigeringsbesluit geen besluit zijn in de zin van artikel 1:3 Algemene wet bestuursrecht niet zo overtuigend.
3.3. [gedaagde] stelt daarnaast dat de gemeente kennelijk verschillende maatstaven hanteert bij bouwperiodeverlenging. Aan de perceelseigenaren [naam] en [naam] is wel uitstel verleend.
4. De beoordeling
4.1. De positie van de gemeente als contractspartij bij de koopovereenkomst met [gedaagde] van 7 februari 2002 is een strikt privaatrechtelijke. In de overeenkomst is aan [gedaagde], zoals blijkbaar ook aan andere perceelseigenaren c.q. contractspartijen in het onderhavig bestemmingsplan, onder meer de verplichting opgelegd om de bouw binnen een jaar en zes maanden na de datum van eigendomsoverdracht te voltooien. Die termijn wijkt af van de termijn van 2 jaar die voor het voltooien van bebouwing door perceelseigenaren geldt krachtens de van de koopovereenkomst deeluitmakende “Algemene voorwaarden voor de verkoop van bouwgrond door de Gemeente [plaats]”, vastgesteld in de raadsvergadering van 27 maart 2001. Die algemene voorwaarden bevatten verder onder meer de verplichting van eigenaren die niet aan de gestelde maximale bouwperiode voldoen tot terugverkoop aan de gemeente tegen de bij aankoop aan de gemeente betaalde koopsom, zonder vergoeding door de gemeente voor eventueel verrichte werken en inhouding door de gemeente van 10% van de koopprijs in plaats van vergoeding van kosten, schade en rente.
4.2. Noch de bedoelde overeenkomst met de gemeente noch haar weigering om [gedaagde] nog verder uitstel te verlenen dan de zes maanden tussen 28 september 2004 en 28 maart 2005 die hij reeds had verkregen, is door [gedaagde] op privaatrechtelijk grondslag aangetast. Dat de door hem aangevoerde omstandigheden overmacht opleveren is niet gesteld. En voor zover hij bedoeld zou hebben de redelijkheid en billijkheid in stelling te brengen, is in onvoldoende mate gebleken waarom de door hem genoemde belemmerende omstandigheden hem een uitzonderingspositie zouden moeten verschaffen vergeleken met andere perceelseigenaren. Tevoren moet [gedaagde], blijkbaar ingenieur van professie, hebben kunnen inschatten hoeveel uitvoeringstijd zijn ecologische bouwplannen zouden vergen. Hij had in zijn voorafgaande onderhandelingen met de gemeente een en ander kunnen inbrengen en hetzij van de koop kunnen afzien hetzij een uitzonderingspositie kunnen bedingen. Maar kennelijk heeft [gedaagde] een “calculated risk” voor lief genomen. Dat moet voor zijn rekening blijven, afgezien van de extra zes maanden die hem als gezegd reeds zijn gegund.
4.3. Niet valt in te zien waarom de procedure bij de bestuursrechter zou moeten worden afgewacht alvorens in het onderhavige geschil een beslissing wordt genomen. Daarbij komt dat, ook indien de bestuursrechter in voor [gedaagde] gunstige zin zou beslissen, dat er niet toe zou kunnen leiden, gelet op hetgeen vaststaat in verband met de te traag vorderende bouwwerkzaamheden op het perceel van [gedaagde], dat de gemeente [gedaagde] zodanige nadere uitstellen moet verlenen dat hij in staat is de bouw te voltooien, welke onbepaalde periode daar ook mee zou zijn gemoeid. Over de door hem nog benodigde bouwtijd heeft [gedaagde] zich niet uitgelaten, daargelaten de betrouwbaarheid van zo’n mededeling in het licht van zijn voortdurend herhaalde verzoeken om nader uitstel. Aan de bouwplannen van [gedaagde] kleven blijkbaar grote onzekerheden en risico’s. Van de gemeente kan onder de omstandigheden niet worden gevergd dat zij zich de vertragingen die daarmee kennelijk zijn gemoeid nog langer laat welgevallen. Het zou haar positie tegenover andere bewoners die wel aan hun contractuele verplichtingen hebben voldaan ook onmogelijk maken.
4.5. Een beslissing van de bestuursrechter in voor [gedaagde] positieve zin zou in het beste geval tot de conclusie kunnen leiden dat de gemeente [gedaagde] ten onrechte een nader uitstel heeft geweigerd. In dat geval zou [gedaagde] hoogstens in het geweer kunnen komen met een schadevergoedingsactie. Dat speelt in deze zaak echter geen rol.
4.6. De vordering van de gemeente is toewijsbaar in na te melden zin. Niet is toewijsbaar de vergoeding van “overige schade” van de Gemeente nu blijkens artikel 2.3 van haar algemene voorwaarden de boete van 10% van de koopsom in de plaats komt van kosten, schade en rente. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
5. De beslissing
De rechtbank:
5.1 Verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] per 17 juni 2005 is ontbonden;
5.2 Veroordeelt [gedaagde] tot medewerking aan de ongedaanmaking van de eigendomsoverdracht binnen twee weken na de betekening van het vonnis, door de aan hem geleverde onroerende zaak ontruimd althans vrij van bebouwing c.q. bouwwerken en andere persoonlijke of zakelijke rechten of beperkingen dan die vermeld in de transportakte dd. 28 maart 2003, derhalve ook vrij van hypotheekrechten en beslagen, terug te leveren aan de gemeente, een ander op kosten van [gedaagde] en in dier voege dat hij alle kosten en lasten vallende op de eigendomsoverdracht zal hebben te voldoen, bij gebreke waarvan door de rechtbank met toepassing van artikel 3:300 BW machtiging wordt verleend om het vonnis in de plaats te doen stellen van de benodigde wilsverklaring en medewerking van [gedaagde] in de notariële akte.
5.3 Veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de gemeente van de contractuele boete van EUR 6.633,81, ter vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot die der algehele voldoening.
5.4 Veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de Gemeente van de contractuele boete van EUR 90,76 per dag vanaf 29 maart 2005 tot de dag waarop hij het gekochte teruggeleverd zal hebben aan de gemeente.
5.5. Verklaart voor recht dat alle genoemde contractuele boetes mogen worden verrekend met het bedrag van EUR 66.338,13 exclusief btw dat de gemeente aan [gedaagde] dient te voldoen ter voldoening van de koopprijs bij ongedaanmaking of terugverkoop.
5.6. Veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, welke kosten voor zover tot op heden aan de zijde van gemeente gevorderd worden bepaald op EUR 1.266,93.
5.7 Wijst af het meer of anders gevorderde.
5.8. Verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.A. Ariëns en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2006.