Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 336015 CV 06-5565
datum : 13 februari 2007
Vonnis in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING OPENBAAR BELANG,
gevestigd te Zwolle,
eisende partij, verder te noemen: “verhuurster”,
gemachtigde mw. mr. P.H.M. van Hasselt-Keser, advocaat te Zwolle,
tegen
[VERWEERDER 1] en
[VERWEERDER 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagde partijen, verder te noemen: “[gedaagde partij]”
gemachtigde mw. mr. J.H. Rump, advocaat te Zwolle,
toegevoegd d.d. 17 oktober 2006 onder nr. 2CU9912.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding d.d. 13 oktober 2006,
- het antwoord van [gedaagde partij],
- de repliek van verhuurster en
- de dupliek van [gedaagde partij]
Het geschil
De vordering van verhuurster strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende de woonwagen en de standplaats aan de [adres] zal ontbinden met onmiddellijke ingang althans met ingang van een in goede justitie te bepalen tijdstip;
2. [gedaagde partij] zal veroordelen om de woonwagen en de standplaats aan de [adres] met al de daarin aanwezige personen en zaken te ontruimen en te verlaten binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis, onder afgifte van de sleutels aan verhuurster, met machtiging aan verhuurster om, voor het geval [gedaagde partij] met de bevolen ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te bewerkstelligen, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [gedaagde partij];
met veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten van de procedure.
Daartegen hebben [gedaagde partij] verweer gevoerd met conclusie dat de vorderingen van verhuurster zullen worden afgewezen althans dat daaraan de uitvoerbaarheid bij voorraad zal worden onthouden, onder veroordeling van verhuurster in de kosten van de procedure, met bepaling dat over deze kosten de wettelijke rente verschuldigd is indien deze niet binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis zijn voldaan.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. Verhuurster verhuurt met ingang van 1 maart 1999 voor onbepaalde tijd aan gedaagde [gedaagde 1] de woonwagen met de woonwagenstandplaats, staande en gelegen te [adres]. Gedaagde [gedaagde 2] en is gehuwd met gedaagde [gedaagde1].
b. In de huurovereenkomst van partijen is het door verhuurster gebruikte huurreglement voor woonwagens en standplaatsen van toepassing verklaard. In artikel 8 lid 1 daarvan is bepaald: “Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.”
c. Op 6 maart 2004 is door verhuurster geconstateerd dat in de bij het gehuurde behorende schuur een hennepkweek heeft plaatsgehad. Deze schuur is door [gedaagde partij] opgericht. Bij brief van 6 april 2004 heeft verhuurster [gedaagde partij] daarvoor gewaarschuwd en meegedeeld dat zij het kweken van hennep op haar standplaatsen en woningen niet toestaat, dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en dat, indien [gedaagde partij] opnieuw betrapt worden op (sporen van) het kweken van hennep, zij zonder twijfel stappen zal ondernemen om de huurovereenkomst met hen te ontbinden. Bij brief van 11 mei 2004 aan [gedaagde partij] is die laatste aanzegging door verhuurster herhaald.
d. In het door verhuurster uitgegeven bewonersblad is in de edities van december 2003, mei 2004 en september 2005 aandacht besteed aan het verbod op hennepteelt en is verwoord dat bij betrapping op overtreding van dat verbod een ontbinding van de huurovereenkomst kan volgen.
e. Verhuurster heeft zich verbonden aan het op 31 oktober 2005 gesloten convenant tussen de gemeente Zwolle, de regiopolitie IJsselland, het Openbaar Ministerie te Zwolle, Essent Netwerk en de woningcorporaties te Zwolle, welk convenant ten doel heeft om hennepteelt tegen te gaan.
f. Op 23 augustus 2006 is opnieuw in de schuur van het perceel [aders] een hennepkwekerij aangetroffen met 155 (moeder)planten. De kwekerij was mede uitgerust met 8 assimilatielampen van ieder 400 watt, een centraal geregeld bevloeiingssysteem en een centrale afzuiging van lucht.
g. [gedaagde 1] is sinds december 2005 bij Riagg Zwolle in behandeling wegens psychische klachten. In een verklaring d.d. 15 september 2006 heeft mw. [M], arts bij Riagg Zwolle, verwoord dat voor mw. [gedaagde 1] structuur en steun in verband met de behandeling van het allergrootste belang is en heeft zij de mogelijkheid bepleit om mw. [gedaagde 1] in haar huidige woning te laten, hetgeen in een verklaring d.d. 20 september 2006 door dr. [M] is toegelicht.
De standpunten van partijen
Verhuurster heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde partij] in ernstige mate wanprestatie hebben gepleegd door het herhaaldelijk (laten) kweken van hennep in de schuur die tot het gehuurde behoort, zulks ondanks uitdrukkelijke mondelinge en schriftelijke waarschuwingen. Het hennepkweken is in strijd met de bestemming van het gehuurde en met het goed huurderschap. Gelet op het een en ander en op de afspraken die zijn gemaakt in het convenant is verhuurster geen andere keus gelaten dan om de huurovereenkomst te laten ontbinden. Zij heeft daarbij geen onderscheid gemaakt naar het zijn van [gedaagde partij] van woonwagenbewoners. Van verhuurster behoeft voor deze bewonersgroep geen soepeler houding te worden gevergd noch voor de teelt van hennep. Het gegeven dat de hennepkwekerij is aangetroffen in de schuur doet niets af aan de wanprestatie van [gedaagde partij] Anders dan zij stellen, is die wanprestatie ernstig genoeg en behoeft niet door verhuurster te worden getolereerd. Haar belangen dienen te prevaleren, ook boven die van [gedaagde 2].
[gedaagde partij] hebben ter afwering van de vordering aangevoerd dat zij vanwege hun positie als woonwagenbewoners eerder dan andere bevolkingsgroepen voor hun inkomsten hun toevlucht moeten zoeken tot hennepkweek, waarbij overigens speelt dat hennepgebruik in Nederland bij het leven is gaan horen. Na de ontmanteling van de hennepkwekerij in maart 2004 zijn zij niet gewaarschuwd voor de gevolgen van een herhaling. De bewonerskranten worden en werden niet op het betreffende woonwagenkampje verspreid. [gedaagde 2] heeft vanaf augustus 2006 een hennepkwekerij waarvan de heer [gedaagde 1] vanwege zijn detentie niets afwist, zodat een ontbinding en ontruiming tegen hem al niet kunnen worden toegewezen. Tot de hennepkweek is overgegaan vanwege een schuld van circa € 140.000 aan de gemeente Zwolle. Die kweek levert ook geen wanprestatie op nu die niet in de huurovereenkomst of het huurreglement is verboden. Die kweek vond plaats in een door henzelf opgerichte schuur zodat het gehuurde ook niet aan de woonfunctie is onttrokken. Er is geen gevaar geweest. Verhuurster is op geen enkele wijze in haar belang getroffen. Voor zover er een wanprestatie is, is deze niet ernstig genoeg om een ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Het ging immers om een kleine plantage, waartoe mw. [gedaagde] uit volstrekt duidelijke wanhoop is overgegaan, waarbij het belang van [gedaagde partij] bij voortzetting groter is dan het belang van verhuurster bij beëindiging. Bij toewijzing van de vordering is er geen grond om die uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
De beoordeling
1.
Gelet op de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde stelt de kantonrechter voorop dat uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te laten ontbinden tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
2.
Met het voorgaande dient aldus allereerst te worden beoordeeld of de op 23 augustus 2006 in de op de woonwagenstandplaats aanwezige schuur aangetroffen hennepkwekerij moet worden aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming.
2.1
Gelet op alleen al het aantal aangetroffen planten en de daarvoor gemaakte voorzieningen is de kantonrechter van oordeel dat de kweek als bedrijfsmatig moet worden aangemerkt. Daaraan kan nog worden toegevoegd dat [gedaagde partij] ook niet hebben gesteld dat de hennep bestemd was voor eigen gebruik doch dat zij juist hebben aangevoerd dat de hennep was bestemd voor verkoop, aldus was bedoeld voor het verwerven van (extra) inkomsten.
2.2
Met de exploitatie van een dergelijke bedrijfsmatige hennepkwekerij hebben [gedaagde partij] in strijd gehandeld met hun verplichting het gehuurde te gebruiken overeenkomstig de woonbestemming die aan het gehuurde in de huurovereenkomst is gegeven.
2.3
Dat de hennepkwekerij zich niet in de woonwagen doch in de door [gedaagde partij] zelf op de standplaats opgerichte schuur bevond, maakt het voorgaande niet anders. De schuur stond immers op de woonwagenplaats, die door verhuurster aan [gedaagde partij] was verhuurd, en waartoe de gegeven woonbestemming zich uitstrekte. In zoverre maakte de schuur deel uit van het gehuurde en stond de schuur ten dienste van de bewoning van het gehuurde, zodat die schuur niet bedrijfsmatig mocht worden gebruikt.
3.
Wat betreft de vraag of voormelde toerekenbare tekortkoming zodanig ernstig moet worden bevonden dat zij in beginsel een ontbinding rechtvaardigt, geldt het volgende.
3.1
Voorts geldt dat van algemene bekendheid is dat de aanwezigheid en de exploitatie van een bedrijfsmatige hennepkwekerij voor het gehuurde en de omgeving een reële en verhoogde kans op gevaarzetting door brandgevaar, op water- en/of stankoverlast en op schade door water en/of door kortsluiting door (onverwacht) verhoogd energieverbruik tot gevolg heeft. Andere mogelijke nadelige effecten van zo’n hennepkwekerij zijn de negatieve uitstraling op de omgeving van het gehuurde en de verminderde verhuurbaarheid van de andere woningen of standplaatsen in de omgeving.
3.2
Voldoende staat vast dat verhuurster in haar bewonersblad ook meerdere malen aandacht heeft besteed aan de onwenselijkheid van hennepteelt in haar bezit en het gevaarzettende karakter daarvan. Dat [gedaagde partij] onbekend waren met verhuursters bewonersbladen in het algemeen en met bedoelde aandacht in het bijzonder, zoals zij stellen, komt weinig geloofwaardig voor en doet overigens niets af aan voormelde algemene bekendheid.
3.3
Nadat in november 2003 en vervolgens opnieuw in maart 2004 (de restanten van) een hennepkwekerij bij het gehuurde zijn aangetroffen, zijn [gedaagde partij] in expliciete bewoordingen aan de woonbestemming van het gehuurde herinnerd, is aan hen meegedeeld dat de kweek van hennep niet wordt getolereerd en zijn zij gewaarschuwd voor de gevolgen bij een herhaalde constatering daarvan. Anders dan [gedaagde partij] voorwenden, kan naar het oordeel van de kantonrechter geen geloof worden gehecht aan hun stelling dat zij niet zijn gewaarschuwd voor de gevolgen en zij de waarschuwingsbrieven van 6 april 2004 en 11 mei 2004 evenmin hebben ontvangen. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat [gedaagde partij] wisten althans konden weten en behoren te beseffen dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij op het gehuurde perceel niet door verhuurster zou worden geaccepteerd.
3.4
Vast staat voorts dat verhuurster ten aanzien van het kweken van hennep een actief niet-gedoogbeleid voert, in welk kader zij nog eind oktober 2005 een convenant heeft gesloten met andere partners die allen ten doel hebben de door hennepplantages veroorzaakte onveiligheid, overlast en schade terug te dringen.
3.5
Het voorgaande brengt de kantonrechter tot het oordeel dat de toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde partij] jegens verhuurster zodanig ernstig is dat zij een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen in beginsel rechtvaardigt.
4.
De vraag die vervolgens beantwoord moet worden is of in de specifieke omstandigheden van dit geval een uitzondering moet worden gemaakt en of op grond van door [gedaagde partij] aangevoerde feiten en omstandigheden de ontbinding achterwege moet blijven.
4.1
Anders dan [gedaagde partij] hebben aangevoerd, betekent het feit dat de illegale hennepteelt heeft plaatsgevonden in de schuur en niet in de woonwagen niet dat er geen sprake is (geweest) van de hiervoor genoemde risico’s op gevaar, overlast, schade en andere nadelige effecten. Dit geldt te minder nu verhuurster onbestreden heeft aangevoerd dat de schuur dicht stond tegen zowel de woonwagen van [gedaagde partij] als tegen een schuur van verhuurster en overigens de woonwagens op het betreffende woonwagenkampje dicht bij elkaar stonden.
4.2
Daarmee komt evenmin voldoende betekenis toe aan de stelling van [gedaagde partij] dat de hennepkwekerij in dit geval (nog) niet tot schade of overlast heeft geleid en geen negatieve invloed op de omgeving heeft gehad.
4.3
Dat in dit geval de voor de hennepkwekerij benodigde stroom niet illegaal is afgetapt, zoals [gedaagde partij] stellen, doet evenmin niets af aan voormelde gevaarzetting en/of de andere nadelige effecten van die teelt. Een illegale stroomaftap had enkel die gevaarzetting te meer bevestigd. Dat gegeven maakt de tekortkoming jegens verhuurster aldus niet minder ernstig.
4.4
Anders dan [gedaagde partij] veronderstellen, ontslaat het enkele feit dat in (delen van) sommige bevolkingsgroepen in meer of mindere mate het gebruik van cannabis ofwel hennep is geaccepteerd hen niet van hun verplichting om het gehuurde enkel overeenkomstig de woonbestemming te gebruiken.
4.5
De door [gedaagde partij] aangevoerde financiële noodtoestand maakt niet dat de tekortkoming minder ernstig te nemen is. Uit de stellingen van [gedaagde partij] volgt veeleer dat weloverwogen uit financieel gewin tot de hennepkwekerij is overgegaan. Dat het gewin zou worden aangewend ter aflossing van een schuld aan de gemeente Zwolle maakt dat niet anders, niet in de laatste plaats nu [gedaagde partij] zelf hebben gesteld dat die schuld van € 140.000 voortkomt uit het onterecht genoten hebben van een uitkering van de sociale dienst.
4.6
De gestelde psychische problematiek van mw. [gedaagde], de dienaangaande overgelegde verklaringen van dr. [M] ten spijt, maakt de tekortkoming evenmin minder ernstig. Uit die verklaringen kan niet volgen dat mw. [gedaagde] het laakbare (van het inrichten en exploiteren) van de hennepkwekerij niet of verminderd heeft kunnen inzien. Daardoor is er geen reden om het verwijt in de richting van mw. [gedaagde] te relativeren, te minder nu zij aldus tot de hennepkweek is overgegaan ondanks een kennelijk ook al in augustus 2006 bij haar bestaande duidelijke behoefte aan structuur en steun in de vorm van het bewonen van de bewuste woonwagen op het betreffende kampje. Zij wist immers althans zij kon weten dat verhuurster aan een herhaalde overtreding op het verbod tot het kweken een gevolg zou verbinden als een ontbinding van de huurovereenkomst. Mw. [gedaagde] blijft dan ook zelf verantwoordelijk voor het ontstaan van de situatie dat de woonwagen en de standplaats ontruimd moeten worden. De door haar hierbedoelde nadelige effecten althans die kennelijke behoefte aan structuur en steun kunnen / kan dan ook thans niet op verhuurster worden afgewenteld.
4.7
[gedaagde partij] hebben nog aangevoerd dat zij al meer dan twintig jaren in het betreffende woonwagenkampje wonen, dat daar ook meerdere familieleden wonen en dat zij daar het overgrote deel van hun sociale contacten hebben. Ook deze omstandigheden zijn naar het oordeel van de kantonrechter van onvoldoende gewicht om de gevorderde ontbinding tegen te houden. Daarvoor is de tekortkoming die aan [gedaagde partij] kan worden verweten te ernstig.
4.8
De door [gedaagde partij] uitgesproken bereidheid om het huurcontract van partijen aan te vullen met een expliciete verbodsbepaling omtrent het kweken van hennep komt evenmin relevante betekenis toe. Daar kan immers tegenover worden gesteld hetgeen hiervoor in r.o. 3.3 is overwogen zodat niet valt in te zien dat [gedaagde partij] nogmaals een laatste kans zou moeten worden geboden om de huurovereenkomst voort te zetten.
4.9
Met het voorgaande kan aldus niet worden geconcludeerd dat de tekortkoming van geringe betekenis of bijzonder van aard is. De ontbinding en het daaraan verbonden gevolg van ontruiming zijn weliswaar ingrijpend doch niet ongerechtvaardigd.
5.
Anders dan [gedaagde partij] hebben aangevoerd, is de gevorderde ontbinding ook jegens gedaagde W. [gedaagde] toewijsbaar. Hij is immers, gelet op het bepaalde in lid 2 van artikel 7:266 BW, op gelijke wijze als voor eigen gedrag aansprakelijk voor een tekortkoming die enkel aan mw. [gedaagde] zou moeten worden verweten, zoals zij stellen. Overigens acht de kantonrechter het ongeloofwaardig dat mw. [gedaagde] geheel buiten hem om tot het inrichten en het exploiteren van de hennepkwekerij is overgegaan.
6.
De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn door de kantonrechter zal worden bepaald op twee weken na de betekening van dit vonnis.
7.
Anders dan [gedaagde partij] tot slot hebben bepleit, is er naar het oordeel van de kantonrechter geen grond om het vonnis in dit geval niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De enkele mogelijkheid dat in appèl anders geoordeeld zou kunnen worden, zoals zij stellen, vormt daartoe onvoldoende aanleiding terwijl verhuurster een voldoende zwaarwegend belang heeft om de bewoning van het gehuurde door [gedaagde partij] op korte termijn te doen eindigen.
8.
[gedaagde partij] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de kosten van deze procedure worden verwezen.
De beslissing
De kantonrechter:
- ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonwagen en de standplaats aan de [adres], met ingang van heden.
- veroordeelt [gedaagde partij] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis genoemde woonwagen en standplaats aan de [adres] te ontruimen en te verlaten en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van verhuurster te stellen;
- machtigt verhuurster om, indien [gedaagde partij] met die bevolen ontruiming in gebreke zouden blijven, deze zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm;
- veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van verhuurster begroot op:
• € 300,00 voor salaris gemachtigde
• € 84,88 voor explootkosten
• € 281,00 voor vastrecht;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 13 februari 2007, in tegenwoordigheid van de griffier.