Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr. : 356376 HA VERZ 07-146
datum : 20 juni 2007
Beschikking op een verzoek tot goedkeuring van een afwijkend huurbeding
op verzoek van:
de besloten vennootschap CoopCodis Vastgoed B.V.,
gevestigd te (6883 JM) Velp, Markweg 8,
verzoekende partij, verder te noemen: “CoopCodis”,
gemachtigde de heer R.A.G. van Klooster,
en
[verzoeker 2], h.o.d.n. CoopCompact Kampen,
zaakdoende te [gemeente], [adres],
medeverzoekende partij, verder te noemen: “[verzoeker 2]”.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het verzoek ex artikel 7: 291, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek, ter griffie ingekomen op 26 april 2007, ingediend door verzoekende partijen voornoemd.
De mondelinge behandeling is gehouden op 12 juni 2007. Verschenen zijn:
- namens CoopCodis, de heren [D] en [B] en
- [verzoeker 2].
Het verzoek
Verzoekers vragen goedkeuring van de in het verzoekschrift vermelde afwijkende bedingen in hun huurovereenkomst, op grond van de ook in dat verzoekschrift vermelde bijzondere omstandigheden.
De beoordeling
1.
Uit het verzoek en de daarbij overgelegde bescheiden blijkt dat een aan CoopCodis gelieerde vennootschap CoopCodis Groothandel B.V. en [verzoeker 2] een samenwerkingsovereenkomst zijn aangegaan die samengevat inhoudt dat [verzoeker 2] vanaf 1 oktober 2006 tot 6 februari 2015 onder de vlag van de door die vennootschap gebruikte winkelformule “CoopCompact” voor eigen rekening en risico een supermarktbedrijf mag exploiteren. In deze samen-werkingsovereenkomst is in lid 1 van artikel 12 verwoord dat CoopCodis bereid is om voor het betreffende vestigingspunt te Kampen aan de [adres] een onderhuurovereenkomst met [verzoeker 2] aan te gaan en dat deze onderhuurovereenkomst onlosmakelijk met de samenwerkingsovereenkomst is verbonden. In lid 2 van artikel 12 is voorts verwoord dat beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst tevens de beëindiging van de huurovereenkomst impliceert zonder dat daarvoor afzonderlijke opzegging vereist is. Voorts staat vast dat partijen een geldleningovereenkomst zijn aangegaan, welke geldlening [verzoeker 2] mede in staat heeft gesteld om tot exploitatie van het bedrijf over te gaan.
2.
Thans wordt door partijen goedkeuring verzocht van meerdere bedingen van de tussen CoopCodis en [verzoeker 2] per 1 oktober 2006 tot stand gekomen huurovereenkomst, waarin de volgende elementen te onderscheiden zijn:
a. een in artikel 3.4.1 neergelegde afwijking van de in artikel 7:292 BW gegeven bescherming voor een huurtermijn van vijf jaar;
b. een in artikel 9.1 en 9.2 neergelegde afwijking van de bepalingen betreffende de wettelijke vereiste opzegging en de rechterlijke toetsing daarvan;
c. een in de laatste zin van artikel 9.2 neergelegd beding met de strekking dat een ontbinding van de samenwerkingsovereenkomst van rechtswege, althans zonder tussenkomst van de rechter, de ontbinding van de huurovereenkomst tot gevolg heeft.
3.
Het hiervoor in punt 2. onder c. bedoelde beding heeft de strekking de huurovereenkomst buiten rechte te doen eindigen indien de franchisenemer zijn verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst en/of geldleningovereenkomst niet tijdig of behoorlijk nakomt. Nog daargelaten dat het aldus niet gaat om een tekortkoming in de huurrelatie, levert een dergelijke beëindiging strijd op met het bepaalde in lid 1 van artikel 7:231 BW. Hoewel lid 3 van dat artikel al bepaalt dat niet ten nadele van de huurder van lid 1 mag worden afgeweken, komt de kantonrechter, anders dan partijen veronderstellen, al op een andere grond geen goedkeuringsbevoegdheid toe. Die bevoegdheid is immers ingevolge lid 2 van artikel 7:291 BW beperkt tot die bedingen die afwijken van de bepalingen in afdeling 7.4.6 (artikelen 7:290 tot en met 310) tot welke afdeling artikel 7:231 BW aldus niet behoort. In zoverre kunnen partijen dan ook niet in hun verzoek worden ontvangen en zullen zij daarin niet-ontvankelijk worden verklaard.
4.
Wat betreft de in punt 2. onder a. en b. bedoelde bedingen stelt de kantonrechter voorop dat de wetgever met artikel 7:291 BW de rechter uitdrukkelijk heeft opgedragen om, zonodig ambtshalve, te toetsen of de van de bepalingen in afdeling 7.4.6 BW afwijkende bedingen waarvan goedkeuring wordt gevraagd, de rechten die de huurder aan die afdeling ontleent niet wezenlijk aantast en of de maatschappelijke positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder zodanig is dat hij die bescherming uit die afdeling niet nodig heeft.
5.
Dat er in het geval van [verzoeker 2] sprake is van een situatie waarin zijn maatschappelijke positie in vergelijking met die van CoopCodis zodanig is dat [verzoeker 2] de bescherming van de wettelijke bepalingen aangaande de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft, is niet gesteld. Dat is tegen de achtergrond van [verzoeker 2]’ mededeling dat hij bij het aangaan van de verschillende overeenkomsten niet door een professionele adviseur is bijgestaan en [verzoeker 2]’ leeftijd van [X] jaar en beginnende ondernemerschap ook niet aannemelijk. De omstandigheid dat verzoekers menen dat zij een prettige en zakelijke verstandhouding hebben, maakt dat niet anders.
6.
Het in punt 2. onder a. bedoelde beding beperkt de eerste wettelijke huurperiode van 5 jaar tot een periode van 3 jaar, 5 maanden en 4 dagen. Die beperking strekt ertoe de looptijd van de onderhuurovereenkomst van partijen gelijk op te laten lopen met de looptijd van de hoofdhuurovereenkomst, gesloten tussen CoopCodis en haar verhuurder. Nu de samen-werkingsovereenkomst van partijen uitgaat van een looptijd van 8 jaar, 5 maanden en 4 dagen en de huurovereenkomst, behoudens opzegging, na ommekomst van de genoemde beperkte termijn wordt voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, is voldoende aannemelijk dat van een wezenlijke aantasting van de rechten van [verzoeker 2] als huurder geen sprake is. In zoverre is het verzoek tot goedkeuring toewijsbaar.
7.
Naar het oordeel van de kantonrechter levert de in punt 2. onder b. bedoelde bedingen wel een wezenlijke aantasting van de wettelijke rechten van de huurder op.
7.1
Artikel 9.1 luidt als volgt: Gezien de considerans is huurder bekend dat het gehuurde door verhuurder aan huurder ter beschikking wordt gesteld in het kader van de tussen CoopCodis en huurder afgesloten samenwerkingsovereenkomst. Huurder verklaart zich er nadrukkelijk mee akkoord dat de onderhavige overeenkomst van huur voor wat betreft de duur onlosmakelijk verbonden is aan de duur van de samenwerkingsovereenkomst.
Artikel 9.2 luidt - voor zover, gezien wat hiervoor in punt 3. is overwogen, nog relevant - als volgt: Voor het geval verhuurder om redenen als vermeld in de samenwerkingsovereenkomst die overeenkomst heeft opgezegd met inachtneming van de geconvenieerde opzeggingstermijn en/of dat genoemde overeenkomst afloopt, zal op dat moment tevens een einde zijn gekomen aan het onderhavige overeenkomst van huur.
7.2
In de samenwerkingsovereenkomst is in lid 1 van artikel 10 verwoord dat die overeenkomst in beginsel niet tussentijds kan worden opgezegd en dat die overeenkomst tegen het einde van de overeengekomen termijn van 8 jaar, 5 maanden en 4 dagen moet worden opgezegd met inachtneming van een opzeggingstermijn van 12 maanden, bij gebreke waarvan een nieuwe samenwerkingsovereenkomst tot stand komt voor dezelfde duur en onder dezelfde voorwaarden en condities. Een andere voorziening betreffende en/of andere gronden voor de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst is niet gegeven, zodat in geval van opzegging die overeenkomst niet eerder dan op 6 februari 2015 zal kunnen eindigen.
7.3
Het bepaalde in de artikelen 9.1 en 9.2 beoogt aldus bij een opzegging van de samenwerkingsovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen duur daarvan daardoor ook de huurovereenkomst te laten eindigen. Op die wijze wordt echter afbreuk gedaan aan de uit de artikelen 7:293 lid 1 jo 295 BW voortvloeiende bescherming van de huurder bij opzegging tegen het einde van de tweede huurtermijn. Ingevolge die wettelijke bepalingen blijft een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst, behoudens instemming door de huurder, van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder ertoe strekkende dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de overeenkomst zal eindigen. Behoudens vier verplichte toewijzingsgronden heeft de rechter de belangen van de verhuurder bij beëindiging af te wegen tegen die van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst. Goedkeuring van de hierbedoelde afwijkende bepalingen zou dus inhouden dat [verzoeker 2] niet langer de mogelijkheid zou hebben om desgewenst de rechter te laten toetsen of CoopCodis, gegeven de op dat moment bestaande situatie, in redelijkheid gebruik maakt van zijn opzegbevoegdheid.
7.4
Anders dan CoopCodis kennelijk veronderstelt, kan die toetsingbevoegdheid van de rechter in het geval van [verzoeker 2] niet van ieder belang ontbloot worden geacht. Vast staat immers dat [verzoeker 2] investeringen heeft gedaan ten aanzien van het gehuurde, de inventaris en de voorraden. Dat CoopCodis onder de in de samenwerkingsovereenkomsten bepaalde voorwaarden een verplichting tot (terug)koop van vaste activa en voorraden op zich heeft genomen, maakt dat niet anders. Voorts is in de huurovereenkomst verwoord dat het gehuurde is bestemd tot gebruik als “supermarkt”, zonder dat dat gebruik is ingevuld, zodat in de huurovereenkomst geen beletsel is te vinden voor een exploitatie van de supermarkt onder een formule, anders dan van CoopCodis. Dat in de samenwerkingsovereenkomst ter zake een beding van non-concurrentie is verwoord, maakt dat niet anders.
7.5
Dat CoopCodis bij het eindigen van de samenwerkingsovereenkomst met [verzoeker 2] het betreffende vestigingspunt voor haar organisatie / winkelformules wil behouden, is, gelet op haar belangen, op zich te begrijpen. Een dergelijk belang, hoe zwaarwichtig voor CoopCodis ook, komt echter bij toepassing van de in artikel 7:291 lid 3 BW neergelegde toetsingsmaatstaf geen relevante betekenis toe.
7.6
Tot slot is van belang dat gesteld noch gebleken is dat [verzoeker 2] in ruil voor deze afwijking een voordeel geniet.
8.
De slotsom is dat het verzoek tot goedkeuring van de in punt 2. onder b. bedoelde bedingen niet toewijsbaar is.
De beslissing
De kantonrechter:
- verklaart verzoekers niet-ontvankelijk in hun verzoek tot goedkeuring van het beding als neergelegd in de laatste zin van artikel 9.2 van de huurovereenkomst;
- verleent goedkeuring van het beding als neergelegd in artikel 3.4.1 van de huurovereenkomst;
- weigert goedkeuring van hetgeen meer of anders is verzocht.
Gegeven door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 20 juni 2007, in tegenwoordigheid van de griffier.