Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 128636 / HA ZA 07-109
Vonnis van 5 september 2007
in de zaak van
1. [eiser],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. M.F.H.M. van Haastert,
advocaat mr. M.W. Witte te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE ALMERE,
zetelend te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. M.G.I.W. Teunis,
advocaat mr. P.E. van der Wiel te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser c.s.] en de gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 mei 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 5 juli 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In maart 2004 hebben [eiser c.s.] de in aanbouw zijnde woning aan het [adres] te [woonplaats] gekocht voor een koopprijs van EUR 240.000,-. Per gelijke datum hebben zij hun woning aan de [adres] 40 te [woonplaats] te koop aangeboden.
2.2. Op 6 mei 2004 hebben [eiser c.s.] de woning aan het [adres] geleverd gekregen. In de leveringsakte staan onder meer de volgende hier van belang zijnde bepalingen:
“Hoofdstuk IV
(…)
Bijzondere bepalingen
(…)
Artikel A. (Verplichting tot zelfbewoning en vervreemdingsverbod)
1. De koper verplicht zich de op de onroerende zaak te bouwen woning, gedurende twee achtereenvolgende jaren vanaf de datum van voltooiing van de woning, uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen. Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke de koper als bewoner van het desbetreffende adres in het bevolkingsregister is ingeschreven.
2. Zolang de op de onroerende zaak te realiseren woning niet is voltooid en gedurende twee achtereenvolgende jaren vanaf de datum van voltooiing van de woning is het de koper niet toegestaan de woning met de daarbij behorende onroerende zaak aan derden in juridische of economische eigendom over te dragen dan wel te bezwaren met een persoonlijk of beperkt zakelijk recht waardoor het (recht op) gebruik van de woning op een derde overgaat. De vestiging van een recht van hypotheek wordt hier niet onder begrepen.
3. (…)
4. Burgemeester en wethouders kunnen –na schriftelijk verzoek daartoe- ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 1 en/of 2 indien toepassing van deze bepalingen zou leiden tot onbillijkheid. Burgemeester en wethouders zullen deze ontheffing –mits koper daartoe relevante schriftelijke bewijzen kan overleggen- verlenen in geval van:
a. Verandering van werkkring van de koper of van diens partner op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden;
b. Overlijden van koper of één van zijn gezinsleden;
c. Ontbinding van het huwelijk van koper door echtscheiding, of ontbinding van het samenlevingsverband dan wel het geregistreerd partnerschap;
d. Verhuizing waartoe genoodzaakt door de gezondheid van koper of één van zijn gezinsleden.
Onverminderd het bepaalde in lid 5 kunnen burgemeester en wethouders aan ontheffing nadere voorwaarden verbinden.
5. Voor zover burgemeester en wethouders hebben ingestemd met het verlenen van een ontheffing als bedoeld in lid 4, is de koper, met uitzondering van het geval als omschreven in lid 4 sub b, aan de gemeente in geval van projectmatige woningbouw, een vergoeding verschuldigd ter hoogte van:
Voor productsegment III:
EUR 29.300,00 zolang de woning nog niet is voltooid en gedurende de eerste twee jaar na voltooiing van de woning.
De bereidheid de vergoeding te betalen laat de bevoegdheid van de burgemeester en wethouders om de ontheffing niet te verlenen onverlet.
6. (…)
7. (…)
8. Bij niet, niet-tijdig of niet behoorlijke nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit dit artikel is koper aan de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd ter hoogte van vijfenveertigduizenddriehonderdachtenzeventig euro en twee eurocent (EUR 45.378,02). De boete moet worden voldaan binnen veertien dagen na daartoe strekkende mededeling door de gemeente.”
2.3. De woning aan het [adres] is in september 2004 aan [eiser c.s.] opgeleverd. Vanaf dat moment hebben [eiser c.s.] dubbele woonlasten gehad: voor de woning aan het [adres] en voor de woning aan de [adres] die nog niet verkocht was.
2.4. In maart 2005 hebben [eiser c.s.] de woning aan het [adres] te koop aangeboden.
2.5. [eiser c.s.] hebben de woning aan het [adres] in september 2005 verkocht voor een prijs van EUR 258.000,-.
2.6. Door de notaris ten overstaan van wie de levering zou plaatsvinden, is per faxbericht d.d. 8 september 2005 aan de gemeente gevraagd of er door de Gemeente toestemming is verleend voor de doorverkoop en of er een boete moest worden verrekend.
2.7. De Gemeente heeft per brief d.d. 21 september 2005 aan de notaris medegedeeld dat bij haar geen verzoek om toestemming tot doorverkoop en ontheffing van de zelfbewoningsverplichting van de woning aan het [adres] bekend is en dat bij doorverkoop een boete wordt verbeurd welke zal worden gematigd tot een bedrag van EUR 10.000,-. De Gemeente heeft de notaris verzocht om de boete in te houden op het moment dat [eiser c.s.] de woning aan het [adres] doorleveren aan de nieuwe eigenaar.
2.8. [eiser c.s.] hebben bij schrijven d.d. 26 september 2005 bezwaar aangetekend tegen de door de gemeente opgelegde boete.
2.9. Bij brief d.d. 13 oktober 2005 heeft de gemeente aan [eiser c.s.] medegedeeld dat [eiser c.s.] om ontheffing hadden kunnen verzoeken. Dit hebben zij nagelaten. Uit de brief van 26 september 2005 is de gemeente niet gebleken dat een beroep wordt gedaan op een van de ontheffingsgronden. De Gemeente heeft in haar brief aangegeven haar besluit ten aanzien van de boete te handhaven.
2.10. Op 25 oktober 2005 heeft de levering van de woning aan het [adres] aan de kopers plaatsgevonden.
2.11. Door de gemeente is op de leveringsdatum, in verband met de door haar opgelegde boete, beslag gelegd op (een deel van) de gelden die zich onder de notaris bevonden in verband met de verkoop van de woning aan het [adres].
3. Het geschil
3.1. [eiser c.s.] vordert te verklaren voor recht dat de gemeente zich in redelijkheid en billijkheid niet had mogen beroepen op het tussen partijen overeengekomen boetebeding in verband met de overtreding van het vervreemdingsverbod en aldus de gemeente te veroordelen de door haar ontvangen boete ad EUR 10.000,- aan [eiser c.s.] terug te betalen, vermeerderd met rente.
Subsidiair vordert [eiser c.s.] de door de gemeente aan [eiser c.s.] opgelegde boete te matigen tot nihil, althans te matigen tot een door de rechtbank geacht redelijk en billijk bedrag, aldus de gemeente te veroordelen tot terugbetaling van het verschil tussen de door de gemeente geïncasseerde EUR 10.000,- en de door de rechtbank vast te stellen lagere boete, vermeerderd met rente.
3.2. De gemeente voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Tussen partijen is in geschil of de gemeente aan [eiser c.s.] terecht een boete van EUR 10.000,- heeft opgelegd. De gemeente heeft zich hierbij op het standpunt gesteld dat [eiser c.s.] in de eerste plaats niet om ontheffing van het vervreemdingsverbod hebben verzocht. Als [eiser c.s.] wel om ontheffing hadden verzocht, zouden ze geen ontheffing hebben gekregen omdat in hun geval geen sprake is van omstandigheden op basis waarvan de gemeente ontheffing moet verlenen. Een uitzondering op basis van de hardheidsclausule doet zich naar de mening van de gemeente ook niet voor. [eiser c.s.] meent daarentegen dat de gemeente op grond van de redelijkheid en billijkheid niet tot het opleggen van de boete had mogen komen, dan wel dat zij deze boete had moeten matigen tot nihil. [eiser c.s.] hebben daarnaast aangevoerd dat de gemeente door het opleggen van een boete misbruik maakt van haar recht.
4.2. Het antispeculatiebeding is door de gemeente in de overeenkomst opgenomen, om het speculeren op de woningmarkt tegen te gaan. De gemeente dient het antispeculatiebeding in het algemeen te handhaven. Voor het niet opnemen van een opheffingsgrond bij doorverkoop met verlies heeft de gemeente naar voren gebracht dat de verkoopprijs in onderling overleg tussen verkoper en koper wordt vastgesteld. Deze prijs zou, in het geval bekend wordt dat de gemeente afziet van boeteheffing (of het verlenen van een ontheffing en de daaraan gekoppelde vergoeding), indien zij geen winst kan aantonen, kunstmatig en met opzet laag gehouden kunnen worden. De regeling tot het verlenen van ontheffing is eenvoudig van aard. Hierdoor is zij gemakkelijk uit te voeren. Met allerlei nuances van concrete gevallen houdt de regeling geen rekening. Van de gemeente kan niet worden gevergd dat zij in individuele gevallen onderzoekt of inderdaad sprake is geweest van speculatie of het realiseren van winst, bij gebreke waarvan vervolgens de hardheidsclausule zou moeten worden toegepast. [eiser c.s.] hebben bij de aankoop van het bouwkavel deze regeling aanvaard. Dat zij zich, achteraf, de consequenties van het beding niet voldoende gerealiseerd hebben regardeert de gemeente niet. Van misbruik van bevoegdheid is naar het oordeel van de rechtbank op grond van het voorgaande dan ook geen sprake.
4.3. Beoordeeld moet dan nog worden of de gemeente door het opleggen van de (gematigde) boete in strijd heeft gehandeld met de redelijkheid en billijkheid. Daarvoor is van belang of aan [eiser c.s.] ontheffing zou zijn verleend, dan wel had moeten worden verleend, in het geval zij daar om gevraagd zouden hebben. Immers, het huidige beleid van de gemeente brengt mee dat indien ontheffing wordt verleend, er in het geheel geen boete verschuldigd is. Indien er geen ontheffing is verleend wordt de verschuldigde boete gematigd tot EUR 10.000,-. Dit laatste is in het geval van [eiser c.s.] gebeurd.
4.4. In lid 4 van het artikel is opgenomen in welke gevallen burgemeester en wethouders een ontheffing moeten verlenen. Het gaat hier om de eventuele toepasselijkheid van de zogenaamde hardheidsclausule: burgemeester en wethouders kúnnen ontheffing verlenen indien toepassing van het antispeculatiebeding zou leiden tot onbillijkheid. Deze gevallen hebben gemeenschappelijk dat er sprake moet zijn van bijzondere omstandigheden, die de verkrijger slechts beperkt in eigen hand heeft.
4.5. [eiser c.s.] stellen niet, dat zich in hun geval één van de in lid 4 vermelde omstandigheden voordoet. Door [eiser c.s.] zijn de volgende omstandigheden aangevoerd die volgens hen meebrengen dat zij nochtans een beroep kunnen doen op de hardheidsclausule.
Doordat zij hun oude woning niet verkocht kregen werden [eiser c.s.] gedurende een lange periode geconfronteerd met dubbele woonlasten. Uiteindelijk konden zij dit financieel niet meer bolwerken en hebben zij besloten om de woning aan het [adres] per maart 2005 te koop te zetten, in de hoop dat één van beide huizen op zo kort mogelijke termijn verkocht zou worden. In september 2005 is de woning aan het [adres] verkocht.
Volgens [eiser c.s.] hebben zij verlies geleden op de woning. Hoewel de verkoopopbrengst hoger was dan de oorspronkelijke koopprijs, hebben zij de nodige investeringen in de woning aan het [adres] gedaan. Per saldo resteerde hierdoor een verlies. Er is dus volgens hen geen sprake van speculatie.
4.6. De rechtbank is met de gemeente van oordeel dat het door [eiser c.s.] gestelde onvoldoende is om tot de conclusie te komen dat de gemeente in redelijkheid de boete niet op had mogen leggen.
Vooropgesteld moet worden dat de gemeente bij het bepalen van de omstandigheden die tot ontheffing kunnen leiden een grote mate van beleidsvrijheid toekomt. Door de gemeente is naar voren gebracht dat zij, voor de toepassing van de hardheidsclausule, met name van belang acht in hoeverre de verkrijger de omstandigheden in eigen hand heeft (gehad). Als de verkrijger niet of nauwelijks invloed heeft uit kunnen oefenen op zijn situatie, zal een beroep op de hardheidsclausule gehonoreerd worden.
Door de woning aan te kopen, hebben [eiser c.s.] het antispeculatiebeding vrijwillig aanvaard. Zij hadden kunnen en moeten weten wat de consequenties van dit beding waren en dat zij mogelijk met dubbele woonlasten zouden komen te zitten als hun oude woning moeilijk verkoopbaar zou blijken. [eiser c.s.] hadden er van uit moeten gaan dat slechts sprake is van onbillijkheid in geval van zeer bijzondere omstandigheden.
Door de woning aan het [adres] te kopen terwijl de woning aan de [adres] nog niet was verkocht, hebben [eiser c.s.] zelf het risico genomen dat zij gedurende onbepaalde tijd met dubbele woonlasten geconfronteerd zouden worden. Het lopen van dit risico is een omstandigheid die zij zelf in de hand hebben gehad en een keus die zij bewust hebben gemaakt. Dat deze keus uiteindelijk niet goed heeft uitgepakt voor [eiser c.s.] is een omstandigheid die in de risicosfeer van [eiser c.s.] ligt.
Bovendien is in dit geval onduidelijk of er wel sprake is van verlies, zoals door [eiser c.s.] gesteld. De verkoopopbrengst is hoger dan de koopprijs was. Dat [eiser c.s.] in de tussenliggende periode dermate hoge investeringen hebben gedaan dat het resultaat uiteindelijk negatief voor hen is uitgevallen, is door de gemeente bij gebrek aan wetenschap betwist. Zoals hiervoor reeds overwogen, kan van de gemeente niet gevergd worden dat zij in individuele gevallen onderzoekt of er al dan niet sprake is van verlies. Zeker niet nu in dit geval niet zonder meer duidelijk is dat er sprake zou zijn van verlies. Maar zelfs al zouden [eiser c.s.] verlies hebben geleden, dan is dit, mede gelet op hetgeen hierboven onder 4.2 is overwogen, onvoldoende om het besluit van de gemeente onbillijk te maken.
4.7. Ten aanzien van het beroep op matiging van de boete tot nihil overweegt de rechtbank als volgt.
Nu aan [eiser c.s.] geen ontheffing is verleend zijn zij de in artikel A lid 8 van de leveringsakte verschuldigde boete ad EUR 45.378,02 verschuldigd. De gemeente heeft deze boete gematigd tot een bedrag ad EUR 10.000,00. Matiging door de rechtbank is alleen mogelijk als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dat doet zich in het onderhavige geval niet voor. Hiertoe overweegt de rechtbank als volgt.
[eiser c.s.] hebben er bewust voor gekozen – hoe begrijpelijk ook – om de woning aan het [adres] aan te schaffen, terwijl zij wisten dan wel redelijkerwijs hadden moeten weten dat zij gelet op de bepalingen in de koop/aannemingsovereenkomst deze woning minimaal twee jaar zelf dienden te bewonen en niet zouden mogen doorverkopen.
De gemeente heeft belang bij handhaving van het antispeculatiebeding, teneinde het speculeren op de woningmarkt tegen te gaan. De rechtbank is met de gemeente van oordeel dat van de gemeente niet gevergd kan worden om in individuele gevallen te onderzoeken of al dan niet sprake is geweest van speculatie. Indien beleid zou zijn om de boete op nihil te stellen bij gebleken niet speculatie zou de ongewenste consequentie kunnen zijn, dat koper en verkoper de prijs opzettelijk laag houden.
Door het matigen van de boete tot een bedrag ad EUR 10.000,00 heeft de gemeente rekening gehouden met de belangen van [eiser c.s.]. De gemeente kan niet worden verplicht de boete te matigen tot nihil, en de rechtbank ziet geen termen de opgelegde boete verder te matigen.
4.8. De conclusie is dan ook dat [eiser c.s.] gehouden zijn tot naleving van het contractuele boetebeding en dat de gemeente niet op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid gehouden is om ontheffing te verlenen aan [eiser c.s.] of de boete nog verder te matigen dan zij reeds heeft gedaan. De vordering van [eiser c.s.] zal op grond van het voorgaande worden afgewezen.
4.9. [eiser c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- vast recht EUR 300,00
- salaris procureur 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.204,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op EUR 1.204,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W.F. Houthoff en in het openbaar uitgesproken op 5 september 2007.