Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 121385 / HA ZA 06-722
Vonnis van 12 september 2007
in de zaak van
1. [eiser],
wonende te Winterberg, Duitsland,
2. [eiseres],
wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
procureur mr. W.P. Maris,
advocaat mr. R.P. van Boven te [woonplaats],
tegen
1. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
POLDERLAND PROJECTONTWIKKELING BV,
gevestigd te Dronten,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
procureur mr. M.F.H.M. van Haastert,
advocaat mr. N.E. Koelemaij te Assen.
Partijen zullen hierna, gezamenlijk, [eiser] en Polderland dan wel, afzonderlijk, [eiser] en [eiseres] en Polderland, [gedaagde A] en [gedaagde B] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de akte;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie en akte houdende overlegging producties in conventie;
- de akte uitlating producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] heeft een camping geëxploiteerd genaamd “[camping]” te [woonplaats].
2.2. [eiser] en Polderland hebben op 24 mei 2005 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot camping “[camping]”.
2.3. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“De ondergetekenden:
(…)
hebben op 24 mei 2005 een koopovereenkomst gesloten inzake het recreatiebedrijf “Camping [camping]”, bestaande uit de ondergrond, de infrastructuur, de gebouwen op de camping waaronder een woonboerderij met daarin twee vakantiewoningen en een ontmoetingscentrum met groepsaccommodaties en sanitaire gelegenheden,
(…)
Met alle daartoe behorende bestanddelen als bedrijfsnaam en aanwezige goodwill en voorts met inbegrip van de roerende zaken als bedrijfsmiddelen en inventaris zoals omschreven in de bij deze koopakte behorende lijst.
(…)
Tegen een totale koopsom van EUR 1.115.000,-- k.k. excl. BTW.
(…)
Zij zijn verder overeengekomen:
(…)
Artikel 3. Eigendomsoverdracht.
3.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op 30 december 2005 of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen, ten overstaan van notariskantoor Engelen (…).
Artikel 4. Waarborgsom.
4.1 Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van de koper wordt door deze uiterlijk 1 september 2005 gestort als waarborgsom in handen van de notaris een bedrag van EUR 111.500,00 (…).
Artikel 5. Staat van de onroerende zaak, gebruik.
5.1 De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende en lijdende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
5.2 Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande akte(n) van levering en/of van vestiging van het recht van opstal en/of afzonderlijke akte(n).
Verkoper heeft van al deze akten en stukken de letterlijke tekst, dan wel door beide partijen gewaarmerkte fotokopieën van de letterlijke tekst, aan de koper ter hand gesteld.
Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van de hiervoor bedoelde akten.
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor voormeld gebruik nodig zijn. Voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst staat verkoper niet in. Verkoper heeft het onroerend goed gebruikt als: camping met bedrijfswoning, twee vakantiewoningen en agrarische grond. Voor zover koper voornemens is het onroerend goed te gebruiken in afwijking van het normale feitelijke gebruik, of dat van verkoper, dient koper zelf voor de benodigde vergunningen, ontheffingen e.d. zorg te dragen.
5.4.1. Verkoper verklaart dat het in of op het gekochte aanwezige asbest het voormelde gebruik niet in de weg staat. (…)
Artikel 6. Feitelijke levering, roerende zaken, overdracht aanspraken.
(…)
6.4. In deze koopovereenkomst is voor zover mogelijk begrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s), (onder)aannemer(s), architect(en), installateur(s) en leverancier(s), zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan de onroerende zaak toegebrachte schade, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is.(…)
6.5. Koper is ervan op de hoogte dat er een procedure loopt met de buurman.
Artikel 10. Ingebrekestelling, ontbinding.
10.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.(…)
10.3 Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (…)
Artikel 22. Garantie juistheid informatie Verkoopdocumentatie.
Verkoper garandeert dat alle informatie die is opgenomen in de Verkoopdocumentatie, samengesteld door van de Loosdrecht B.V. recreatie Bedrijfsmakelaardij, waaronder uitdrukkelijk ook begrepen de daarin opgenomen bijlagen, volledig juist is. Koper is bekend met de inhoud van de Nota van Uitgangspunten Bestemmingsplan Buitengebied Midden Drenthe, vastgesteld op 28 april 2005.”
2.4. In de in de koopovereenkomst genoemde Verkoopdocumentatie staat onder andere het volgende:
“1 Algemeen
(…)
Camping [camping] is een kleine sfeervolle familiecamping met ruime uitbreidingsmogelijkheden, welke landelijk gelegen is in een rustige omgeving. De camping is gelegen op ruim 3 hectare eigen grond waarop zich bevinden:
(…)
- Volledig nieuw ontmoetingscentrum/informatieruimte met sanitaire gelegenheid voor de camping en verblijfsruimte annex groepsaccommodatie voor 10 gasten; (…)
- Het totale bedrijf mag volgens de Nota Beleidscriteria Toerisme en Recreatie Midden-Drenthe (TROP Midden-Drenthe) groeien naar 8 hectare, bestemmingsplantechnisch mag er in dit gebied één bedrijf groeien naar in totaal 15 hectare;
- De eigenaar heeft inmiddels een recht van eerste koop op de circa 1,2 hectare naastgelegen grond verworven.
6 Vergunning Wet op de Openluchtrecreatie
Op 18 november 2003 is door de gemeente Midden-Drenthe een vergunning verstrekt als bedoeld in artikel 8 lid 1 van Pro de Wet op de Openluchtrecreatie voor:
(…)
- 1 groepsverblijf (in aanbouw)
(…)
8 Beknopte omschrijving van het bedrijf
De eigenaar heeft in 1994 een woonboerderij met circa 3 hectare eigen grond verworven met de intentie om hier een recreatiebedrijf op te richten. Men is allereerst begonnen met een grondige renovatie van de bestaande woonboerderij en de realisatie van twee vakantiewoningen in deze woonboerderij. Vervolgens is men begonnen met de aanleg van een kleine camping met circa 20 kampeerplaatsen (fase 1) en thans wordt (…) er een nieuw ontmoetingscentrum/informatieruimte met sanitaire gelegenheid en een kleine groepsaccommodatie gerealiseerd.
(…)
Op het terrein bevinden zich de volgende opstallen en voorzieningen:
(…)
Ontmoetingscentrum annex informatieruimte met sanitaire gelegenheid
Deze geheel nieuw gebouwde accommodatie is medio 2006 voor verhuur gereed. (…) Momenteel wordt gewerkt aan de afwerking van dit gebouw.
14 Voorbehouden
(…)
Opdrachtgever heeft uitdrukkelijk bepaald dat alle overdrachten van rechten en verplichtingen met betrekking tot derden onder voorbehoud zijn.”
2.5. Op 1 oktober 2005 is door Polderland EUR 30.000,00 in handen van de notaris gestort.
2.6. Omdat Polderland had nagelaten tijdig de in de koopovereenkomst vermelde waarborgsom van EUR 111.500,00 te storten, hebben partijen nadere afspraken gemaakt. Deze afspraken zijn vastgelegd in een door partijen op 13 oktober 2005 ondertekende brief.
2.7. Partijen zijn blijkens de hiervoor genoemde brief onder meer overeengekomen dat Polderland uiterlijk op 1 december 2005 de gehele waarborgsom, groot EUR 111.500,00, onder de notaris zou storten.
Voorwaarde was dat [gedaagde A] en zijn echtgenote (gedaagden sub 1 en sub 2) zich in privé aansprakelijk zouden stellen voor de nakoming van de koopovereenkomst. Ter uitvoering van deze afspraak hebben [gedaagde A] en [gedaagde B] op 17 oktober 2005 een verklaring van hoofdelijke verbondenheid ondertekend.
2.8. In de door beide partijen ondertekende brief van 13 oktober 2005 is ook opgenomen de afspraak dat Polderland de notaris opdracht zou geven om een door haar gestorte waarborgsom van EUR 30.000,00 over te maken op de derderekening van de advocaat van [eiser] “in verband met de procedure van de verkoper met betrekking tot de onderneming van de buurman. Afgesproken is dat [Polderland] de procedure vanaf heden overneemt. De advocaatkosten in verband met de procedure met de buurman zullen dan ook vanaf heden voor uw rekening komen. Verkoper aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de uitkomsten van deze procedure.”
2.9. Op 1 december 2005 is door Polderland een bedrag van EUR 111.500,00 als waarborgsom in handen van de notaris gestort.
2.10. Op 9 januari 2006 heeft de advocaat van Polderland aan de notaris bericht dat er geen volledige overeenstemming tussen partijen bestond omtrent de inhoud van de akte en dat het transport dat zou plaatsvinden op 10 januari 2006 diende te worden uitgesteld.
2.11. Bij brief van 16 januari 2006 heeft de advocaat van [eiser] Polderland gesommeerd om binnen acht dagen volledige medewerking te verlenen aan de totstandkoming van de akte van levering. Voorts is medegedeeld dat er – bij gebreke van voldoening aan de sommatie- aanspraak zal worden gemaakt op de in de artikel 10.3 van de koopovereenkomst vermelde boete van EUR 3.450,00 per dag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en de kosten van verhaal.
2.12. Op 24 januari 2006 is Polderland niet verschenen bij de notaris. De notaris heeft een akte non comparitie opgemaakt.
2.13. Tussen partijen heeft vervolgens overleg plaatsgevonden.
2.14. Begin februari 2006 heeft de notaris de waarborgsom aan [eiser] overgemaakt onder verrekening met de door hem gemaakte kosten. [eiser] heeft een bedrag van EUR 108.931,97 ontvangen.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eiser] vordert samengevat - veroordeling van Polderland tot nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en tot betaling van EUR 1.312.568,03, te vermeerderen met EUR 3.450,00 voor iedere dag vanaf 5 april 2006 tot aan de dag waarop Polderland heeft voldaan aan die veroordeling tot nakoming, een en ander vermeerderd met rente en kosten.
3.2. Polderland voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. Polderland vordert samengevat – een verklaring voor recht inhoudende dat [eiser] is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Polderland vordert voorts (partiële) ontbinding van de overeenkomst in die zin dat de koopprijs van de onroerende zaak wordt verminderd met de schade die het gevolg is van de toerekenbare tekortkoming van [eiser], nader op te maken bij staat. Tevens vordert Polderland veroordeling van [eiser] tot terugbetaling van hetgeen is voldaan in het kader van een minnelijke regeling. Tenslotte vordert Polderland ook een verklaring voor recht inhoudende dat de door [eiser] gelegde beslagen vexatoir zijn jegens Polderland en een veroordeling van [eiser] tot vergoeding van de schade die is voortgevloeid uit de vexatoire beslaglegging nader op te maken bij staat, een en ander vermeerderd met kosten.
3.4. [eiser] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
Kern van het geschil
4.1. Kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of [eiser] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen zoals die voortvloeien uit de koopovereenkomst van 24 mei 2005.
Indien deze vraag bevestigend wordt beantwoord, kan de door [eiser] gevorderde nakoming niet (onverkort) worden toegewezen en is er grond om de koopovereenkomst partieel te ontbinden in die zin dat de koopprijs wordt verminderd.
Polderland zal daarentegen dienen te worden veroordeeld tot nakoming en tot betaling van de volledige koopsom (daarbij rekening houdend met reeds betaalde bedragen) indien niet kan worden vastgesteld dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [eiser].
4.2. Polderland heeft haar stelling dat er sprake is geweest van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [eiser] nader gespecificeerd. Volgens Polderland is [eiser] op een drietal punten tekort geschoten, te weten ten aanzien van (1) het in de verkoopbrochure neergelegde recht van eerste koop, (2) het niet afgebouwde ontmoetingscentrum/de informatieruimte met groepsaccommodatie voor tien personen en (3) de niet bestaande procedure tegen de buurman.
De rechtbank zal deze gestelde tekortkomingen afzonderlijk beoordelen.
Recht van eerste koop
4.3. Polderland heeft voorop gesteld dat de verkoopdocumentatie, gelet op het bepaalde in artikel 22 van Pro de koopovereenkomst, onlosmakelijk deel uitmaakt van die koopovereenkomst. Volgens Polderland is in de verkoopdocumentatie gegarandeerd dat [eiser] een recht had van eerste koop op de circa 1,2 hectare naastgelegen grond.
De mogelijkheid van verwerving van 1,2 hectare grond was voor Polderland van evident belang voor de realisatie van het project waarvoor zij tot aankoop van “[camping]” was overgegaan, aldus Polderland. De koopprijs was ook mede gebaseerd op het gegeven dat Polderland die grond op enig moment zou kunnen verwerven.
Volgens Polderland is evenwel uit de door [eiser] aan Polderland overhandigde gebruiksovereenkomsten, gesloten tussen [eiser] en de maatschap [X], gebleken dat het slechts ging om een persoonlijk recht tot koop van [eiser]. Nadat Polderland contact had gezocht met de rechthebbende op de 1,2 hectare, te weten F. [X], is bovendien naar voren gekomen dat [X] een aanbiedingsplicht ten aanzien van deze grond had jegens zijn broers en zus. Dit was opgenomen in de leveringsakte ‘ontbinding maatschap d.d. 17 december 1998’, aldus Polderland.
Volgens Polderland is er derhalve geen sprake geweest van een recht van eerste koop van [eiser]. Polderland stelt dat het hooguit gaat om een persoonlijk recht van [eiser] en niet om een kwalitatieve verplichting, zoals de aanbieding in de verkoopdocumentatie doet vermoeden. Van belang is volgens Polderland verder nog dat [eiser] en zijn makelaar voor de totstandkoming van de koopovereenkomst op de hoogte waren gesteld van het feit dat Polderland groot belang had bij het verwerven van de 1,2 hectare. Polderland stelt in dit verband dat het Projectplan van Polderland met betrekking tot “[camping]” aan [eiser] en zijn makelaar is overhandigd.
4.4. [eiser] heeft de stellingen van Polderland gemotiveerd betwist.
[eiser] heeft voorop gesteld dat Polderland een professionele partij is.
Volgens [eiser] is verder van belang dat in de koopovereenkomst niets is bepaald over de overdracht van het persoonlijk recht van eerste koop. Het recht van eerste koop is niet overgedragen, aldus [eiser]. Het wordt ook niet benoemd in de e-mails waaruit de wilsovereenstemming blijkt, in de aanvullende overeenkomst van 13 oktober 2005 of de transportakte.
[eiser] stelt dat Polderland daar ook geen belang aan hechtte, gelet op het plan “Gezond Drenthe” dat Polderland op 6 juni 2005 (dus na het bereiken van wilsovereenstemming) heeft opgesteld en waarin geen rekening is gehouden met de 1,2 hectare naastgelegen grond. Die 1,2 hectare waren derhalve niet essentieel voor Polderland, aldus [eiser]. Volgens [eiser] heeft Polderland haar plan later uitgebreid. Dat blijkt uit de tekening die [eiser] ruim na het sluiten van de koopovereenkomst van Polderland heeft ontvangen. In het oorspronkelijke plan echter, waarop Polderland de koopprijs heeft gebaseerd, is geen rekening gehouden met het recht van eerste koop. In dat verband is volgens [eiser] ook van belang dat Polderland pas na de totstandkoming van de koopovereenkomst, in september 2005, om de desbetreffende stukken heeft gevraagd.
Subsidiair stelt [eiser] dat uit artikel 14 van Pro het verkoopmemorandum blijkt dat alle overdrachten van rechten en plichten met betrekking tot derden onder voorbehoud zijn.
[eiser] merkt tenslotte op dat Polderland de makelaar van [eiser] op 7 oktober 2005 onder andere heeft medegedeeld dat er een principe akkoord was met buurman [X] voor verdere grondverwerving.
4.5. Hieromtrent geldt het volgende.
Tussen partijen is niet in geschil dat de inhoud van de overeenkomst mede wordt bepaald door de verkoopdocumentatie die namens [eiser] is opgesteld en die voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst aan Polderland is overhandigd. In die verkoopinformatie staat niet met zoveel woorden vermeld wat het karakter is van het recht van koop van [eiser]. In de verkoopbrochure wordt slechts geconstateerd dat er sprake is van een recht van eerste koop zonder dat daarbij wordt vermeld om wat voor een soort recht het gaat.
Bij de beoordeling van de vraag wat Polderland op basis van die mededeling mocht verwachten staat voorop dat de mededeling dat er sprake is van een recht van eerste koop –anders dan Polderland stelt- op zichzelf niet onjuist is. Uit de overgelegde –en niet betwiste- gebruiksovereenkomsten blijkt namelijk van het bestaan van een dergelijk recht van [eiser] jegens [X]. Weliswaar kan uit de akte met betrekking tot de ontbinding van de maatschap [X] van 17 december 1998 worden afgeleid dat [X] een aanbiedingsplicht had jegens zijn broers en zuster met betrekking tot hetzelfde stuk grond als waarop het recht van [eiser] betrekking had, maar deze akte is van later datum dan die waarbij het recht van [eiser] is gevestigd. Indien [X] de grond in overeenstemming met het bepaalde in die akte zou aanbieden aan zijn broers en zuster, zou hij wanprestatie plegen jegens [eiser]. De aanbiedingsplicht brengt niet mee dat daarmee het recht van [eiser] op levering is komen te vervallen.
4.6. De vraag die echter rijst is of Polderland aan de mededeling dat er sprake was van een recht van eerste koop de conclusie mocht verbinden dat het recht van [eiser] een kwalitatief recht was dat naar zijn aard mede overgaat met de onroerende zaak waaraan het is verbonden. In de verkoopdocumentatie wordt namelijk niet vermeld dat het ging om een persoonlijk recht van [eiser].
Deze vraag dient te worden beantwoord in het licht van artikel 3:35 BW Pro. Voor de betekenis van een mededeling als de onderhavige komt het aan op de zin die partijen bij de overeenkomst in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de mededeling en de bepaling waarin het is gehanteerd mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.7. Daarbij speelt het volgende een rol.
Niet is komen vast te staan dat Polderland, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, er blijk van heeft gegeven dat het verwerven van 1,2 hectare grond voor haar essentieel was.
De stelling van Polderland dat zij het Projectplan met betrekking tot “[camping]” aan [eiser] en zijn makelaar heeft overhandigd en dat daaruit zou moeten blijken dat Polderland groot belang had bij het verwerven van de 1,2 hectare, heeft Polderland niet nader onderbouwd. Dat had wel op haar weg gelegen, gelet op de gemotiveerde betwisting van die stelling door [eiser]. Aan deze stelling zal dan ook voorbij worden gegaan.
Polderland heeft voorts nog gesteld dat in de eerste opzet van het plan “Gezond Drenthe” melding wordt gemaakt van een groeimogelijkheid van 5 hectare, waar de 1,2 hectare deel van uitmaakt, maar die opzet is van 6 juni 2005. De koopovereenkomst was evenwel daarvoor reeds gesloten, namelijk op 24 mei 2005. Aan de overhandiging van deze opzet kan dan ook niet de conclusie worden verbonden dat [eiser] ten tijde van de koop wist dat die 1,2 hectare grond voor Polderland essentieel was.
4.8. Verder is van belang dat niet is gesteld of anderszins is gebleken dat het voor [eiser] kenbaar was dat de koopprijs mede was bepaald door het recht om in de toekomst nog 1,2 hectare grond te verwerven.
4.9. Nu het voor [eiser] niet kenbaar was of behoefde te zijn dat de aankoop van 1,2 hectare voor Polderland essentieel was en dat Polderland, zoals zij zelf zegt, haar koopprijs mede had gebaseerd op de aanname dat zij nog 1,2 hectare grond zou kunnen verwerven, rustte op [eiser] geen nadere informatieplicht ter zake.
Voor die conclusie is te minder ruimte nu de reikwijdte van de verplichting van [eiser] om de koper alle informatie te verschaffen in het onderhavige geval mede werd bepaald door hetgeen [eiser] op dat punt van Polderland aan onderzoeksinspanningen mocht verwachten. Daarbij is van belang dat in de verkoopbrochure is opgenomen dat overdracht van rechten en plichten met betrekking tot derden onder voorbehoud geschiedt. Van een garantie is derhalve geen sprake.
4.10. Het had, juist gelet op voornoemde bepaling, op de weg van Polderland, als professionele projectontwikkelaar, gelegen om nader onderzoek te doen naar de aard van het recht van koop van [eiser].
Het nalaten daarvan komt voor risico van Polderland.
4.11. Van een tekortkoming van [eiser] op het onderhavige punt is dan ook geen sprake.
Groepsaccommodatie
4.12. Polderland heeft gesteld dat een (andere) toerekenbare tekortkoming van [eiser] daarin bestaat dat de groepsaccommodatie voor 10 gasten niet is afgebouwd en evenmin is ingericht voor de doeleinden waarvoor zij in de verkoopdocumentatie is gepresenteerd. De onroerende zaak bezit volgens Polderland aldus niet de eigenschappen die door [eiser] waren gegarandeerd.
4.13. [eiser] heeft hier evenwel tegenover gesteld dat hij blijkens artikel 5.1 van de koopovereenkomst niet hoefde af te bouwen. Bovendien heeft Polderland volgens [eiser] te kennen gegeven dat zij het betreffende object zou gaan verbouwen omdat het niets van doen had met een ‘zorgpark’. [eiser] stelt voorts dat Polderland hem heeft verzocht om de afbouwwerkzaamheden te staken. Polderland heeft daarom de voor de afbouw benodigde materialen van [eiser] gekocht. Tenslotte merkt [eiser] op dat Polderland de onroerende zaak van [eiser] circa 15 keer heeft bezichtigd en dat zij dus heel goed wist dat er nog afbouwwerkzaamheden moesten plaatsvinden.
4.14. Ook dit geschilpunt dient te worden beoordeeld tegen de achtergrond van artikel 3:35 BW Pro. Het gaat er immers om welke betekenis Polderland mocht hechten aan de in de verkoopdocumentatie opgenomen mededeling (bladzijde 4) dat er een volledig nieuw ontmoetingscentrum/ informatiecentrum met sanitaire gelegenheid voor de camping en verblijfsruimte annex groepsaccommodatie voor tien personen zou zijn.
In dat verband is van belang dat in de verkoopbrochure niet letterlijk wordt gegarandeerd dat de groepsaccommodatie zou zijn afgebouwd dan wel ingericht. Polderland wijst bovendien slechts op één bepaling met betrekking tot de groepsaccommodatie maar die bepaling staat niet op zich. Uit hetgeen overigens in de verkoopbrochure is vermeld (met name op de bladzijden 8 en 9), blijkt dat de groepsaccommodatie nog niet klaar was. Er staat zelfs letterlijk dat er wordt gewerkt aan de afwerking van het gebouw.
4.15. Van belang is voorts dat in artikel 5.1 van de koopovereenkomst staat vermeld dat de onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevond.
Tenslotte is van belang dat in artikel 5.3 van die koopovereenkomst, waarin wordt gegarandeerd dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn, alleen vermeld staan de camping met bedrijfswoning, twee vakantiewoningen en agrarische grond. Het ontmoetingscentrum annex informatieruimte met sanitaire gelegenheid staat daar niet bij. Er kan dan ook in elk geval niet worden geconcludeerd dat [eiser] het normaal gebruik van dat ontmoetingscentrum heeft gegarandeerd.
4.16. Gelet op het voorgaande mocht [eiser] van Polderland verwachten dat zij (ook) zelf onderzoek zou doen naar de toestand van de groepsaccommodatie ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Nu, als gesteld en niet betwist, bovendien vaststaat dat Polderland voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst de onroerende zaak meerdere keren heeft bezocht, mocht hij ervan uitgaan dat Polderland op de hoogte was van het feit dat het gebouw niet was afgewerkt en behoefde hij derhalve Polderland daaromtrent niet (nader) te informeren. Juist ook omdat Polderland de onroerende zaak meerdere malen had bezocht, was zij in de gelegenheid om zelf nader onderzoek te doen. Het nalaten daarvan komt voor haar risico.
Zij kan thans daarom niet aan [eiser] tegenwerpen dat zij, op basis van voornoemde mededeling in de verkoopbrochure, de gerechtvaardigde verwachting mocht hebben dat de onroerende zaak mede omvatte een groepsaccommodatie die geheel was afgebouwd.
4.17. Van een tekortschieten van [eiser] op dit punt is derhalve evenmin sprake.
Procedure tegen de buurman
4.18. Polderland heeft verder gesteld dat [eiser] is tekort geschoten in zijn informatieplicht ten aanzien van de procedure tegen de buurman. Volgens Polderland stond in de koopovereenkomst dat koper ervan op de hoogte was dat er een procedure liep tegen de buurman. Dat had volgens mededelingen van [eiser] van doen met de ligging van een sloot. De buurman zou een bassin hebben gemaakt dat niet ver genoeg van de erfafscheiding lag.
Volgens Polderland bleek er evenwel geen procedure met de buurman te zijn maar was wel sprake van een vijftal procedures van [eiser] tegen de gemeente Midden-Drenthe.
Polderland stelt dat in weerwil van de overeenkomst van 13 oktober 2005 [eiser] niet bereid is gebleken om haar inzage te verschaffen in de inhoud van de zaken en de mogelijke consequenties daarvan. Evenmin zou [eiser] bereid zijn gebleken om de zaken na 13 oktober 2005 aan Polderland te overhandigen.
Polderland concludeert dat de onroerende zaak, gelet op het voorgaande, niet de eigenschappen bezat die door [eiser] waren gegarandeerd en dat de mededeling omtrent de vermeende procedure tegen de buurman onjuist was.
[eiser] heeft haar (mede) onder valse voorwendselen bedrogen om een bedrag van EUR 30.000,00 te betalen teneinde bedoelde procedures te vergoeden. Achteraf bezien was er geen enkele aanleiding om tot verhoging van de koopsom over te gaan en om [eiser] overige kosten te vergoeden, aldus Polderland.
4.19. [eiser] heeft de stellingen van Polderland gemotiveerd betwist.
[eiser] stelt Polderland te hebben geïnformeerd omtrent procedures tegen buurman [Z]. Hij verwijst in dit verband naar artikel 6.5 van de koopovereenkomst. Aan deze buurman zouden door de gemeente en de provincie onterecht en onrechtmatig vergunningen zijn verleend. Hoewel de procedures zich formeel richten tegen de gemeente Midden-Drenthe en de provincie Drenthe was [Z] hierbij intensief betrokken als derdebelanghebbende. Hij was volgens [eiser] de materiële procespartij, die in hoedanigheid van derdebelanghebbende meeprocedeerde.
[eiser] stelt voorts dat er een mediation gaande was tussen de gemeente, [Z] en [eiser]. Volgens [eiser] is Polderland zich vervolgens met dit mediationtraject gaan bemoeien, zoals blijkt uit een e-mail van 24 augustus 2005 van de jurist van [Z] aan de mediator. [eiser] betwist dan ook dat Polderland pas op 1 september 2005 door de makelaar van [eiser] op de hoogte is gesteld van de procedure. Polderland was volgens [eiser] van meet af aan bekend met de bestuursrechtelijke procedure.
Met betrekking tot het overnemen van de procedures jegens de onderneming van buurman [Z] heeft Polderland volgens [eiser] een bedrag van EUR 30.000,00 gestort. Dit bedrag is echter, anders dan tussen partijen was afgesproken, niet direct naar de derderekening van de advocaat van [eiser] overgemaakt. Dit is pas later, in het kader van de minnelijke regeling van 23 juni 2006, gebeurd. Op verzoek van Polderland zijn de desbetreffende procedures geroyeerd, aldus [eiser]. [eiser] verwijst in dit verband naar de brief van de zijde van Polderland van 28 november 2005 waarin is geschreven dat Polderland de procedures niet zou overnemen. [eiser] diende deze zelf te beëindigen en zou de kosten daarvan moeten dragen.
4.20. Hieromtrent geldt het volgende.
De vraag is thans of Polderland de mededeling van [eiser] dat er een procedure bestond met de buurman had mogen opvatten als een mededeling dat er een civielrechtelijke procedure tussen beide partijen bestond.
Bij de beantwoording van die vraag staat voorop dat (als gesteld en niet betwist) vaststaat dat [eiser] niet heeft gezegd om wat voor een soort procedure het ging maar heeft volstaan met een algemene mededeling. [eiser] heeft in elk geval niet met zoveel woorden meegedeeld dat het om één procedure over een civielrechtelijke kwestie ging.
Voorts is van belang dat niet is gesteld noch anderszins is gebleken dat Polderland de aard van die procedure en/ of het aantal procedures van doorslaggevend belang achtte.
Verder speelt mee dat Polderland een projectontwikkelaar is en uit dien hoofde bekend mocht worden geacht met (bestuursrechtelijke) procedures op het gebied van onroerende zaken. Het lag dan ook veeleer op haar weg om te onderzoeken of en zo ja, welke bestuursrechtelijke procedures met betrekking tot de onroerende zaak aanhangig waren.
Tegen deze achtergrond kan niet worden geconcludeerd dat er voor [eiser] een verdergaande informatieplicht bestond. Daarbij speelt mede een rol dat Polderland in de koopovereenkomst (in artikel 6.5) heeft verklaard dat zij er van op de hoogte was dat er een procedure liep met de buurman. [eiser] mocht er redelijkerwijs vanuit gaan dat Polderland zich omtrent de inhoud van die procedure nader had geïnformeerd.
4.21. Nu Polderland dat heeft nagelaten, mocht zij er redelijkerwijs niet op vertrouwen dat de mededeling van [eiser] dat er een procedure liep betekende dat het om één civielrechtelijke procedure in plaats van een drietal bestuursrechtelijke procedures ging.
4.22. In het midden kan thans blijven waarom Polderland EUR 30.000,00 heeft voldaan in verband met de overname van de gerechtelijke procedure van de buurman. Dit is immers een omstandigheid die speelt nadat de koopovereenkomst is gesloten. Bij het vaststellen van de verwachtingen die Polderland ten aanzien van het gekochte mocht hebben, kan daar geen betekenis aan worden gehecht.
4.23. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiser] ook niet is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.
Asbest
4.24. Polderland heeft bij conclusie van antwoord in conventie ook nog gesteld dat [eiser] asbest zou hebben begraven in het verkochte object.
4.25. [eiser] heeft echter betwist dat hij asbesthoudend materiaal heeft gestort.
4.26. Het had vervolgens op de weg van Polderland gelegen om haar stelling nader te onderbouwen. Zij heeft dat evenwel nagelaten en volstaan met de stelling dat zij van [X] had vernomen dat [eiser] een grote hoeveelheid asbesthoudend materiaal in de paardenbak behorende bij de onroerende zaak zou hebben gestort. Nu bijvoorbeeld een schriftelijke verklaring van [X] ontbreekt, dient te worden geconcludeerd dat Polderland haar stelling onvoldoende heeft onderbouwd. De stelling zal dan ook worden gepasseerd.
4.27. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet kan worden geconcludeerd dat [eiser] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst.
Nakoming
4.28. Nu niet kan worden vastgesteld dat [eiser] is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst ontbreekt een grond voor de door Polderland gevorderde partiële ontbinding van die overeenkomst.
De eveneens door Polderland gevorderde verklaring voor recht inhoudende dat [eiser] is tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van 29 juni 2005 is derhalve evenmin toewijsbaar.
4.29. [eiser] heeft in conventie nakoming gevorderd van de koopovereenkomst. Die vordering kan –gelet op het voorgaande- jegens Polderland Projectontwikkeling (gedaagde sub 3) als zijnde de koper worden toegewezen.
4.30. De vraag die vervolgens voorligt, is of de vordering ook kan worden toegewezen jegens [gedaagde A] en [gedaagde B]. Er is een verklaring van hoofdelijke verbondenheid maar Polderland heeft bij conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie gesteld dat die verklaring vernietigd dient te worden aangezien [gedaagde A] en [gedaagde B] hebben gedwaald. Nu niet is gesteld dat de onderliggende rechthandeling reeds eerder is vernietigd, dient de hiervoor genoemde stelling in de conclusie klaarblijkelijk te worden beschouwd als een buitengerechtelijke verklaring die deze rechtshandeling vernietigt.
Hieromtrent geldt het volgende.
4.31. Polderland stelt zich op het standpunt dat de aanvullende overeenkomst waarbij [gedaagde A] en [gedaagde B] zich hoofdelijk hebben verbonden tot nakoming van de verplichtingen van Polderland Projectontwikkeling B.V. vernietigbaar is omdat [eiser] heeft nagelaten te melden dat er geen recht van eerste koop bestond.
Hiervoor is echter reeds overwogen dat [eiser] wel degelijk een recht van eerste koop had en dat hij niet was gehouden om Polderland verder te informeren omtrent de aard van dat recht. Hij mocht er op vertrouwen dat Polderland ter zake zelf onderzoek zou hebben gedaan. Dat was niet alleen zo ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst maar ook bij ondertekening van de aanvullende overeenkomst. Dit geldt te meer nu door Polderland zelf is gesteld dat zij na de totstandkoming van de koopovereenkomst stukken heeft gekregen van [eiser] waaruit de aard van het recht van eerste koop kon worden afgeleid.
Nu niet kan worden vastgesteld dat [eiser] zijn mededelingsplicht heeft geschonden, is geen vernietiging wegens dwaling mogelijk.
4.32. Polderland heeft subsidiair een beroep gedaan op ontbinding van de aanvullende overeenkomst. Zoals reeds is overwogen, is er echter geen sprake geweest van een tekortkoming van [eiser] in de nakoming van de (eerste) overeenkomst. Polderland heeft verder niet gesteld dat er nog bijzondere omstandigheden zijn die tot de conclusie zouden moeten leiden dat [eiser] is tekort geschoten in de nakoming van de aanvullende overeenkomst. Dat brengt mee dat een grond voor ontbinding ontbreekt.
4.33. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de aanvullende overeenkomst waarbij [gedaagde A] en [gedaagde B] zich hoofdelijk verbonden hebben tot nakoming van de verplichtingen van Polderland Projectontwikkeling rechtsgeldig is en dat [gedaagde A] en [gedaagde B] ook kunnen worden veroordeeld tot nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst.
Koopsom
4.34. [eiser] heeft naast nakoming een bedrag van EUR 1.312.568,03 gevorderd, vermeerderd met EUR 3.450,00 voor iedere dag vanaf 5 april 2006 tot aan de dag waarop Polderland de verplichtingen uit de koopovereenkomst nakomt.
4.35. Polderland heeft betwist gehouden te zijn tot vergoeding van voormelde bedragen.
4.36. Bij de beoordeling van dit geschilpunt staat voorop dat een veroordeling tot betaling van de koopsom voortvloeit uit de veroordeling tot nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst.
Toewijzing van de vordering tot nakoming –zoals gevorderd door [eiser] in het petitum onder I- brengt met zich dat Polderland gehouden is om aan [eiser] EUR 1.312.568,03 te betalen, welk bedrag nog wel dient te worden verminderd met het reeds op 10 juli 2006 door Polderland betaalde bedrag van EUR 74.880,00. Voor een aparte veroordeling –zoals door [eiser] gevorderd in het petitum onder II- is dan geen plaats. Dit deel van die vordering dient te worden afgewezen.
Boete
4.37. De vraag die dan nog rest is of [eiser] naast betaling van de koopsom ook betaling van de in de koopovereenkomst neergelegde boete van EUR 3.450,00 per dag kan vorderen en zo ja, vanaf welk moment.
4.38. [eiser] heeft gesteld dat Polderland de contractuele boete verschuldigd is vanaf 25 januari 2006. Volgens [eiser] heeft zijn raadsman –overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 van Pro de koopovereenkomst- Polderland bij brief van 16 januari 2006 gesommeerd om binnen acht dagen volledige medewerking te verlenen aan de totstandkoming van de akte van levering. Voorts is medegedeeld dat er –bij gebreke van voldoening aan deze sommatie- aanspraak zal worden gemaakt op de boete. Omdat Polderland vervolgens op 24 januari 2006 niet bij de notaris is verschenen, is zij de boete vanaf 25 januari 2006 verschuldigd, aldus [eiser].
Nadat een nieuwe transportdatum was bepaald op 15 februari 2006 ontving [eiser] op 14 februari 2006 bericht dat de gelden nog niet beschikbaar waren en dat het geplande transport geen doorgang kon vinden. [eiser] heeft er toen op gewezen dat de contractuele boete alleen maar opliep.
In de vaststellingsovereenkomst van 23 juni 2006 is vervolgens een nieuwe datum voor transport vastgesteld, te weten 12 juli 2006. Vervolgens heeft Polderland het transport weer proberen uit te stellen.
Uit een brief van de raadsman van Polderland van 28 juli bleek vervolgens dat de financiering nog steeds niet was geregeld waarna [eiser] de fatale termijn nog eenmaal heeft verzet en wel naar 2 augustus 2006. Tevens is daarbij medegedeeld dat indien die termijn ongebruikt zou verstrijken [eiser] zich zou beroepen op artikel VII van de vaststellingsovereenkomst van 23 juni 2006 waarin is neergelegd dat de contractuele boete geacht zou moeten worden om te zijn doorgelopen indien het transport en de betaling van de koopsom niet uiterlijk op 12 juli 2006 zou hebben plaatsgevonden.
4.39. Volgens Polderland leidde het feit dat het gekochte niet aan de beschrijvingen voldeed tot problemen met betrekking tot de tijdigheid van de financiering. Het feit dat dientengevolge niet tijdig kon worden geleverd had derhalve een oorzaak die Polderland niet kon worden aangerekend.
Polderland stelt dat zij ook niet gehouden kon worden aan de sommatie van 16 januari 2006 omdat er geen volledige overeenstemming tussen partijen bestond. Dat had te maken met aanvullingen op de akte die Polderland opgenomen wilde hebben.
Polderland heeft zich vervolgens ingespannen om zo tijdig mogelijk financiering te verkrijgen.
Polderland stelt dat [eiser] zelf verantwoordelijk is voor het overschrijden van de datum van 12 juli 2006 die was neergelegd in de vaststellingsovereenkomst. Volgens Polderland had haar financier de minnelijke regeling na 23 juni 2006 goedgekeurd. Pas op 10 juli 2006 ontving Polderland van [eiser] een faxbericht met opmerkingen aangaande de conceptakte die de notaris had opgesteld. Polderland heeft [eiser] er op 11 juli 2006 op gewezen dat de concept-akte zou moeten worden aangepast en dat de financier waarschijnlijk niet in staat zou zijn om al op 12 juli te fourneren. Desondanks hield [eiser] vast aan transport op 12 juli 2006.
Omdat het aan [eiser] zelf is toe te rekenen dat de datum van 12 juli 2006 is verstreken, kan [eiser] volgens Polderland geen beroep doen op artikel VII van de vaststellingsovereenkomst.
Nadat partijen opnieuw hadden onderhandeld, stelde [eiser] volgens Polderland op 1 augustus 2006 ineens de voorwaarde dat de akte uiterlijk op 2 augustus 2006 gepasseerd diende te worden. De door Polderland aangeboden alternatieven ten spijt bleef [eiser] vasthouden aan die datum van 2 augustus 2006.
Polderland concludeert dat [eiser] geen nakoming van het boetebeding kan vorderen vanwege de toerekenbare tekortkoming aan zijn zijde. Subsidiair stelt zij dat de tekortkoming vanwege van het verzuim van [eiser] zelf niet aan Polderland kan worden toegerekend. Meer subsidiair stelt Polderland dat onder de gegeven omstandigheden het vorderen van een boete in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
Polderland heeft tenslotte matiging van de boete gevorderd.
4.40. Bij de beoordeling van dit geschilpunt staat voorop dat er geen sprake is geweest van een tekortkoming aan de zijde van [eiser] die tot gevolg had dat Polderland een beroep kan doen op een opschortingsrecht. Polderland diende derhalve haar medewerking te verlenen aan het transport.
Door niet mee te werken schoot zij zelf (toerekenbaar) tekort. [eiser] had daarom in beginsel recht op betaling van de contractuele boete.
4.41. [eiser] heeft reeds bij brief van 16 januari 2006 aanspraak gemaakt op de contractuele boete zoals opgenomen in de koopovereenkomst. In deze brief wordt Polderland, overeenkomstig het bepaalde in de koopovereenkomst, een termijn van acht dagen gegund voor nakoming. Nadat deze termijn van acht dagen voor nakoming was verstreken zonder dat transport had plaatsgevonden, is Polderland in verzuim geraakt. Zij is vervolgens de boete verschuldigd geworden en wel vanaf 25 januari 2006.
4.42. De vraag is nu echter of het, gelet op de onderhandelingen die partijen zijn begonnen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat [eiser] zich op de in de koopovereenkomst opgenomen boeteclausule beroept.
4.43. Bij de beoordeling van deze vraag staat voorop dat [eiser] er gedurende de onderhandelingen geen twijfel over heeft laten bestaan dat hij aanspraak zou maken op de contractuele boete als geen transport zou plaatsvinden. Tussen partijen staat namelijk vast dat zij een nieuwe transportdatum zijn overeengekomen nadat Polderland op de aanvankelijk door [eiser] aangekondigde transportdatum van 24 januari 2006 niet was verschenen. Als gesteld en niet betwist staat tevens vast dat [eiser] Polderland er toen op heeft gewezen dat de contractuele boete zou doorlopen indien Polderland niet op 15 februari 2006 zijn medewerking aan het transport zou verlenen.
Ook in het vervolg van de onderhandelingen die uiteindelijk hebben geleid tot de vaststellingsovereenkomst van 23 juni 2006 heeft [eiser] zich het recht op de boete vanaf 25 januari 2006 voorbehouden. In artikel VII van de vaststellingsovereenkomst is immers met zoveel woorden opgenomen dat [eiser] het recht op betaling van de boete behield indien aan die vaststellingsovereenkomst geen uitvoering zou worden gegeven.
4.44. In zoverre kan dan ook niet aan het enkele feit dat partijen na 25 januari 2006 verder zijn gaan praten de conclusie worden verbonden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser] die boete claimt.
Die conclusie kan ook niet worden verbonden aan het –als gesteld en niet betwist- vaststaande feit dat [eiser] pas twee dagen voor het geplande transport van 12 juli 2006 zijn commentaar op de concept-akte heeft gegeven. Nog daargelaten dat het volgens de eigen stelling van Polderland niet aan [eiser] was te wijten dat dit commentaar pas op 11 juli 2006 bij Polderland bekend werd –volgens Polderland was immers haar eigen advocaat afwezig- kon de afwachtende houding van [eiser] ook worden verklaard door haar eerdere ervaringen met Polderland.
Daar komt nog het volgende bij. Polderland heeft (gemotiveerd) gesteld dat zij bereid was om op 12 juli 2006 na te komen. Zij heeft ook gesteld dat haar financier de minnelijke regeling voordien had geaccordeerd. Polderland heeft echter niet met zoveel woorden gesteld, laat staan onderbouwd aan de hand van bijvoorbeeld een verklaring van die financier, dat zij ook gereed was om na te komen. De financier had alleen nog maar de concept-akte geaccordeerd. Er was namelijk nog geen definitieve akte nu het commentaar van [eiser] op het concept nog geleverd diende te worden. Van een volledige gereedheid om tot betaling over te gaan kan dan ook geen sprake zijn geweest. Het had op de weg van Polderland gelegen om tijdig aan [eiser] om commentaar te vragen. Polderland wist immers dat zij daaromtrent opnieuw contact zou moeten hebben met haar financier. Zij mocht ook geacht worden te weten dat deze niet op stel en sprong akkoord zou gaan.
In elk geval kan niet aan [eiser] worden verweten dat hij zijn commentaar zou leveren met inachtneming van de tijd die de financier van Polderland nodig zou hebben om een en ander te accorderen.
4.45. Nu door Polderland ook niet (gemotiveerd) is gesteld dat zij op 2 augustus 2006 bereid en gereed was om na te komen in die zin dat zij het onvoorwaardelijke fiat van haar financier had, kan ten aanzien van het verlopen van die datum niet worden geconcludeerd dat [eiser] daarom geen beroep meer toekomt op de boeteclausule.
In dat verband is van belang dat uit de door [eiser] overgelegde (en op zich niet betwiste) brief van de raadsman van Polderland van 28 juli 2006 blijkt dat de leveringsakte nodig was voor het afsluiten van de financiering in de loop van de volgende week. Indien, zoals Polderland stelt, de financier alleen akkoord kon gaan indien hij de definitieve conceptakte had gezien, was het aan Polderland om er voor te zorgen dat die akte ook tijdig bij de financier lag. Het had dan ook op haar weg gelegen om [eiser] tijdig uit te leggen wat het probleem zou zijn indien de definitieve tekst van de akte niet tijdig bij haar financier zou zijn. Zij heeft echter niet gesteld dat zij dat heeft gedaan.
4.46. Gelet op het voorgaande kan ook niet worden geconcludeerd dat het onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser] een beroep doet op het boetebeding.
Matiging
4.47. Tenslotte heeft Polderland nog gesteld dat de gevorderde boete dient te worden gematigd. Bij de beoordeling hiervan staat voorop dat de rechtbank haar bevoegdheid om een boete te matigen terughoudend dient te hanteren. Het is aan Polderland om de omstandigheden te stellen die meebrengen dat de billijkheid klaarblijkelijk matiging eist. In het onderhavige geval heeft Polderland echter geen omstandigheden naar voren gebracht anders dan die hiervoor al zijn besproken. Het enkele gegeven echter dat [eiser] pas op een laat moment commentaar heeft geleverd op de concept-akte dan wel –nadat voor de zoveelste keer uitstel was verleend- een heel korte termijn voor transport heeft gesteld, leidt op zich niet tot de conclusie dat het niet billijk is dat hij aanspraak maakt op de volledige boete. Voor die conclusie is te minder reden nu [eiser] (onbetwist) heeft gesteld dat hij aanzienlijke schade heeft geleden, onder meer bestaande uit extra makelaarskosten, rente en gederfde winst.
Een en ander laat evenwel onverlet dat de bedongen boete een bedrag van EUR 3.450,00 per dag bedraagt en dat die boete (zoals hiervoor reeds is overwogen) al vanaf 25 januari 2006 verschuldigd is. De omvang van de boete zou –indien de vordering onverkort wordt toegewezen- meer dan EUR 1.500.000,00 bedragen. Dit bedrag is niet alleen hoger dan de koopsom maar is ook buitensporig in verhouding tot de gevorderde schade. De rechtbank acht het daarom billijk om de boete te maximeren tot een bedrag van EUR 500.000,00.
Afkoopsom procedures
4.48. [eiser] heeft in de berekening van het door hem gevorderde bedrag van EUR 1.312.568,03 ook opgenomen een bedrag ter zake van afkoopsom procedures, totaal EUR 30.000,00.
Uit de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie (onder 47) blijkt echter dat het bedrag van EUR 30.000,00 reeds door Polderland is voldaan. Op die grond is de vordering van [eiser] ter zake van dat bedrag dan ook niet (meer) toewijsbaar.
4.49. Een andere vraag is of [eiser] wel recht had op dit bedrag.
Polderland heeft dit betwist. Zij heeft terugbetaling gevorderd van dit bedrag van EUR 30.000,00 alsmede van andere aanvullende bedragen die zij heeft voldaan. [eiser] heeft de aanvullende bedragen volgens Polderland eenzijdig verrekend met de naar haar oordeel verbeurde boete. Polderland stelt dat deze handelwijze onrechtmatig is jegens haar. De aanbetaalde bedragen in het kader van de minnelijke regeling dienen te worden terugbetaald, aldus Polderland.
4.50. Hieromtrent geldt het volgende.
Bij conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie heeft [eiser] (gemotiveerd ) gesteld dat de procedures betreffende de vergunningverlening op verzoek van Polderland zijn ingetrokken tegen betaling van het bedrag van EUR 30.000,00. Betaling van dit bedrag is derhalve niet zonder rechtsgrond geschied.
Het had vervolgens op de weg van Polderland gelegen om die stelling gemotiveerd te betwisten. Dat heeft zij echter niet gedaan. Meer in het bijzonder heeft zij niet betwist dat op haar verzoek de procedures zijn ingetrokken en dat er daarom geen procedure tegen de buurman meer liep.
Bij gebreke van een voldoende (gemotiveerde) betwisting dient te worden uitgegaan van de juistheid van de stelling van [eiser] inhoudende dat de procedures op verzoek van Polderland zijn ingetrokken tegen betaling van EUR 30.000,00.
Dat brengt mee dat (tevens) als vaststaand dient te worden aangenomen dat het bedrag van EUR 30.000,00 niet onverschuldigd is betaald.
Voor een vordering tot terugbetaling is dan ook geen plaats.
4.51. De door Polderland gevorderde terugbetaling van aanvullende betalingen ziet klaarblijkelijk op de overige betalingen die Polderland reeds aan [eiser] heeft voldaan, niet zijnde de afkoopsom voor de lopende procedure.
De vraag is of deze betalingen ook daadwerkelijk aanvullend zijn geweest. De stellingen van Polderland daaromtrent zijn niet helder. Het lijkt er veeleer op dat de betalingen voorschotbetalingen zijn geweest. Zoals ook hiervoor is overwogen, zal bij de toewijzing van de vorderingen van [eiser] rekening moeten worden gehouden met hetgeen reeds door Polderland is voldaan. [eiser] heeft recht op de koopsom en de contractuele boete en de reeds betaalde bedragen zullen daarop in mindering dienen te worden gebracht. Het gaat hier in elk geval niet om onverschuldigde betalingen.
Voor een aparte vordering tot terugbetaling is dan ook geen plaats.
Buitengerechtelijke kosten
4.52. [eiser] heeft nog vergoeding gevorderd van buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van EUR 6.422,00. Volgens [eiser] heeft hij een advocaat ingeschakeld die werkzaamheden heeft verricht anders dan die ter voorbereiding van de gedingstukken en instructie van de zaak.
Polderland heeft evenwel gesteld dat de vordering moet worden afgewezen. Meer in het bijzonder heeft zij gesteld dat het gevorderde bedrag buitenproportioneel is, gelet op de verrichtingen van de advocaat van [eiser]. Bovendien stelt Polderland dat zij reeds een bedrag van EUR 5.700,00 heeft betaald aan [eiser] in verband met de dienstverlening van zijn advocaten.
4.53. [eiser] heeft niet betwist dat er reeds een bedrag van EUR 5.700,00 door Polderland is betaald ter zake van buitengerechtelijke kosten zodat van de juistheid van die stelling moet worden uitgegaan.
Nu [eiser] zijn stelling dat de buitengerechtelijke incassokosten meer, te weten EUR 6.422,00, bedroegen, niet nader heeft onderbouwd –hetgeen wel op zijn weg had gelegen gelet op de betwisting van de omvang van die kosten door Polderland- zal zijn vordering bij gebreke aan een voldoende motivering worden afgewezen.
Conclusie
4.54. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering sub I van [eiser] voor toewijzing gereed ligt, in die zin dat beslist zal worden dat nakoming meebrengt dat Polderland bij levering gehouden is tot betaling van het nog onbetaald gebleven deel van de koopsom, zijnde (EUR 1.312.568,03 - EUR 74.880,00 =) EUR 1.237.688,03.
De vordering sub II zal in die zin worden toegewezen dat Polderland wordt veroordeeld om aan [eiser] als boete te betalen een bedrag van EUR 500.000,00.
Proces- en beslagkosten
4.55. [eiser] heeft tenslotte gevorderd om Polderland te veroordelen in de beslagkosten.
Polderland heeft geconcludeerd tot afwijzing van deze vordering.
In reconventie heeft Polderland gevorderd om te verklaren voor recht dat de door [eiser] gelegde beslagen vexatoir en daarmee onrechtmatig zijn jegens Polderland. Tevens heeft Polderland gevorderd om [eiser] te veroordelen tot vergoeding van schade die is voortgevloeid uit de vexatoire beslaglegging, welke schade nader dient te worden opgemaakt bij staat.
4.56. Nu in het voorgaande is vastgesteld dat [eiser] een vorderingsrecht had jegens Polderland en niet is gesteld noch anderszins is gebleken dat [eiser] beslag heeft gelegd voor een hoger bedrag dan gebruikelijk is gelet op de omvang van zijn vordering kan niet worden geconcludeerd dat het beslag vexatoir is. In elk geval kan ook niet worden geconcludeerd dat het beslag onrechtmatig was, enkel en alleen omdat [eiser] niet bereid is gebleken het beslag op te heffen nadat Polderland had aangeboden om vervangende zekerheid te stellen ter grootte van het bedrag waarvoor het verlof was verleend. Dat geldt te minder nu door [eiser] bij conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie onweersproken is gesteld dat hij steeds bereid is geweest de beslagen tegen zekerheidsstelling door te halen maar dat door Polderland geen zekerheid is verstrekt. De vorderingen in reconventie met betrekking tot het beslag zullen dan ook worden afgewezen.
Er bestaat, gelet op het voorgaande, wel grond om de vordering in conventie toe te wijzen in die zin dat Polderland wordt veroordeeld in de beslagkosten die [eiser] heeft gemaakt. De beslagkosten worden begroot op EUR 872,88 voor verschotten en EUR 6.422,00 voor salaris procureur (2 rekesten x EUR 3.211,00).
4.57. Polderland zal als de in het ongelijk gestelde partij tevens worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.
4.58. De kosten aan de zijde van [eiser] in conventie worden begroot op:
- dagvaarding EUR 71,32
- vast recht 4.667,00
- salaris procureur 8.027,50 (2,5 punten × tarief EUR 3.211,00)
Totaal EUR 12.765,82
4.59. De kosten aan de zijde van [eiser] in reconventie worden begroot op:
- salaris procureur 3.211,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief EUR 3.211,00)
Totaal EUR 3.211,00
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. veroordeelt Polderland, [gedaagde A] en [gedaagde B], hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, tot nakoming van de tussen Polderland en [eiser] en [eiseres] gesloten koopovereenkomst inzake het recreatiebedrijf “Camping [camping]” in die zin dat zij bij levering gehouden zijn tot betaling van het nog onbetaald gebleven deel van de koopsom ad EUR 1.237.688,03;
5.2. veroordeelt Polderland, [gedaagde A] en [gedaagde B], hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] en [eiseres] een bedrag te betalen van EUR 500.000,00;
5.3. veroordeelt Polderland, [gedaagde A] en [gedaagde B] in de beslagkosten, hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, tot op heden begroot op EUR 7.294,88,
5.4. veroordeelt Polderland, [gedaagde A] en [gedaagde B] in de beslagkosten, hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] en [eiseres] tot op heden begroot op EUR 12.765,82,
5.5. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.7. wijst de vorderingen af,
5.8. veroordeelt Polderland, [gedaagde A] en [gedaagde B] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] en [eiseres] tot op heden begroot op EUR 3.211,00,
5.9. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W.F. Houthoff, mr. D.T. Boks en mr. H. Vegter en in het openbaar uitgesproken op 12 september 2007.