Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 138149 / KG ZA 07-476
Vonnis in kort geding van 14 november 2007
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EIKENOORD VASTGOED B.V.,
gevestigd te Dedemsvaart,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
procureur mr. D. Warnink,
advocaat mr. J.J.L.M. Johannink te Coevorden,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ORCOM VASTGOED B.V.,
gevestigd te Laren,
verweerster in conventie,
eiseres in reconventie,
procureur mr. A.M. Ubink.
Partijen zullen hierna Eikenoord en Orcom genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de vrijwillige verschijning van partijen op de niet uitgebrachte dagvaarding
- de door Eikenoord ingezonden producties 1 tot en met 16
- de door Orcom ingezonden producties 0 tot en met 17
- de eis in reconventie
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Eikenoord
- de pleitnota van Orcom met bijlage
- de aanvullende pleitnota van Orcom
- de door Eikenoord ter zitting overgelegde foto’s
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Partijen zijn met elkaar overeengekomen dat Eikenoord, tegen een koopprijs van EUR 2.380.000,00 (exclusief BTW), aan Orcom verkoopt
1. een perceel grond met de daarop staande bedrijfshal en verder toebehoren, staande en gelegen aan de Stephensonweg 2 te 7741 KW Coevorden, kadastraal bekend gemeente Coevorden, sectie F, nummer 1312, groot zevenendertig are veertig centiare;
2. een perceel grond met het daarop staande herontwikkelde bedrijfsverzamelgebouw, bestaande uit 7 bedrijfsunits, die op de bij de koopovereenkomst behorende situatietekening zijn genummerd 5, 6/6a, 7/7a, 8/8a, 9, 10 en 11, staande en gelegen aan de Monierweg 18, te 7741 KT Coevorden, kadastraal bekend gemeente Coevorden, sectie F, nummer 1310, groot eenenvijftig are zeventig centiare;
3. een perceel bouwterrein, gelegen aan de Monierweg/Stephensonweg te Coevorden, kadastraal bekend gemeente Coevorden, sectie F, nummer 1313, groot zestien are vijfenzeventig centiare.
4. een perceel bouwterrein, gelegen aan de Stephensonweg te Coevorden, kadastraal bekend gemeente Coevorden, sectie F, nummer 1314, groot twintig are zestig centiare;
5. een tot wegen bestemd perceel bouwterrein, gelegen aan de Monierweg/Stephensonweg te Coevorden, kadastraal bekend gemeente Coevorden, sectie F nummer 1311, groot twintig are zeventien centiare.
2.2. De koopovereenkomst (met nummer 2007 B 16899, versie 29 maart 2007) is door partijen ondertekend op 29 maart 2007, respectievelijk 3 april 2007 en bevat, onder meer en voor zover van belang, de volgende bepalingen:
“Artikel 4, eerste lid,
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden als volgt:
- (..)
- Perceel 2, het gebouw in afgebouwde staat en het om het gebouw liggende terrein voorzien van bestrating, met inachtneming van het aan het slot van dit lid bepaalde; en
- (..)
Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens het bepaalde in artikel 11.
Tussen verkoper en koper is voor wat betreft perceel 2 en 5 verder overeengekomen dat verkoper er voor zorg draagt dat het gebouw op perceel 2 wordt afgebouwd als volgt:
- rondom wordt steenwol- of glaswolisolatie aangebracht en het gehele gebouw wordt voorzien van een nieuwe gevelbeplating;
- de regenwaterafvoer van het nieuwe dak wordt aangebracht en aangesloten;
- bij de aansluiting van de nieuwe gevelbeplating en het nieuwe dak zal de rand met een trim strak worden afgewerkt;
- in de units met nummer 9 en 10 wordt een nieuwe betonvloer gestort en worden de binnenmuren conform de (brochure)tekening aangebracht;
- de meterkasten van de units worden aangesloten op de openbare nutsvoorzieningen;
- voor het overige wordt voor het opleveringsniveau van perceel 2 verwezen naar de verkoopbrochure en de technische omschrijving welke één geheel vormt met de onderhavige akte;(..)
a. partijen zijn met elkaar overeengekomen dat, wanneer verkoper de bovenstaande werkzaamheden niet uiterlijk op de datum van ondertekening van de notariële akte van levering gereed heeft, er een kostenraming zal worden gemaakt van de alsdan nog uit te voeren werkzaamheden.
b. Het aldus beraamde bedrag zal door verkoper in depot worden gegeven bij genoemde notaris tot zekerheid voor de nakoming door verkoper van zijn gemelde verplichting tot afbouw.
c. Verkoper en koper verkrijgen ten gevolge hiervan een voorwaardelijke vordering op de notaris. (..)
Artikel 4, derde lid, onder b,
Het verkochte zal dan worden opgeleverd voor wat betreft perceel 2 onder gestanddoening van de huurovereenkomsten gesloten met:
- de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Haverkamp Meubels op Maat B.V., gevestigd te Coevorden aan de Monierweg 18, voor wat betreft de units met nummers 5, 6, 7 (..).
- Verkoper, Eigenoord Vastgoed B.V. voornoemd, voor wat betreft unit 8; (..).
- de eenmanszaak Motorcentrum Coevorden, gevestigd te Coevorden aan de Monierweg 18, voor wat betreft unit 11 (..).
Artikel 4, zesde lid,
Met betrekking tot het op perceel 3 te realiseren nieuwbouw bedrijfsverzamelgebouw zijn koper en verkoper met elkaar overeengekomen dat koper met verkoper een aannemingsovereenkomst zal sluiten voor een bedrag van zeshonderdtwintigduizend euro (EUR 620.000,00) exclusief omzetbelasting, een en ander conform de aan koper verstrekte verkoopbrochure, tekeningen en omschrijvingen.
Op grond van die aannemingsovereenkomst is verkoper verantwoordelijk voor het verkrijgen van een bouwvergunning voor de bouw van het gebouw. Deze bouwvergunning zal verkoper meteen na het passeren van de akte van levering van het betreffende perceel aanvragen. Voorts is verkoper verantwoordelijk voor de realisatie van het gebouw en voor de oplevering van het te bouwen bedrijfsverzamelgebouw binnen negen maanden na het verkrijgen van de bouwvergunning. (..)
Artikel 9, aanhef en onder e,
Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 4 en 5, het navolgende:
1. (..)
2. Tot heden zijn de huurders van reeds lopende huurovereenkomsten hun verplichtingen correct nagekomen.
3. Er zijn geen geschillen met de huurders.
De huurder van het gebouw op perceel 1 (Mefra) heeft lekkageproblematiek gemeld. Deze huurder heeft met verkoper afspraken gemaakt over het verhelpen van de lekkageproblematiek. Uiterlijk op het moment van ondertekening van de notariële akte van levering dient deze lekkage, voor rekening en risico van verkoper, naar tevredenheid van bedoelde huurder te zijn verholpen.
4. (..)
5. (..)
6. Verkoper zijn geen feiten en omstandigheden omtrent de bedrijfsvoering, de directie of de financiële gegoedheid van de huurders bekend die voor koper in haar hoedanigheid van (aanstaand) verhuurder relevant kunnen zijn
7. Evenmin zijn aan de huurders toezeggingen gedaan om het gehuurde voor een lagere huurprijs dan voortkomt uit de huurovereenkomsten te kunnen huren.”
2.3. Op 29 juni 2007 heeft Eikenoord per e-mailbericht aan één van haar huurders, Motorcentrum Coevorden, te kennen gegeven van een aantal openstaande huurnota’s geen betaling te hebben ontvangen en de vorderingen aan een incassobureau over te dragen.
2.4. Levering van het verkochte heeft (uiteindelijk) plaatsgevonden op 10 juli 2007.
2.5. In een brief van 22 augustus 2007 aan (de raadsman van) Eikenoord heeft (de raadsman van) Orcom meegedeeld dat gebleken is dat Motorcentrum Coevorden in de periode van vijf maanden voorafgaand aan de levering van het verkochte geen huurpenningen heeft voldaan in verband met tekortkomingen van de zijde van Eikenoord, bestaande uit het niet herstellen van gebreken. Orcom heeft Eikenoord er op gewezen dat het verkochte niet voldoet aan de feitelijke staat waarin met name perceel 2 zou worden gebracht en dat de, ook door Orcom geconstateerde gebreken, dienen te worden hersteld voordat de resterende werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Daarnaast heeft Orcom aangegeven dat tot op dat moment geen voortvarende aanpak plaatsvindt van de werkzaamheden die Eikenoord nog dient uit te voeren. In het slot van haar schrijven van 22 augustus 2007 stelt Orcom:
“Cliënte stelt uw cliënte hierbij eenmalig in de gelegenheid om op de kortst mogelijke termijn het geschil met Motorcentrum Coevorden op te lossen, de in dat kader geconstateerde gebreken te verhelpen en zorg te dragen voor een deugdelijke oplevering van het verkochte binnen redelijke termijn. Het plan van aanpak en de bijbehorende planning, die in één en ander voorziet, verwacht cliënte als gezegd binnen zeven dagen na heden. Bij het uitblijven van tijdige geschiloplossing, herstel van de geconstateerde gebreken en uitvoering van de resterende werkzaamheden, zal ik cliënte adviseren over de te treffen rechtsmaatregelen. Uw cliënte dient er ernstig rekening mee te houden dat cliënte in dat geval de koopovereenkomst zal vernietigen wegens bedrog of dwaling, althans zal ontbinden in verband met de schending van de garanties en de overige contractuele afspraken van de zijde van uw cliënte. In dat geval zal cliënte uw cliënte onverkort aansprakelijk houden voor de schade die zij daardoor lijdt, (..).”
2.6. Op 18 september 2007 heeft Search Ingenieursbureau B.V. (hierna te noemen: Search), in opdracht van Orcom een technische inspectie uitgevoerd van het bedrijfsverzamelgebouw op perceel 2. Search heeft de volgende aanbevelingen gedaan:
“ - De afwerking dient volledig conform koopovereenkomst uitgevoerd te worden en tevens dient;
- De bestaande spaanplaat dakvloer langs de dakranden gecontroleerd te worden op kwaliteit en daar waar noodzakelijk hersteld te worden;
- De losse hemelwaterafvoeren dienen vastgezet te worden tegen de gevel;
- De gaten in de schoon metselwerk buitengevels dienen dichtgezet te worden, grote scheuren dienen hersteld te worden;
- De metalen profielen waartegen de gevelbeplating wordt gemonteerd dienen alle goed tegen de gevel gemonteerd te zijn, op een aantal plaatsten zijn onvoldoende pluggen gebruikt;
- Alle houten delen dienen afgewerkt en/of hersteld te worden voor het aflakken;
- Verhelpen schade ontstaan door lekkages en onafgewerkt gebouw;
- De bestrating dient nagetrild te worden, alle kozijnen dienen ten minste 1 cm boven de bestrating te liggen.”
De met deze werkzaamheden gemoeide kosten bedragen volgens Search naar schatting EUR 16.900,00.
2.7. In een schriftelijke verklaring van 21 september 2007 heeft mevrouw [A] (hierna: [A]), in haar hoedanigheid van exploitant van Motorcentrum Coevorden, samengevat, aangegeven dat zij met Eikenoord geen geschil had en heeft. Nadat door werkzaamheden aan het dak schade was ontstaan heeft zij met Eikenoord afgesproken dat de schade zou worden verrekend met de te betalen huur. Motorcentrum Coevorden hoefde geen huur te betalen in afwachting van de opgave van de diverse schadeposten. Op het moment van afgifte van de verklaring was de verrekening nog niet afgewikkeld. [A] heeft voorts verklaard dat bij de verrekening ook kosten moeten worden betrokken die zij zelf heeft gemaakt ten behoeve van de aanschaf van voorzieningen waar de verhuurder voor zou zorgen.
2.8. Na verkregen verlof heeft Orcom ten laste van Eikenoord beslag doen leggen op “alle gelden, goederen en/of geldswaarden van gerekestreerde, die de derdegearresteerde onder zich heeft en/of zal verkrijgen en/of verschuldigd is en/of worden zal aan: de besloten vennootschap Eikenoord Vastgoed B.V., (..),
Speciaal, doch niet uitsluitend met betrekking tot rekeningnummer 293619441”.
2.9. Bij brief van 9 oktober 2007, verzonden op 10 oktober 2007, heeft Orcom Eikenoord bericht met onmiddellijke ingang over te gaan tot ontbinding van de koopovereenkomst en de overeenkomst tot levering. Eikenoord is voorts gesommeerd binnen veertien dagen medewerking te verlenen aan teruglevering van het betreffende onroerend goed en terugbetaling van de door Orcom betaalde geldsom.
2.10. Bij dagvaarding van 22 oktober 2007 heeft Orcom een bodemprocedure tegen Eikenoord geëntameerd (hierna: de hoofdzaak), waarin -samengevat- wordt gevorderd:
- Eikenoord te veroordelen tot medewerking aan teruglevering van het verkochte, onder gelijktijdige terugbetaling van de door Orcom betaalde koopsom ad. EUR 2.774.250,--, zulks op straffe van een dwangsom;
- Eikenoord te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan Eikenoord, nader op te maken bij staat;
- Eikenoord te veroordelen tot betaling aan Orcom van de door haar gemaakte beslagkosten.
3. Het geschil in conventie
3.1. Eikenoord vordert samengevat - de opheffing van het op 9 oktober 2007 gelegde beslag. Eikenoord heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat het beslag is gelegd in strijd met op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen, althans gekenmerkt wordt door nietigheid. Daarnaast is het door Orcom ingeroepen vorderingsrecht volgens haar ondeugdelijk, want niet bestaand, is het beslag gelegd voor een ander doel dan genoemd in het beslagrekest en schaadt het gelegde beslag Eikenoord onevenredig.
3.2. Orcom voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. Het geschil in reconventie
4.1. Orcom vordert samengevat - Eikenoord te veroordelen tot medewerking aan teruglevering van het verkochte, onder gelijktijdige terugbetaling van de betaalde koopsom, binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, onder verbeurte van een dwangsom van EUR 500.000,-- voor iedere week of gedeelte van een week dat Eikenoord niet aan de veroordeling voldoet. Orcom heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat Eikenoord haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst niet nakomt.
4.2. Eikenoord voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling in conventie
5.1. Artikel 705, tweede lid bepaalt, voor zover van belang, dat opheffing van het beslag wordt uitgesproken indien:
a. summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt; of
b. van het onnodige van het beslag blijkt; of
c. voor de vordering waarvoor beslag is gelegd voldoende zekerheid wordt gesteld.
In het kader van een kort gedingprocedure is vaste rechtspraak dat het in de eerste plaats is aan degene die opheffing vordert van het conservatoir beslag om met inachtneming van de beperkingen van een dergelijke procedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. De rechter zal echter hebben te beslissen aan de hand van een beoordeling van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen. De rechter is na een belangenafweging bevoegd een conservatoir beslag ook in geval van een vooralsnog geheel onbewezen vordering te handhaven. (HR 25 november 2005, JBPr 2006, 40).
5.2. Eikenoord stelt dat, aangezien de ontbindingsverklaring eerst op 10 oktober 2007 aan haar is verzonden, het beslag is gelegd voordat een vorderingsrecht van Orcom kan zijn ontstaan. Gelet hierop bestond, zo stelt Eikenoord, geen recht waarvoor beslag kon worden gelegd en is het gelegde beslag nietig.
5.3. De voorzieningenrechter volgt Eikenoord hierin niet. Zoals Orcom met recht heeft aangevoerd kan conservatoir beslag worden gelegd ter zake van een nog niet opeisbare vordering of een toekomstige vordering. Dit geldt te meer in een situatie als deze waarin Orcom het (moment van) ontstaan van de vordering volledig in eigen hand had en zij gemotiveerd heeft aangegeven waarom zij zich, uit vrees voor het onttrekken van vermogensbestanddelen aan verhaal door Eikenoord, genoodzaakt voelde de beslaglegging en de ontbinding parallel te laten verlopen.
5.4. Ook overigens is niet gebleken dat wettelijke vormen zijn verzuimd. Er is derhalve geen sprake van een nietig beslag. Vervolgens ligt de vraag voor of summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of het onnodige van het beslag blijkt.
5.5. Aan de vordering tot meewerken aan teruglevering van het verkochte en terugbetaling van de koopsom heeft Orcom ten grondslag gelegd dat zij de overeenkomst, genoemd in rechtsoverweging 2.1 heeft ontbonden omdat Eikenoord toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen uit die overeenkomst. De wanprestatie van Eikenoord bestaat daaruit dat:
a. Eikenoord haar verplichtingen, voortvloeiend uit de garantiebepalingen aangaande het niet bestaan van betalingsachterstanden van huurders en/of geschillen met huurders, heeft geschonden;
b. het gekochte gebreken vertoont, waarvan Motorcentrum Coevorden Eikenoord bij herhaling op de hoogte heeft gesteld en waarvan Eikenoord geen melding heeft gemaakt in het kader van de totstandkoming van de koopovereenkomst en die Eikenoord, ondanks sommatie, weigert te herstellen;
c. Eikenoord nalatig blijft in de uitvoering van de werkzaamheden die zij nog dient te verrichten om het verkochte op te leveren in de staat, zoals tussen partijen overeengekomen.
Als gevolg van de ontbinding zijn ongedaanmakingsverbintenissen ontstaan, waarvan Orcom nakoming verlangt.
Eikenoord stelt zich op het standpunt dat Orcom de overeenkomst niet, althans niet in zijn geheel, had mogen ontbinden.
De voorzieningenrechter zal derhalve onderzoeken of voldoende aannemelijk is dat de ontbinding in rechte stand zal houden.
5.6. Garantieverplichtingen huurders
5.6.1. Eikenoord stelt dat uit de verklaring van [A] van 21 september 2007 blijkt dat geen sprake was van een huurgeschil tussen Motorcentrum Coevorden en Eikenoord. Evenmin zou sprake zijn van enige opschorting van haar betalingsverplichting. Het e-mailbericht van 29 juni 2007 berust volgens Eikenoord op een misverstand en is verzonden door de heer Westerbaan, directeur van Eikenoord, die niet op de hoogte was van de door de heer Haverkort, eveneens directeur van Eikenoord, namens Eikenoord met [A] gemaakte afspraken. Op dit moment wordt door Motorcentrum Coevorden gewoon huur betaald en is geen sprake van een huurachterstand. Ten aanzien van Haverkamp Meubels op Maat BV (hierna: Haverkamp) was evenmin sprake van een betalingsachterstand. Haverkamp heeft haar huur voldaan in de vorm van betaling in natura.
5.6.2. Orcom bestrijdt de stelling van Eikenoord. Volgens Orcom staat vast dat Motorcentrum Coevorden in de vijf maanden voorafgaand aan de levering geen huur heeft voldaan in verband met gebreken dan wel schade aan het gehuurde. Daarnaast is volgens Orcom gebleken dat ook Haverkamp vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst op 1 april 2007 tot de datum van levering in juli 2007 nooit huur heeft voldaan. Eikenoord heeft hiermee, zo stelt Orcom, in strijd met het bepaalde in artikel 9 van Pro de koopovereenkomst gehandeld.
5.6.3. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is voorshands voldoende aannemelijk dat Motorcentrum Coevorden en Haverkamp in de periode direct voorafgaand aan de levering meerdere maanden geen huurpenningen hebben betaald. Voor wat betreft Motorcentrum Coevorden hield dat verband met gebreken aan het gehuurde. Voldoende aannemelijk is derhalve dat er – in strijd met het in artikel 9, aanhef en onder e, punt 3 genoemde – wel een geschil bestaat. Aangenomen moet voorts worden dat artikel 9, aanhef en onder e, punt 1, waarbij Eikenoord garandeert dat de lopende huurverplichtingen zijn voldaan, is geschonden. Datzelfde geldt voor Haverkamp nu – zo al moet worden aangenomen dat betaling in natura heeft plaatsgevonden – een dergelijke vorm van betaling in het onderliggende huurcontract niet is overeengekomen.
5.7. Gebreken aan perceel 2
5.7.1. Eikenoord stelt dat Orcom voor afname van het verkochte op de hoogte was van de bouwkundige staat van perceel 2. Eikenoord stelt voorts dat uit het rapport van Search niet blijkt dat sprake is van gebreken. In het rapport worden slechts aanbevelingen gedaan. Met de uitvoering van de aanbevolen werkzaamheden is slechts een relatief gering geldbedrag gemoeid.
5.7.2. Orcom voert gemotiveerd verweer en stelt dat uit het rapport van Search blijkt dat sprake is van gebreken die moeten worden hersteld voordat met de in de koopovereenkomst overeengekomen afbouwwerkzaamheden kan worden begonnen. Het geleverde beantwoordde ten tijde van de levering dus niet aan de overeenkomst.
5.7.3. De voorzieningenrechter oordeelt als volgt. Vooralsnog moet worden aangenomen dat geen sprake is van een deugdelijke oplevering van perceel 2. In het rapport van Search wordt (onder meer) aangegeven dat scheurvorming moet worden hersteld en ontbrekende stenen in de gevel moeten worden opgevuld. Dergelijke aspecten kunnen niet anders worden gezien dan gebreken. Gelet op de plaats van de ontbrekende stenen dient voorts herstel plaats te vinden voordat met de afbouwwerkzaamheden, in het bijzonder het aanbrengen van de gevelbeplating, kan worden begonnen. Eikenoord heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat de gebreken zijn verholpen voordat (in oktober 2007) is begonnen met het aanbrengen van de gevelbeplating.
5.8. (Af)bouwwerkzaamheden aan perceel 2 en 3
5.8.1. Eikenoord stelt dat zij de afbouwwerkzaamheden aan perceel 2 voldoende voortvarend ter hand neemt. Gewerkt wordt volgens een van de zijde van Eikenoord overgelegd schema. Zo al vertraging in de afbouwwerkzaamheden is ontstaan is deze toe te schrijven aan Orcom aangezien de levering vanwege aan Orcom te wijten omstandigheden eerst op 10 juli 2007 heeft plaatsgevonden in plaats van op 1 mei 2007, zoals oorspronkelijk de bedoeling was. Dat eerst begin oktober is begonnen met het aanbrengen van de gevelbeplating heeft te maken met de omstandigheid dat de gevelplaten besteld en op maat gemaakt moesten worden. Daarbij komt dat in de koopovereenkomst voorzien was dat de afbouwwerkzaamheden niet gereed zouden zijn op het moment van levering. Hiervoor zijn partijen een depotregeling overeengekomen. In de koopovereenkomst noch bij de levering is een tijdspad overeengekomen waarbinnen de afbouwwerkzaamheden gereed dienden te zijn.
Ten aanzien van de bouwwerkzaamheden op perceel 3 stelt Eikenoord dat zij ook hier voldoende voortvarend te werk is gegaan. Zodra het beslag wordt opgeheven kan de aanvraag voor de bouwvergunning worden ingediend. Vanwege de voor de aanvraag benodigde voorbereidende werkzaamheden en, ook hier, de aan Orcom te wijten vertraging in het transport, kon deze niet eerder worden ingediend. Overigens, zo stelt Eikenoord, is zij nog steeds in staat het op perceel 3 beoogde bedrijfsverzamelgebouw binnen negen maanden na levering van het verkochte te realiseren.
5.8.2. Orcom bestrijdt de stellingen van Eikenoord. Uitgangspunt bij de koopovereenkomst is geweest dat de werkzaamheden aan perceel 2 bij levering voltooid dienden te zijn. Slechts voor het geval dit niet zou lukken zijn partijen de depotregeling overeengekomen. De bij de oplevering ontstane vertraging is niet te wijten aan Orcom doch aan Eikenoord. Kort voor de geplande levering bleek sprake te zijn van een conflict tussen Eikenoord en de huurder van perceel 1. Levering kon niet plaatsvinden voor dit conflict was opgelost. Orcom kan de stelling van Eikenoord dat vertraging in de levering heeft gezorgd voor vertraging van de werkzaamheden niet volgen. Eikenoord had immers juist door deze vertraging meer tijd om al voor de levering zo veel mogelijk afbouwwerkzaamheden aan perceel 2 te verrichten. Eikenoord is, zo stelt Orcom, eerst na de beslaglegging begonnen met de afbouwwerkzaamheden.
Orcom bestrijdt voorts dat Eikenoord voldoende voortvarend handelt ten aanzien van de bouw op perceel 3. Eikenoord heeft zich met de koopovereenkomst verbonden direct na levering van het verkochte een bouwvergunning aan te vragen. Door dit tot op heden niet te doen heeft Eikenoord gehandeld in strijd met deze verplichting.
5.8.3. De voorzieningenrechter overweegt dat Eikenoord vooralsnog niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij de afbouwwerkzaamheden waartoe zij verbonden is voldoende voortvarend ter hand heeft genomen. Hoewel in de koopovereenkomst geen termijn is opgenomen moet voorshands worden geoordeeld dat uitgangspunt bij de koopovereenkomst is geweest dat de afbouwwerkzaamheden zo snel mogelijk na de levering zouden worden afgerond. Eikenoord heeft onvoldoende, bijvoorbeeld door middel van facturen, werkstaten en dergelijke, onderbouwd dat zij, vanaf het moment van het sluiten van de koopovereenkomst tot heden, voortvarend heeft gehandeld. Dat, zoals uit de door Eikenoord ter zitting overgelegde foto’s van 12 oktober en 4 november 2007 is gebleken, inmiddels voortvarend wordt gewerkt aan het aanbrengen van de gevelbeplating kan de stelling van Orcom dat eerst na beslaglegging is begonnen met de afbouwwerkzaamheden niet ontkrachten. Deze foto’s dateren immers van ná het gelegde beslag. Overwogen wordt dat de vertraging in de levering, wat daar ook van zij, in elk geval vanaf het moment dat levering daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, geen grond meer was voor opschorting van de afbouwwerkzaamheden.
Met betrekking tot de bouw van het gebouw op perceel 3 moet worden vastgesteld dat tot op heden geen aanvraag tot verlening van een bouwvergunning is ingediend, terwijl tussen partijen is overeengekomen dat Eikenoord deze bouwvergunning direct na levering van het verkochte zou aanvragen. Eikenoord heeft aldus in strijd gehandeld met artikel 4, zesde lid, van de overeenkomst.
5.9. Gelet op de als ingebrekestelling aan te merken brief van 22 augustus 2007 is Eikenoord na ommekomst van de in die brief genoemde termijn van zeven dagen in verzuim.
5.10. Gelet op hetgeen is overwogen in 5.6 tot en met 5.9, moet het er vooralsnog voor worden gehouden dat Orcom bevoegd was de overeenkomst in zijn geheel te ontbinden. Op voorhand is niet gebleken dat de tekortkoming van zo bijzondere aard is of van dermate geringe betekenis is dat zij de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.11. De subsidiaire stelling van Eikenoord dat, zo al sprake is van een tekortkoming, deze tekortkoming niet een ontbinding van de gehele overeenkomst rechtvaardigt, kan niet worden gevolgd. Orcom heeft in dit kader aangevoerd dat, vanwege de te verwachten toekomstige huuropbrengst van perceel 2 en de ontwikkelingsopbrengst van perceel 3, de koop en (af)bouw van en op de percelen 2 en 3 het wezen vormen van de koopovereenkomst. Dit verweer is door Eikenoord niet bestreden, zodat van de juistheid hiervan moet worden uitgegaan. Gelet op het voorgaande is bepaald niet uit te sluiten dat de bodemrechter de ontbinding van de (gehele) koopovereenkomst met de daaruit voortvloeiende ongedaanmakingsverbintenissen zal honoreren.
5.12. Gelet op het voorgaande is niet summierlijk gebleken van de ondeugdelijkheid van de vordering in de hoofdzaak.
5.13. Evident is dat met het gelegde beslag de bedrijfsvoering van Eikenoord in ernstige mate wordt bemoeilijkt. Daar staat tegenover dat Eikenoord, na het uitstel van de levering in verband met de problemen met de huurder van perceel 1, doordrongen moet zijn geweest van haar (garantie)verplichtingen met betrekking tot de huurders en de onwil van de zijde van Orcom het gekochte daadwerkelijk af te nemen bij gebleken ‘onbetrouwbaarheid’ van de huurders. Daarnaast is Eikenoord met de ingebrekestelling van 22 augustus 2007 zeer duidelijk te kennen gegeven dat Orcom van oordeel was dat Eikenoord haar verplichtingen niet nakwam en dat, wanneer dit niet zou veranderen, de koopovereenkomst mogelijk zou worden ontbonden. Eikenoord heeft hierop niet, althans niet adequaat, gereageerd.
Nu voorts sprake is van een aanzienlijke geldvordering, voortvloeiend uit de ongedaanmakingsverbintenissen, en de geldvordering, naar verwachting, in de hoofdzaak nog zal oplopen door een vordering tot vergoeding van aan de zijde van Orcom geleden schade, acht de voorzieningenrechter het belang van Orcom bij handhaving van het beslag zwaarder wegen dan het belang van Eikenoord bij de opheffing daarvan.
Dat Orcom zekerheid heeft in de vorm van het bezit van het geleverde onroerend goed, zoals door Eikenoord is gesteld, maakt het voorgaande niet anders. Orcom heeft in dit verband terecht gesteld dat, juist vanwege de tekortkomingen van het verkochte, onduidelijk is wat op dit moment de waarde is van het verkochte. Daarbij komt, zo stelt Orcom terecht, dat in de hoofdzaak, naast ontbinding van de koopovereenkomst, ook schadevergoeding wordt gevorderd.
5.14. Eikenoord zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Orcom worden begroot op:
- vast recht EUR 251,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 6422,00
Totaal EUR 6673,00
6. De beoordeling in reconventie
6.1. Toewijzing van de reconventionele vordering is in zijn gevolgen vérstrekkend. De voor toewijzing van een dergelijke vordering noodzakelijke zekerheid kan bovendien niet in het kader van een kort geding worden verkregen, maar, gelet op de over en weer betrokken stellingen die mogelijk (deels) nog bewijslevering behoeven, slechts in de door Orcom geëntameerde bodemzaak. De vordering tot teruglevering van het gekochte onder gelijktijdige terugbetaling van de koopprijs zal dan ook worden afgewezen.
6.2. Orcom zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Eikenoord worden begroot op:
- salaris procureur EUR 3211,00(factor 0,5 × tarief EUR 6422,00)
- overige kosten 0,00
Totaal EUR 3211,00
7. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1. wijst de vorderingen af,
7.2. veroordeelt Eikenoord in de proceskosten, aan de zijde van Orcom tot op heden begroot op EUR 6673,00,
in reconventie
7.3. wijst de vorderingen af,
7.4. veroordeelt Orcom in de proceskosten, aan de zijde van Eikenoord tot op heden begroot op EUR 3211,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2007.