Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 135423 / KG ZA 07-348
Vonnis in kort geding van 15 augustus 2007
in de zaak van
1. [eiser],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser],
wonende te [woonplaats],
eiseressen,
procureur mr. M.F.H.M. van Haastert,
advocaat mr. H. [gedaagde]s te Enschede,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. M.G.I.W. Teunis.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de door [gedaagde] bij brief van 1 augustus 2007 overgelegde stukken van de bodemprocedure
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota’s van partijen.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1 [gedaagde] is eigenaar van het horecacomplex “De Vrolijkheid” aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het pand). Zij exploiteert in dat pand met haar besloten vennootschap Lerila De Vrolijkheid B.V. een horeca onderneming.
2.2 Bij notariële akte van 7 oktober 2002 is door [gedaagde], handelend voor zich en als enige directrice van de besloten vennootschap Lerila De Vrolijkheid B.V., bij wijze van nevenbeding aan [eiser] een koopoptie verleend met betrekking tot het pand tegen de in de akte vermelde prijs en de daarin genoemde overige condities. Een van de condities was dat [eiser] bij de koopoptie rekening diende te houden met de door [gedaagde] op 12 september 2002 aangegane verkoopverplichtingen ten aanzien van het pand met SFB Vastgoed B.V.
2.2 SFB Vastgoed B.V. heeft van de koop van het pand afgezien.
2.3 [eiser] zijn de rechtsopvolgers onder algemene titel van wijlen [eiser].
Zij hebben bij brief van 28 december 2006 aan [gedaagde] doen medelen dat zij gebruik wensen te maken van de koopoptie per 1 januari 2007. Zij hebben daarbij onder meer – voor zover thans van belang - als voorwaarde gesteld dat het pand bij de eigendomsoverdracht leeg en ter vrije beschikking van hen dient te staan.
2.4 Met die voorwaarde heeft [gedaagde] niet ingestemd. In de bodemprocedure heeft [gedaagde] doen aanvoeren dat zij het besluit heeft genomen om de exploitatie van De Vrolijkheid voort te zetten en dat zij niet kan instemmen met het leeg opleveren van het pand omdat er een huurovereenkomst bestaat tussen haar en Lerila De Vrolijkheid B.V. van 10 jaar met optietermijnen van steeds 10 jaar.
2.5 Bij brief van 4 juli 2007 hebben [eiser] [gedaagde] doen sommeren om de bedoelde huurovereenkomst uiterlijk 6 juli 2007 aan te reiken. Aan deze sommatie is niet voldaan.
3. Het geschil
3.1 [eiser] vorderen primair [gedaagde] te bevelen binnen 24 uur na de betekening van dit vonnis een afschrift van de volledige schriftelijke huurovereenkomst aan [eiser] af te geven. Zij vorderen subsidiair, voor zover een schriftelijke huurovereenkomst niet bestaat, [gedaagde] te bevelen binnen 24 uur na de betekening van dit vonnis [eiser] schriftelijk te informeren over alle modaliteiten van de huurovereenkomst, te weten: het object, de daarbij betrokken partijen, de geldende huurprijs, de duur en verlengingsmogelijkheden, de (on)mogelijkheid tot onderverhuur en de servicekosten.
Een en ander uitvoerbaar bij voorrraad en op straffe van een dwangsom van EUR 5.000,-- per (gedeelte van een) dag dat [gedaagde] met dit vonnis in gebreke blijft en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
Standpunt [eiser]
3.2. [eiser] leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij tijdig, dat wil zeggen vóór 1 januari 2007, tegenover [gedaagde] kenbaar hebben gemaakt dat zij van hun koopoptie van het pand gebruik wensen te maken tegen de koopprijs per 1 januari 2007 als vermeld in de notariële akte. De koopprijs is gebaseerd op de koop van het pand in onverhuurde staat.
3.3 Op 29 juni 2007 hebben [eiser] opeens van [gedaagde]s advocaat moeten vernemen dat met betrekking tot het pand een huurovereenkomst bestaat die eindigt in 2012 en op verzoek verlengd kan worden met een termijn van tien jaren en dat zodoende de voorwaarde dat het pand leeg en ter vrije beschikking van [eiser] dient te komen niet zal kunnen worden voldaan.
3.4 [eiser] weten echter van niets. Door het in weerwil van de gemaakte afspraken sluiten van een huurovereenkomst, althans het bestaan daarvan te verzwijgen, wordt de afwikkeling van de koopoptie gefrustreerd. De voorwaarde dat het pand bij de eigendomsoverdracht leeg en ter vrije beschikking van [eiser] dient te staan zal zodoende niet kunnen worden voldaan.
3.5 Het is voor [eiser] essentieel om zo spoedig mogelijk een afschrift te krijgen van de huurovereenkomst omdat de aanwezigheid van een huurovereenkomst consequenties heeft voor het door [eiser] in de bodemprocedure gevorderde. Afhankelijk van de inhoud c.q. modaliteiten van de huurovereenkomst zullen zij hun stellingen en zo nodig hun vorderingen in de bodemprocedure wijzigen of vermeerderen. Door te weigeren inzage in het huurcontract te geven, handelt [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiser]
Indien de uitoefening van de koopoptie tot een eigendomsoverdracht leidt, zullen [eiser] in de rechten van [gedaagde] treden, zodat zij alsdan verhuurders zijn. Om die reden en mede vanwege de door [eiser] te ontwikkelen plannen met betrekking tot het pand, hebben zij recht op en spoedeisend belang bij de gevorderde informatie.
Verweer [gedaagde]
3.6 [gedaagde] is niet gehouden tot afgifte van de gevorderde informatie aan willekeurige derden - zoals [eiser] - nu in rechte niet vast staat dat zij een recht van koop hebben.
3.7 [eiser] hebben het recht van koop te laat ingeroepen. Hoewel het in de notariële akte niet staat omschreven vervalt het kooprecht op 1 januari 2007. Omdat [gedaagde] het recht had om gedurende één maand na het inroepen van het kooprecht een nieuwe koper te vinden (artikel 11 sub Pro 3 van de notariële akte) hadden [eiser] het kooprecht uiterlijk 1 december 2006 moeten inroepen. [eiser] hebben het recht van koop pas bij brief van 28 december 2006 ingeroepen en dat is dus te laat.
3.8 Bovendien waren zij ermee bekend, althans hadden zij ermee bekend kunnen zijn, dat het pand al jarenlang verhuurd is. Ook wanneer SFB Vastgoed B.V. had gekocht zou de exploitatie door [gedaagde] kunnen worden voortgezet. Met die partij, die De Vrolijkheid als beleggingsobject zou aankopen, was al gesproken over een mogelijke huurprijs. Er is dus geen ontruimingsverplichting. Wellicht is door [eiser] geen rekening gehouden met de betreffende huurovereenkomst, maar indien zij in de bodemprocedure in het gelijk mochten worden gesteld dan moeten zij - voor een hoge prijs - een pand kopen dat nog gedurende een langere periode verhuurd is.
4. De beoordeling
4.1 Naar voorshands oordeel van de voorzieningenrechter hebben [eiser] bij brief van 28 december 2006 de koopoptie tijdig ingeroepen. Partijen gaan er beiden vanuit dat de bij notariële akte gevestigde koopoptie, waarin geen vervaltermijn is opgenomen, eindigde op 1 januari 2007. Een redelijk uitgangspunt is dan dat de koopoptie voor 1 januari 2007 moest worden ingeroepen. [gedaagde] heeft weliswaar het recht om gedurende 1 maand nadat [eiser] schriftelijk aan [gedaagde] hebben meegedeeld dat zij van hun koopoptie gebruik willen maken een koper te vinden die bereid is om tegen een hogere prijs te kopen, maar daaruit volgt niet reeds dat [eiser] de koopoptie vóór 1 december 2006 hadden moeten inroepen. Andere argumenten voor [gedaagde]s stelling dat de koopoptie door [eiser] voor 1 december 2006 had moeten worden ingeroepen zijn door [gedaagde] niet gegeven. De kans is daarom groot dat de bodemrechter zal oordelen dat de koopoptie tijdig is ingeroepen en dat daarmee, nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] binnen 1 maand na 28 december 2006 een andere koper heeft gevonden die bereid is om een hogere koopprijs te betalen, de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiser] tot stand is gekomen.
4.2 Er dient daarom bij de beoordeling van de onderhavige vordering vanuit te worden gegaan dat op [gedaagde] (en op Lerila de Vrolijkheid B.V. die ook partij was bij de notariële akte van 7 oktober 2002) de verplichting rust om het pand aan [eiser] te (doen) leveren tegen de in de akte vermelde prijs en tegen de daarin genoemde overige condities.
4.3 Dat [eiser] ermee bekend waren of hadden kunnen zijn dat het complex al jarenlang verhuurd is en dat [gedaagde] met SFB Vastgoed B.V. zou hebben gesproken over een mogelijke huurprijs doet, ook indien die stellingen juist zijn, niets af aan het feit dat [eiser], gezien de koopoptie, rechtmatig belang hebben bij de verlangde informatie met betrekking tot de huurovereenkomst. De huurovereenkomst ziet immers op een rechtsbetrekking waarbij [eiser] mogelijk partij zullen worden op het moment dat de koopovereenkomst tot een eigendomsoverdracht leidt. De vraag of [eiser] de huurovereenkomst tegen zich zullen moeten laten gelden kan in dit kort geding in het midden blijven.
4.4 Nu niet duidelijk is of het een schriftelijke of een mondelinge huurovereenkomst betreft – [gedaagde] heeft zich daarover niet uitgelaten – zullen beide vorderingen worden toegewezen, versterkt met een te maximeren dwangsom.
4.5 [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 84,37
- vast recht EUR 251,00
- salaris procureur 904,00 (2 punten x tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.239,37
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1 beveelt [gedaagde] om binnen 24 uur na de betekening van dit vonnis een afschrift van de volledige schriftelijke huurovereenkomst aan [eiser] af te geven of, indien een schriftelijke huurovereenkomst niet bestaat, [eiser] schriftelijk te informeren omtrent alle modaliteiten van de huurovereenkomst, zoals het object, de daarbij betrokken partijen, de geldende huurprijs, de duur en verlengingsmogelijkheden, de (on)mogelijkheid tot onderverhuur en de servicekosten;
5.2 bepaalt dat [gedaagde] voor iedere dag dat zij na betekening van dit vonnis in strijd handelt met dit vonnis aan [eiser] een dwangsom verbeurt van EUR 5.000,00, tot een maximum van EUR 50.000,--;
5.3 veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 1.239,37;
5.4 wijst af het meer of anders gevorderde;
5.5 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op
15 augustus 2007.