Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 138382 / KG ZA 07-489
Vonnis in kort geding van 21 november 2007
in de zaak van
1. de rechtspersoonlijkheid bezittende
VERENIGING VAN EIGENAARS APPARTEMENTENGEBOUW SLOTSTAETE,
gevestigd en kantoorhoudend te [woonplaats],
2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats],
3. [eiser 3],
wonende te [woonplaats],
4. [eiser 4],
wonende te [woonplaats],
5. [eiser 5],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. S.J. de Vries,
advocaat mr. J.W. Munk te Wezep,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PLEIJSIER BOUW GENEMUIDEN B.V.,
gevestigd en kantoorhoudend te Genemuiden,
gedaagde,
procureur mr. J.T. Fuller.
Partijen zullen hierna Slotstaete c.s. en Pleijsier Bouw genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de voorafgaande aan de mondelinge behandeling van 12 november 2007 bij fax van 11 november 2007 door mr. Fuller toegezonden productie
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Slotstaete c.s.
- de pleitnota van Pleijsier Bouw.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Eisers 2 en 3 (hierna: [eisers 2 en 3] hebben van Pleijsier Bouw een appartement gekocht dat onderdeel uitmaakt van het appartementengebouw [appartement] te [woonplaats]. Bij akte d.d. 1 mei 2003 is dat appartementsrecht aan [eisers 2 en 3] geleverd.
2.2. Ten tijde van de onderhandelingen met betrekking tot de koopsom kende het appartement van [eisers 2 en 3] een incidenteel beloopbaar dak. [eisers 2 en 3] en Pleijsier Bouw hebben afgesproken dat laatstgenoemde op dit dak houten vlonders zou neerleggen met het oog op het realiseren van een dakterras, hetgeen ook is gebeurd. Daarnaast heeft Pleijsier Bouw van binnenuit een trap aangebracht om het dakterras te kunnen bereiken.
2.3. Eisers 4 en 5 (hierna: [eisers 4 en 5]) hebben eveneens van Pleijsier Bouw een van een dakterras voorzien appartement gekocht dat onderdeel is van [appartement]. Ook het dak van het appartement van [eisers 4 en 5] is daartoe dicht gelegd met houten vlonders. Het appartementsrecht is op 14 oktober 2005 aan [eisers 4 en 5] geleverd.
2.4. [eisers 2 en 3] heeft zijn appartement op 21 augustus 2003 in gebruik genomen en [eisers 4 en 5] heeft zijn appartement op 28 januari 2006 betrokken.
2.5. Omstreeks november 2005 heeft [eisers 2 en 3] geconstateerd dat de dakconstructie van zijn appartement niet waterdicht is, waarvan Pleijsier Bouw bij brief van 22 november 2005 in kennis is gesteld. Bij die brief zijn eveneens andere gebreken aan de orde gesteld.
2.6. Vebidak heeft op 31 maart 2006 een onafhankelijke inspectie uitgevoerd met betrekking tot de opbouw van de dakbedekking en de isolatie van het appartement van [eisers 2 en 3] In het naar aanleiding daarvan op 12 april 2006 opgemaakte rapport heeft Vebidak onder meer geconcludeerd dat het oorspronkelijke ontwerp een functioneel incidenteel beloopbaar dak betrof, dat met aanvullende maatregelen eventueel de functie van een eenvoudig dakterras zou kunnen vervullen, en dat de huidige dakbedekking niet meer duurzaam waterdicht is door perforatie als gevolg van een onjuiste drukverdeling en weekmakermigratie. Daarnaast heeft Vebidak aangegeven dat de bestaande dakbedekkingsconstructie, uitgaande van een maximale nuttige belasting van 2,5 kN/m² ofwel 250 kg/ m², onder speciale voorwaarden gehandhaafd kan worden. Vebidak heeft met het oog daarop geadviseerd om onder meer dikke egalisatie/drukverdeelplaten van geëxpandeerd perliet aan te brengen met daarop een nieuwe waterdichte en drukverdelende laag.
2.7. Woningborg BV, die heeft bemiddeld tussen partijen, heeft in haar rapport van 5 mei 2006 geadviseerd de betonconstructie aan te passen en indien dat niet mogelijk is bovenstaand advies van Vebidak op te volgen.
2.8. Het Bouwbesluit schrijft voor dat voor een dakterras een variabele belasting van 2,5 kN/m² moet worden aangehouden. Zowel het dak van het appartement van [eisers 2 en 3] als het dak van het appartement van [eisers 4 en 5] voldoet niet aan deze norm.
3. Het geschil
3.1. Slotstaete c.s. vordert - samengevat -, uitvoerbaar bij voorraad, dat de rechtbank Pleijsier Bouw veroordeelt om op straffe van een dwangsom de dakconstructie conform het advies van Woningborg te versterken en waterdicht te maken, alsmede Pleijsier Bouw in de proceskosten van het onderhavige geding te veroordelen.
3.2. Pleijsier Bouw voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang voor het rechtsoordeel, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Pleijsier Bouw heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat de voorzieningenrechter van de Rechtbank Zwolle-Lelystad niet bevoegd is van het onderhavige geschil kennis te nemen, aangezien dit aanhangig gemaakt had moeten worden bij de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland dan wel bij de Stichting Garantie-Instituut Woningbouw. Dit standpunt is echter pas bij dupliek ingenomen en daarmee tardief. De voorzieningenrechter zal derhalve aan dit verweer voorbij gaan.
4.2. Van een spoedeisend belang van Slotstaete c.s. bij haar vorderingen is in voldoende mate gebleken, nu dit voortvloeit uit de aard van het gevorderde, te weten onder meer het waterdicht maken van de dakconstructie.
4.3. Slotstaete c.s. heeft gesteld dat Pleijsier Bouw een appartement met een dakterras heeft verkocht aan [eisers 2 en 3] en [eisers 4 en 5], maar dat de dakconstructie van beide appartementen niet de krachtens het Bouwbesluit voorgeschreven draagkracht van 2,5 kN/m² kent. Pleijsier Bouw heeft daar tegen ingebracht dat zij nimmer een draagkracht van 2,5 kN/m² heeft gegarandeerd aan [eisers 2 en 3] en [eisers 4 en 5] Partijen zijn derhalve verdeeld over hetgeen zij zijn overeengekomen. De voorzieningenrechter merkt daartoe reeds op dat uit de door [meneer X] namens Pleijsier Bouw verstuurde brief d.d. 8 maart 2004 niet afgeleid mag worden dat partijen een nuttige belasting van 2,5 kN/m² zijn overeengekomen met het oog op de dakconstructie van de beide appartementen. Kolk lijkt met deze brief enkel te hebben willen aangeven dat voor een dakterras krachtens het Bouwbesluit een maximale belasting van 2,5 kN/m² geldt.
4.4. Met betrekking tot het appartement van [eisers 2 en 3] dient als uitgangspunt te gelden dat op zijn appartement een incidenteel beloopbaar dak is aangebracht waarvan later, in het kader van de aankoop door [eisers 2 en 3], met behulp van houten vlonders een dakterras is gemaakt en dat daarnaast een toegang is gecreëerd door het aanbrengen van een trap. Door Slotstaete c.s. is niet weersproken dat [eisers 2 en 3] van de oorspronkelijke functie van het dak op de hoogte was. Wellicht had Pleijsier Bouw aan [eisers 2 en 3] moeten meedelen dat het dakterras niet de door het Bouwbesluit voorgeschreven draagkracht van 2,5 kN/m² aan kan, hetgeen zij echter heeft nagelaten. Hiermee is echter niet gezegd dat [eisers 2 en 3] en Pleijsier Bouw zijn overeengekomen dat de dakconstructie een belasting van 2,5 kN/m² moet kunnen dragen. Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter kan thans zonder nader feitenonderzoek, waarvoor in deze procedure geen plaats is, niet met de benodigde zekerheid worden gezegd dat Pleijsier Bouw zich daartoe heeft verplicht. Er bestaat derhalve een gerede kans dat in een eventuele bodemprocedure de door Slotstaete c.s. gevorderde versterking van de dakconstructie van beide appartementen wordt afgewezen. Bovendien is in het onderhavige geding onvoldoende duidelijk geworden in hoeverre op het huidige dak een dakterras mogelijk is zonder dat daarvoor de gehele dakbedekkingsconstructie aangepast moet worden.
4.5. Ten aanzien van het appartement van [eisers 4 en 5] geldt eveneens dat er in deze procedure onvoldoende duidelijkheid bestaat omtrent de verplichtingen van Pleijsier Bouw jegens Spijkerman c.s, terwijl Slotstaete c.s. voorts onvoldoende omstandigheden naar voren heeft gebracht die betrekking hebben op de dakconstructie van het appartement van [eisers 4 en 5] Het voorgaande brengt mee dat de gevorderde aanpassing van de dakconstructies van de appartementen van [eisers 2 en 3] en [eisers 4 en 5] zal worden afgewezen.
4.6. Slotstaete c.s. heeft voorts aangegeven dat in het appartement van [eisers 2 en 3] sprake is van lekkage, terwijl dit niet uitdrukkelijk is gesteld ten op zichte van het appartement van [eisers 4 en 5] Nu Pleijsier Bouw echter heeft aangegeven bereid te zijn de dakbedekking te herstellen en zij dit aanbod niet heeft beperkt tot het appartement van [eisers 2 en 3] zal Pleijsier Bouw worden veroordeeld om het appartement van [eisers 2 en 3] en het appartement van [eisers 4 en 5] te voorzien van een duurzame en waterbestendige dakbedekking.
4.7. Anders dan gevorderd zal Pleijsier Bouw niet verplicht worden dit conform het door Woningborg van Vebidak overgenomen advies te doen. Vebidak gaat immers bij haar advies uit van een draagkracht van 2,5 kN/m², terwijl in het voorgaande reeds is overwogen dat het onvoldoende helder is geworden of partijen dit zijn overeengekomen. Het voert dan naar het oordeel van de voorzieningenrechter te ver om Pleijsier Bouw thans te dwingen die geadviseerde herstelwijze uit te voeren, terwijl niet bij voorbaat kan worden uitgesloten dat zij in een bodemprocedure tot de door Woningborg aanbevolen verderstrekkende herstelwerkzaamheden, inclusief het versterken van de betonconstructie, zal worden verplicht.
4.8. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt en gemaximeerd als hierna in het dictum te vermelden.
4.9. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1. veroordeelt Pleijsier Bouw om binnen twee weken na betekening van dit vonnis te beginnen met het aanleggen van een duurzame waterbestendige dakbedekking op de appartementen van [eisers 2 en 3] en [eisers 4 en 5], welke dakbedekking binnen zes weken nadien gereed moet zijn;
5.2. bepaalt dat Pleijsier Bouw voor iedere dag dat zij in strijd handelt met het onder 5.1. bepaalde, aan Slotstaete c.s. een dwangsom verbeurt van EUR 500,-, tot een maximum van EUR 10.000,- per dak,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Boele en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2007.