Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 132297 / HA ZA 07-644
Vonnis van 12 december 2007
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. M.F.H.M. van Haastert,
advocaat mr. F.P. van Galen te Leiden,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2]
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. H.R. Quint,
advocaat mr. S.A.P. van den Berg te Den Haag.
Partijen zullen hierna ook de kopers en de verkopers genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 augustus 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 13 september 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 18 oktober 2005 kochten de kopers van de verkopers de woning met toebehoren aan de [adres] [nummer] te [woonplaats]. Partijen maakten gebruik van een standaard NVM-koopakte. De woning is bij notariële akte van 1 februari 2006 aan de kopers geleverd.
2.2. Op 28 juni 2006 verwijderde een aannemer een keukenkastje in de woning en stelde daarbij vast dat de vloer op die plek was verrot. Op 30 juni 2006 kwam een door de rechtsbijstandsverzekering van kopers ingeschakelde deskundige een inspectie uitvoeren. Die bracht op 12 juli 2006 een schade-rapport uit.
2.3. [eiseres sub 2] was ten tijde van de ontdekking van het probleem hoogzwanger. Dat was reden om de vloer in de keuken zo snel mogelijk te vervangen, zodat de vloer weer dicht was. De vloer in het woongedeelte werd afgedekt. In september, na de geboorte van het kind van kopers, is de vloer in het woongedeelte vervangen.
Het betreft een woonkamer met open keuken.
2.4. Bij brief van 5 september 2006 heeft de rechtsbijstandverzekeraar van de kopers de verkopers aangeschreven. In die brief wordt onder meer medegedeeld:
“Medio juli 2006 hebben de kopers tijdens het wegnemen van een keukenkastje ontdekt dat de vloer waarop dit kastje rustte, zeer ernstig verrot was. Bij nader onderzoek door een register-expert kwam vervolgens vast te staan dat de gehele vloerconstructie in de keuken is aangetast door huiszwam. De draagbalken bleken zodanig verrot dat onmiddellijke vervanging noodzakelijk was. Voorts bleek uit het onderzoek dat de huiszwam is veroorzaakt door de toegepaste isolatieconstructie.
Vanuit de kruipruimte in de keuken bleek dezelfde isolatieconstructie in de woonkamer te zijn gehanteerd. Inmiddels is ook daar de vloer opengemaakt en is gebleken dat de draagbalken ook daar ernstig rot zijn. Vervanging daarvan zal op korte termijn worden uitgevoerd.
[…]
Namens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stel ik u beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de schade die zij lijden als gevolg van het vorenstaande.
Ik verzoek u mij binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief te laten weten of u aansprakelijkheid erkent en of u bereid bent de schade te vergoeden ”
2.5. De verkopers hebben zich na ontvangst van dit schrijven tot hun rechtsbijstandverzekeraar gewend. Die verzekeraar van de verkopers heeft nooit inhoudelijk gereageerd. Kopers en verkopers hebben zich begin 2007 tot advocaten gewend.
3. Het geschil
3.1. De kopers vorderen samengevat - veroordeling van de verkopers tot betaling van EUR 11.576,39, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. De verkopers voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De verkopers voeren aan dat de kopers niet, overeenkomstig art. 7:23 BW Pro, binnen bekwame tijd hebben gemeld dat zij menen dat de verkochte woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. De verkopers stellen zich op het standpunt dat gebreken binnen 2 maanden na de ontdekking van de gebreken gemeld moeten worden om er in rechte nog een beroep op te kunnen doen. Nu op 28 juni 2006 volgens de kopers is gebleken dat de vloer rot was verstreek die termijn voor 5 september 2006, aldus de verkopers.
4.2. De vraag of de kopers binnen de bekwame tijd als bedoeld in ar. 7:23 lid 1 hebben gereclameerd over gebreken in de afgeleverde zaak, kan niet in algemene zin beantwoord worden. Nog recent oordeelde de Hoge Raad (HR 29-06-2007, LJN: AZ7617) dat die vraag moet worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt, aldus de Hoge Raad.
4.3. In het onderhavige geval werden de kopers op 28 juni 2005 voor het eerst geconfronteerd met problemen met de vloer, toen de aannemer constateerde dat de vloer onder een keukenkastje ernstig verrot was. Ernst en omvang van het probleem met de vloer op de begane grond moet op 30 juni 2005 al enigszins zijn doorgedrongen toen de kopers aanwezig waren bij het onderzoek van de ingeschakelde deskundige. Die door de rechtsbijstandverzekeraar van de kopers gestuurde deskundige bracht vervolgens op 12 juli 2006 zijn rapport uit. Gezien het tempo waarin die deskundige werd ingeschakeld en het tijdsbestek waarin het rapport werd opgemaakt, kan niet worden geoordeeld dat de kopers al voordat zij de beschikking over dat rapport hadden, de gebreken bij de verkopers hadden moeten melden. De particuliere koper van een huis die zelf terzake niet deskundig is, mag in redelijkheid onderzoek door een deskundige laten doen om zich een beter beeld te kunnen vormen van aard, ernst en oorzaak van gebreken, mits dit alles met de nodige voortvarendheid gebeurt.
4.4. Waarom het vervolgens nog bijna acht weken duurde voordat de verkopers zijn aangeschreven blijft onduidelijk. De kopers hadden dat uit handen gegeven aan hun rechtsbijstandverzekeraar. Het enige dat zij er nog over konden melden, is dat onderzoek gedaan moest worden naar het nieuwe adres van de verkopers.
4.5. Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat de kopers binnen bekwame tijd de gebreken hebben gemeld bij de verkopers.
De verkopers werden zeven maanden nadat zij de woning in eigendom overdroegen geconfronteerd met het feit dat gebreken aan de vloer waren geconstateerd. Op dat moment waren er bijna acht weken verstreken sinds het rapport door de schade-expert werd uitgebracht. Welke omstandigheden tot die vertraging met acht weken hebben geleid is niet bekend. Door of namens de kopers is wèl onmiddellijk actie ondernomen om de gebreken te laten vaststellen en omschrijven, maar in de richting van de verkopers gebeurde geruime tijd niets. Indien die vertraging werd veroorzaakt door het niet kunnen traceren van het adres van de verkopers, dan had daaromtrent meer moeten worden gesteld, opdat die omstandigheden beoordeeld en meegewogen zouden kunnen worden.
De rechtbank is van oordeel dat de verkopers door die vertraging ook zijn benadeeld. Als de melding eerder was gedaan, dan hadden de verkopers zich nog zelf kunnen overtuigen van de gebreken, althans daar onderzoek naar kunnen laten doen. Nu de eerste melding pas in de eerste week van september 2006 bij de verkopers binnen kwam werden zij overvallen met de mededeling dat de vloer in de keuken al was vervangen en dat de vloer in de woonkamer op korte termijn zou worden vervangen. De kopers stellen wel dat desondanks een contra-expertise nog mogelijk was omdat het aangetaste houtwerk in september nog aanwezig was, maar daaromtrent wordt in de eerste brief van 5 september 2006 niets vermeld. Dat het wellicht mogelijk is om aan de hand van foto’s, het rapport van 12 juli 2006 en verklaringen van getuigen een beeld te krijgen van de gebreken en de oorzaak van de gebreken, doet er niet aan af dat de verkopers in een nadeliger positie zijn gekomen zonder dat daartoe enige noodzaak is gebleken.
Dat een inhoudelijke reactie van de kant van (de rechtsbijstandverzekeraar) van de verkopers vervolgens maanden vergeefs op zich liet wachten kan aan het voorgaande niet af doen.
4.6. Gezien het voorgaande kunnen de kopers zich jegens de verkopers niet meer beroepen op de non-conformiteit. De vordering zal worden afgewezen.
4.7. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden begroot op:
- vast recht EUR 303,00
- salaris procureur EUR 904,00 (2 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.207,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot op heden begroot op EUR 1.207,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.L. Veen en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2007.