Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
Meervoudige Kamer
zaaknummer / rolnummer:136393/ HA ZA 07-1155
Vonnis van 16 januari 2008 op bezwaar tegen de lijst der geldelijke regelingen
in de zaak van
[reclamant sub 1] en
[reclamant sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
reclamanten,
advocaat mr. J.T.A.M. van Mierlo te Deventer,
tegen
de procesbevoegdheid bezittende
LANDINRICHTINGSCOMMISSIE RUILVERKAVELING “RAARHOEK-VELDHOEK”,
zetelende en kantoorhoudende te Zwolle,
vertegenwoordiger van de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit
mr. C.M.J. Ribbers.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de door de Landinrichtingscommissie (hierna LIC) ter inzage gelegde lijst der geldelijke regelingen, voor zover betrekking hebbend op [reclamant sub 2];
- het bezwaarschrift van reclamanten d.d. 30 juli 2006;
- het proces-verbaal van de behandeling door de LIC d.d. 20 november 2006;
- het proces-verbaal van de behandeling door de rechter-commissaris op 14 mei 2007;
- het aanvullend proces-verbaal houdende vaststelling dat reclamanten hebben aangegeven hun bezwaar te handhaven;
- een op 19 november 2007 door de advocaat van reclamanten overgelegd rapport van
R.J. Neppelenbroek, makelaar verbonden aan LTO Vastgoed te Deventer;
- de mondelinge behandeling door de rechtbank op 26 november 2007;
- de overgelegde pleitnotities.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Het geschil
Vaststaande feiten
2.1. In de lijst der geldelijke regelingen is ten aanzien van [reclamant sub 2] opgenomen dat door middel van landinrichtingsrente (onder andere) zal worden verrekend een bedrag van EUR 10.000,-- wegens opheffing van een erfdienstbaarheid op zijn perceel aan de [adres] [woonplaats].
2.2. Reclamanten zijn eigenaar van het genoemde perceel, thans kadastraal bekend als gemeente [gemeente], [nr. A], voorheen onderdeel van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente], [nr.B]. Het perceel is in de akte van levering van 1 december 1999 als volgt omschreven: Het boerenwoonhuis met verdere opstallen, ondergrond, erf, tuin, grasland, weg en verdere aanhoren (..).
2.3. Ten behoeve van de na genoemde levering bij de verkoper in eigendom verbleven kadastrale percelen gemeente [gemeente], [sectie], [nrs. C], [D] en [E], is bij voornoemde akte ten laste van het verkochte gevestigd de erfdienstbaarheid om met landbouwmachines te komen van en te gaan naar de heersende erven en de openbare weg ([weg] te [gemeente]) via de nieuw aangelegde dam, deels over het grasland aan de oostzijde van en langs de mestvaalt en deels over de bestaande uitweg. Blijkens de akte is het tracé van de weg aangegeven op de aan de akte gehechte situatietekening en loopt deze, voor zover betreft het verkochte, over de bestaande weg. Ook in de koopovereenkomst is deze erfdienstbaarheid opgenomen met dezelfde beschrijving, zij het dat daarin is bepaald dat het tracé van de weg is aangegeven op een aangehechte situatietekening en loopt over de gehele oostelijke zijde van het verkochte. Deze tekening betreft een uittreksel uit de kadastrale kaart d.d. 14 oktober 1999. Nu de bij de akte van levering behorende situatietekening niet in de procedure is overgelegd, dient er van te worden uitgegaan dat die gelijk is aan de bij de koopovereenkomst behorende tekening.
2.4. Bij vorenbedoelde akte is voorts gevestigd de erfdienstbaarheid van inrit ten laste van het verkochte en ten behoeve van het resterende gedeelte van genoemd kadastraal perceel nummer [nr.B], inhoudende het recht voor de eigenaar/gebruiker van het heersende erf om over de nieuw aangelegde dam op het dienende erf en een daarop aansluitende strook grond met een breedte van 5 meter, gerekend vanaf de graslandkant van de sloot, te komen van en te gaan naar de [weg] en het heersend erf. Ten aanzien van deze erfdienstbaarheid is voorts bepaald dat zij vervalt zodra het heersende erf via een nieuw aan te leggen dam (..) een rechtstreekse uitweg krijgt op de [weg].
2.5. De onder 2.3 genoemde erfdienstbaarheid betreft een ten tijde van de openbare verkoop van de gronden, waartoe het door reclamanten nadien gekochte perceel behoorde, bestaande erfdienstbaarheid, die op deze gronden –kort gezegd– de last legde van het dulden van het komen en gaan met landbouwvoertuigen tussen de achterliggende gronden als heersend erf en de [weg].
Ten behoeve van de doorverkoop van het huidige perceel aan reclamanten, is deze bestaande erfdienstbaarheid in zoverre gewijzigd, dat het verloop van de erfdienstbaarheid over dit perceel bij de akte van levering gewijzigd is (beschreven), in die zin dat het tracé van de erfdienstbaarheid vanaf toen verloopt zoals op de bij de koopovereenkomst (en naar aannemelijk is ook bij de akte van levering) behorende situatietekening is aangegeven. Het tracé van de erfdienstbaarheid liep voordien over het verharde erf bij en direct aansluitend aan de woning en opstallen op het perceel van reclamanten en vandaar verder over de verharde uitrit van dat erf naar de [weg].
2.6. Het gewijzigde tracé van de erfdienstbaarheid als bovenomschreven is feitelijk gerealiseerd in het jaar 2000.
2.7. De onder 2.4 genoemde erfdienstbaarheid betreft niet de “van oudsher” bestaande erfdienstbaarheid als onder 2.5 bedoeld, maar een in het kader van de splitsing en verkoop van de onderscheiden gronden gevestigde erfdienstbaarheid van uitrit van tijdelijke aard.
Laatstbedoelde erfdienstbaarheid betreft ook een ander heersend erf dan de andere (“oude”) erfdienstbaarheid.
2.8. De erfdienstbaarheid genoemd onder 2.3 is opgeheven door de ruilverkaveling.
2.9. Het bezwaar van reclamanten tegen de lijst der geldelijke regelingen is door de LIC behandeld op 20 november 2007. Omdat geen overeenstemming is bereikt, is het bezwaar voorgelegd aan de rechter-commissaris die het bezwaar, nadat dat was gehandhaafd, heeft verwezen naar de rechtbank.
Het bezwaar
2.10. Reclamanten hebben bezwaar tegen de kwalificatie van de erfdienstbaarheid in klasse 6 en het daarbij behorende bedrag van waardering c.q. waardeverandering (vermeerdering) wegens opheffing van EUR 10.000,--.
Standpunt reclamanten
2.11. Reclamanten handhaven het tegen de opgemaakte lijst der geldelijke regelingen gemaakte bezwaar als voornoemd, hetgeen inhoudt dat reclamanten zich op het standpunt stellen dat de opgeheven erfdienstbaarheid moet worden verrekend als vallende in klasse 2 met een bedrag wegens waardeverandering van EUR 750,--.
2.12. Ter toelichting voeren reclamanten aan dat het tracé van de erfdienstbaarheid reeds sinds 1999 en dus vóór de peildatum loopt over een bij hen in eigendom zijnde gedeelte grasland, voorheen deel van het aangrenzende weiland, dat door middel van struikgewas en bomen is afgescheiden van de bestaande, bestrate toegangsweg naar het erf bij de woning en opstallen. Hiermee is beoogd en gerealiseerd dat landbouwverkeer wegens de erfdienstbaarheid niet meer over het verharde erf van reclamanten, rakelings langs de zich daarop bevindende bebouwing, behoeft te rijden, maar in plaats daarvan over een van het erf feitelijk afgescheiden strook grasland. In deze situatie levert de erfdienstbaarheid voor de woonfunctie/het woongenot van het perceel veel minder belasting op.
Gelet op deze situatie gaat de LIC ten onrechte uit van het begrip “huis/erf”, aangezien de ondergrond niet kan worden aangeduid als “huis/erf “ maar moet worden beschouwd als “land” in de zin van de klassenindeling erfdienstbaarheden.
2.13. Reclamanten stellen zich voorts op het standpunt dat de LIC niet heeft onderbouwd dat in dit geval van het forfaitaire bedrag van EUR 10.000,--, zoals door de LIC gehanteerd, moet worden uitgegaan waar het de waardevermeerdering van het perceel betreft en geen taxatie heeft plaatsgevonden.
Standpunt Landinrichtingscommissie
2.14. De LIC handhaaft haar standpunt dat het bezwaar van reclamanten ongegrond moet worden verklaard.
2.15. De LIC is van mening dat de indeling van de opgeheven erfdienstbaarheid in klasse 6 conform de toepasselijke regels correct is geschied. Volgens de LIC moet het kadastrale perceel dat was belast met de erfdienstbaarheid worden aangemerkt als “huis/erf”, waarvoor de LIC een bevestiging ziet in de omschrijving van het perceel in de koopovereenkomst: ‘boerenwoonhuis met verdere opstallen, ondergrond, erf, grasland, weg en verder aanhoren”. Onder erf begrijpt de LIC in eerste instantie het kadastrale perceel plus datgene wat feitelijk aanwezig is en één geheel vormt. De omstandigheid dat een deel van het kadastrale perceel van reclamanten is ingezaaid met gras en als zodanig in stand wordt gehouden, maakt niet dat dit gedeelte fysiek niet bij het huis/erf behoort. De LIC acht in dit geval het criterium, zoals door deze rechtbank geformuleerd in een andere soortgelijke bezwarenprocedure in deze ruilverkaveling (de zaak Heuven) van toepassing, inhoudende dat een redelijke, bij het spraakgebruik aansluitende uitleg van het begrip “erf” met zich brengt dat daaronder dient te worden verstaan een al dan niet omheind stuk grond, in ruimtelijk opzicht direct behorende bij, in functioneel opzicht ten dienste van, en in feitelijk opzicht direct aansluitend aan een woning of een ander gebouw, dat in beginsel behoort tot de kavel(s) waarop de woning of het andere gebouw is geplaatst, zoals dat blijkt uit de kadastrale gegevens.
2.16. De waardevermeerdering van onroerende zaken is niet per geval getaxeerd maar per categorie beoordeeld aan de hand van taxaties door deskundigen in andere landinrichtingsprojecten en de bijbehorende bedragen zijn vervolgens door de minister vastgelegd in de nadere regels voor de tweede schatting. De toepassing van deze systematiek is bedoeld als een methode om de optredende waardeverandering in vermogensrechtelijke zin zo objectief mogelijk te beoordelen. Het hanteren van dit systeem op deze wijze in het geval van reclamanten leidt volgens de LIC niet tot willekeurige of ongeldige geldelijke regelingen (de zogenaamde marginale toets, vgl. HR 22 juni 1988, NJ 1988, 929).
3. De beoordeling
3.1. Vooropgesteld wordt dat het bezwaar van reclamanten ertoe strekt dat de LIC de waardevermeerdering van hun perceel volgens de “Aanwijzingen en gegevens behorende bij de vaststelling van nadere regels per blok betreffende de tweede schatting voor de ruilverkaveling “Raarhoek-Veldhoek” (hierna de Aanwijzingen), vastgesteld door de minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit op grond van artikel 210, lid 3, van de Landinrichtingswet, bepaalt met als grondslag dat sprake is van (het opheffen van) een erfdienstbaarheid die moet worden gerangschikt in categorie 2, “land(landbouwgrond) > 5 ha. over land”, met het daarbij behorende (forfaitaire) bedrag van EUR 750,--. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel, dat reclamanten met het onder 2.13 vermelde standpunt niet hebben beoogd principieel bezwaar te maken tegen de door de LIC gehanteerde Aanwijzingen voor de vaststelling van de waardevermeerdering ten behoeve van de verrekening met reclamanten, en zal zij verdere bespreking te dien aanzien achterwege laten.
3.2. Partijen twisten over de (uitkomst van) de toetsing van de opgeheven erfdienstbaarheid aan het schema en de klassenindelingstabel uit de Aanwijzingen.
Daarbij spitst het geschil zich toe op de vraag of de erfdienstbaarheid als bedoeld onder 2.3 grond betrof die moet worden aangemerkt als “huis/erf” of grond die als “land(landbouwgrond)”moet worden aangemerkt, van de beantwoording waarvan de indeling van de erfdienstbaarheid respectievelijk in categorie 6 of 2 afhangt.
3.3. Voor deze toetsing is bepalend de feitelijke situatie op de peildatum, te weten de datum van de ter inzage legging van het Plan van toedeling. Deze peildatum is in dit geval de datum van 28 november 2001.
3.4. Vaststaat dat op de peildatum zowel juridisch als feitelijk een strook grasland aan de oostzijde van het perceel van reclamanten (hierna: de grasstrook), via een nieuwe dam uitkomend op de [weg], met de erfdienstbaarheid was belast en niet (langer) het verharde erf van reclamanten en de verharde toegangsweg naar het erf met opstallen. Daargelaten kan daarom worden de vraag, of sprake is van een situatie, waarin het de eigenaar van een dienend erf op grond van artikel 5:72 van Pro het Burgerlijk Wetboek in beginsel vrijstaat om een ander gedeelte van het dienende erf aan te wijzen voor de (minst belastende) uitoefening van de erfdienstbaarheid.
3.5. Bij het vorenstaande gaat de rechtbank er van uit, het geheel van de beschrijving en de dienovereenkomstige feitelijke realisering van de gewijzigde loop van de bestaande erfdienstbaarheid in samenhang beziende, dat voor zover in de omschrijving van het tracé van de bestaande, maar gewijzigde erfdienstbaarheid in de akte van levering wordt gesproken over “de bestaande weg” vermoedelijk wordt gedoeld op de situering van de bestaande erfdienstbaarheid c.q. weg op het achtergelegen perceel. Voor zover dit niet het geval mocht zijn, kent de rechtbank aan deze aanduiding de betekenis toe van een kennelijke verschrijving, vanwege de discrepantie hiervan met de beschrijving van het gewijzigde verloop van de erfdienstbaarheid wat betreft de grond van reclamanten.
3.6. Ter beoordeling staat derhalve of de grasstrook deel uitmaakt van het erf. De rechtbank oordeelt dat dit niet het geval is en overweegt daartoe als volgt.
3.7. Het feit dat in de omschrijving in de koopovereenkomst en de akte van levering van het gekochte en geleverde de aanduiding “grasland” voorkomt, rechtvaardigt op zichzelf nog niet het aanmerken van dit grasland als behorende tot het erf. Terecht heeft de LIC aangevoerd dat voor het bepalen van (de omvang van) het erf mede relevant is de feitelijke situatie, in dit geval die met betrekking tot de grasstrook. In de uitleg van het begrip “erf”, zoals eerder door deze rechtbank geformuleerd en waarnaar door de LIC is verwezen (zie onder 2.15), komt het feitelijke aspect tot uitdrukking.
Uitgaande van die uitleg komt de rechtbank in deze zaak echter tot een andersluidend oordeel dan door de LIC bepleit.
3.8. De grasstrook behoorde ten tijde van de verkoop aan reclamanten van het nieuw gevormde, zelfstandige perceel tot een weiland dat lag en nog ligt ten oosten van de verharde toegangsweg op het perceel van reclamanten. Direct langs de verharding van deze weg bevond zich voordien (in 1999) de met een prikkeldraadafscheiding gemarkeerde perceelsgrens. Met het oog op het kunnen beperken van de belasting van de erfdienstbaarheid door het tracé daarvan te verleggen, hebben reclamanten mede een extra strook van het weiland aangekocht. Ongeveer ter plaatse van dan wel aansluitend aan de oude perceelsgrens als genoemd, hebben reclamanten vervolgens vóór de peildatum (inmiddels hoog) opgaande beplanting aangebracht teneinde de grasstrook feitelijk volledig af te scheiden van het “huisperceel”. In deze beplantingstrook bevinden zich geen doorgangen van/naar het huisperceel. De grasstrook is dus ruimtelijk geheel afgescheiden van de rest van het perceel van reclamanten. Voorts heeft de grasstrook van meet af aan een autonome functie ten opzichte van het huis en de overige perceelsgedeelten verkregen, doordat deze enkel en alleen dienstbaar is (gemaakt) aan de bereikbaarheid (uit hoofde van de erfdienstbaarheid) van de achterliggende heersende erven. Vóór de toevoeging van de grasstrook aan het perceel van reclamanten bestond er geen functionele relatie tussen die strook en het erf dan wel de rest van het perceel. Een zodanige functionele relatie is er nadien ook niet gekomen. Reclamanten gebruiken de strook immers zelf niet. In het licht van de eerderbedoelde uitleg van het begrip erf is wat betreft de grasstrook ruimtelijk, functioneel noch feitelijk bezien sprake van een stuk grond dat tot het erf gerekend zou moeten worden.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de LIC dus ten onrechte geoordeeld dat het erf van het thans bij reclamanten in eigendom zijnde perceel zich op de peildatum uitstrekte tot en met de grasstrook.
3.9. De slotsom is dat het bezwaar van reclamanten gegrond is en dat de verrekening van de vervallen erfdienstbaarheid in het kader van de lijst der geldelijke regelingen dient te geschieden volgens categorie 2 met een bedrag van EUR 750,--.
3.10. De LIC zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, aan de zijde van reclamanten begroot op EUR 703,-- ( 1 punt x EUR 452,-- naar belang onbepaalde waarde en griffierecht EUR 251,--).
4. De beslissing
De rechtbank:
4.1. verklaart het bezwaar van [reclamant sub 1] en [reclamant sub 2] gegrond;
4.2. bepaalt dat de lijst der geldelijke regelingen ten aanzien van [reclamant sub 2] dient te worden aangepast met inachtneming van het hiervoor onder 3.9 gestelde,
4.3. veroordeelt de LIC in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van reclamanten begroot op EUR 703,--.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug, mr. H.C. Moorman en mr. W.J.B. Cornelissen en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2008.