Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 140115 / KG ZA 07-569
Vonnis in kort geding van 11 januari 2008
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. H.J.F Dullemond,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. E.TH. Hummels te Zeist,
2. DE BEWONERS VAN HET PAND TE [adres],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde 1] genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 18 december 2007
- de mondelinge behandeling
- de verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagden
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde 1].
Ter terechtzitting is [gedaagde 1] verschenen en hij heeft zich bekend gemaakt als een der gedaagden. Tegen de niet verschenen gedaagde(n) is verstek verleend.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] is sedert 30 november 2007 eigenaar van het pand, plaatselijk bekend als [adres] [woonplaats].
2.2. Voor 30 november 2007 was ‘KBM-Molenburg’ te Den Haag eigenaar van het pand.
2.3. [gedaagden] hebben het pand zonder recht of titel in gebruik genomen. Tot 2 augustus 2007 hebben zij zonder recht of titel in het pand verbleven en gebruik gemaakt van de aanwezige faciliteiten. KBM-Molenburg heeft op 2 augustus 2007 een bruikleenovereen-komst met [gedaagden] met betrekking tot het pand gesloten (verder: de overeenkomst). Hierdoor kwam er een einde aan het verblijf zonder recht of titel.
2.4. In de overeenkomst is in sub d. van de considerans bepaald: De bruikleengeefster is bereid de betreffende onroerende zaak op basis van een overeenkomst van bruikleen in gebruik te geven aan de bruikleners. De overeenkomst zal bestaan door onbepaalde tijd. Bruikleners kunnen opzeggen met inachtneming van een termijn van twee weken. Bruikleengeefster kan opzeggen met inachtneming van een termijn van twee maanden zodra op basis van justificatoire bescheiden wordt aangetoond dat bruikleengeefster een te dezer zake relevante, inhoudelijke invulling geeft aangaande haar rechten op de onroerende zaak en vaststaat dat na het door bruikleengeefster geëiste daadwerkelijke vertrek van bruikleners het ook daadwerkelijk tot directe uitvoering van die invulling komt. (…)
2.5. Artikel 1.2. van de overeenkomst luidt: Partijen komen hierbij expliciet overeen dat de overeenkomst kan worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden voor bruikleengeefster en twee weken voor bruikleners. Opzegging kan uitsluitend door middel van een aangetekend schrijven dan wel door middel van een deurwaardersexploit. Opzegging door bruikleengeefster kan slechts geschieden met inachtneming van het bepaalde in punt d van de considerans.
2.6. Bij aangetekende brief van 30 oktober 2007 heeft ‘KBM-Molenburg’ de overeenkomst per 1 januari 2008 opgezegd.
2.7. De overeenkomst biedt de bruikleengever de mogelijkheid, na overleg, toegang tot het pand te verkrijgen. Artikel 6 van Pro de overeenkomst luidt: Bruikleners verlenen toegang tot het pand aan bruikleengeefster (dan wel aan de personen door bruikleengeefster bepaaldelijk aangewezen), zulks na afspraak tussen partijen minstens één dag (24 uren) tevoren, via bijvoorbeeld het GSM-nummer van bruikleners nr. (…). Het betreffende bezoek dient een redelijke grondslag te hebben en de betreffende motivering wordt aan bruikleners medegedeeld bij het maken van de afspraak.
2.8. Op 29 oktober 2007 heeft de heer [A] in zijn hoedanigheid van verkoper een koopovereenkomst met de heer [B] – vader van [eiser] – gesloten, waarbij het pand door [A] aan [B] is verkocht. Bij akte gedateerd 30 november 2007 heeft [B] zijn rechtsverhouding tot [A] overgedragen aan [eiser], zijnde de koper, en is het pand door [A] aan [eiser] geleverd.
2.9. In deze leveringsakte is in artikel D.4. bepaald: Koper is bekend dat het verkochte thans is gekraakt. Met de krakers is een overeenkomst van bruikleen gesloten. Verkoper heeft de overeenkomst van bruikleen op dertig oktober tweeduizend en zeven opgezegd. Een kopie van deze overeenkomst zal aan deze akte worden gehecht. Koper verklaarde bekend te zijn met de inhoud van deze overeenkomst van bruikleen. Het risico van ontruiming komt geheel voor rekening van koper.
2.10. In artikel D.5. van de leveringsakte staat onder meer: “(…) Verkoper heeft de onroerende zaak gebruikt als leegstaande woningen met een met krakers op 2 augustus 2007 gesloten Overeenkomst van bruiklaan, hetgeen partijen zien als een normaal gebruik. Laatstgenoemde Overeenkomst van bruikleen maakt onderdeel uit van deze overeenkomst en is aangehecht aan deze overeenkomst.”
2.11. Bij brief van 4 december 2007 is aan [gedaagden] meegedeeld dat zij bij voorbaat gedagvaard zouden worden en dat het kort geding doorgang zal vinden wanneer zij per 1 januari 2008 het pand niet ontruimd zouden hebben. Tevens zijn zij bij brief van 13 december 2007 aansprakelijk gesteld voor de door [eiser] te lijden schade.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert uitvoerbaar bij voorraad:
I. veroordeling van [gedaagden] om het pand aan de [adres] te [woonplaats], binnen twee dagen na betekening van dit vonnis ter beschikking van [eiser] te stellen en met alle daarin aanwezige personen en zaken te ontruimen, te verlaten en ontruimd te houden, met bepaling dat dit vonnis op de voet van het bepaalde in art. 557a Rv, gedurende een periode van een jaar ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in het pand bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
II. veroordeling van [gedaagden] om aan [eiser] te betalen de volgens het gebruikelijk tarief te begroten bijdrage in de proceskosten, waaronder de advertentiekosten.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] per 1 januari 2008 door hun handelwijze inbreuk maken op de eigendomsrechten van [eiser]. Hij hoeft deze onrechtmatige inbreuk niet te dulden. [eiser] is voornemens in het pand appartementen te realiseren. Tevens is hij voornemens de historische gevels te restaureren. [eiser] wil het pand zo spoedig mogelijk opgeleverd hebben omdat hij de bouw- en renovatiewerkzaamheden moet kunnen beginnen. [eiser] is voornemens direct na de ontruiming te beginnen met de voorbereidende werkzaamheden, die hij samen met zijn vader zelf zal uitvoeren. Bovendien is [eiser] niet gebonden aan althans geen partij geworden in de bruikleenovereenkomst, nu bij bruikleen sprake is van een persoonlijk recht en niet van een zakelijk recht.
3.2. [gedaagde 1] voert - mede namens de andere bewoners van het pand aan de [adres] te [woonplaats] - verweer. [gedaagde 1] is van mening dat hij, noch een der andere krakers, nimmer met [A] of [eiser] een bruikleenovereenkomst is aangegaan. De overeenkomst is aangegaan met ‘KBM-Molenburg’. Met het schrijven van 30 oktober 2007 heeft ‘KBM-Molenburg’ geenszins voldaan aan de eis van de overeenkomst tussen haar en [gedaagden] zoals geregeld in artikel 2.1. in samenhang met punt d van de considerans. De opzegging heeft niet plaatsgevonden nu ‘KBM-Molenburg’ geen justificatoire bescheiden heeft overgelegd waarmee is aangetoond dat ‘KBM-Molenburg’ serieus wat gaat doen. Er heeft daardoor geen rechtsgeldige opzegging plaatsgevonden. [eiser] stelt wel dat hij direct na de ontruiming bezig gaat met de voorbereidende werkzaamheden, maar er blijkt niet dat er een sloop- en bouwvergunning zijn aangevraagd of verkregen. Er is geen sprake van zo concrete plannen en werkzaamheden dat er sprake kan zijn van spoedeisend belang bij [eiser]. Het pand betreft een beschermd monument en valt ook nog onder het beschermd stadsgezicht, waardoor er een strenge vergunningplicht geldt.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiser] heeft op 30 november 2007 de eigendom verkregen over het pand aan de [adres]. Indien [gedaagden] zonder recht of titel in het pand verblijven, maken zij inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser].
4.2. Allereerst is dan ook aan de orde de vraag of [eiser] gebonden is aan de overeenkomst van bruikleen.
4.2.1. De overeenkomst van bruikleen is in 2007 tussen [gedaagden] en ‘KBM-Molenburg’ gesloten. Uit de overdrachtsakte van 30 november 2007, waarbij [A] het pand levert aan [eiser], blijkt dat de rechten en plichten van de verkoper, waaronder te begrijpen de overeenkomst van bruikleen, worden overgedragen op [eiser]. Uit deze akte blijkt niet van een expliciete uitsluiting door [eiser] van deze overeenkomst. In de leveringsakte is juist expliciet vermeld dat [eiser] bekend is met de inhoud van de overeenkomst en dat het risico van ontruiming geheel voor zijn rekening komt. Daarenboven maakt de bruikleenovereenkomst volgens de leveringsakte zelfs integraal onderdeel uit van de koopovereenkomst tussen [A] en [eiser].
4.2.2. De voorzieningenrechter is daarom voorshands van oordeel dat er sprake is van contractsoverneming, zodat zowel [eiser] als [gedaagden] aan de overeenkomst van bruikleen zijn gebonden.
4.3. Nu [eiser] gebonden is aan de overeenkomst van bruikleen is het vervolgens de vraag of deze overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd.
4.3.1. Voorop moet worden gesteld dat de uitlener de uitgeleende zaak niet kan terugvorderen dan na verloop van de bepaalde tijd, of bij gebreke van een zodanige bepaling, nadat de zaak tot het gebruik waartoe het was uitgeleend gediend heeft of heeft kunnen dienen.
4.3.2. Volgens de tekst is de overeenkomst tot bruikleen aangegaan voor onbepaalde tijd, waarbij opzegging door bruikleengeefster slechts kan geschieden met inachtneming van het bepaalde in punt d van de considerans. Ingevolge art. 1.2. van de overeenkomst dient de opzegging uitsluitend te geschieden door middel van een aangetekend schrijven dan wel door middel van een deurwaardersexploot.
4.3.3. Bij aangetekende brief van 30 oktober 2007 heeft ‘KBM-Molenburg’ de overeenkomst per 1 januari 2008 opgezegd. In deze brief heeft ‘KBM-Molenburg’ - verwijzend naar het gestelde in de considerans onder d. - als reden opgegeven dat er vergevorderde plannen bestaan om tot herontwikkeling van de woonruimten over te gaan. Volgens ‘KBM-Molenburg’ is de verwachting dat er daadwerkelijk mee aangevangen wordt in de eerste week van 2008. Verdere bescheiden zijn niet bij de brief bijgevoegd.
4.3.4. Uit wat ter zitting door [eiser] is verklaard, bestaan de door hem beoogde bouwwerkzaamheden vooralsnog uit voorbereidende werkzaamheden als het verwijderen van vloerbedekking en plafonds. [eiser] heeft verder alleen bouwtekeningen overgelegd, maar heeft nog geen concrete tijdsplanning kunnen geven. Ook is er nog geen sloop- en bouwvergunning aangevraagd, terwijl het pand een monument betreft. Ondanks het niet weersproken argument van [eiser] dat hij en zijn vader ervaring hebben met het verbouwen en renoveren van een drietal vergelijkbare monumentale panden in de binnenstad van Zwolle, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat het enkel hebben van voorbereidende plannen te vaag is om te voldoen aan hetgeen in de considerans onder d is bepaald. Er zal naar zijn oordeel ten minste de nodige vergunningsaanvragen ingediend moeten zijn om aan het onder d. bepaalde te kunnen voldoen.
4.3.5. Nu onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat er voldoende concrete plannen zijn bij [eiser] als bedoeld in sub d. van de considerans van de overeenkomst, is de voorzieningen-rechter met [gedaagden] van oordeel dat de overeenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd.
4.4. De slotsom is dat voldoende is gebleken dat [eiser] weliswaar belang heeft bij een ontruiming door [gedaagden], maar dit belang is op dit moment niet als voldoende spoedeisend aan te merken. In zoverre is het onder I. gevorderde niet toewijsbaar.
4.5. In de overeenkomst is in artikel 6 bepaald Pro dat [gedaagden] toegang tot het pand verlenen aan bruikleengeefster na afspraak tussen partijen minstens een dag van tevoren. Verder is in dit artikel bepaald dat het betreffende bezoek een redelijke grondslag dient te hebben en dat de betreffende motivering bij het maken van de afspraak aan de bruikleners wordt meegedeeld. Inmiddels is voldoende aannemelijk geworden dat de communicatie tussen partijen tot op heden niet bepaald vlekkeloos en soepel is verlopen.
4.5.1. Gezien de huidige ontwikkelingen en de ter zitting gedane verklaring van [eiser] dat hij voortvarend te werk wil gaan met de verbouwing van het pand, ziet de voorzieningenrechter het belang van [eiser] bij een flexibele(r) vorm om toegang te krijgen tot het pand. Voldoende aannemelijk is dat [eiser], om tot constructieve plannen te kunnen komen en de daarvoor benodigde vergunningsaanvraag/-aanvragen grondig te kunnen voorbereiden, het pand meerdere malen moeten betreden, eventueel vergezeld van door hem ingeschakelde derden, zoals een architect of een aannemer. Hierin ziet de voorzieningenrechter voldoende reden om te bepalen dat [gedaagden] ten behoeve van constructieve doeleinden [eiser] en de zijnen toegang moeten verlenen tot het pand zonder voorafgaande afspraak. Hierbij kan gedacht worden aan opneming van het pand voor daadwerkelijke realisatie van de appartementen.
4.5.2. Het verlenen van toegang zonder voorafgaande afspraak geldt overigens alleen op werkdagen tussen 09.00 en 17.00 uur. Het verlenen van toegang tot het pand zonder voorafgaande afspraak tussen partijen wordt daarom tevens onder het gevorderde sub I. begrepen en zal in deze zin worden toegewezen. Indien toegang wordt geweigerd, zal de voorzieningenrechter de deurwaarder machtiging verlenen tot het binnentreden van het pand zonder toestemming van [gedaagden] De kosten die hiermee gepaard gaan, zullen bij [gedaagden] in rekening mogen worden gebracht.
4.6. Tot slot wordt opgemerkt dat [gedaagde 1] ter zitting nog uitdrukkelijk heeft toegezegd dat [gedaagden] bij voldoende constructieve plannen van [eiser] het pand vrijwillig zullen verlaten. Zoals hierboven uiteengezet, zal hiervan sprake zijn als de benodigde sloop- en bouwvergunningen zijn verleend.
4.7. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd als nader te melden.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. bepaalt dat [gedaagde 1] en de (andere) bewoners van het pand te [woonplaats] aan de [adres] ten behoeve van constructieve doeleinden [eiser] en de zijnen zonder voorafgaande afspraak toegang moeten verlenen tot het pand op werkdagen tussen 09.00 en 17.00 uur,
5.2. machtigt de door [eiser] in te schakelen deurwaarder om het pand binnen te treden, (telkens) indien [gedaagde 1] en/of de (andere) bewoners van het pand te [woonplaats] aan de [adres] geen toestemming verlenen zoals onder 5.1. is bepaald,
5.3. bepaalt dat de kosten van het binnentreden door de deurwaarder ten laste van [gedaagden] komen,
5.4. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Boele en in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2008.