ECLI:NL:RBZLY:2008:BC8896

• Datum uitspraak: 7 april 2008
• Publicatiedatum: 5 april 2013
• Zaaknummer: 142550 - KG RK 08-186
• Instantie: Rechtbank Zwolle-Lelystad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. Zomer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing verzoek om verlof voor onderhandse verkoop van onroerende zaak met overweging van mogelijk misbruik van bevoegdheid door hypotheekverstrekker

In deze zaak heeft de Rechtbank Zwolle-Lelystad op 7 april 2008 uitspraak gedaan in een verzoekschrift van ABN AMRO BANK N.V. tot het verkrijgen van verlof voor de onderhandse verkoop van een onroerende zaak. De verzoekster, ABN AMRO BANK, wilde de woning van de verweerder verkopen, ondanks dat er geen sprake was van wanbetaling. De verweerder had betalingsafspraken gemaakt met de beslagleggers en stelde dat de woning aanzienlijk meer waard was dan het door de bank voorgestelde bedrag van EUR 135.000,=. Tijdens de mondelinge behandeling zijn verschillende taxateurs gehoord die de waarde van de woning op EUR 154.000,= en EUR 152.000,= hebben geschat, wat de stelling van de verweerder ondersteunde dat de onderhandse verkoopprijs te laag was.

De voorzieningenrechter heeft geconcludeerd dat het bod van de koper onder de executiewaarde ligt en dat er voldoende aanwijzingen zijn dat de woning op de veiling meer kan opbrengen. De rechter heeft ook overwogen dat ABN AMRO BANK mogelijk misbruik van haar bevoegdheid heeft gemaakt door tot executie over te gaan, aangezien de reden voor de executie niet lag in wanbetaling, maar in de aanwezigheid van twee beslagleggers. De rechter heeft de verzoeken van ABN AMRO BANK afgewezen en bepaald dat de openbare verkoop op 17 juni 2008 zal plaatsvinden.

De voorzieningenrechter heeft de verweerder geadviseerd om juridische bijstand te zoeken om zijn belangen te behartigen in deze situatie, vooral gezien de mogelijke misstanden rondom de executie van zijn woning. De uitspraak benadrukt het belang van een zorgvuldige afweging bij executoriale verkopen, vooral wanneer er geen duidelijke betalingsachterstand is.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD

Sector civiel recht

zaaknummer / rekestnummer: 142550 / KG RK 08-186

Beschikking van 7 april 2008

in de zaak van

de naamloze vennootschap

ABN AMRO BANK N.V.,

gevestigd te Amsterdam,

verzoekster,

procureur mr. E.J. Westerhuis,

tegen

[verweerder],

wonende te [plaats],

verweerder,

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift

- de mondelinge behandeling.

1.2. Ter mondelinge behandeling zijn verschenen:

- mr. P.T. Nieuwstad, kantoorgenoot van mr. Westerhuis, voornoemd

- de heer [verweerder]

- de heer P. Kerkhoff, werkzaam bij notariskantoor Hak & Rein Vos te Lelystad

- de heer [A],

- de heer [C]

- de heer [D].

2. De beoordeling

2.1. Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof als bedoeld in art. 3:268 lid 2 BW, om de onroerende zaak:

het woonhuis met grond en verder aanbehoren, gelegen te [plaats] aan [adres], kadastraal bekend gemeente [plaats], [kadastrale gegevens], groot 1.47 are,

hierna te noemen: de woning, onderhands te verkopen volgens de bij het verzoek gevoegde koopovereenkomst van 28 februari 2008.

2.2. Op grond van deze koopovereenkomst is de woning door ABN Amro Bank verkocht aan de heer [A], wonende te [plaats], voor een bedrag van EUR 135.000,=.

2.3. Naast de bieding van [A] heeft openbare aankondiging nog twee biedingen, van EUR 125.100,= en EUR 126.000,=, bij de notaris opgeleverd.

2.4. Blijkens de door ABN Amro Bank overgelegde waardeverklaring van T. Tichelaar, taxateur te Lelystad, van 9 januari 2008, desgevraagd aangevuld met twee brieven van dezelfde datum, bij de griffie binnengekomen op respectievelijk 29 februari 2008 en 7 maart 2008, bedraagt de onderhandse verkoopwaarde van de woning EUR 135.000,-- en is de executiewaarde op EUR 120.000,-- bepaald.

2.5. [verweerder] heeft een overeenkomst d.d. 10 maart 2008 overgelegd. Hieruit blijkt dat hij de woning op 10 maart 2008 aan V.O.F. [B], gevestigd te [plaats], vertegenwoordigd door [C], heeft verkocht voor een bedrag van EUR 136.500,=.

2.6. Zowel [verweerder] als ABN Amro Bank heeft om een mondelinge behandeling verzocht.

2.7. Mr. Nieuwstad heeft gesteld dat bij verkoop door [verweerder] aan V.O.F. [B] de restant opbrengst voor [verweerder] aanmerkelijk lager zal zijn. Immers, bij verkoop aan [A] neemt deze de veilingkosten voor zijn rekening. Bij verkoop aan V.O.F. [B] komen deze kosten voor rekening van [verweerder] zelf. Het betreft een bedrag van EUR 7.525,38 (“kosten ingetrokken veiling”), zoals blijkt uit de door mr. Nieuwstad overgelegde nota van afrekening van de notaris. Hieruit blijkt ook dat de restant opbrengst voor [verweerder], na voldoening van ABN Amro Bank, de beide beslagleggers en de kosten, EUR 21.040,48 is.

De door ABN Amro Bank overgelegde waardeverklaring is deugdelijk. Het is opgemaakt door een bekende taxateur die, ondanks pogingen daartoe, de woning niet van binnen heeft kunnen bekijken. Verder is de woning vergeleken met gerealiseerde opbrengsten van dezelfde soort woningen in dezelfde woonwijk.

Omdat er twee beslagleggers op de woning zijn, die een opeisbare schuld hebben, heeft ABN Amro Bank de executie van de woning gestart. Op grond van de algemene voorwaarden kan ABN Amro Bank dit doen, aldus mr. Nieuwstad.

2.8. [verweerder] heeft bezwaar gemaakt tegen de onderhandse verkoop aan [A]. Hij is van mening dat de verkoopprijs van EUR 135.000,= veel te laag is. Zijn woning kan wel EUR 180.000,= opbrengen. Verder heeft hij aangegeven dat hij niet begrijpt waarom ABN Amro Bank zijn woning executoriaal heeft verkocht. Hij had geen achterstand bij de bank. Wel liggen er twee beslagen op de woning maar met deze schuldeisers heeft hij betalingsafspraken gemaakt.

2.9. [C] heeft ter mondelinge behandeling gesteld dat, gezien de andere biedingen, Tichelaar zowel de onderhandse als de executiewaarde te laag heeft gewaardeerd. Om dit te staven heeft hij twee waardeverklaringen overgelegd. Eén is afkomstig van D. Kam, taxateur te Lelystad, die de woning ook van binnen heeft gezien. Door hem is de onderhandse verkoopwaarde van de woning op EUR 154.000,= gesteld en de executiewaarde op EUR 138.000,=. De andere is van M. Koppert, taxateur te Lelystad, die een geveltaxatie heeft gedaan. Hij heeft de onderhandse verkoopwaarde op EUR 152.000,= bepaald en de executiewaarde op EUR 137.000,=.

[C] heeft meegedeeld dat hij de executiekosten niet voor zijn rekening zal nemen. De woning heeft hij doorverkocht aan [D], met een opslag van EUR 5.000,=, oftewel voor EUR 141.500,=.

2.10. De bij een verzoek als dit te beantwoorden vraag is of aannemelijk is dat bij veiling geen hogere opbrengst verkregen zal worden dan bij de door ABN Amro Bank beoogde onderhandse verkoop.

ABN Amro Bank heeft ter goedkeuring het bod van [A] overgelegd zonder te stellen c.q. te motiveren dat en waarom onderhandse verkoop meer zal opleveren dan een verkoop op de veiling.

Daarbij komt dat het door ABN Amro Bank overgelegde taxatierapport niet als basis kan dienen voor de beoordeling omdat voldoende is gebleken dat de woning voor een te laag bedrag is gewaardeerd. Dit blijkt al uit de drie bij de notaris gedane biedingen die alle ruim boven de executiewaarde liggen. Ook blijkt dit uit de door [C] overgelegde waardeverklaringen, waarin is opgenomen dat de executiewaarden EUR 138.000,= en EUR 137.000,= zijn.

2.11. De voorzieningenrechter concludeert op grond daarvan dat het bod van [A] onder de executiewaarde ligt zodat er van uit mag worden gegaan dat de woning op de veiling meer kan opbrengen dan EUR 135.000,=. Dit geldt ook voor het bod van V.O.F. [B] omdat ook dit onder de executiewaarden van de door [C] overgelegde waardeverklaringen ligt.

Het verzoek dient derhalve te worden afgewezen. Gelet op het bepaalde in artikel 548 lid 4 Rv zal als na te melden een tijdstip voor de openbare verkoop worden bepaald.

2.12. De voorzieningenrechter kan zich gelet op de gewisselde stukken en hetgeen op de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, niet aan de indruk onttrekken dat ABN Amro Bank wellicht misbruik van haar bevoegdheid heeft gemaakt door tot executie over te gaan. Immers, de reden dat ABN Amro Bank is gaan executeren is enkel gelegen in het feit dat er twee executoriale beslagen op de woning zijn gelegd en niet vanwege wanbetaling door [verweerder]. Er is immers nauwelijks sprake van betalingsachterstand, zoals blijkt uit de door ABN Amro Bank overgelegde aanzegging executie van 11 februari 2008, de specificatie van Solveon van 31 maart 2008 en de afrekening van de notaris per 29 april 2008. De genoemde bedragen variëren van EUR 688,63 tot EUR 1.483,63.

Uit de nota van de notaris blijkt bovendien dat [verweerder] aan de eerste beslaglegger EUR 2.019,36 en aan de tweede EUR 1.298,92 is verschuldigd. Ter zitting heeft [verweerder] aangegeven dat hij met beide beslagleggers betalingsafspraken heeft gemaakt. Zelfs als dit niet het geval zou zijn dan nog heeft de woning zo’n grote overwaarde dat ABN Amro Bank, ondanks de twee beslagen van in totaal (slechts) EUR 3.318,28, geen risico liep.

Daarbij komt dat ABN Amro Bank, door de woning openbaar te verkopen, [verweerder] met hoge veilingkosten van EUR 7.525,38 heeft geconfronteerd, die niet in verhouding staan tot de hoogte van de vorderingen van de beslagleggers en de, voor zover aanwezige, betalingsachterstand.

Onder al deze omstandigheden en gezien het belang van [verweerder] dat hij met zijn gezin in de woning kan blijven kan de vraag worden gesteld of ABN Amro Bank een redelijk belang heeft (gehad) om tot executie over te gaan, of dat zij misbruik van haar bevoegdheid heeft gemaakt. De executoriale verkoop van iemands woning is niet iets waar te licht gebruik van kan en mag worden gemaakt.

2.13. Wat in 2.12 staat is echter niet iets waar de voorzieningenrechter in het nu behandelde verzoek over kan beslissen. Als [verweerder] dit wil aanvechten zal hij zelf in actie moeten komen. Voor dat geval geeft de voorzieningenrechter [verweerder] in overweging een advocaat in te schakelen die hem in deze situatie kan adviseren en zijn belangen kan behartigen in zijn positie tegenover ABN Amro Bank. Nu ook het bod van V.O.F. [B] niet wordt goedgekeurd kan een advocaat hem dan ook bijstaan in zijn positie tegenover V.O.F. [B]/[C].

3. De beslissing

De voorzieningenrechter

- wijst het verzoek af;

- bepaalt dat de openbare verkoop zal plaatsvinden op dinsdag 17 juni 2008, of zoveel eerder of later als de met veiling belaste notaris zal vermenen te behoren;

- verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. M. Zomer en in het openbaar uitgesproken op 7 april 2008.