Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 138137 / KG ZA 07-475
Vonnis in kort geding van 21 maart 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. LANDGOED DEN ALERDINCK II,
gevestigd te Heino, kantoorhoudende te [woonplaats],
eiseres,
procureur mr. M.F.H.M. van Haastert,
advocaat mr. R.F.A. Rorink te Enschede,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. M. Hiemstra.
Partijen zullen hierna het Landgoed en [gedaagde sub 1] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling d.d. 17 januari 2008
- de pleitnota van het Landgoed
- de pleitnota van [gedaagde sub 1] c.s.
- de aanhouding ten behoeve van (schikkings)overleg tussen partijen
- de voortzetting van de mondelinge behandeling d.d. 13 maart 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Het Landgoed bevindt zich te [woonplaats] en telt zeven boerderijen en een woning. Sinds het jaar 1987 is de gezamenlijke exploitatie, het beheer en de instandhouding ondergebracht in de besloten vennootschap B.V. Landgoed Den Alerdinck II. Het merendeel van deze boerderijen is thans in erfpacht uitgegeven. Het Landgoed is totaal ongeveer 120 ha. groot en grote delen zijn opengesteld voor het publiek.
2.2. Het Landgoed heeft erfpachtvoorwaarden laten ontwerpen, die gericht zijn op zijn primaire doelstelling: het beheren en duurzaam in stand houden van dat Landgoed. De erfpachtvoorwaarden zijn zo ingericht, dat de erfpachters gehouden zijn de gedaante en de inrichting van de gebouwen en landerijen te laten passen in de uitstraling die het Landgoed wil hebben.
2.3. De woonboerderij met verdere aangehorigheden en cultuurgrond, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats], voorheen plaatselijk bekend als de [woonboerderij] (verder: de woonboerderij), is in erfpacht uitgegeven aan (thans) [gedaagde sub 1] c.s., ieder voor de onverdeelde helft.
2.4. Het erfpachtrecht is oorspronkelijk uitgegeven met een recht van opstal op 30 september 2002 aan [de heer A]. Deze rechtsvoorganger van [gedaagde sub 1] c.s. heeft bij akte van levering d.d. 20 december 2005 het erfpachtrecht met recht van opstal van een perceel grond met de daarop aanwezige opstallen waaronder de woonboerderij overgedragen aan [gedaagde sub 1] c.s.
2.5. Op 16 december 2005 heeft het Landgoed een nadere overeenkomst gesloten met [gedaagde sub 1] c.s.
2.6. De leveringsakten en de nadere overeenkomst van 16 december 2005 vormen samen de erfpachtvoorwaarden.
Artikel 4 van Pro de erfpachtvoorwaarden luidt:
4. Restauratie
(…)
2. Het is erfpachter toegestaan aan het interieur en het exterieur van de boerderij veranderingen aan te brengen. Het ontwerp (tekeningen en het bestek) voor deze aanpassingen dient vooraf door de grondeigenaar te worden goedgekeurd.
3. Het is erfpachter toegestaan het exterieur van de kapschuur en de beide stenen schuren aan te passen aan de boerderij en het landschap. Het ontwerp voor deze exterieuraanpassingen dient vooraf door de grondeigenaar te worden goedgekeurd.
(…)
Artikel 5 van Pro de erfpachtvoorwaarden luidt:
5. Onderhoud
(…)
5. De grondeigenaar heeft, na voorafgaande mededeling aan erfpachter, de bevoegdheid om een door hem aangewezen persoon het erfpachtgoed en de daarop gebouwde opstellen minimaal eenmaal per jaar te inspecteren. (…)
Artikel 7 van Pro de erfpachtvoorwaarden luidt:
7. Bestemming en gebruiksvoorschriften. Vrijwaring
1. Wezenlijk uitgangspunt is dat het gebruik van het erfpachtgoed en de opstallen geen afbreuk mag doen aan de uniformiteit en het landschappelijke karakter van het Landgoed Den Alerdinck II.
(…)
3. Het is de erfpachter zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de grondeigenaar niet toegestaan:
* in de gebouwen of op de in erfpacht uitgegeven grond een bedrijf uit te oefenen;
* op het erfpachtgoed gebouwde opstallen te stichten of voorzieningen te treffen of op te richten of enige reclame-uiting aan te brengen;
* de op het erfpachtgoed gebouwde opstallen te verbouwen, aan- of nieuwbouw te plegen, of gehele of gedeeltelijke afbraak te doen plaatsvinden;
* de aard, inrichting of gedaante van het erfpachtgoed of de opstallen te wijzigen, waaronder begrepen het aanleggen van verhardingen en installaties en het wijzigen van het bodemprofiel, de ontsluiting, waterhuishouding, perceelsindeling en de verkaveling;
* de bestemming en/of gebruik van het erfpachtgoed en/of de opstallen te wijzigen.
(…)
Artikel 9 van Pro de erfpachtvoorwaarden luidt:
9. Tekortkomingen erfpachter
Indien de erfpachter met enige bepaling in deze akte niet of niet-tijdig nakomt of enige bepaling overtreedt is de grondeigenaar bevoegd, na schriftelijke aanzegging onder redelijke termijnstelling, op kosten van de erfpachter al het nodige te (doen) verrichten tot alsnog behoorlijke nakoming of tot ongedaanmaking van de overtreding.
2.7. In de loop van 2007 is het Landgoed gebleken dat [gedaagde sub 1] c.s. een interne verbouwing van de woonboerderij uitvoerden. Bij brief van 21mei 2007 heeft de rentmeester van het Landgoed [gedaagde sub 1] c.s. erop gewezen, dat zij daarvoor toestemming van het Landgoed dienen te verkrijgen en dat [gedaagde sub 1] c.s. een bouwplan (bouwtekening en bestek) ter goedkeuring dienen voor te leggen.
3. Het geschil
3.1. Het Landgoed vordert samengevat - uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde sub 1] c.s. te verbieden een verbouwing aan de woonboerderij uit te (doen) voeren
zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de zijde van het Landgoed,
zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom ter grootte van EUR 100.000,00
ineens en een bedrag van EUR 2.500,00 per dag – een gedeelte van een dag te zien
als een dag – hoofdelijk te verbeuren door [gedaagde sub 1] c.s. aan het Landgoed, wanneer zij
in gebreke zijn na ommekomst van een termijn 48 uur na betekening van het in
dezen te wijzen vonnis aan de inhoud van dat vonnis te voldoen;
2. [gedaagde sub 1] c.s. te veroordelen na ommekomst van een termijn van drie maanden na
betekening van het in dezen te wijzen vonnis de situatie in de woonboerderij terug
te brengen in de oude staat, zulks door de werkzaamheden te laten uitvoeren door
een goed bekend staand aannemingsbedrijf, zulks op straffe van een dwangsom ter
grootte van EUR 100.000,00 ineens en een bedrag van EUR 2.500,00 per dag – een
gedeelte van een dag te zien als een dag -, hoofdelijk te verbeuren door [gedaagde sub 1] c.s.
aan het Landgoed, wanneer zij in gebreke zijn na ommekomst van het in deze te
wijzen vonnis aan de inhoud van dat vonnis te voldoen;
3. [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding.
Het Landgoed legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde sub 1] c.s. zonder voorafgaande toestemming van het Landgoed en zonder overlegging van relevante bescheiden zijn begonnen met een interne verbouwing en dat zij de rentmeester van het Landgoed en de directie weigeren in de woonboerderij toe te laten voor een inspectie. Hiermee handelen zij in strijd met de erfpachtvoorwaarden.
Een door het Landgoed ingeschakelde deskundige heeft vastgesteld dat tijdens/door de verbouwingswerkzaamheden er een gevaarlijke situatie is ontstaan en dat deze verbouwingswerkzaamheden niet uitgevoerd werden op een wijze die de goedkeuring van het Landgoed kon dragen. [gedaagde sub 1] c.s. dienen in overleg te treden met het Landgoed teneinde de situatie weer (deugdelijk) in de oude staat te herstellen op aanwijzing van het Landgoed, althans de rentmeester van het Landgoed.
3.2. [gedaagde sub 1] c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. In dit geding is in voldoende mate gebleken van het spoedeisend belang van het Landgoed bij haar vordering.
4.2. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde sub 1] c.s. zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van het Landgoed zijn begonnen met een interne verbouwing van de woonboerderij. Daarmee hebben zij gehandeld in strijd met de erfpachtvoorwaarden die partijen binden. Met het Landgoed is de voorzieningenrechter van oordeel dat [gedaagde sub 1] c.s. toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de erfpachtovereenkomst. Nu het Landgoed [gedaagde sub 1] c.s. in gebreke heeft gesteld, zijn zij thans in verzuim.
4.3. Het Landgoed wenst nakoming van de erfpachtvoorwaarden met dien verstande dat haar vordering primair is gericht op het deugdelijk (laten) uitvoeren van werkzaamheden waarvoor het Landgoed toestemming heeft gegeven. [gedaagde sub 1] c.s. hebben aangegeven dat zij verder willen gaan met de begonnen verbouwing van de woonboerderij, waartoe zij inmiddels bouwtekeningen van hun verbouwingsplannen hebben overgelegd.
4.4. Uit de erfpachtvoorwaarden volgt dat een verbouwing van de woonboerderij met respect en behoud van het uiterlijk van het gebouw moet plaatsvinden. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen volgen dat het Landgoed in het geval van [gedaagde sub 1] c.s. niet aan die erfpachtvoorwaarden zou mogen vasthouden. [gedaagde sub 1] c.s. zullen het Landgoed dan ook duidelijk moeten laten zien hoe zij denken aan deze normen te gaan voldoen. Hierbij zullen zij ook rekening moeten houden met de gebruikelijke veiligheidsnormen waaraan een verbouwing moet voldoen. Bovendien zal de verbouwing – zo veel mogelijk – moeten aansluiten bij het Bouwbesluit.
4.5. De bouwtekeningen die [gedaagde sub 1] c.s. inmiddels hebben overgelegd, zijn op dit moment nog onvoldoende toegelicht. Daardoor is onvoldoende duidelijk of de bouwplannen voldoen aan het vorenstaande. [gedaagde sub 1] c.s. zullen hun bouwplannen nader moeten toelichten in die zin dat zij de bouwtekeningen moeten voorzien van een nadere beschrijving van hun bouwplannen. In deze beschrijving dienen zij onder andere aan te geven welke werkzaamheden zullen gaan plaatsvinden, welke materialen gebruikt gaan worden, welke werkzaamheden aan welke aannemer worden uitbesteed en welke werkzaamheden [gedaagde sub 1] c.s. in eigen beheer zullen gaan uitvoeren. Daarvoor hoeven [gedaagde sub 1] c.s. niet de door het Landgoed aangewezen aannemer in te schakelen – nu de erfpachtvoorwaarden hier niets over bepalen – maar dit is wellicht wel raadzaam gezien de gespannen relatie die inmiddels tussen partijen is ontstaan.
De door [gedaagde sub 1] c.s. in te schakelen aannemer zal in ieder geval een gecertificeerd bouwkundige dan wel een betrouwbaar bouwbedrijf moeten betreffen om het Landgoed de zekerheid te kunnen bieden dat aan de normen van de erfpachtvoorwaarden zal worden voldaan bij de verbouwing. Indien en voor zover [gedaagde sub 1] c.s. de van hen te wensen duidelijkheid verschaffen zoals in een geval als deze gebruikelijk is te achten en een en ander beantwoordt aan voormeld respect en behoud van uiterlijk, zal het Landgoed overigens haar schriftelijke toestemming niet meer aan [gedaagde sub 1] c.s. kunnen onthouden.
4.6. De voorzieningenrechter zal de primaire vordering met inachtneming van het vorenstaande toewijzen.
4.7. Het Landgoed zal vervolgens niet anders dan in een toets achteraf kunnen vaststellen of de woonboerderij conform de bouwtekeningen en de daarbij behorende beschrijving is verbouwd. Het risico dat de verbouwing uiteindelijk niet aan het goedgekeurde bouwplan voldoet, komt voor rekening van [gedaagde sub 1] c.s., die het verbouwde dan opnieuw zullen moeten aanpassen of herstellen op aanwijzing van het Landgoed of de door het Landgoed aangewezen persoon.
4.8. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als hierna in het dictum te vermelden.
4.9. Het subsidiair gevorderde betreft herstel van de woonboerderij in de oude staat. Nu echter feitelijk niet meer te achterhalen is wat de oude staat ten tijde van de levering op
20 december 2005 was en [gedaagde sub 1] c.s. indien zij voldoen aan het bovenstaande wel de door hen beoogde verbouwing mogen doorzetten, zal deze vordering worden afgewezen.
4.10. Nu er tussen de mondelinge behandeling op 17 januari 2008 en de mondelinge behandeling op 13 maart 2008 minimaal contact is onderhouden vanuit [gedaagde sub 1] c.s. in de richting van het Landgoed en uit de stukken blijkt dat [gedaagde sub 1] c.s. voorafgaande aan deze procedure eveneens weinig oog hebben gehad voor de door hen te respecteren belangen van het Landgoed en de terzake op hen rustende verplichtingen, heeft dit geleid tot een verminderd vertrouwen aan de zijde van het Landgoed. Aangenomen moet worden dat dit een regeling in der minne tussen partijen in de weg heeft gestaan. Hierin ziet de voorzieningenrechter voldoende aanleiding om [gedaagde sub 1] c.s. als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de volledige proceskosten te veroordelen.
De kosten aan de zijde van het Landgoed worden begroot op:
- dagvaarding EUR 70,85
- vast recht 251,00
- salaris procureur 1.356,00 (factor 3,0 x tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.677,85
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. verbiedt [gedaagde sub 1] c.s. een (verdere) verbouwing aan de woonboerderij uit te (doen) voeren zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de zijde van het Landgoed,
5.2. bepaalt dat [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in strijd handelen met het onder 5.1. bepaalde, aan het Landgoed een dwangsom verbeuren van EUR 1.000,00, tot een maximum van EUR 50.000,00, wanneer zij in gebreke zijn na ommekomst van een termijn van 48 uur na betekening van dit vonnis aan de inhoud van dit vonnis te voldoen,
5.3. veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van het Landgoed tot op heden begroot op EUR 1.677,85,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Boele en in het openbaar uitgesproken op 21 maart 2008.