Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Deventer
zaaknr.: 346966 CV EXPL 07-450
datum : 15 mei 2008
Vonnis in de zaak van:
PRINCENHOF STAETE DRIEBERGEN BV,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Zeist,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde mr. J.H. Bosman, advocaat te Zeist,
rolgemachtigde H.J. Jansen, gerechtsdeurwaarder te Deventer,
tegen
de STICHTING EEGA FACILITAIR,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Borne, alsmede kantoorhoudende te Deventer,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
schriftelijk procederend bij ing. R. Hartman.
De procedure en het geschil
in conventie in reconventie:
Verwezen wordt naar het tussenvonnis van 20 maart 2008. Daarin werd de zaak in conventie met een eindbeslissing afgedaan en in reconventie naar de rol terugverwezen teneinde SEF in de gelegenheid te stellen om een afschrift van het gezamenlijke rapport van de beide deskundigen van partijen over te leggen. Op 26 maart 2008 is ter griffie ontvangen een brief van SEF, gedateerd 11 december 2007 met bijlagen, onder meer het verlangde deskundigenrapport. Vervolgens is wederom vonnis bepaald.
De beoordeling
1.
Aangezien met het vonnis van 20 maart 2008 op de vordering in conventie met een eindvonnis is beslist, is thans nog slechts aan de orde de beoordeling van de vordering in reconventie.
2.
In reconventie vordert SEF wegens wanprestatie zijdens Princenhof B.V. in het kader van de huurovereenkomst tussen partijen huurvermindering en schadevergoeding tot een bedrag groot € 495.623,45, vermeerderd met de helft van dat bedrag als vergoeding voor door haar in het gehuurde aangebrachte aanpassingen en vermeerderd met een naar billijkheid te bepalen bedrag terzake van verminderd huurgenot en verminderde omzet, alles verhoogd met de wettelijke vertragingsrente vanaf 30 dagen na vonniswijzing.
3.
Ter onderbouwing van haar vorderingen heeft SEF het volgende – kort samengevat – aangevoerd.
Sedert de aanvang van de huurrelatie tussen partijen zijn er veel klachten geweest over de leefbaarheid in het gehuurde, zoals problemen met de klimaat beheersingsinstallatie (KBI), stankoverlast en een slecht functionerende lift. Sedert een reparatie in 2004 zijn de problemen in belangrijke mate verholpen, met uitzondering van de werking van de KBI die nog steeds te wensen overlaat.
4.
Princenhof B.V. heeft zich tegen de vordering verweerd, ook kort samengevat als volgt.
SEF heeft het gehuurde in 2001 in huur aanvaard, wetende dat de technische installatie dateert van 1983 en ook wetende dat de vorige huurder van het gehuurde, van wie SEF de huur overnam, daarin een wezenlijk andere activiteit met een wezenlijk andere ruimtelijke indeling had geëxploiteerd. Princenhof B.V. heeft steeds op klachten adequaat gereageerd via de door haar voor het beheer ingeschakelde gespecialiseerde onderhoudsbedrijven. Het probleem met de KBI heeft te maken met de ouderdom ervan, meer in het bijzonder met de omstandigheid dat de in 1983 geldende technische mogelijkheden van dat soort installaties beperkter waren dan die van moderne installaties. Ook is er een verband tussen de door SEF in het gehuurde aangebrachte ruimtelijke indeling en de mogelijkheden van de KBI, maar die indeling is een zaak van SEF waarvoor Princenhof B.V. in het licht van de huurovereenkomst geen verantwoordelijkheid draagt. De vordering dient te worden afgewezen.
5.
In voormeld tussenvonnis is verwezen naar een comparitie van partijen op 30 oktober 2007. Bij die gelegenheid hebben partijen afspraken gemaakt over een regeling van hun geschil in conventie en over een technisch onderzoek door hun beider deskundigen naar de prestaties van de KBI, met inachtneming van de natuurlijke beperkingen van die installatie gelet op haar ouderdom en inclusief een eventueel noodzakelijke beperkte uitbreiding van het aanwezige buizenstelsel dat op die installatie is aangesloten. De deskundigen van partijen hebben op 7 december 2007 gerapporteerd en een exemplaar van hun rapport is bij voormelde brief van SEF op 26 maart 2008 overgelegd.
6.
SEF heeft over dit rapport slechts opgemerkt dat het “voor zich spreekt”. Princenhof B.V. heeft erover geklaagd dat de deskundigen zich in dit rapport niet hebben gericht naar de opdracht om hun beoordeling te plaatsten in het kader van de beperkingen van de installatie uit 1983; zij hebben zich volgens haar ten onrechte in feite gericht op de wensen van SEF ten aanzien van een behaaglijk klimaat in het gehuurde.
7.
Aan de orde is de vraag of Princenhof B.V. in het kader van de huurovereenkomst wanprestatie heeft gepleegd, en zo ja of SEF als gevolg daarvan schade heeft geleden en tot welk bedrag.
Alvorens sprake kan zijn van schadevergoedingsplicht op grond van wanprestatie is vereist dat Princenhof B.V. in verzuim is geraakt. Daartoe is een geldige (op artikel 6:82 BW Pro gegronde) ingebrekestelling vereist. Uit de stukken blijkt dat SEF bij brief van haar toenmalige raadsman van 6 december 2005 Princenhof B.V. in gebreke heeft gesteld tegen 20 december 2005. Een eerdere ingebrekestelling is gesteld noch gebleken.
8.
In de brief van de raadsman van SEF van 6 december 2005 zijn de volgende gebreken genoemd:
- storingen aan de zonweringinstallaties;
- storing aan de KBI;
- te hoge leeftijd van elektrische onderdelen van de lift;
- stank in de toiletunits.
9.
Bij antwoord in conventie/eis in reconventie heeft SEF onder meer gesteld:
“In deze zaak zal SEF zich voorlopig beperken tot de hoofdgrief, t.w. het klimaatsysteem en de ook overlast gevende storingen aan de lift, zonwering en sanitair even naar de achtergrond plaatsen”. Bij gelegenheid van de comparitie van partijen heeft SEF zich (eveneens) beperkt tot haar klacht over de gebreken aan de KBI. Om die reden gaat de kantonrechter er voor de verdere beoordeling van uit dat ook volgens SEF haar klachten over de KBI de feitelijke grondslag vormen voor de vordering.
10.
a.
Ter beoordeling staat dus thans allereerst de vraag of Princenhof B.V. in het kader van de huurovereenkomst tussen partijen jegens SEF toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichting om zorg te dragen voor een goed functioneren van de in het gehuurde aanwezige KBI. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend en wel op basis van het op 7 december 2007 opgemaakte deskundigenrapport.
b.
Anders dan Princenhof B.V. is de kantonrechter van oordeel dat de deskundigen in hun beoordeling wel de “natuurlijke beperkingen” van de in het gehuurde aanwezige KBI hebben betrokken, zij het indirect.
c.
In de paragraaf “Samenvatting en conclusie” schrijven de deskundigen onder meer:
“Het installatieontwerp in 1983 voorzag (voor die tijd) in een hoogwaardige klimaatinstallatie. Uiteraard valt hier met de huidige kunde en kennis kritiek op uit te oefenen.”
(….)
Met de beschikbare koelcapaciteit en het totale luchtdebiet kan (naar verwachting) voldaan worden aan de wettelijke voorschriften en beleidsregels met betrekking tot luchtverversing en behaaglijkheid. Uit het installatieontwerp van 1983 tot 2003 blijkt niet nadrukkelijk dat er rekening is gehouden met een flexibel indeelbaar kantoor. Een aantal installatie-elementen (luchtunit, koelunit, variabele volumeboxen, regelaars, regelkast luchtbehandeling) zijn dermate verouderd dat vervanging of revisie op korte termijn noodzakelijk is”. “Om te voldoen aan het gewenste behaaglijkheidsniveau is het onontkoombaar het gehele installatieontwerp ingrijpend te wijzigen.”
d.
Uit deze conclusies volgt onmiskenbaar dat de KBI ten tijde van de installatie in 1983 een alleszins adequate voorziening vormde voor een gebouw als dat waarin zij werd aangebracht en dat kritiek daarop mogelijk is vanuit de nadien voortgeschreden technische kennis en mogelijkheden. Weliswaar zijn enige onderdelen op korte termijn aan vervanging toe (hetgeen niet verbaast, gezien de ouderdom) maar niet is gesteld dat de installatie als gevolg daarvan thans (of op een eerder moment na 20 december 2005) gebreken vertoont. Kern van de beoordeling lijkt, tegen de achtergrond van de stellingen van SEF, te liggen in de constatering dat de KBI ingrijpend gewijzigd moet worden als moet worden voldaan aan het (door SEF) gewenste behaaglijkheidsniveau in de door haar gekozen, voordien niet toegepaste ruimtelijke indeling, maar die norm is ten deze niet beslissend.
11.
Uit de stukken is niet gebleken dat in de thans relevante periode, te weten na 20 december 2005, de KBI niet goed heeft gefunctioneerd volgens de daaraan redelijk te stellen eisen, behoudens als gevolg van voor dat soort installaties, zoals voor alle installaties, niet ongebruikelijke storingen. SEF heeft de stelling van Princenhof B.V., dat zij in geval van regulier gemelde storingen steeds heeft gezorgd voor adequate technische ondersteuning bij de oplossing, niet (voldoende gemotiveerd) weersproken. Niet is gesteld of gebleken dat de vorige huurder van het gehuurde, die volgens Princenhof B.V. onweersproken een andere ruimtelijke indeling had gekozen (enkele grote ruimtes), klachten over de KBI had. De huurovereenkomst voorziet niet in een verplichting van Princenhof B.V. om ervoor zorg te dragen dat de in het gebouw aanwezige KBI ook in een bevredigende klimaatregeling voorziet bij een door SEF, zonder inmenging van Princenhof B.V., gekozen flexibele kantoorindeling (dus: met veel kleine vertrekken). Het had op de weg van SEF gelegen om voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst door een deskundige te laten beoordelen of het gehuurde op het gebied van klimaatregeling voor het door haar voorgenomen gebruik met een wezenlijk andere ruimtelijke indeling dan haar voorgangster geschikt was of niet. Princenhof B.V. had en heeft slechts in te staan voor een deugdelijke werking van de KBI. Wellicht zou in het kader van de huurovereenkomst enige extra inspanning mogen worden gevergd om SEF als haar huurster tegemoet te komen indien dat door een beperkte aanpassing, al dan niet onder het maken van een nadere afspraak over de verdeling van de daarmee gemoeide kosten, mogelijk zou zijn geweest, maar dienaangaande is niets gesteld of gebleken, integendeel, uit het rapport van de beide deskundigen van partijen moet worden afgeleid dat een ook voor SEF bevredigende werking van de KBI een ingrijpende herziening van het ontwerp van de installatie vereist.
12.
De vorderingen van SEF worden dan ook afgewezen met haar veroordeling, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten.
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering van SEF af;
- veroordeelt SEF in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Princenhof B.V. begroot op:
• € 3.500,00 voor salaris gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. A.H. Canté, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 15 mei 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.