Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 144628 / KG ZA 08-175
Vonnis in kort geding van 28 mei 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SLAAPBOULEVARD VASTGOED B.V.,
gevestigd te Genemuiden,
eiseres,
procureur mr. P.H. Rappa,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. G. Bosch te Amersfoort.
Partijen zullen hierna Slaapboulevard en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Sedert 1989 huurt [gedaagde] een deel van de bedrijfsruimte in een pand aan de [adres] te [woonplaats], aanvankelijk van Gena Automatisering, vervolgens (vanaf 1998) van de heren [de heer A] en [de heer B] en laatstelijk van Slaapboulevard. Slaapboulevard is in december 2003/januari 2004 eigenaar van het pand en aanhorigheden geworden.
2.2. Op 10 februari 2003 hebben [gedaagde], [de heer A] en [de heer B] de tussen hen geldende huurovereenkomst op schrift gesteld. Daarbij is overeengekomen dat de (ver)huur is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 januari 2003 en is bepaald dat - samengevat - indien geen regelmatige opzegging heeft plaatsgevonden, de huurovereenkomst automatisch wordt verlengd met perioden van vijf jaar. Artikel 4 luidt Pro, voor zover van belang:
“1. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte. Het zal de huurder niet vrij staan daaraan zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming een andere bestemming aan te geven.
2. Het gehuurde wordt niet aangemerkt als huurruimte in de zin van artikel 1624 BW Pro e.v.”
2.3. In 2004 hebben partijen onderhandeld over een (her)nieuw(d)e huurovereenkomst, in verband met de wens van Slaapboulevard om een gedeelte van het door [gedaagde] gehuurde zelf te gaan gebruiken. Partijen bereikten daarbij onder andere overeenstemming over het navolgende:
- de door [gedaagde] gehuurde kantoorruimte aan de voorzijde van het pand zal in gebruik worden genomen door Slaapboulevard;
- ongeveer 250 m2 van de hal zal worden teruggeven aan Slaapboulevard;
- de huurprijs wordt naar evenredigheid verminderd;
- een onderhuurder van [gedaagde] wordt huurder van Slaapboulevard.
Partijen hebben feitelijk uitvoering gegeven aan deze afspraken.
Slaapboulevard heeft naar aanleiding van deze afspraken een standaard huurovereenkomst met als titel “Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW Pro” ter ondertekening aan [gedaagde] voorgelegd. Deze overeenkomst is door partijen niet ondertekend.
2.4. Bij aangetekend schrijven van 22 december 2006 heeft Slaapboulevard de huurovereenkomst tegen 1 januari 2008 opgezegd en de ontruiming tegen diezelfde datum aangezegd.
2.5. [gedaagde] heeft de door hem gehuurde ruimte niet ontruimd.
3. Het geschil
3.1. De (verminderde) vordering van Slaapboulevard strekt ertoe dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde] zal gelasten om uiterlijk 21 mei 2008 te 00.00 uur het gedeelte van de hal ter grootte van circa 640 m2 in het pand staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend Gemeente Zwartewaterland [sectie] nummer [nummer], waarin [gedaagde] onder meer een houtbewerkingsbedrijf bedrijft, te ontruimen en te verlaten met medeneming van alle personen en goederen die zich door of vanwege [gedaagde] in het pand bevinden en ter vrije en ongehinderde beschikking van Slaapboulevard te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 500,00 per dag of gedeelte daarvan aan Slaapboulevard dat [gedaagde] na betekening van dit vonnis in gebreke mocht blijven hieraan te voldoen en met machtiging van Slaapboulevard om, mocht [gedaagde] met de nakoming van de aan hem oplegde ontruimingsplicht in gebreke blijven, de ontruiming te doen plaatsvinden met tussenkomst van een deurwaarder en zo nodig de assistentie van politie en justitie op kosten van [gedaagde];
2. [gedaagde] zal verbieden om, nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden, voormeld perceel wederom te (doen) betreden en/of in gebruik te (doen) nemen, met bepaling dat indien [gedaagde] dit verbod één of meerdere malen overtreedt, hij per overtreding, alsmede per dag dat die overtreding voortduurt, aan Slaapboulevard een dwangsom verbeurt van EUR 2.500,00, en dat Slaapboulevard telkenmale na overtreding gemachtigd is om de ontruiming zelf te bewerkstelligen door middel van de deurwaarder op kosten van [gedaagde], desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie op kosten van [gedaagde];
3. [gedaagde] zal worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
Aan de vordering heeft Slaapboulevard ten grondslag gelegd dat ingevolge de tijdige en regelmatige opzegging, de huurovereenkomst is geëindigd en [gedaagde] thans zonder recht of titel van de eerder door hem gehuurde ruimte gebruik maakt. Volgens Slaapboulevard is sprake van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en komt [gedaagde] geen beroep toe op de beschermende bepalingen van artikel 7:290 e.v. BW.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Hij stelt zich op het standpunt dat het door hem gehuurde ruimte voldoet aan de omschrijving van artikel 7:290, tweede lid aanhef en onder a BW, aangezien hij, met toestemming van (rechtsvoorgangers van) de verhuurder, naast zijn houtbewerkingsbedrijf, ook verf en parket aan particulieren verkocht en verkoopt. Dat brengt volgens [gedaagde] mee dat van een regelmatige opzegging geen sprake is, zodat [gedaagde] nog steeds op grond van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst gerechtigd is tot het gebruik van deze ruimte.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Van een spoedeisend belang van Slaapboulevard bij het gevorderde is in voldoende mate gebleken.
4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de opzeggingsbrief van 22 december 2006 niet de gronden vermeldt die tot opzegging hebben geleid. Dat brengt mee dat, indien het gehuurde moet worden aangemerkt als - kort gezegd - artikel 290-bedrijfsruimte, de opzegging op grond van artikel 7:294 BW Pro nietig is. Daarnaast staat vast dat Slaapboulevard ook geen vordering als bedoeld in artikel 7:295, tweede lid BW heeft ingesteld, zodat alsdan ingevolge het eerste lid van deze bepaling de huurovereenkomst niet geëindigd is. Indien van artikel 290-bedrijfsruimte moet worden uitgegaan, dienen derhalve de vorderingen te worden afgewezen.
4.3. De kernvraag die aldus voorligt is of voldoende aannemelijk is geworden dat de kantonrechter desgevorderd zal oordelen dat sprake is van artikel 290-bedrijfsruimte.
Artikel 7:290, tweede lid, aanhef en onder a bepaalt, voor zover van belang, dat als zodanig (onder andere) heeft te gelden een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf […] of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Het gaat hierbij om de door partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorgestane bestemming van het gehuurde. In dit verband is het navolgende van belang.
4.3.1. [gedaagde] heeft een op 13 mei 2008 gedateerde verklaring in het geding gebracht die, zo moet worden aangenomen, door [de heer B] is ondertekend. De verklaring houdt, voor zover van belang in dat
- ten tijde van de aankoop van het pand door [de heer B] en [de heer A], [gedaagde] daar al jaren zijn houtbewerkingsbedrijf en tevens winkel in een voor het publiek toegankelijk gedeelte van het gehuurde (aanvankelijk in de hal zelf, op enig moment de kantoorruimte aan de voorzijde van het pand) gevestigd had;
- hij in de winkel deuren kozijnen, trappen en ook verf en glas verkocht;
-[de heer B] zich ook met deze verkoopactiviteiten kon verenigen en deze ook heeft ondersteund.
4.3.2. De verklaring van [de heer B] is in overeenstemming met hetgeen [gedaagde] ter zitting naar voren heeft gebracht, namelijk dat hij al sinds de jaren 90 ook rechtstreeks aan particulieren verkoopt en dat hij daarvoor een ruimte had ingericht, aanvankelijk in de hal van het pand en later in de kantoorruimte aan de voorzijde van het pand. Volgens [gedaagde] heeft ongeveer 70% tot 80% van zijn omzet betrekking op verkoop aan particulieren.
4.3.3. Op de foto’s die [gedaagde] ter zitting heeft laten zien, zijn schappen met blikken (volgens [gedaagde] verf) te zien. Hoewel uit de foto’s niet met zekerheid valt af te leiden dat de ruimte bestemd was voor publiekelijke verkoop van zaken, bieden zij daarvoor wel een aanwijzing.
4.3.4. De bedrijfsomschrijving van de eenmanszaak van [gedaagde], opgenomen in het handelsregister van de Kamer van Koophandel luidde in 2004 ondermeer: “Verkoop van parketvloeren aan particulieren. Verkoop van verven aan particulieren en bedrijven”. Zulks maakt eveneens aannemelijk dat vanuit het gehuurde rechtstreekse levering aan particulieren plaatsvond.
4.4. Vooralsnog is de voorzieningenrechter, gelet op hetgeen onder 4.3.1 tot 4.3.4 is overwogen, van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat tussen (de rechtsvoorgangers van) de verhuurder en [gedaagde] de overeenstemming bestond dat een gedeelte van het door [gedaagde] gehuurde bestemd was voor de directe verkoop aan particulieren.
4.4.1. Daaraan kan niet af doen dat de onder 2.2 genoemde overeenkomst expliciet vermeldt dat de door [gedaagde] gehuurde ruimte niet moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 BW Pro (oud, de voorganger van artikel 7:290 BW Pro). Zo de op 22 december 2003 gesloten overeenkomst nog tussen partijen geldt (en deze dus niet is vervangen door een nieuwe huurovereenkomst, belichaamd in de afspraken genoemd in rechtsoverweging 2.3) is van belang dat ingevolge artikel 7:291 BW Pro partijen de toepasselijkheid van artikel 7:290 BW Pro niet contractueel kunnen uitsluiten.
De zinsnede biedt derhalve hooguit slechts een aanwijzing dat het gehuurde niet bestemd was om als artikel 290-bedrijfsruimte te dienen. In het licht van het onder 4.3.1 tot 4.3.4 overwogene kan hieraan echter geen doorslaggevende betekenis worden gegeven. Datzelfde geldt voor de algemene en niet voldoende onderbouwde stelling van Slaapboulevard dat geen sprake is van artikel 290-bedrijfsruimte.
4.5. Vaststaat dat partijen de inhoud van de tussen hen geldende huurovereenkomst aanzienlijk hebben gewijzigd. Voldoende aannemelijk is dat partijen niet beoogd hebben dat [gedaagde] vanuit het gehuurde niet meer aan particulieren zou verkopen en voorts dat dergelijke verkopen aan particulieren ook daadwerkelijk plaatsvinden.
Daarmee is het voor de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat, ook indien voormelde wijziging van de huurovereenkomst zou moeten worden beoordeeld als een nieuwe huurovereenkomst, ook de nieuwe huurovereenkomst betrekking heeft op artikel 290-bedrijfsruimte.
Dat Slaapboulevard zich hiervan bewust was, volgt eveneens uit de door haar zelf opgestelde (doch door partijen niet ondertekende) schriftelijke overeenkomst, welke expliciet in de titel verwijst naar “bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW Pro”.
4.6. Hoewel het niet geheel valt uit te sluiten dat de kantonrechter, eventueel na bewijslevering - waarvoor in het kader van dit kort geding geen plaats is - zal oordelen dat geen sprake is van artikel 290-bedrijfsruimte, is dat gelet op het vorenoverwogene niet voldoende aannemelijk geworden. Zulks brengt mee dat er voorshands van moet worden uitgegaan dat de opzegging nietig is en overigens ook op grond van het bepaalde in artikel 7:295 BW Pro geoordeeld moet worden dat de huurovereenkomst tussen partijen niet is geëindigd. De vorderingen zullen dus worden afgewezen.
4.7. Slaapboulevard zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] Houtbouw worden begroot op:
- vast recht EUR 254,00
- salaris procureur 904,00
Totaal EUR 1.158,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Slaapboulevard in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] Houtbouw tot op heden begroot op EUR 1.158,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.B. Werkhoven en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2008.