Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 130630 / HA ZA 07-373
Vonnis van 5 maart 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap TRESFORTE INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Haarlem,
eiseres,
procureur mr. H.R. Quint,
advocaat mr. J. Verhoeven te Alphen aan den Rijn,
tegen
1. de besloten vennootschap BLAIMONT B.V.,
gevestigd te Deventer en kantoorhoudende te Gastel, gemeente Cranendonck,
en
2. de besloten vennootschap EUROCOMMERCE PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Deventer,
gedaagden,
procureur mr. M.F.H.M. van Haastert,
advocaat mr. N.P.M. Haas te Enschede.
Partijen zullen hierna Tresforte, Blaimont en Eurocommerce genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de exploten van dagvaarding d.d. 11 januari 2007
- de akte overlegging producties
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de akte uitlating producties.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Tresforte heeft als bedrijfsactiviteit het beleggen in verhuurd onroerend goed en droeg tot 7 november 2001 de statutaire naam “Gemvast B.V.”.
2.2. Blaimont had in de periode van 6 april 1999 tot 23 december 2002 als statutaire naam “Eurocommerce Projectontwikkeling B.V.”.
2.3. Eurocommerce had in de periode van 6 april 1999 tot 23 december 2002 als statutaire naam “Blaimont B.V.”.
2.4. Op 11 december 2000 is een Turnkey-overeenkomst gesloten tussen enerzijds de vennootschap Eurocommerce Robex Groep B.V. en anderzijds de vennootschappen Equal Real Estate Mangement B.V. en Leyduin Vastgoed B.V. inzake de bedrijfs-/kantoor-gebouwen [gebouw A] te Apeldoorn, [gebouw B] te Arnhem en [gebouw C] te Zwolle.
2.5. Op 11 december 2000 is een Turnkey-overeenkomst gesloten tussen enerzijds de vennootschap Eurocommerce Projectontwikkeling B.V. en anderzijds de vennootschappen Equal Real Estate Mangement B.V. en Leyduin Vastgoed B.V. inzake de bedrijfs-/kantoor-gebouwen [gebouw D] te Purmerend, [gebouw E] te Delft en [gebouw F] te Zoetermeer. De twee laatstgenoemde vennootschappen hebben bij deze overeenkomsten gehandeld voor zich of nader ‘te noemen meester’. Tresforte is als zodanig aangewezen.
2.6. Op 29 december 2000 is een Turnkey-overeenkomst gesloten tussen enerzijds de vennootschap Eurocommerce Robex Groep B.V. en anderzijds Tresforte en de vennoot-schap Firstatlantic Delevopment B.V. inzake het bedrijfsgebouw [gebouw G] te Breda.
2.7. De Turnkey-overeenkomsten hielden samengevat in dat de gebouwen gereed en in gebruiksklare staat zouden worden (op)geleverd, in zoveel mogelijk verhuurde staat.
2.8. De overeenkomst met betrekking tot het gebouw [gebouw F] te Zoetermeer luidt omtrent ‘Huurovereenkomsten’ als volgt:
19.1 Verkoper heeft het project verhuurd conform de aangehechte huurlijst.
19.2 Verkoper zal uiterlijk op het moment van de turnkey levering aan koper door huurders getekende huurovereenkomsten van de sub 19.1 genoemde verhuurtransacties overhandigen. Deze huurovereenkomsten zullen de gebruikelijke clausules bevatten, waaronder een jaarlijkse indexering van de huurprijs conform CPI, werknemersgezinnen laag en voorzover de huurders het gehuurde zullen gebruiken voor het verrichten van met omzetbelasting belaste prestaties, een optieclausule voor met BTW belaste verhuur.
19.3 De koopprijs is gebaseerd op een huurprijs van NLG 375,00 per m2 v.v.o. en NLG 2.850,00 per parkeerplaats per jaar met een aanvangsrendement van 7,65% per jaar. Indien verkoper een hogere huursom realiseert als hetgeen hiervoor is overeengekomen, wordt de op basis van annuïteiten verrekend. Indien de huursom lager uitvalt dan hiervoor vermeld, zal verrekening van de koopprijs plaatsvinden op basis van 7,65% aanvangsrendement.
19.4 Indien op de datum van het ondertekenen van de akte van levering het project niet volledig is verhuurd, garandeert verhuurder voor het niet-verhuurde deel van het project gedurende maximaal 5 jaar een huuropbrengst van NLG 375,00 per m2 v.v.o. en NLG 2.850,00 per parkeerplaats per jaar. Deze huurgarantie vervalt telkens voor een gedeelte voor zover huurovereenkomsten voor het project totstandkomen na de datum van levering aan koper, onverminderd het hierna bepaalde. Indien verkoper verhuurt aan een onderneming, die vanwege de korte tijd dat zij bestaat, geen duidelijkheid kan geven omtrent haar financiële gegoedheid, wordt het eerste jaar huur door verkoper gegarandeerd. Bij twijfel over een bestaande onderneming die aanhuurt (rating van 1 of 2 bij Graydon/Dunn & Bradstreet) garandeert verkoper de huur eveneens voor het eerste jaar. In beide situaties dient verkoper tijdig koper te informeren omtrent de verhuurmogelijkheid. Verkoper zal als verstandig verhuurder hiermee omgaan en geen huurder accepteren van wie redelijkerwijs kan worden verwacht dat de huurverplichtingen op termijn niet zullen worden nagekomen.
19.5 Indien wordt verhuurd aan een ondernemer die ten aanzien van het gebruik van het verhuurde niet voldoet aan de vereisten om in aanmerking te komen voor een met omzetbelasting belaste verhuur, zal de huurprijs ter compensatie van het nadeel voor de eigenaar worden verhoogd met 27%.
2.9. Op 7 maart 2001 is het gebouw [gebouw F] aan Tresforte geleverd en in verhuurde staat in eigendom overgedragen. Tresforte heeft daarvoor een koopsom voldaan van NLG 18.481.000 ofwel EUR 8.386.312,10.
2.10. Eurocommerce Projectontwikkeling B.V. heeft in de periode voorafgaande aan de levering en overdracht d.d. 7 maart 2001 met (vijf van de) huurders van het gebouw [gebouw F] afspraken gemaakt inhoudende dat zij bedragen ontvangen althans er huurvergoedingen worden gecrediteerd als ‘tegemoetkoming in verhuiskosten’, ‘eenmalige bijdrage’, ‘stelpost vergoeding’ of ‘huisvestingsbijdrage’. Deze afspraken zijn vastgelegd in sideletters, waarvan Tresforte niet op de hoogte was.
2.11. De met betrekking tot het gebouw [gebouw E] te Delft in de Turnkey-overeenkomst voorkomende bepalingen 19.2 tot en 19.5 zijn identiek aan die in de overeenkomst met betrekking tot het gebouw [gebouw F], als hiervoor verwoord. Dit gebouw is op 27 juli 2001 aan Tresforte geleverd, waarvoor zij een koopsom van NLG 10.184.000 ofwel EUR 4.621.297,70 heeft voldaan.
2.12. In de Turnkey-overeenkomst over het gebouw [gebouw D] te Purmerend komen geen bepalingen voor identiek aan of vergelijkbaar met de bepalingen 19.2 en/of 19.3 van de hiervoor weergegeven Turnkey-overeenkomst over het gebouw [gebouw F]. Dit gebouw is op 15 januari 2001 aan Tresforte geleverd, waarvoor zij een koopsom van NLG 9.221.000 ofwel EUR 4.184.307,30 heeft voldaan.
2.13. De overeenkomst met betrekking tot het gebouw [gebouw E] te Delft heeft onder meer betrekking op de koop en levering van 60 parkeerplaatsen, te weten 50 plaatsen in de kelder en 10 plaatsen op het buitenterrein. Voor de koopsom is uitgegaan van een huurwaarde van NLG 1.400,00 per buitenparkeerplaats per jaar. Het terrein van de buitenparkeerplaatsen van het gebouw [gebouw E] te Delft behoort aan de gemeente Delft toe. Deze gemeente is niet bereid de betreffende grond aan Tresforte te leveren. Bij faxbericht van 6 maart 2002 heeft Tresforte bij Eurocommerce Projectontwikkeling ofwel Blaimont aan de orde gesteld dat de 10 buitenparkeerplaatsen niet aan haar zijn geleverd, terwijl zij daarvoor wel heeft betaald. Bij faxbrief van 26 maart 2002 heeft Tresforte Blaimont ter zake verzocht binnen 7 dagen een voorstel te doen.
2.14. Euroresorts is een handelsnaam van de besloten vennootschap Eurocommerce Recreatie B.V. te Deventer. Deze vennootschap is een volle dochter van de besloten vennootschap Eurocommerce Holding B.V., die tevens de moedermaatschappij is van gedaagde Eurocommerce.
3. Het geschil
3.1. Tresforte vordert samengevat - de gedeeltelijke vernietiging althans ontbinding van de zeven tussen partijen gesloten Turnkey-overeenkomsten (sub A.), de hoofdelijke veroordeling van Blaimont en Eurocommerce tot terugbetaling van wat teveel is betaald (sub B.), tot vergoeding van de door haar geleden schade, op te maken bij staat (sub C. en E.), en tot afgifte van alle bescheiden verband houdende met de Turnkey-overeenkomsten, op straffe van een dwangsom van EUR 5.000,00 per dag (sub D.), vermeerderd met kosten.
3.2. Blaimont en Eurocommerce voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De vordering
Tresforte heeft samengevat het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd.
4.1. De koopsom van de bedrijfs-/kantoorgebouwen was gebaseerd op en was afhankelijk van het te behalen verhuurresultaat. De in de overeenkomsten genoemde huurprijs was hoger dan de markthuurprijs. Daartegen bestond geen bezwaar omdat de overeenkomsten voorzagen in een correctie indien het huurprijsniveau niet zou worden gehaald. In dat geval zou de koopsom neerwaarts worden aangepast conform het in artikel 19.3 van de Turnkey-overeenkomst neergelegde verrekeningsmechanisme.
4.2. Bij de oplevering van de gebouwen bleek dat het veelal was gelukt om huurders te vinden die tegen de in artikel 19 van Pro de Turnkey-overeenkomst genoemde bedragen huurden. Na nader onderzoek is echter gebleken dat de huurprijs door allerlei kunstgrepen hoog is opgedreven. Die kunstgrepen bestonden erin dat de daadwerkelijk door de huurders te betalen huur tijdens de looptijd de facto lager was dan uit de huurovereenkomsten bleek. Aan de huurders waren aanzienlijke kortingen gegeven en aanzienlijke betalingen gedaan bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dergelijke afspraken waren vastgelegd in aanvullende afspraken ofwel ‘side letters’ en niet in de huurovereenkomsten zelf, terwijl die overeenkomsten ‘de gebruikelijke clausules’ dienden te bevatten.
4.3. Doordat de huurprijs is gemanipuleerd, is die kunstmatig naar een hoger, niet marktconform niveau opgekrikt. Daardoor heeft Tresforte een nadeel geleden ter grootte van het verschil tussen de in de Turnkey-overeenkomst opgenomen huurprijs en de werkelijk gerealiseerde, marktconforme huurprijs, maal de in de overeenkomst neergelegde kapitaals-factor van 13,072, behorende bij het bepaalde aanvangsrendement van 7,65%. Alleen door de huurders - veelal zeer jonge bedrijven - grote sommen te betalen - variërend van een half jaar tot een jaar aan huur - hebben zij tot de huurovereenkomsten willen overgaan. Elke euro aan subsidie heeft Tresforte echter via de koopprijs 13 maal moeten vergoeden. Voor het gebouw [gebouw F] heeft Tresforte dan ook EUR 2,38 miljoen teveel aan koopsom betaald die slechts deels gecompenseerd wordt door een hogere ontvangen huur, zodat zij omtrent dit gebouw een nadeel heeft geleden dan wel zal lijden van EUR 1,44 miljoen.
4.4. Tresforte heeft slechts van vijf huurders van het gebouw [gebouw F] inzicht gekregen in alle gemaakte afspraken. Over die andere huurrelaties heeft zij dat niet, zodat zij recht en belang heeft bij een verplichte afgifte van alle op de overeenkomsten betrekking hebbende stukken. Eerst na ontvangst van die stukken kan Tresforte het totaal door haar geleden nadeel begroten. Dat nadeel bestaat omdat alle door Blaimont aangedragen huurders inmiddels hebben opgezegd en met de nog zittende huurders nieuwe huurovereenkomsten zijn aangegaan met lagere huurprijzen.
4.5. Blaimont heeft voorts onder garantie de overeengekomen meterprijs betaald alsof
de ruimte leeg stond, terwijl de ruimte wel degelijk verhuurd was althans in gebruik was, kennelijk tegen een lager tarief. Daarmee heeft zij voor dat deel van het verhuurde het verrekeningsmechanisme van artikel 19 op Pro oneigenlijke wijze gefrustreerd. Met een minimale investering heeft zij de hoofdprijs voor de gebouwen ontvangen.
4.6. De toegepaste kunstgrepen leveren bedrog althans subsidiair dwaling op, zodat er grond is voor een gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomsten en een daaraan verbonden aanpassing van de koopsom aan de hand van het verrekeningsmechanisme. Meer subsidiair is sprake van wanprestatie althans van een onrechtmatige daad en dienen de overeenkomsten alsnog te worden nagekomen, in die zin dat alsnog verrekening plaatsvindt van de teveel betaalde koopsom.
4.7. De Turnkey-overeenkomst over het gebouw [gebouw E] hield onder meer in de verkoop en levering van tien op het buitenterrein gelegen parkeerplaatsen. De koopsom van dat gebouw is eveneens mede gebaseerd op de huuropbrengsten van die plaatsen. Nu gebleken is dat aan Tresforte nimmer eigendom is overgedragen en zij genoodzaakt is geweest aan de huurder van die plaatsen andere, in de parkeerkelder gelegen plaatsen aan te bieden heeft Tresforte schade geleden in de vorm van een EUR 83.045,51 hogere koopsom en een waardevermindering van het gebouw ad EUR 94.000,00 VON doordat de parkeerquote is verminderd.
4.8. Tresforte heeft moeten bemerken dat een gedeelte van het gebouw [gebouw E] is “onderverhuurd” aan een onderhuurder, genaamd “Reason B.V.”. Tresforte heeft daartoe nimmer toestemming gegeven. Haar zijn de huurvoorwaarden of huurprijs niet bekend. Van onderhuur kan geen sprake zijn nu Eurocommerce niet huurt en de ruimte dus niet in onderhuur kan geven. Ten onrechte heeft Eurocommerce de ruimte niet namens Tresforte aan Reason verhuurd. De enige reden daarvoor zal zijn dat men heeft willen verhinderen dat het verrekeningsmechanisme voor de koopsom zou moeten worden toegepast, waardoor Tresforte een nadeel heeft geleden dan wel zal lijden van EUR 454.293,08. Door zo te handelen is wanprestatie gepleegd althans is onrechtmatig gehandeld. Alle stukken moeten dan ook aan Tresforte worden overgelegd, waarna zij de schade kan bepalen.
4.9. Door hun statutaire naamswisseling en hun gedragingen hebben Eurocommerce en Blaimont zich dusdanig vereenzelvigd dat hun hoofdelijke veroordeling op zijn plaats is.
4.10. De vorderingen zijn niet verjaard. De in artikel 7:23 BW Pro bedoelde termijn van twee jaren is niet van toepassing omdat Tresforte zich niet beklaagt over gebreken aan de gebouwen maar over de dienstverlening door Blaimont en haar verplichting om gezonde huurders te zoeken.
5. Het verweer
Blaimont en Eurocommerce hebben samengevat ter afwering het volgende aangevoerd.
5.1. De overeenkomsten betrekking hebbend op de gebouwen [gebouw A], [gebouw B], [gebouw C] en [gebouw G] zijn gesloten met de besloten vennootschap Eurocommerce Robex Groep B.V., welke vennootschap geen partij is in deze procedure. De vorderingen moeten in zoverre worden afgewezen.
5.2. De vorderingen voor zover ingesteld tegen Eurocommerce moeten worden afgewezen omdat geen van de Turnkey-overeenkomsten is gesloten met de vennootschap die nu Eurocommerce heet. Contractspartij was de vennootschap Eurocommerce Projectontwikkeling B.V., die nu Blaimont heet. Van enige gedraging waaruit vereenzelviging voortvloeit, is geen sprake. Eurocommerce heeft nimmer enige daad in verhouding tot Tresforte verricht.
5.3. Ten onrechte beroept Tresforte zich op wanprestatie. Zij kan daarop geen beroep meer doen omdat zij niet tijdig heeft geprotesteerd na het ontdekken van het vermeende gebrek. Tresforte heeft ook niet de stelling betrokken dat iets aan de levering van de gebouwen zou schorten. Het beroep van Tresforte op dwaling en bedrog is al verjaard nu de uit de artikelen 7:23 jo 3:52 BW voortvloeiende termijn van twee jaren al ruimschoots is verstreken en geen stuitingshandeling heeft plaatsgevonden. Een vordering tot vernietiging of ontbinding moet voorts worden afgewezen omdat de mogelijkheid daartoe telkens bij notariële akte is uitgesloten.
5.4. De verwijten die Tresforte maakt, zijn inhoudelijk evenmin juist. Uit niets blijkt dat het niet zou zijn toegestaan om de huurders toezeggingen te doen om hen over te halen te huren. Zij was vrij om een huurprijs te bepalen. Zou die huurprijs hoger of lager zijn, dan zou een verrekening van de koopsom plaatsvinden. De in de Turnkey-overeenkomsten opgenomen huurprijzen waren overigens wel reëel. Blaimont heeft de verhuurbaarheid voor vijf jaar gegarandeerd, waarna het leegstandsrisico voor rekening van Tresforte zou komen. Blaimont hoefde geen overeenkomsten voor een langere duur dan vijf jaar aan te gaan. Tresforte heeft in alle opzichten gekregen waarop zij ingevolge de Turnkey-overeenkomst recht had.
5.5. De aan de huurders betaalde tegemoetkomingen zijn betaald door Blaimont. Deze waren stimulansen om tot een overeenkomst te komen en staan los van de huurprijs die aan Tresforte moet worden betaald. Overigens zijn dergelijke incentives in de vastgoedwereld gebruikelijk. Een verhuizing brengt immers grote kosten met zich en de keuze uit kantoorruimtes is groot. Onduidelijk is waarom Blaimont de komst van huurders niet had mogen stimuleren door eenmalige toezeggingen buiten de huurovereenkomst om. Tresforte is niet geschaad door de door Blaimont aan de huurders gedane toezeggingen. Zij heeft daarvan geprofiteerd doordat zij een verhuurd gebouw kreeg overgedragen. Indien Blaimont de gebouwen niet had verhuurd, dan had Tresforte gedurende vijf jaar van Eurocommerce de huurprijs ontvangen en was zij daarna met leegstand geconfronteerd. Indien Blaimont niet zou mogen stimuleren dan had zij er beter voor kunnen kiezen de gebouwen leeg te laten staan. Die onaannemelijke uitkomst stond partijen uiteraard niet voor ogen. De huurovereenkomsten bevatten voorts de gebruikelijke transacties. Dat er naast de huurovereenkomst documenten zijn waarin Blaimont een bepaalde toezegging heeft gedaan, doet daaraan niets af. Die bepalingen staan buiten de huurovereenkomst en leggen geen verplichting op de verhuurder. Blaimont heeft dan ook volstrekt geoorloofd gehandeld.
5.6. Tresforte gaat er ten onrechte aan voorbij dat de overeenkomst met betrekking tot het gebouw [gebouw D] geen verrekeningsmechanisme kent als in de overeenkomst aangaande [gebouw F]. Ook ten aanzien van [gebouw D] heeft Blaimont overigens op correcte wijze aan haar verplichtingen voldaan.
5.7. Van bedrog, dwaling of wanprestatie is geen sprake. De door Blaimont gemaakte
afspraken raken Tresforte niet en waren contractueel niet uitgesloten. Tresforte had bij het sluiten van de overeenkomst geen onjuiste voorstelling van zaken en dat wordt ook niet door haar gesteld. De door Blaimont gedane toezeggingen leveren geen wilsgebrek op in de zin van art. 3:44 en Pro/of 6:228 BW. Ook om andere redenen is niet aan de in die bepalingen neergelegde vereisten voldaan.
5.8. De vordering tot afgifte van stukken sluit niet logisch aan op de daarvoor gegeven onderbouwing en is overigens veel te ruim geformuleerd. Voor zover wordt gedoeld op bescheiden waaruit blijkt van toezeggingen aan huurders gedaan, niet blijkend uit de huurovereenkomst, is de vordering evenmin toewijsbaar. Die toezeggingen raken Tresforte immers niet en beïnvloeden de verhouding tussen verhuurder en huurder niet. Tresforte heeft als niet-partij dan ook geen rechtmatig belang bij die vordering.
5.9. De eventuele aanspraken op de tien parkeerplaatsen van het gebouw [gebouw E] kunnen evenmin meer geldend worden gemaakt nu deze ex art. 7:23 lid 2 BW Pro al zijn verjaard. Tussen 26 maart 2002 en 14 juli 2004 is Tresforte niet op deze kwestie terug-gekomen, zodat de in artikel 7:23 lid 2 BW Pro bedoelde termijn is verstreken. Er is geen grond voor terugbetaling van een gedeelte van de koopsom. De mogelijkheid van (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst is ook uitgesloten. Overigens heeft Tresforte bij de akte van levering een recht van medegebruik verworven. In de Turnkey-overeenkomst is ook niet bepaald dat Blaimont die plaatsen moest leveren. Het niet overdragen in eigendom levert dan ook geen wanprestatie op. Overigens heeft Blaimont aan Tresforte 54 kelderplaatsen geleverd in plaats van de bedongen 50 plaatsen, zodat een eventueel nadeel van 10 gemiste buitenparkeerplaatsen volledig is opgeheven.
5.10. Uit de Turnkey-overeenkomst volgt dat Blaimont gerechtigd was om een gedeelte van het gebouw [gebouw E] te verhuren aan een derde, zonder voorafgaande toestemming van Tresforte. Blaimont heeft niet onderverhuurd aan Reason B.V. maar heeft aan Euroresorts verhuurd, waarbij Blaimont aan Tresforte heeft verzocht om rechtstreeks aan Euroresorts te factureren. Het is Euroresorts die aan Reason B.V. heeft onderverhuurd.
6. De beoordeling
A. Vordering op Eurocommerce
6.1. Bij repliek heeft Tresforte erkend dat geen van de thans door haar beroepen overeenkomsten is aangegaan met Eurocommerce, in de periode van 6 april 1999 tot 23 december 2002 statutair genaamd “Blaimont B.V.”. Tresforte heeft geen andere feitelijkheden dan de uit de r.o. 2.1. en 2.2. blijkende statutaire naamswisseling aangevoerd voor de door haar gestelde vereenzelviging van Blaimont en Eurocommerce en de daaraan verbonden hoofdelijke veroordeling. Die enkele naamswisseling is van onvoldoende gewicht om zo’n vereenzelviging te dragen, zodat Tresforte in haar tegen Eurcommerce gerichte vorderingen niet ontvankelijk moet worden verklaard.
6.2. Wat betreft de proceskosten geldt dat Blaimont en Eurocommerce tot kort geleden in een vennootschapsrechtelijke betrekking tot elkaar hebben gestaan, dat Blaimont - zo blijkt uit de stukken - de feitelijke leiding in dit geding heeft gehad en dat beide vennootschappen zijn bijgestaan door dezelfde advocaat. Aangezien Eurocommerce niet heeft gesteld en de rechtbank ook niet anderszins is gebleken dat zij meer of andere kosten dan Blaimont heeft gemaakt, zal de rechtbank de kosten van Eurocommerce op nihil stellen.
B. Vorderingen, voor zover verband houdende met de gebouwen [gebouw A], [gebouw B], [gebouw C] en [gebouw G]
6.3. Bij repliek heeft Tresforte erkend dat, wat betreft de overeenkomsten over de gebouwen [gebouw A], [gebouw B], [gebouw C] en [gebouw G], de besloten vennootschap Eurocommerce Robex Groep B.V. als haar contractuele wederpartij heeft te gelden. Tresforte heeft daarop bij repliek verwoord dat zij haar vordering tegen Blaimont (en Eurocommerce) in zoverre intrekt. Wat daar verder ook van zij, Tresforte heeft daaraan geen gevolg verbonden en heeft bij conclusie in haar - oorspronkelijke - vordering volhard. De rechtbank zal dan ook in zoverre de tegen Blaimont gerichte vorderingen afwijzen.
C. Vorderingen, voor zover verband houdende met het gebouw [gebouw D]
6.4. Tresforte doet haar vordering tot gedeeltelijke vernietiging althans ontbinding van de Turnkey-overeenkomst aangaande het gebouw [gebouw D] (vordering sub A.) en de daaraan verbonden vordering tot terugbetaling van een gedeelte van de koopsom (vordering sub B.) steunen op de stelling dat Blaimont op ongeoorloofde wijze de toepassing heeft gefrustreerd van het in die Turnkey-overeenkomst opgenomen verrekeningsmechanisme als hiervoor in r.o. 2.8. bedoeld. Aangezien echter in de over dit gebouw overgelegde Turnkey-overeenkomst geen beding is te lezen gelijk aan of vergelijkbaar met artikel 19.3 als bedoeld in r.o. 2.8., zoals Blaimont aanvoert en Tresforte niet betwist, kan niet worden aangenomen dat voor de koopsom voor dit gebouw een dergelijk verrekeningsmechanisme gold. Al om die reden kan niet worden volgehouden dat Blaimont de toepassing van dat mechanisme op oneigenlijke gronden heeft ontdoken, zoals Tresforte stelt. In zoverre is de vordering van Tresforte dan ook niet toewijsbaar.
D. Vorderingen, voor zover verband houdende met de gebouwen [gebouw F] en [gebouw E]
‘ non-conformiteit’
6.5. Tresforte heeft bij repliek gesteld haar vordering, voor zover deze gebaseerd is op non-conformiteit, in te trekken. De rechtbank begrijpt hieruit dat Tresforte haar vordering niet langer wil doen steunen op die - oorspronkelijk meer subsidiair aangevoerde - grond. Of Tresforte daarin kan worden gevolgd, zal in het hierna volgende worden besproken.
Verjaring
6.6. Blaimont heeft als meest verstrekkend verweer tegen Tresfortes vorderingen aangevoerd dat deze, ongeacht of deze zijn gegrond op wanprestatie, onrechtmatige daad, bedrog en/of dwaling, zijn verjaard, omdat op die vorderingen de tweejarige verjarings-termijn uit artikel 7:23 lid 2 BW Pro van toepassing zou zijn en Tresforte die termijn ongebruikt voorbij heeft laten gaan.
6.6.1. Blaimont heeft ter onderbouwing van haar verweer verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 21 april 2006, NJ 2006, 272.
6.6.2. In dat arrest is - samengevat - overwogen dat iedere rechtvordering van de koper die - en ieder verweer van de koper dat - feitelijk is gegrond op het niet beantwoorden van de afgeleverde zaak aan de overeenkomst verjaart door verloop van twee jaren na de overeenkomstig het eerste lid van artikel 7:23 BW Pro gedane kennisgeving, ook indien door de koper op deze grondslag (tevens) een vordering uit onrechtmatige daad wordt gebaseerd.
6.6.3. Uit dat arrest, de conclusie van de Advocaat-Generaal daar in het bijzonder onder begrepen, kan worden afgeleid dat de wetgever uniformiteit heeft beoogd met de in lid 2 van artikel 7:23 neergelegde Pro verjaringsregeling en een ruime strekking van die regeling heeft bedoeld. Uit een en ander volgt dat een verbrokkeld verjaringsstelsel in geval van een koop-overeenkomst niet is gewenst indien - los van de inkleding van het verwijt - in feite tegen de verkoper wordt opgekomen op basis van het niet beantwoorden van de prestatie aan de overeenkomst.
6.7. Tresforte heeft expliciet aangevoerd dat zij haar vorderingen niet (meer) baseert op een stelling dat de verkochte gebouwen niet aan de Turnkey-overeenkomsten beantwoorden ofwel non-conform zijn als bedoeld in artikel 7:23 BW Pro. Het aan Blaimont te maken verwijt schuilt volgens haar in de wijze waarop Blaimont de huurovereenkomsten tussen Tresforte en de huurders van de gebouwen tot stand heeft gebracht, waardoor volgens Tresforte de aan haar toekomende en door haar ontvangen huren op kunstmatige wijze hoog zijn gehouden en het verrekeningsmechanisme voor de koopsom ten onrechte niet is toegepast.
6.8. Met dat betoog ziet Tresforte er naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte aan voorbij dat zij in feite stelt dat door de handelwijze van de Blaimont de gebouwen uiteindelijk te hoog zijn gewaardeerd (gebleven) en dat zij daardoor een te hoge prijs voor die gebouwen heeft betaald omdat de voor die waarde en prijs bepalende factor, te weten de door Blaimont voor Tresforte te realiseren huurprijzen, in werkelijkheid minder waard is. In feite stelt Tresforte daarmee dat de gebouwen met de daarvoor aangetrokken huurders voor haar als professionele belegger in zoverre niet beantwoordden aan de overeenkomst. Tresforte verbindt daar ook de conclusie aan dat de koopsom alsnog moet worden verminderd en deels aan haar moet worden terugbetaald.
6.9. De rechtsvorderingen van Tresforte - ook als het gaat om haar beroepen op bedrog, dwaling en onrechtmatige daad, die immers nauw samenhangen met haar stelling dat (de waarde van) de gebouwen met de daarin aangetrokken huurders niet aan de Turnkey-over-eenkomsten beantwoorden - worden dan ook beheerst door de regeling van artikel 7:23 BW Pro.
6.10. Ingevolge artikel 7:23 lid 2 BW Pro verjaren “rechtsvorderingen en verweren, gegrond op feiten die de stelling zouden rechtvaardigen dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt” door verloop van twee jaren te rekenen vanaf de in lid 1 genoemde kennisgeving.
6.10.1. Uit de door Blaimont overgelegde faxbrief van 6 maart 2002 blijkt dat Tresforte op dat moment op de hoogte was van de thans door haar gelaakte wijze van aantrekken van huurders door Blaimont.
Tresforte doet immers schrijven: “ (..) Het is cliënte gebleken dat u - op zijn zachtst gezegd - onorthodoxe technieken gebruikt om leegstand op te vullen. Illustratief is de wijze waarop huurder [K] (..) binnen is gehaald in het kantoorgebouw ‘[gebouw D]’ te Purmerend. U heeft deze huurder een ‘oprichtingsbijdrage’ gegeven ter grootte van een volledig jaar huur. Bij deze startende onderneming liep ook na het sluiten van de huurovereenkomst de huurgarantie door (voor de duur van een jaar). Een verstandig huurder had de betreffende huurovereenkomst nimmer gesloten (een verstandig ontwikkelaar die heeft verkocht met huurgarantie uiteraard wel; resteert de vraag of dit hem vrijstond). De betreffende onderneming heeft de facto in het jaar dat u de huur diende te garanderen geen huur betaald, zodat niet bekend is of huurbetalingen uit de cashflow van de onderneming kunnen worden voldaan. Van deze praktijken zijn cliënte meerdere voorbeelden gebleken. (..) Kortom: de wijze waarop u omgaat met de verhuur van leegstaande kantoorruimten is in strijd met hetgeen hierover contractueel bent (lees: is, Rb) overeengekomen. (..)”
Het is deze wijze van aantrekken van huurders en het haars inziens daardoor ‘op kunstmatige wijze’ hoog houden van de huur en de koopsom die Tresforte aan haar vorderingen sub A. en B. ten grondslag legt.
6.10.2. Uit de faxbrief van 6 maart 2002 blijkt voorts dat Tresforte aan de orde heeft gesteld dat Blaimont in strijd met de Turnkey-overeenkomst betreffende het kantoorgebouw [gebouw E] niet de overeengekomen tien buitenparkeerplaatsen aan haar in eigendom heeft overgedragen.
Tresforte doet immers schrijven: “(..) Naar is gebleken, heeft u 5 parkeerplaatsen op het buitenterrein verhuurd, maar de betreffende (10) parkeerplaatsen niet aan cliënte geleverd aangezien u geen eigenaar was (en bent) van de grond waarop de betreffende parkeerplaatsen zijn gesitueerd. Met andere woorden: u bent een huurovereenkomst aangegaan ter zake van openbare parkeerplaatsen, gelegen aan de openbare weg en u heeft cliënte de koopsom laten betalen zonder uitvoering te geven aan de daarbij behorende verplichting tot levering. (..)”
Het is deze uitgebleven levering en afwijking van wat Tresforte meende geleverd te moeten krijgen die Tresforte aan haar vordering sub E. ten grondslag legt.
6.10.3. Gezien de tekst en de strekking van de faxbrief van 6 maart 2002 aan Blaimont moet deze als een kennisgeving in de zin van het eerste lid van artikel 7:23 BW Pro worden aangemerkt. Nu onomstreden is dat die faxbrief op 6 maart 2002 door Blaimont is ontvangen, is daardoor per 6 maart 2002 de verjaringstermijn van het tweede lid van dat artikel gaan lopen. Dit betekent dat die termijn op 6 maart 2004 is verlopen, tenzij de verjaring tijdig is gestuit.
6.11. Op de vraag of vordering sub A. (strekkende tot partiële vernietiging althans ontbinding) is gestuit, is de regeling uit de artikelen 3:316 jo 317 lid 2 BW van toepassing zodat van stuiting slechts sprake is indien tijdig een daad van rechtsvervolging is ingesteld dan wel schriftelijk is aangemaand, binnen zes maanden gevolgd door een daad van rechtsvervolging. Vast staat dat Tresforte pas bij dagvaarding van 11 januari 2007 haar eis jegens Blaimont heeft ingesteld, welke datum ruimschoots buiten de geldende verjaringstermijn ligt. Hieruit volgt dat de vordering sub A. inmiddels is verjaard.
6.12. Op de vraag of vordering sub E. (strekkende tot vergoeding van schade wegens de uitgebleven levering van tien buitenparkeerplaatsen en daardoor gederfde huur) is gestuit, is de regeling uit de artikelen 3:316 jo 317 lid 1 BW van toepassing zodat van stuiting slechts sprake is indien (telkens) tijdig schriftelijk is aangemaand of ondubbelzinnig schriftelijk is meegedeeld dat alle rechten ter zake worden voorbehouden. Vast staat dat de faxbrief van 6 maart 2002 is gevolgd door meerdere andere faxbrieven van de zijde van Tresforte over de buitenparkeerplaatsen. Gesteld noch gebleken is echter dat Tresforte in de periode tussen haar faxbrief van 17 mei 2002 en haar brief van 13 juli 2004 bij Blaimont op die kwestie is teruggekomen. Daaruit volgt de conclusie dat bij gebreke aan verdere stuitingshandelingen de vordering ter zake al per 17 mei 2004 was verjaard, zodat de brief van 13 juli 2004 geen effect meer kon sorteren. Met een en ander is derhalve eveneens vordering sub E. verjaard.
6.13. Gelet op het voorgaande kan in het midden blijven het antwoord op de vraag of het regime uit het eerste en/of het tweede lid van artikel 3:317 BW Pro op vordering sub B. (strekkende tot terugbetaling van een deel van de koopsom uit hoofde van een ongedaan-makingsverbintenis dan wel uit hoofde van nakoming) van toepassing is. Die vordering is immers hoe dan ook - zowel onder het (lichtere) regime van het eerste lid als het regime van het tweede lid - verjaard. Gesteld noch gebleken is immers dat Tresforte in de periode van 17 mei 2002 tot 13 juli 2004 deze vordering onder de aandacht van Blaimont heeft gehouden.
6.14. Voor zover vordering sub C., strekkende tot vergoeding van schade als gevolg van de wijze van (onder)verhuring van een gedeelte van het gebouw [gebouw E], steunt op het verwijt dat Tresforte daardoor ‘op kunstmatige wijze’ de huur en de koopsom hoog heeft gehouden, deelt die vordering het lot van vordering sub B. Tresforte heeft immers niet voldoende gemotiveerd bestreden dat haar bij brief van 25 oktober 2004 is meegedeeld dat er ruimte was verhuurd aan Euroresorts B.V. Gesteld noch gebleken is dat Tresforte daartegen eerder is opgekomen dan bij dagvaarding van 11 januari 2007, welke datum buiten de geldende verjaringstermijn van twee jaren valt.
6.15. Voor zover vordering sub C. steunt op het verwijt dat zonder Tresfortes instemming aan Reason B.V. is ‘onder’verhuurd, leidt dat evenmin tot succes. Gelet op de als vast staand geldende mededeling van hoofdverhuur aan huurder Euroresorts B.V., dient Tresforte haar verwijt over ongeoorloofde onderverhuur tot Euroresorts B.V. te richten.
6.16. Tresforte heeft geen feiten en omstandigheden gesteld, die evenmin anderszins zijn gebleken, waaruit kan volgen dat het beroep van Blaimont op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
6.17. Vordering sub D., die kennelijk is gestoeld op het in artikel 843a Rv bepaalde, is evenmin toewijsbaar.
6.17.1. Voor zover die vordering ziet op ‘alle bescheiden, van welke aard ook, voor zover verband houdend met de (..) Turnkey-overeenkomsten en de (..) objecten [[gebouw F] en [gebouw E]]’ geldt dat deze vordering als te vaag moet worden aangemerkt, waarbij overigens zonder toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat Tresforte niet al over de nodige bescheiden beschikt.
6.17.2. Voor zover Tresforte met deze vordering alleen doelt op de door Blaimont met haar (gewezen) huurders gemaakte aanvullende afspraken geldt dat die vordering, blijkens de daarop gegeven toelichting alleen verband houdt met Tresfortes voornemen om op basis van de inhoud van die aanvullende afspraken nadere aanspraken te formuleren gelijk aan of vergelijkbaar met de vorderingen sub A. tot en met C. Nu die vorderingen echter inmiddels zijn verjaard, kan niet tot de slotsom worden gekomen dat Tresforte beschikt over een rechtmatig belang als bedoeld in artikel 843a lid 1 Rv.
6.18. Tresforte zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden verwezen.
6.18.1. De kosten aan de zijde van Blaimont kunnen worden begroot als volgt:
- vast recht EUR 251,00
- salaris procureur 6.422,00 (2,0 punt × tarief EUR 3.211,00)
Totaal EUR 6.673,00
6.18.2. De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen tot een (forfaitair) bedrag van EUR 131,00 aan procureurssalaris zonder dat betekening van het vonnis heeft plaatsgehad, verhoogd met een bedrag van EUR 68,00 indien en voor zover Tresforte als de veroordeelde partij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan de veroordeling heeft voldaan en het vonnis om die reden is betekend.
6.19. Gelet op het voorgaande kan in het midden blijven het overige debat van partijen.
7. De beslissing
De rechtbank
7.1. verklaart Tresforte niet-ontvankelijk in haar vorderingen, voor zover gericht tegen Eurocommerce;
7.2. wijst de tot Blaimont gerichte vorderingen van Tresforte af;
7.3. veroordeelt Tresforte in de proceskosten, aan de zijde van Eurocommerce tot op heden begroot op nihil;
7.4. veroordeelt Tresforte in de proceskosten, aan de zijde van Blaimont tot op heden begroot op EUR 6.673,00, vermeerderd met een bedrag van EUR 131,00 voor nakosten, zonder dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgehad, verhoogd met een bedrag van EUR 68,00 indien en voor zover Tresforte niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan de veroordeling zal hebben voldaan en het vonnis om die reden is betekend;
7.5. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Boele, mr. E.B.E.M. Rikaart-Gerard en mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2008.?
1.1. Overigens geldt dat het beroep op bedrog en/of dwaling - indien niet verjaard - moet stranden.
1.1.1. Ingevolge artikel 3:44 lid 3 BW Pro is een rechtshandeling op grond van bedrog vernietigbaar indien sprake is van misleidend gedrag met de opzet de andere partij door dit misleidend gedrag tot het verrichten van de rechtshandeling te bewegen. Aangezien Tresforte zich echter beklaagd over de wijze waarop Blaimont invulling heeft gegeven aan wat in artikel 19 van Pro de Turnkey-overeenkomst is bepaald en die wijze voor onjuist houdt, volgt daaruit zonder nadere toelichting van Tresforte, die ontbreekt, niet dat daardoor (tevens) sprake zou zijn van bedrog in voormelde juridische zin.
1.1.2. Omtrent de door Tresforte beroepen dwaling geldt dat, ook indien er vanuit moet worden gegaan dat Tresforte in de verondersteling was dat de door Blaimont te realiseren huurovereenkomsten zonder de door Blaimont aan (aspirant)huurders te betalen ‘incentives’, tegemoetkomingen of bijdragen tot stand zouden komen, uit de stellingen van Tresforte niet volgt dat Blaimont had moeten begrijpen dat Tresforte de Turnkey-overeenkomst niet althans niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten, indien niet (volledig) aan die veronderstelling was voldaan. Voor een geslaagd beroep op dwaling is een dergelijk begrip echter wel noodzakelijk. Uit de Turnkey-overeenkomst is dat begrip geenszins af te leiden. Andere stukken met betrekking tot de totstandkoming van die overeenkomst zijn niet in het geding gebracht. Andere feiten en omstandigheden waaruit dat begrip kan volgen, zijn niet gesteld.
Daarbij komt dat van een professionele belegger als Tresforte, die, zo is onomstreden aangevoerd, bij de totstandkoming door (juridisch) deskundigen werd bijgestaan, mocht worden verwacht dat zij hetzij nader navraag zou hebben gedaan naar de wijzen waarop en/of de middelen waarmee Blaimont voor haar de huurovereenkomsten tot stand zou brengen hetzij zelf een beeld daaromtrent zou hebben gevormd en - zonodig - daarover in de Turnkey-overeenkomst bindende aanwijzingen zou hebben gegeven. Dit geldt te meer nu de totstandkoming van huurovereenkomsten en de daarbij bedongen huurprijzen, via het in artikel 19.3 neergelegde verrekeningsmechanisme, direct van invloed zouden (kunnen) zijn op de bedongen koopsom.
Dat de wijze waarop Blaimont de huurovereenkomsten tot stand zou brengen en de in de Turnkey-overeenkomsten genoemde huurprijzen per vierkante meter v.v.o. voor Tresforte zou realiseren, meer in het bijzonder door het door Blaimont in dat kader aan huurders betalen van vergoedingen, voor Tresforte een factor van gewicht zou zijn, is overigens niet aannemelijk te achten. Zij heeft daarover immers niets in de Turnkey-overeenkomst doen opnemen. Die overeenkomst hield wel in dat Tresforte bij de realisatie van de in de Turnkey-overeenkomst neergelegde, beoogde huurprijzen bereid was de bedongen koopsom ongecorrigeerd aan Blaimont te betalen. In zoverre kan dan evenmin tot een nadeel worden geconcludeerd wat op de voet van 6:230 lid 2 BW zou moeten worden opgeheven.