Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr. : 410493 AZ VERZ 08-33
datum : 11 november 2008
Beschikking op een verzoek ex art. 5:130 BW,
ingediend door:
[VERZOEKENDE PARTIJ],
wonende te [woonplaats],
verzoekende partij,
tegen
[VERWERENDE PARTIJ],
gevestigd te [vestigingsplaats],
verwerende partij,
vertegenwoordigd door de heer [X], bestuurder van de Vereniging van Eigenaars.
De procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van het verzoekschrift met toelichtingen daarop.
Als belanghebbenden zijn aangemerkt de Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE) en de stemgerechtigden, die allen zijn opgeroepen.
Alleen van de bestuurder is een verweerschrift ontvangen.
De mondelinge behandeling is gehouden op 4 november 2008.
Verschenen zijn:
- de heer [verzoekende partij], vergezeld van zijn dochter mevrouw [verzoekende partij];
- de heer [X], bestuurder van de VvE;
- mw. mr. [Y] namens de stemgerechtigde [DW] (tevens beheerder/administrateur voor de VvE);
- de stemgerechtigden heren [Z], [A] en [B].
Het geschil
Verzoeker vraagt vernietiging van het besluit van de vergadering van eigenaars d.d. 12 juni 2008 waarmee de exploitatierekening over 2007 is vastgesteld, voor zover het betreft het onderdeel: kosten voor de huismeester.
De VvE bepleit afwijzing van dit verzoek.
De beoordeling
1. De feiten
1.1
Het complex [object] bestaat sinds 2004; het maakt deel uit van meerdere complexen die samen [AA] heten. De bewoners van [object] zijn verplicht om op contractbasis individuele zorgservice af te nemen die wordt verleend door [BB]. De appartementen zijn deels in handen van [DW] (26 stuks) en voor het overige privé-eigendom (58 stuks).
1.2
Vanaf het begin hebben bewoners van de [object] gebruik gemaakt van diensten van huismeesters van [AA]\[BB]. Deze dienst is niet opgenomen in de individuele zorgcontracten, maar hiervoor werd in de afgelopen jaren in de begroting van de VvE een post opgenomen. De aan de vergadering van eigenaars voorgelegde begrotingen, ook die voor het kalenderjaar 2007, zijn telkenjare goedgekeurd. De exploitatierekeningen tot en met 2006, waarin opgenomen de door [BB] gefactureerde kosten voor huismeesters, zijn ook steeds vastgesteld door de vergadering.
1.3
Op 12 juni 2008 heeft verzoeker bezwaar gemaakt tegen vaststelling van het onderdeel huismeesterkosten op de exploitatierekening 2007. De vergadering heeft desondanks de exploitatierekening 2007 vastgesteld zoals voorgelegd.
Wel heeft de vergadering naar aanleiding van de voorgelegde begroting 2009, waarop wederom een post voor huismeesterdiensten was opgenomen, geëist dat de bestuurder stappen onderneemt om te komen tot een contract waarmee de VvE huismeesterdiensten afneemt, en tot een duidelijker urenspecificatie van de geleverde diensten aan de VvE. Met de voorgelegde “Beschrijving service- en dienstverlening” heeft de vergadering geen genoegen genomen.
De bestuurder heeft ter vergadering toegezegd deze wens uit te zullen voeren.
2. Standpunt verzoeker
Verzoeker is van mening dat de huismeesterkosten niet op de VvE mogen drukken maar moeten worden betaald door de individuele appartementsgerechtigde die deze diensten afneemt. Zelf doet hij dat zelden, waardoor hij, bij omrekening van zijn bijdrage naar een uurloon, aanmerkelijk teveel betaalt. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst verzoeker naar art. 21 van de splitsingsakte waarin staat dat alle privégedeelten voor rekening en risico zijn van de betrokken eigenaars.
Ter zitting wijst verzoeker er ook op dat de kascommissie die de exploitatierekening over 2006 moest beoordelen niet in staat was om de rechtmatigheid en doelmatigheid van de huismeesterkosten te controleren. Daarna heeft verzoeker verschillende brieven naar de bestuurder en de beheerder gestuurd waarin hij zijn standpunt kenbaar heeft gemaakt.
3. Standpunt verweerder
Volgens de bestuurder vallen de in geding zijnde kosten niet onder art. 21 van de splitsingsakte en gaat het hier om door [BB] verleende service in het kader van het beheer van het complex en de leefbaarheid. Volgens de beheerder kan de omslag van de kosten over alle appartementsgerechtigden worden beschouwd als een soort verzekering voor de diensten waar men desgewenst gebruik van kan maken. Dat is, volgens de VvE, niet in strijd met enige bepaling uit de splitsingsakte.
4. Standpunt van de verschenen stemgerechtigden
De drie eigenaar-bewoners verklaren dat de VvE zich heeft uitgesproken voor een uit collectieve middelen betaalde huismeester, waarbij men voor 2009 wel een contract wil zien en wil kunnen verifiëren in hoeverre het voor deze dienst betaalde bedrag overeenstemt met de verrichte werkzaamheden.
Dit standpunt wordt door [DW] niet betwist.
5. De beoordeling
5.1
De kantonrechter is van oordeel dat op grond van art. 5:112 lid 1 BW de juridische basis voor het ten laste van de VvE brengen van de post huismeesterkosten gevonden moet worden in het reglement dat is opgenomen in de akte van splitsing.
In art. 3 staan de schulden en kosten opgesomd die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
5.2
Onder letter f van genoemd art. 3 staat de post ‘premies voor verzekeringen die door het reglement zijn voorgeschreven of waartoe ingevolge art. 8 door de vergadering is besloten’. Naar het oordeel van de kantonrechter vallen de huismeesterkosten daar niet onder nu het reglement hiervoor geen verzekering voorschrijft, en deze kostenpost evenmin valt te scharen onder de in art. 8 genoemde schadeverzekeringen die verband houden met de opstal of wettelijke (bestuurders-)aansprakelijkheid.
5.3
Wel valt de post te scharen onder letter j van art. 3: alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig. Beheer van en leefbaarheid in het complex is immers een gezamenlijk belang van appartementsgerechtigden als zodanig. Dat is ook het kennelijke standpunt van de vergadering geweest nu deze post al enkele jaren op de begroting en de exploitatierekening staat.
5.4
Terzijde merkt de kantonrechter op dat aan goedkeuring van de jaarlijkse exploitatierekening een ander besluit vooraf gaat, namelijk dat van vaststelling van de begroting. Door akkoord te gaan met de posten op die begroting machtigt de vergadering de bestuurder tot het doen van uitgaven voor die posten. Met de vaststelling van de exploitatierekening keurt de vergadering de werkelijke uitgaven voor die posten goed.
De principiële vraag van verzoeker of de kosten van de huismeester wel ten laste van de VvE mogen worden gebracht, ziet daarmee feitelijk op het opnemen van die post in de begroting. In die zin zou verzoeker dan te laat zijn met zijn verzoek tot vernietiging, welk verzoek immers op grond van art. 5:130 lid 2 BW binnen een maand moet worden gedaan.
Nu verzoeker zijn verzoek echter heeft gebaseerd op het besluit tot goedkeuring van de exploitatierekening over 2007 is het verzoek inhoudelijk behandeld.
5.5
Een en ander brengt de kantonrechter tot de conclusie dat het verzoek moet worden afgewezen.
Verzoeker wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten die aan de zijde van verweerder en de belanghebbenden gesteld worden op nihil.
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst het verzoek af;
- veroordeelt verzoeker in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van verweerder en de andere belanghebbenden gesteld op nihil.
Aldus gegeven door mr. M.E.L. Fikkers, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 11 november 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.