Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 140911 / HA ZA 08-76
Vonnis van 10 september 2008
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. M.J.H. Mühlstaff te Deventer,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. M.F.H.M. van Haastert te Zwolle.
Partijen zullen hierna eiser en gedaagden genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 april 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 12 juni 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Gedaagden hebben het woonhuis met ondergrond, erf, schuur en tuin aan [adres] te [woonplaats] verkocht aan eiser; het koopcontract is getekend op 27 december 2006. Levering heeft plaatsgevonden op 19 januari 2007 bij notariële akte, verleden voor notaris S. Kuipers te Deventer, in welke akte als koopsom is vermeld
EURO 90.000,00. Daarnaast zijn twee overeenkomsten van geldlening d.d. 25 december 2006 van EURO 5.000,00 en EURO 1.000,00 overgelegd, waarin als geldgever staat vermeld ‘EcoFin Hypotheken’ - onder welke naam gedaagde sub 1 de makelaardij uitoefent - en eiser als geldnemer.
2.2. Door WoningSchouw B.V. te Eefde is een bouwtechno-rapport opgemaakt (datum keuring 19 december 2005), dat gedaagden van de makelaar via wiens bemiddeling zij de woning hadden gekocht hebben ontvangen (productie 1 bij de conclusie van antwoord).
2.3. Op 21 september 2006 is met betrekking tot voormeld woonhuis c.a. een taxatierapport uitgebracht door Te Wierik Taxatie en Advies O.Z. (productie 6 bij de dagvaarding).
2.4. Blijkens het proces-verbaal van comparitie is ter zitting vastgesteld dat beide laatstgemelde rapporten vóór de aankoop aan eiser zijn overhandigd.
3. Het geschil
3.1. Eiser vordert samengevat - de hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van EUR 19.559,19, vermeerderd met wettelijke rente en kosten.
3.2. Gedaagden voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Eiser baseert zijn vordering op na de aankoop en de levering gebleken “ernstige verborgen gebreken”, welke gebreken bewust voor eiser zijn verzwegen, c.q. op een zodanige wijze zijn weggewerkt dat eiser deze niet bij de bezichtiging heeft kunnen waarnemen. Als belangrijkste gebrek noemt eiser (naast dat er asbest in de gehele bovenverdieping is aangetroffen) een vijf meter lange scheur (van 6 cm), verstopt achter in de woonkamer recent aangebracht stucwerk, waaruit blijkt dat de fundering van de woning in zeer slechte staat verkeert en het pand verzakt. Ter onderbouwing verwijst eiser naar diverse door hem in het geding gebrachte schriftelijke verklaringen en een rapport van Goorbergh Funderingstechniek B.V. uit Breda, die de kosten van herstel van die fundering begroot op EUR 16.600,00 inclusief BTW. Ook stelt eiser vast dat de aansluiting op de riolering ontbreekt, waarmee EUR 770,00 is gemoeid. Daarnaast vordert eiser wegens verwijderen klusterput/sanering grond EURO 1.150,00 en EUR 979,19 wegens buitengerechtelijke incassokosten.
4.2. De rechtbank gaat voorbij aan de door eiser gestelde aanwezigheid van asbest, nu daaraan verder geen juridische en financiële consequenties zijn verbonden. De gevorderde kosten voor de verwijdering van de klusterput en de sanering van de grond zijn op geen enkele wijze verder toegelicht, zodat die bij gebrek aan onderbouwing terzijde dienen te worden gelaten. Gedaagden erkennen wel de verschuldigdheid van gemelde kosten voor de aansluiting op de riolering, doch beroepen zich op opschorting en verrekening met de te verwachten proceskostenveroordeling; hierop zal in rechtsoverweging 4.6. worden teruggekomen.
4.3. Eiser geeft ten aanzien van het gebrek in de fundering niet met zoveel woorden aan welk(e) wetsartikel(en) hij inroept. De rechtbank houdt het er voor - gelet op de door eiser gebezigde term “verborgen gebreken” (vgl. artikel 1540 e.v. oud BW), welke kwestie naar huidig recht in artikel 7:21 e.v. BW is geregeld - dat hij zich beroept op non-conformiteit. Cruciaal daarbij is in hoeverre de afgeleverde zaak niet de eigenschappen bezit die de koper mocht verwachten, waarbij enerzijds de vraag speelt of de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden en anderzijds of de koper een onderzoeksplicht heeft verzaakt.
In dit verband valt voorts te wijzen op artikel 3 van Pro het koopcontact, luidende: “Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.”
4.4. De rechtbank is van oordeel dat in dezen géén sprake is van een non-conforme levering en overweegt daartoe het navolgende.
4.4.1. Als algemeen uitgangspunt heeft te gelden dat de koper, afhankelijk van de ouderdom en de prijs van het huis, tot op zekere hoogte rekening dient te houden met te verrichten onderhoud (en aanpassing aan de eisen van de tijd). Door gedaagden is erop gewezen dat het pand bijna honderd jaar oud is; in het in rechtsoverweging 2.3. gemelde taxatierapport wordt als bouwjaar genoemd 1910. Wat betreft de prijs staat in dat rapport genoemd als onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, EUR 102.500,00. De door eiser betaalde prijs komt, naar tussen partijen in confesso is, in totaal uit op
EUR 96.000,00, - te weten de in de transportakte vermelde koopsom, te vermeerderen met gemelde ‘geldleningen’ die realiter onderdeel van die koopsom zijn -, welke koopsom dus aanmerkelijk onder die bij hem bekende taxatieprijs ligt. Reeds uit hoofde van dit een en ander had eiser zijn verwachtingen omtrent het geleverde in overeenstemming moeten brengen met de ouderdom van de woning en de relatief lage prijs.
4.4.2. Van doorslaggevende betekenis acht de rechtbank echter vooral dat gedaagden, vóór de aankoop, aan eiser het in rechtsoverweging 2.2. gemelde rapport ter hand hebben gesteld. Het gegeven dat dit rapport in de leveringsvoorwaarden onder 6.1 een ‘geldigheidsduur’ van drie maanden wordt toegeschreven, kan aan die betekenis niets afdoen, waar immers deze voorwaarden de rechtsverhouding tussen opdrachtgever en opdrachtnemer betreffen en het bovendien een feit van algemene bekendheid is dat na te noemen slechte onderhoudstoestand door enkel tijdsverloop niet verbetert (zelfs integendeel). In dat rapport staat onder meer op pagina 3: “De algehele onderzoekstoestand kan als slecht worden omschreven, m.u.v. de dakkapellen. Men dient bij een begroting voor de renovatiekosten van deze woning rekening te houden met extra kosten en onvoorziene uitgaven.” Op pagina 19 van dit rapport wordt voorts de kwalificatie 5/6 aan gevels en voegwerk toegekend, waarbij 5 staat voor: “Dit onderdeel vertoont zeer duidelijke verouderingssporen. Plaatselijk komen gebreken voor of zijn reeds gebreken ontstaan. Preventief groot onderhoud is noodzakelijk.” Ook wordt daar meer specifiek opgemerkt: “Achtergevel beschadigd en niet afgewerkt”, met onder andere als toelichting: “Scheurvorming in het metselwerk duidt vaak op ongelijke zetting van de fundering”.
4.4.3. Op deze wijze hebben gedaagden afdoende aan bedoelde mededelingsplicht inhoud gegeven, terwijl het daarentegen op de weg van eiser had gelegen op basis van deze - niets aan duidelijkheid te wensen overlatende - informatie nader onderzoek te verrichten, bij gebreke waarvan deze zich er niet achteraf met succes op kan beroepen dat de zaak niet aan de overeenkomst zou beantwoorden. Het feit dat de scheur aan de binnenkant van het huis was dichtgesmeerd, maakt dat allemaal niet anders, te meer waar deze scheur - naar genoegzaam is gebleken uit de schriftelijke verklaring van mevrouw Blok (productie 12) - aan de buitenkant zichtbaar is.
4.5. In het hiervoor overwogene ligt besloten dat voor zover eiser zich tevens heeft willen beroepen op bedrog, c.q. dwaling, ook die acties geen doel kunnen treffen, nu immers niet kan worden geconcludeerd dat gedaagden, gelet op de hiervoor omschreven specifieke omstandigheden van het geval, eiser door middel van een kunstgreep tot het aangaan van de onderhavige koop heeft bewogen, althans het door eiser niet geëntameerde nadere onderzoek hoe dan ook voor diens rekening als vermeend dwalende behoort te blijven.
4.6. De vordering van eiser ligt al met al voor dadelijke afwijzing gereed, behoudens ten aanzien van gemelde kosten voor de aansluiting op de riolering (zie slot van rechtsoverweging 4.2.). De door gedaagden ingeroepen opschorting en verrekening vindt geen steun in het recht, waar onderhavige proceskostenveroordeling eerst bij dit vonnis wordt uitgesproken en derhalve voordien niet liquide was. De wettelijke rente over gemeld bedrag ad EURO 770,00 zal worden toegewezen vanaf de dag der dagvaarding.
4.7. Eiser zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagden worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- vast recht 430,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.334,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt gedaagden hoofdelijk - des dat de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd - tegen behoorlijk bewijs van betaling tot betaling aan eiser van EURO 770,00 (zegge zevenhonderd en zeventig), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening,
5.2. veroordeelt eiser in de proceskosten, aan de zijde van gedaagden tot op heden begroot op EUR 1.334,00,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2008.