Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 151178 / KG ZA 08-542
Vonnis in kort geding van 15 januari 2009
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. R.M. Köhne,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. A.J. van der Kolk.
Eisers zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als [eisers] en afzonderlijk als [eiser sub 1] en [eiser sub 2]. Gedaagde wordt hierna aangeduid als [gedaagde].
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties 1 tot en met 36 van [eisers]
- de mondelinge behandeling op 17 december 2008, waarbij partijen hun standpunten mede aan de hand van ter zitting overgelegde pleitnota’s hebben toegelicht.
1.2. Ter zitting is de zaak aangehouden ten behoeve van schikkingonderhandelingen.
Vervolgens is op verzoek van partijen vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1 [eisers] zijn eigenaar van drie (gedeelten van) percelen grond gelegen aan en nabij de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie [nummers] deel uitmakende van het Uitwerkingsgebied Het Palet, bestemd voor woningbouw. Zij hebben die percelen in het voorjaar van 2006 aan diverse ontwikkelaars te koop aangeboden. Naar aanleiding van de (voorlopige) bieding van [gedaagde] d.d. 12 oktober 2006 zijn partijen met elkaar in onderhandeling getreden. In vervolg op de bespreking van 22 juni 2007 in restaurant Seinpost te Scheveningen, heeft [gedaagde] per e-mail d.d. 5 juli 2007 het navolgende aan [eiser sub 1] bericht:
“Beste Emiel,
Langs deze weg bevestigen wij ons bod inzake de besproken woningbouwlokatie Het Palet te [woonplaats]. Het bod is gebaseerd op bouw- en woonrijpe grond en bedraagt 6 miljoen euro (prijspeil 1 oktober 2008). De grond zal door [gedaagde] worden afgenomen op 1 oktober 2008. Tevens is rekening gehouden met een gelijkwaardige grondruil met gesloten beurzen met [A].
Omtrent de aanvullende afspraak inzake de meeropbrengsten in de VON prijzen zullen we goede afsrpaken maken om discussies in de toekomst te voorkomen. Ik zal daarvoor een voorstel doen.
Ik heb notariskantoor Het Notarieel te [woonplaats] opdracht gegeven een concept koopovereenkomst op te stellen, welke ter beoordeling aan jullie toegestuurd zal worden.
(…)
Bovengenoemd bod is onder voorbehoud van de Raad van Commissarissen van [gedaagde] Bouwgroep welke reeds in kennis zijn gesteld. Zodra het antwoord hieromtrent bekend is zal dit direct gecommuniceerd worden (…)”
2.2 Vooruitlopend op de bespreking tussen partijen d.d. 9 oktober 2007 berichtte [gedaagde] per e-mail d.d. 25 september 2007 aan [eisers]:
“De notaris is momenteel bezig de concept leveringsakte op te stellen. Ik ga er vooralsnog vanuit dat deze akte mede als praatstuk kan dienen op 9 oktober.
In verband met ziekte van één onzer commissarisen hebben we nog geen definitieve goedkeuring van de RvC. Omdat ik, gezien de huidige afspraken, daarin geen belemmering zie kunnen we het huidige traject gewoon doorlopen”
2.3 Per e-mail d.d. 30 oktober 2007 ontvingen partijen van notaris C.J. Melsbach te Zwolle de concept koopakte, die zij heeft opgesteld mede aan de hand van door [gedaagde] aangereikte gegevens. De notaris gaf daarbij de navolgende toelichting:
“- het verkochte omvat drie bouwrijpe percelen, zijnde de percelen waarop de kavels bestemd voor de woningen zijn gelegen. Verkoper dient voor de ruiling van naast gelegen percelen van [A] zorg te dragen. De gedeelten die thans nog in eigendom zijn van [A] behoren wel tot het verkochte. De gedeelten van perceel 1829 waarop de openbare voorzieningen worden gerealiseerd behoren niet tot het verkochte. De uitvoering van de afspraken omtrent het woonrijp maken dienen door de verkoper zelf te worden nagekomen (zie ook artikel 15);
- artikel 3: de Pro koopsom bedraagt EUR 6.000.000,00. Indien de levering op verzoek van koper niet op 1 november 2008 plaatsvindt, dient koper een rentevergoeding te betalen.
De levering dient uiterlijk op 31 januari 2009 plaats te vinden (zie artikel 4);
- artikel 8: de Pro percelen zullen in bouwrijpe staat worden geleverd
-artikel 13: de Pro saneringswerkzaamheden dienen voor de levering te zijn afgerond en de doorhaling van de inschrijving in het kadaster dient ook voor de levering plaats te vinden; (...)
Graag verneem ik van u of de inhoud van het concept aansluit bij de gemaakte afspraken”
2.4 Bij brief d.d. 11 januari 2008 ontvingen [eisers] de goedkeuringsbrief van de Raad van Commissarissen van [gedaagde] inzake de aankoop van “Het Palet” te [woonplaats].
Daarna (vanaf mei 2008) hebben partijen diverse keren contact gehad, onder andere in verband met de voortgang van het bouwrijp maken van de percelen waar [gedaagde] (in een coördinerende rol) bij betrokken was of is.
2.5 Bij brief van 6 juni 2008 berichte [gedaagde] aan [eisers] dat de goedkeuring van haar Raad van Commissarissen is gebaseerd op de concept koopakte. Zij stelde in die brief voor om die als volgt aan te vullen:
“Leveringsdatum wordt 15 januari 2009.
De rente van 1 oktober 2008 t/m 15 januari 2009 is 3% per jaar, dit percentage is gebaseerd op de vertragingen in het traject die beide partijen aan te rekenen zijn.
[gedaagde] zal een coördinerende rol spelen ten aanzien van het bouw- en woonrijp maken, doch de contractuele verplichtingen naar externe partijen toe blijven bij jullie (…)”
2.6 Per e-mail d.d. 26 september 2008 verzoekt [eiser sub 1] aan de notaris om toezending van een concept leveringsakte op basis van de concept koopakte met inachtneming van een aantal in zijn voornoemde e-mail aangegeven wijzigingen. Deze wijzigingen hebben betrekking op de transportdatum (1 oktober 2008 in plaats van 1 november 2008) en een paar punten van ondergeschikte betekenis. In reactie daarop verzoekt [gedaagde] (haar directeur A. [B]) nog dezelfde dag aan de notaris om daar vooralsnog geen werkzaamheden aan te verrichten “gezien het feit dat er andere afspraken zijn gemaakt dan in de mail verwoord”. De levering van de percelen grond heeft tot dusverre niet plaatsgevonden.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. primair: [gedaagde] zal veroordelen om binnen 5 dagen of een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn na betekening van dit vonnis mee te werken aan het verlijden van de akte van overdracht - al dan niet op basis van de (concept) koopakte van 30 oktober 2007 - door één van de notarissen (of een waarnemer) van Het Notarieel te [woonplaats] tegen gelijktijdige betaling door [gedaagde] aan [eisers] van de koopsom van EUR 6.000.000,00, op straffe van een dwangsom van EUR 20.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] met de nakoming van het vonnis in gebreke mocht blijven en met veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van de wettelijke (handels)rente over de koopsom vanaf 11 oktober 2008 tot aan de dag der algehele voldoening;
b. subsidiair: [gedaagde] zal veroordelen mee te werken aan de ondertekening van de koopakte conform het concept van Het Notarieel d.d. 30 oktober 2007 (met inachtneming van de opmerkingen van [eisers] d.d. 26 september 2008) met als transportdatum 15 januari 2009, althans met een zodanige transportdatum als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren, op straffe van een dwangsom van EUR 20.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] met de nakoming van het vonnis in gebreke mocht blijven;
c. meer subsidiair: [gedaagde] zal veroordelen te goeder trouw met in achtneming van de gerechtvaardigde belangen van [eisers] met hen verder te onderhandelen teneinde vóór of uiterlijk op 15 januari 2009 - althans een zodanige datum als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren -, volledige overeenstemming te bereiken over de inhoud van de koopovereenkomst en mee te werken aan de vastlegging van die overeenstemming in een definitieve door [gedaagde] mee te ondertekenen koopakte op basis van het concept koopcontract van Het Notarieel d.d. 30 oktober 2007 met als transportdatum 1 februari 2009, althans met een zodanige transportdatum als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren, dan wel op zodanige wijze en met zodanige verdere uitspraak als de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren, op straffe van een dwangsom van EUR 20.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] met de nakoming van het vonnis in gebreke mocht blijven;
d. alles met zodanige verdere uitspraak als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
3.2 [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1 [gedaagde] heeft als meest verstrekkende verweer betoogd dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en zeker niet één met als opleveringsdatum 1 oktober 2008 of 15 januari 2009 of een datum daarin de buurt. Haar bod van EUR 6.000.000,00 tegen levering op 1 oktober 2008 omvatte naar haar zeggen onder meer de voorwaarde van ondertekening van het definitieve koopcontract uiterlijk eind 2007. Omdat daaraan niet is voldaan, is volgens haar uiteindelijk geen koopovereenkomst tot stand gekomen.
4.2 Dit verweer dient naar het oordeel van de voorzieningenrechter te worden verworpen. Uit de e-mail van 5 juli 2007 van [gedaagde]’ directeur [B] aan [eiser sub 1] (productie 4 bij dagvaarding) blijkt genoegzaam dat tussen partijen een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de door [eiser sub 1] aangeboden percelen. Over de essentialia van de koop - zijnde de prijs, de leveringsdatum en de staat waarin de percelen geleverd dienden te worden - waren partijen het eens. Dat volgt ook uit het feit dat [gedaagde] ter vastlegging van de mondelinge koopovereenkomst aan haar notaris opdracht verstrekte om aan de hand van de door haar verstrekte informatie een concept koopakte op te maken en aan partijen toe te zenden. De notaris heeft dat verzoek op 30 oktober 2007 uitgevoerd, waarna partijen geruime tijd geen op of aanmerkingen hebben gemaakt op de inhoud van de concept koopakte. Naar [eisers] inhoudelijk onvoldoende bestreden hebben gesteld omdat daarover destijds geen discussie bestond.
In de e-mail van 5 juli 2007 heeft [gedaagde] een voorbehoud van schriftelijke ondertekening van het definitieve koopcontract vóór eind 2007 niet aan de orde gesteld. Uit de voormelde toelichting door de notaris bij haar e-mail van 30 oktober 2007, blijkt ook niet van dit gestelde voorbehoud. Het dient er daarom naar voorlopig oordeel voor te worden gehouden dat dit voorbehoud niet is gemaakt. Gelet op het feit dat de Raad van Commissarissen van [gedaagde] bij brief van 17 december 2007 haar goedkeuring verleende inzake de onderhavige koopovereenkomst (productie 8 bij dagvaarding), staat voorts voldoende vast dat een bodemrechter in het licht van het vorenstaande tot de slotsom zal komen dat tussen partijen een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de onderhavige percelen, die vervolgens is vastgelegd in de bedoelde concept koopakte. Het door [gedaagde] gestelde belang bij ondertekening voor eind 2007 van het definitieve koopcontract doet daaraan niet af. Dit geldt te meer nu niet gesteld of gebleken is dat zij voor eind 2007 aan [eiser sub 1] heeft verzocht om een definitief koopcontract te tekenen.
4.3 [gedaagde] heeft zich subsidiair op het standpunt gesteld dat zij niet in verzuim is ter zake van haar afnameverplichting omdat [eisers] op 1 oktober 2008 zelf niet konden voldoen aan hun leveringsverplichtingen. De percelen waren op 1 oktober 2008 niet bouw- en woningrijp zoals bedoeld bij de koop, dus inclusief infrastructurele voorzieningen. Bovendien had de vereiste grondruil met de percelen die in eigendom waren van [A] en die tot het verkochte behoren op 1 oktober 2008 nog niet plaatsgevonden. De provincie heeft ter zake van de sanering nog geen goedkeuringverklaring afgegeven, zodat nog niet kan worden gesproken van bouwrijpe grond, aldus [gedaagde].
4.4 Uit de concept koopakte en de door de notaris gegeven toelichting daarop, waarop [eiser sub 1] behoudens op het punt van de leveringsdatum geen commentaar van betekenis heeft geleverd, blijkt naar het oordeel van de voorzieningenrechter genoegzaam dat partijen zijn overeengekomen dat de feitelijke levering van het verkochte aan [gedaagde] zal geschieden in bouw- en woningrijpe staat. In dat verband hebben zij onder meer afgesproken dat de saneringswerkzaamheden voor de leveringsdatum dienden te zijn afgerond, dat [eiser sub 1] voor die datum een opleveringsrapport aan [gedaagde] ter beschikking zou stellen waaruit de bouwrijpe staat blijkt en dat voor de leveringsdatum door [eiser sub 1] de inschrijving in het kadaster zou worden doorgehaald.
Van de zijde van [gedaagde] is ter zitting door [C] inhoudelijk onweersproken gesteld dat niet van bouwrijpe grond als bedoeld bij de koop kan worden gesproken zolang de provincie geen goedkeuringverklaring heeft afgegeven dat de sanering naar behoren is uitgevoerd.
Het dient er daarom naar voorlopig oordeel voor te worden gehouden dat [gedaagde] niet in verzuim is met betrekking tot haar afnameverplichtingen, waardoor in dit geding geen aanleiding bestaat om de vordering (primair of subsidiair of meer subsidiair) toe te wijzen. Daaraan doet niet af de stelling van [eisers] dat het hooguit een kwestie van een paar weken is voordat de provincie de formele verklaring afgeeft dat de sanering naar behoren is uitgevoerd, nu daarmee nog niet de bouw- en woonrijpe staat gerealiseerd is.
4.5 Dat zou anders kunnen zijn indien met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid te verwachten valt dat de provincie de goedkeuringverklaring te rekenen vanaf de datum van de zitting binnen en paar weken afgeeft én indien het geheel of in overwegende mate aan [gedaagde] te verwijten valt dat de levering van de percelen niet op 1 oktober 2008 in bouw- en woonrijpe staat kon plaatsvinden, in welk geval het weigeren door [gedaagde] om mee te werken aan het transport met als transportdatum 1 februari 2009, naar meer subsidiair is gevorderd, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou kunnen zijn. Dat is echter niet gesteld of aannemelijk geworden.
4.6 [eisers] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht EUR 254,00
- salaris procureur 904,00
Totaal EUR 1.158,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter;
5.1 wijst de vorderingen af;
5.2 veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 1.158,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.A.M. Schreuder en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2009.