Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 150112 / KG ZA 08-484
Vonnis in kort geding van 9 januari 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser],
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. R.F.A. Rorink,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. T.H. Dijkstra,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de brief van 20 oktober 2008 van [eiser] met de daarbij gevoegde producties
- de fax van 26 oktober 2008 van [gedaagde] met de daarbij gevoegde producties
- de fax van 27 oktober 2008 van [eiser] met de daarbij gevoegde producties
- de fax van 28 oktober 2008 van [eiser]
- de mondelinge behandeling
- de verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagden
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde]
- de aanhouding ten behoeve van (schikkings)overleg tussen partijen
- de fax van 15 december 2008 van [eiser] met de daarbij gevoegde productie;
- de fax van 15 december 2008 van [gedaagde]
- de fax van 23 december 2008 van [gedaagde].
1.1. Ter terechtzitting is [gedaagde] verschenen en hij heeft zich bekend gemaakt als een der gedaagden. Tegen de niet verschenen gedaagden is verstek verleend.
1.1. Ten slotte is vonnis bepaald.
1. De feiten
1.1. [eiser] is eigenares van het perceel met opstallen staande en gelegen te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [nummer], plaatselijk bekend als [het pand] (verder: het pand). Het pand bestaat uit een woonhuis met ondergrond en toegangspad.
1.1. Het pand is de afgelopen jaren bij [eiser] in gebruik geweest als personeelsverblijf (directieverblijf, kantine, toilet) ten behoeve van de bouwactiviteiten die door de [eiser] Groep zijn ontplooid in de nabije omgeving van het pand.
1.1. De bouwwerkzaamheden zijn in de loop van 2007 afgerond. Het pand is laatstelijk op basis van een gebruiksovereenkomst in gebruik gegeven aan [eiser] Bouwbedrijf B.V., mede ten behoeve van de opslag van gereedschappen en materiaal.
1.1. [eiser] heeft besloten het pand op te knappen en te verkopen. Sedert het najaar van 2007 is de verkoop van het pand in portefeuille bij [B] Makelaardij [woonplaats]. De verkoop van het pand verliep moeizaam.
1.1. Omstreeks de jaarwisseling 2007/2008 is het pand gekraakt. [eiser] heeft de kraker(s) bij brief van 31 januari 2008 gesommeerd het pand te verlaten. Deze brief is op 5 februari 2008 betekend aan de personen die zich bevonden in het pand. Een uittreksel van het exploot is geplaatst in het dagblad De Stentor (editie [woonplaats]).
1.1. Hierna heeft [gedaagde] zich bij de raadsman van [eiser] gemeld om een huurovereenkomst dan wel een gebruiksovereenkomst met [eiser] te sluiten, in afwachting van de renovatie dan wel de verkoop van het pand. De raadsman van [eiser] heeft op 10 april 2008 hierover een bespreking met [gedaagde] gehad in het pand.
1.1. Tussen [eiser] en [gedaagde] is geen huur- of gebruiksovereenkomst tot stand gekomen.
1.1. [eiser] heeft een koper gevonden voor het pand.
1. Het geschil
1.1. [eiser] vordert uitvoerbaar en op de minuut:
1. gedaagden te veroordelen om de onroerende zaak staande en gelegen te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie [nummer], plaatselijk bekend als [het pand], binnen twee keer 24 uur na de betekening van dit vonnis, met alle daarin aanwezige personen en al hun zaken te ontruimen en verlaten en geheel leeg ter beschikking van [eiser] te stellen, alsmede verlaten en ontruimd te houden, met machtiging van [eiser] om, indien de gedaagde(n) na verloop van één week na de betekening van dit vonnis met die ontruiming in gebreke blijven deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie, en met bepaling dat dit ontruimingsvonnis binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van één jaar ook zal kunnen worden ten uitvoer gelegd tegen eenieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dit voordoet, dan wel een zodanige veroordeling uit te spreken als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;
2. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding.
1.1. [eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij eigenares is van het pand en dat gedaagde(n) onrechtmatig handelen door te beletten dat [eiser] over haar eigendom kan beschikken. [gedaagde] is niet bereid gebleken een gebruiksovereenkomst met [eiser] te sluiten. Ook heeft [eiser] een koper voor het pand gevonden die verlangt dat [eiser] ervoor zorg draagt dat het pand leeg en in goede staat ter beschikking wordt gesteld aan de koper.
1.1. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
1. De beoordeling
1.1. Bij fax van 15 december 2008 heeft de raadsman van [eiser] naar aanleiding van hetgeen ter zitting aan de orde is gesteld, nog een nadere productie ingediend. Bij fax van 23 december 2008 heeft de raadsvrouwe van [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen indiening van een nadere productie en heeft zij de voorzieningenrechter verzocht om deze nadere productie terzijde te leggen en vonnis te wijzen op grond van hetgeen ter zitting is aangevoerd.
De voorzieningenrechter neemt geen kennis van (inhoudelijke) berichten van een partij die de rechter bereiken nadat de behandeling ter zitting is gesloten. Mede gelet op de fax van
mr. Dijkstra van 23 december 2008 zal de voorzieningenrechter de nadere productie van
mr. Rorink van 15 december 2008 buiten beschouwing laten.
1.1. Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] het pand aan het [het pand] te [woonplaats] dient te ontruimen.
1.1. [gedaagde] voert allereerst aan dat [eiser] geen belang meer heeft bij haar ontruimingsvordering nu [eiser] het pand heeft verkocht aan [C] Vastgoed en Projectontwikkeling B.V.
1.1. Ter zitting is de voorzieningenrechter gebleken dat er moeilijkheden zijn gerezen bij de verkoop van het pand en dat [eiser] het pand nog niet heeft geleverd aan de koper. Het pand is daardoor nog niet in eigendom overgedragen aan de koper, zodat [eiser] nog steeds eigenaresse van het pand is. Daarmee is het belang van [eiser] bij haar ontruimingsvordering in voldoende mate gegeven.
1.1. Vaststaat dat de krakers het pand aan het [het pand] zonder recht of titel in gebruik hebben genomen en dat zij daarmee inbreuk maken op het eigendomsrecht van [eiser]. Het is echter de vraag of [eiser] haar eigendomsrecht door middel van een kort geding geldend kan maken. Daarvoor is vereist dat [eiser] een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar ontruimingsvordering en dit belang zwaarder weegt dan het belang van de krakers bij een afwijzing van de vordering, hetgeen door [gedaagde] uitdrukkelijk wordt betwist.
1.1. [eiser] heeft aangevoerd dat zij een koper voor het pand heeft gevonden die het pand in lege staat wilde verwerven tegen een redelijke koopprijs. Er zijn echter moeilijkheden gerezen over de verkoop, aangezien deze koper nu de uitdrukkelijke garantie wil dat het pand in lege staat wordt geleverd, zulks ondersteund door een boete. Indien deze bepaling niet in de koopovereenkomst wordt opgenomen, wil de koper het pand enkel nog kopen tegen een fors lagere koopprijs. [eiser] verlangt echter een redelijke koopprijs en gaat hier dus niet mee akkoord. De aanwezigheid van [gedaagde] verhindert nu de afwikkeling van de verkoop van het pand.
1.1. Dit standpunt van [eiser] wordt door [gedaagde] gemotiveerd betwist. [gedaagde] betwist uitdrukkelijk dat de koper zou hebben afgedwongen dat het pand leeg en ontruimd zou worden opgeleverd. [gedaagde] heeft daartoe aangevoerd dat [eiser] de koper heeft aangeboden het pand zonder krakers te leveren en niet andersom. Ook zou de koper volgens [gedaagde] in eerdere instantie bereid zijn geweest om met de krakers een gebruikersovereenkomst aan te gaan. Bovendien is onduidelijk wanneer de overdracht zal plaatsvinden. Volgens [gedaagde] is het goed mogelijk dat de koper alsnog van de koop afziet. Een eventuele (door)verkoop door de koper zou betekenen dat het pand weer leeg komt te staan.
1.1. Met [gedaagde] is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat [eiser] op dit moment onvoldoende spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Daartoe wordt het navolgende overwogen.
1.1. [eiser] heeft voorshands allereerst onvoldoende aannemelijk gemaakt, dat de koper binnen afzienbare tijd na ontruiming van het pand daadwerkelijk zal overgaan tot ondertekening van de koopakte en zal meewerken aan de levering van het pand. Tot op heden heeft [eiser] nog steeds geen door [eiser] en de koper ondertekende koopovereenkomst overgelegd, terwijl de vermeende (mondelinge) koop reeds geruime tijd geleden tot stand zou zijn gekomen. Mede gezien de gemotiveerde betwisting van [gedaagde] is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiser] op dit moment onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de afwikkeling van de koop enkel afhangt van de aan- of afwezigheid van een kraker.
1.1. Verder heeft [eiser] voorshands onvoldoende aannemelijk gemaakt, dat de koper na levering van het pand aansluitend zal overgaan tot feitelijke verbouwing daarvan. Weliswaar heeft [eiser] een drietal bouwtekeningen van de koper overgelegd, maar deze dateren reeds van 22 januari 2008, terwijl [eiser] geen concrete (ver)bouwplannen van de koper heeft kunnen overleggen. In de overgelegde verklaring van [D], mededirecteur van de koper, staat weliswaar: “Zodra de kraker het pand heeft verlaten, zal het plan voor het realiseren van 3 appartementen in gang gezet worden. Leegstand is dus niet aan de orde.”, maar vervolgens verklaart [D] dat: “zodra de kraker uit het pand is en het pand op onze naam staat, kan er ook een keuze gemaakt worden voor de aannemer(s)”. Ingeval de verkoop doorgang zal vinden zal de koper – pas nadat hij het pand geleverd heeft gekregen – nog een aannemer moeten gaan kiezen en in overleg met de aannemer een bouwbestek moeten gaan opstellen. Dit proces zal geruime tijd gaan duren, terwijl gedurende deze periode het pand leeg zal komen te staan. Dat de koper in de tussentijd inmiddels stappen heeft ondernomen om zijn (ver)bouwplannen te concretiseren, is niet gebleken, nu [eiser] heeft nagelaten alsnog een concreet tijdspad ten aanzien van het plan van de koper om drie appartementen in het pand te realiseren over te leggen. Evenmin heeft [eiser] aannemelijk gemaakt dat de koper inmiddels een aannemer heeft ingeschakeld of dat er reeds een bouwvergunning voor de realisatie van deze drie appartementen is aangevraagd.
1.1. Gezien hetgeen hiervoor is overwogen acht de voorzieningenrechter voorshands onvoldoende aannemelijk geworden dat het pand na een eventuele ontruiming op korte termijn daadwerkelijk aan de koper geleverd zal worden, dat de koper voldoende concreet omlijnde bouwplannen met het pand heeft en dat de koper binnen afzienbare tijd kan of wil beginnen met de bouw van het pand.
1.1. De slotsom is dat voldoende is gebleken dat [eiser] als eigenaresse van het pand weliswaar belang heeft bij een ontruiming door [gedaagde] en andere krakers, maar dat het belang van [eiser] op dit moment niet als voldoende spoedeisend is aan te merken om nu tot ontruiming van het pand over te gaan.
1.1. Tot slot wordt opgemerkt dat [gedaagde] ter zitting nog heeft toegezegd dat hij bij voldoende constructieve plannen van [eiser] dan wel de koper het pand vrijwillig zal verlaten, aan welke toezegging hij zonodig zal kunnen worden gehouden.
1.1. De eindconclusie is dat de gevraagde voorzieningen moeten worden geweigerd.
1.1. Hetgeen overigens door partijen is aangevoerd kan in het licht van vorenstaande onbesproken blijven.
1.1. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- betaald vast recht EUR 63,50
- in debet gesteld vast recht 190,50
- salaris advocaat 904,00 (2 punten x tarief II EUR 452,00)
Totaal EUR 1.158,00
1.1. De kosten aan de zijde van de niet verschenen gedaagden worden begroot op
nihil.
1. De beslissing
De voorzieningenrechter
1.1. wijst de vorderingen af,
1.1. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 1.158,00, te voldoen aan de griffier door overmaking op rekeningnummer 1923.25.930 ten name van MvJ Arrondissement Zwolle onder vermelding van "proceskostenveroordeling" en het zaak- en rolnummer , en aan de zijde van [gedaagde sub 2] te [woonplaats] tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2009.