Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 399801 CV 08-2648
datum : 27 januari 2009
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap WINKELCENTRUM ZWOLLE ZUID B.V.,
gevestigd te Zwolle,
en
de besloten vennootschap PROVASTGOED NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Den Haag,
eisende partijen in conventie, verwerende partijen in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde mr. F.T.A. Hendriks, advocaat te Amsterdam,
tegen
[X] en
[Y],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in voorwaardelijke conventie,
gemachtigde mr. G.E.J. Kornet, advocaat te Zwolle.
Partijen zullen verder worden aangeduid als WZZ, Provast, [X] en [Y]
Het verdere verloop van de procedure
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
Eerder is in deze zaak een tussenvonnis gewezen dat op 28 oktober 2008 is uitgesproken.
Ingevolge dat tussenvonnis heeft op 16 december 2008 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Van het verhandelde ter zitting is procesverbaal opgemaakt, aan welk stuk de door Provast en WZZ ter comparitie nader overgelegde productie is gehecht.
De verdere beoordeling
in conventie
1.
Naast Provast heeft WZZ [X] en [Y] aangesproken tot onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en de betaling van huurpenningen en (overige) schade. Omtrent de positie van WZZ is ter comparitie komen vast te staan dat zij is opgericht na de huuraanbieding van 28 september 2005. Het is ook Provast die zichzelf op basis van die huuraanbieding als de formele verhuurder / contractspartij van [X] en [Y] afficheert. Gesteld noch gebleken is dat ook WZZ op enigerlei wijze een contractuele positie tegenover [X] en [Y] heeft verworven. Het enkele feit dat WZZ thans de vennootschap betreft waarbinnen het winkelcentrum te Zwolle-Zuid - waarvan de litigieuze huurruimte deel uitmaakt - wordt ontwikkeld en geëxploiteerd, maakt nog niet dat zij tegenover [X] en [Y] rechten kan ontlenen aan de door hen geaccordeerde huuraanbieding. Nu WZZ geen andere feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan zij een aanspraak op [X] en/of [Y] zou hebben, moet zij in haar vorderingen niet-ontvankelijk worden verklaard.
2.
Provast aan de ene zijde en [X] en [Y] aan de andere zijde strijden erover of de door de laatstgenoemden geaccordeerde huuraanbieding d.d. 28 september 2005 moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst, zoals Provast aanvoert, dan wel als een overeenkomst waarbij (niet meer dan) een exclusieve optie op een huurruimte werd verleend, zoals [X] en [Y] stellen.
3.
De kantonrechter stelt voorop dat bij beoordeling van het geschil van partijen van belang zijn de maatstaven zoals neergelegd in de artikelen 3:33 en 3:35 BW.
3.1
Uit artikel 3:33 BW Pro volgt dat voor het bestaan van een overeenkomst noodzakelijk is dat er een op een rechtsgevolg gerichte wil is, die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Indien sprake is van een verklaring die niet berustte op een daarmee overeenstemmende wil, komt in beginsel geen rechtshandeling tot stand. Dit geldt echter niet wanneer beslist zou moeten worden dat degene tegen wie de verklaring is gericht, mocht afgaan op het vertrouwen dat door die verklaring is gewekt als bedoeld in artikel 3:35 BW Pro.
3.2
Op [X] rust de last om zodanig voldoende feiten en omstandigheden te stellen en deze zonodig te bewijzen dat kan worden aangenomen dat er bij hem geen sprake was van een op het al sluiten van een huurovereenkomst gerichte wil. Op Provast rust de last om zodanig voldoende feiten en omstandigheden te stellen en deze zonodig te bewijzen dat kan worden aangenomen dat bij haar sprake was vorenbedoeld gerechtvaardigd vertrouwen op basis van verklaringen of gedragingen van [X] en/of [Y], zodat zij zich met recht kan beroepen op haar stelling dat tussen partijen wilsovereenstemming bestaat over een huurovereenkomst of, anders gezegd, dat [X] een huurovereenkomst zoals neergelegd in de huuraanbieding heeft aanvaard.
4.
Aan Provast kan het volgende worden toegegeven. De huuraanbieding bevat een vermelding van de te verhuren ruimte, ten aanzien waarvan [X] als huurder en Provast als verhuurder worden opgevoerd. Tevens wordt een huurprijs vermeld, met inbegrip van de prijs per vierkante meter ‘bruikbaar vloeroppervlak’, evenals de bijdrage in promotiekosten en voorschot op de servicekosten, de wijze van indexering en het tijdstip van betaling van een en ander. Voorts is de huurperiode weergegeven, de ingangsdatum en het niveau van oplevering. Deze feitelijkheden behelzen de essentialia van een huurovereenkomst.
5.
De huuraanbieding bevat echter meer dan voormelde feitelijkheden. Tevens is vermeld dat het [X] alleen is toegestaan om een videotheek te vestigen conform de (franchise)formule van de onderneming ‘Videoland’. Onder ‘bijzonderheden’ is daarover verder vermeld dat de huuraanbieding (pas) geldig is ‘vanaf het moment dat het ondernemingsplan door Provast, alsmede de franchisegever Videoland Nederland is geaccordeerd’. Onmiddellijk daaronder volgt de garantie van Provast dat er exclusief met [X] wordt onderhandeld, tot het eind van 2005 en dat zij zich daarna ‘vrij acht om met een andere videotheek franchisegever(s) tot overeenstemming te komen’. Tevens is vermeld dat deze aanbieding geldig is tot en met 26 oktober 2005 en dat Provast zich vrij acht om de unit aan andere gegadigden aan te bieden. Daarnaast is in de aanbieding een voorbehoud geformuleerd, niet alleen ‘Goedkeuring [naam].’ maar ook ‘Verkrijging benodigde vergunningen, alsmede medewerking betrokken partijen, in het bijzonder de [naam].’ Ook is in de huuraanbieding weergegeven dat nog een huurovereenkomst moet worden opgesteld op basis van het ROZ-model. Tot slot is in de huuraanbieding onder de ruimte voor de handtekeningen van de beide heren Koopman ruimte bestemd voor een handtekening of stempel van ‘Videoland Nederland’, verder te noemen: ‘Videoland’.
6.
Omtrent voormelde weergave kan voorts het volgende worden vastgesteld.
6.1
Vast staat dat Provast (wist dat zij) te maken had met een beginnende ondernemer die zijn eerste stappen zette om tot een ‘eigen’ videotheek te komen. Onomstreden is daarbij dat Provast aan [X] heeft voorgehouden dat hij eerst een ‘gerenommeerde marktpartij’ als marktleider Videoland aan zijn zijde had te krijgen alvorens Provast bereid was om met hem een huurovereenkomst aan te gaan.
6.2
[X] heeft daarop - zo staat eveneens vast - bij brief van 23 september 2005 aan Provast de inmiddels door hem van Videoland verkregen intentieverklaring van 21 september 2005 toegezonden. In deze intentie-verklaring wordt niet meer uitgesproken dan de intentie ‘om onder nader overeen te komen voorwaarden, een samenwerking aan te gaan, vast te leggen in een franchisecontract om in het (…) winkelcentrum Zwolle-Zuid (…) een Videoland-vestiging te starten (…)’ . In de begeleidende brief van 23 september 2005 is vervolgens aan Provast gevraagd om ‘de schriftelijke verklaring dat [X] en [Y] als eerste in aanmerking komen voor de Videotheek in het te verbouwen winkelcentrum Zwolle Zuid (huuraanbieding)’. Er moet dan ook worden aangenomen dat de huuraanbieding van Provast d.d. 28 september 2005 de reactie betreft op die gedocumenteerde vraag.
6.3
Uit voormelde volgorde blijkt dat Provast al kennis droeg van voormelde intentieverklaring van Videoland alvorens zij de bewuste huuraanbieding aan [X] deed. Gelet op wat in de huuraanbieding achter ‘Bijzonderheden’ is weergegeven, te weten dat de huuraanbieding geldig is vanaf het moment dat het ondernemingsplan (van [X]; ktr) door Provast én Videoland is geaccordeerd en de onderaan in de aanbieding bestemde ruimte voor een hand-tekening en/of stempel van Videoland, volgt dat die intentieverklaring op zichzelf door Provast als ontoereikend is beoordeeld. In de huuraanbieding wordt immers als voorwaarde voor geldigheid daarvan aan [X] overgebracht dat hij een ondernemingsplan dient te hebben, wat goedgekeurd diende te worden door zowel Provast als Videoland. Daarbij wordt in algemene bewoordingen een voorbehoud verwoord als hiervoor weergegeven in overweging 4.
6.4
Uit het voorgaande blijkt dat [X] als startend ondernemer ten tijde van de huuraanbie-
ding door Provast over niet meer beschikte dan een intentieverklaring van Videoland. Een overeenkomst tussen [X] en Videoland diende nog tot stand te komen, waarbij [X] - zo blijkt ook uit voormelde brief van 23 september 2005 - eveneens nog een financiering bij een bank diende te regelen. Een ondernemingsplan, waarover de huuraan-bieding spreekt, diende [X] kennelijk eveneens nog te verzorgen. In de huuraanbieding is voorts een voorbehoud opgenomen als hiervoor weergegeven.
6.5
De huuraanbieding betreft voorts de reactie op de vraag van [X] en [Y] om een voorrangspositie, door hen opvallend genoeg eveneens aangemerkt als ‘huuraanbieding’. De ingangsdatum van de huurrelatie stond ook nog niet vast, waarbij in de huuraanbieding ook nog eens is verwoord dat er (nog) een huurovereenkomst op basis van het ROZ-model moet worden opgesteld, welke overeenkomst enkel in concept - zo staat vast - bij die aanbieding was gevoegd. De huuraanbieding kent [X] tot slot nog tot het eind van 2005 exclusiviteit van onderhandelingen toe.
6.6
De huuraanbieding bevatte daardoor nog veel elementen die op dat moment nog niet helder waren, voor Provast én [X] Provast wilde, zo was [X] duidelijk, alleen in zee met een huurder die verbonden zou zijn een ‘gerenommeerde marktpartij’ zoals Videoland en die, gezien die verbondenheid, een geaccordeerd ondernemingsplan en (mede daardoor) verkregen bancaire financiering, in staat zou zijn om de verplichtingen uit een huurovereenkomst na te komen. [X] wilde, zo begreep Provast althans dit had zij moeten begrijpen, van haar een concrete toezegging tot samenwerking, van een orde zoals kort tevoren gedaan door Videoland, zodat hij met een en ander kon trachten een bancaire financiering te krijgen, zoals expliciet weergegeven in de brief van 23 september 2005.
6.7
Al die feitelijkheden geven steun aan het door [X] en [Y] aangehangen standpunt dat zij veronderstelden dat het accorderen van de huuraanbieding niet al het aangaan van een bindende huurovereenkomst inhield doch het op de in overweging 4. weergegeven voorwaarden verkrijgen van een voorrangpositie ter zake.
6.8
Met het voorgaande is in voldoende mate aannemelijk geworden dat bij [X] ten tijde van de ondertekening van de huuraanbieding de wil ontbrak op het al sluiten van een huurovereenkomst voor een ruimte in het winkelcentrum in Zwolle-Zuid. Er valt ook niet in te zien dat [X] en [Y] zich in die zin zouden verbinden terwijl nog niet zeker was dat Videoland definitief wilde meewerken aan een door [X] gedreven vestiging volgens haar formule in het winkelcentrum en of dat [X] daarvoor een bancaire financiering had verkregen.
7.
Een en ander leidt er tevens toe dat Provast naar het oordeel van de kantonrechter aan de onder-tekening van de huuraanbieding d.d. 28 september 2005 door zowel [X] als [Y] geen gerechtvaardigd vertrouwen kan ontlenen als bedoeld in overweging 3.1. Provast heeft gezien het voorgaande immers redelijkerwijs niet slechts de zin mogen toekennen en te dien aanzien redelijkerwijs van [X] niet slechts mogen verwachten dat tussen partijen een bindende huurovereenkomst was tot stand gekomen overeenkomstig het bepaalde in de huuraanbieding.
8.
Het bovenstaande wordt niet anders door wat Provast stelt over het - kort na de huuraanbieding van 28 september 2005 - verkrijgen van een zodanig vertrouwen in [X] dat zij niet langer aan hem de voorwaarde wilde stellen van het mede accorderen van die huuraanbieding en van het nog door [X] op te stellen ondernemingsplan door Videoland, welke voorwaarden na overleg tussen Provast en [X] en/of [Y] medio oktober 2005 in de door beide heren Koopman geaccordeerde huuraanbieding zijn doorgehaald. Dit zegt immers niets over de zin die partijen aan de huuraanbieding mochten hechten als verwoord in de overwegingen 6.7 en 7.
9.
Aan de in overweging 7. weergegeven conclusie doet evenmin af de omstandigheid dat [Y] bij brief van 18 oktober 2005 aan Provast heeft bevestigd de mededeling ‘dat de financiering inmiddels is geregeld’.
9.1
Onomstreden is immers dat [X] op dat moment, zoals Provast wist, eveneens doende was om de exploitatie over te nemen van een bestaande Videoland-vestiging, elders in Zwolle, zodat die bevestigde mededeling niet slechts betrekking kon hebben op een vestiging in het winkelcentrum te Zwolle-Zuid.
9.2
Daarenboven is in diezelfde brief voor bedoelde zin vermeld dat [X] ‘tot eind dit jaar in de gelegenheid zijn om rond te komen met de franchiseorganisatie’. Daaruit spreekt op duidelijke wijze dat [X] in ieder geval nog niet met de door Provast voorgestane ‘gerenommeerde marktpartij’ Videoland tot (definitieve) overeenstemming was gekomen. Provast heeft uit het bij die brief gestelde dan ook niet mogen begrijpen dat alle mogelijke beletselen aan de zijde van [X] voor het (definitief) sluiten van een huurovereenkomst al waren weggenomen.
9.3
In ieder geval had van Provast mogen worden gevergd dat zij bij [X] had doorgevraagd naar het ondernemingsplan dat hij volgens de geaccordeerde huuraanbieding ter goedkeuring had moeten voorleggen en naar de stukken van de financier én Videoland waaruit kon blijken dat [X] voldeed aan haar uitgangspunt als weergegeven in overweging 6.6 en de dienovereenkomstig in de aanbieding geformuleerde voorwaarden. Vast staat dat Provast daartoe niet is overgegaan. Nu zij haar onderzoeksplicht ter zake heeft geschonden, komt haar te minder een beroep toe op een bescherming als bedoeld in overweging 3.1.
10.
Uit het voorgaande volgt dat niet kan worden aangenomen dat met het accorderen van de huuraanbieding d.d. 28 september 2005 tussen partijen een bindende huurovereenkomst tot stand is gekomen. Het stond [X] dan ook vrij om alsnog, zonder de instemming van Provast, van een huurovereenkomst af te zien. Nu de vorderingen van Provast steunen op de aanname dat sprake is van een bindende huurovereenkomst waaraan [X] zich niet zou mogen onttrekken, falen die vorderingen.
11.
Aan het voorgaande kan, als het gaat om de positie van [Y], nog het worden toegevoegd.
11.1
Provast spreekt [Y] aan op grond van de stelling dat hij zich bij de door hem voor akkoord ondertekende aanbieding d.d. 28 september 2005 garant heeft gesteld voor de nakoming van verplichtingen die [X] tegenover Provast mocht hebben. Aangezien [X] heeft geweigerd het gehuurde te betrekken, de overeengekomen huurpenningen en de bijkomende vergoedingen te voldoen en de bedongen bankgarantie te stellen, dient [Y] naast [X] te worden verplicht die huurpenningen en de (overige) schade te betalen, aldus Provast.
11.2
Provast spreekt [Y] daardoor aan uit hoofde van borgtocht, waarop de bepalingen uit de artikelen 7:850 e.v. BW toepasselijk zijn.
11.3
Ter comparitie is komen vast te staan dat [Y] geen andere bemoeienis met de door [X] begonnen onderneming had dan het ‘hem op weg helpen’ door het begeleiden van zijn zoon bij diverse gesprekken en het stellen van voormelde garantie. Gesteld noch gebleken is dat [Y] voor het een dan wel het ander enige vergoeding heeft genoten. Provast heeft voorts niet weersproken dat [Y] voor het overige elders in loondienst werkzaam was en nog steeds is. Als vaststaand heeft dan ook te gelden dat [Y] zich niet uit zakelijke motieven doch enkel op grond van zijn persoonlijke relatie met Provasts (beoogde) hoofdschuldenaar [X] garant ofwel borg heeft gesteld.
11.4
Met het voorgaande moet worden aangenomen dat de door [Y] beoogde garantie valt onder het regime van de particuliere borgtocht als bedoeld in artikel 7:857 BW Pro. Dit regime is in hoofdzaak dwingendrechtelijk van aard. Zo mag onder meer niet worden afgeweken van het bepaalde in artikel 7:858 BW Pro welk artikel voorschrijft dat indien het bedrag van de verbintenis van de hoofdschuldenaar op het tijdstip van het aangaan van de borgtocht niet vaststaat, de borgtocht slechts geldig is, voor zover een in geld uitgedrukt maximum-bedrag is overeengekomen. Het niet in acht nemen van dit vormvereiste staat krachtens het bepaalde in artikel 3:39 BW Pro aan de geldigheid van de borgtocht in de weg.
11.5
Nu het bedrag van de verbintenis van [X] in de huuraanbieding van 28 september 2005 niet in voldoende mate vaststaat en de door [Y] aangegane borgtocht geen maximum-bedrag vermeldt, kan die borgtocht al op voormelde grond niet als geldig worden aangemerkt.
11.6
Provasts vordering voor zover gericht tegen [Y] strandt dan ook tevens op deze grond.
12.
Gelet op het voorgaande zullen WZZ en Provast met de proceskosten worden belast als nader in het dictum te melden.
in voorwaardelijke reconventie
Met de beslissing dat de conventionele vordering niet toewijsbaar is, komt de beoordeling van de vordering in reconventie niet aan de orde, aangezien door die beslissing de voorwaarde, waaronder de reconventionele vordering was ingesteld, niet is vervuld.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
- verklaart WZZ in haar vorderingen niet-ontvankelijk;
- wijst de vorderingen van Provast af;
- veroordeelt WZZ en Provast in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [X] en sr. begroot op € 1.200,00 voor salaris gemachtigde;
in voorwaardelijke reconventie
- verstaat dat de vordering in reconventie geen behandeling behoeft.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 27 januari 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.