Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 153518 / HA ZA 09-119
Vonnis van 25 maart 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NSI KANTOREN B.V.,
gevestigd te Hoorn,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. S. van der Kamp,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] HOLDING B.V.,
gevestigd te Deventer,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. R.K.E. Buysrogge.
Partijen zullen hierna NSI en Eurocommerce genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie
- het vonnis d.d. 13 januari 2009 van de sector kanton van deze rechtbank
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. NSI is een beleggingsmaatschappij in vastgoed. Eurocommerce is een ontwikkelaar van vastgoed, die zich specialiseert in realisatie van turn key gebouwen. In 2002 heeft NSI meerdere nieuwbouwontwikkelingen gekocht van Eurocommerce.
2.2. Eén van de door NSI van Eurocommerce gekochte projecten is kantoorgebouw “Le
Verseau” aan de Dr. Deenweg 140-160 te Zwolle. Voor “Le Verseau” is tussen partijen een koop-/aannemingsovereenkomst getekend op 22 januari 2003.
2.3. Artikel 7 van de koop-/aannemingsovereenkomst luidt:
“Huurgarantie
Eurocommerce Robex Groep b.v. geeft als garantstelling voor de huurovereenkomsten een huurgarantie af aan de verkrijger. Terzake van deze huurgarantie is tussen partijen een zogenaamde huurgarantieovereenkomst afgesloten. Deze huurgarantieovereenkomst maakt een integrerend bestanddeel uit van de koop/aannemingsovereenkomst en dient zowel door Eurocommerce Robex Groep b.v. als de verkrijger gelijktijdig met deze koop-/aannemingsovereenkomst ondertekend te worden.”
2.4. In lijn met de koop-/aannemingsovereenkomst heeft Eurocommerce een huurgarantie verstrekt aan NSI.
2.5. Artikel 3.1. van de huurgarantie-overeenkomst luidt:
“Duur, verlenging en opzegging.
Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van 7,5 jaar, ingaande datum oplevering doch niet eerder dan na notarieel transport. Bijgedeeltelijke verhuur zal de overeengekomen en gegarandeerde jaarhuurprijs worden verlaagd met het bedrag van de nieuw gesloten (deel)overeenkomst, (zie ook artikel 4.2 en 9).”
2.6. Artikel 9 van de huurgarantie-overeenkomst luidt:
“Huurgarantie
Deze huurovereenkomst is tot stand gekomen als huurgarantie-overeenkomst tussen huurder (zijnde de verkoper) en verhuurder (zijnde de koper) van onderhavig object.
Huurder zal het object derhalve niet feitelijk in gebruik gaan nemen. De intentie van huurder is om zo spoedig mogelijk een gebruiker voor onderhavig object te vinden, die een nieuwe huurovereenkomst aangaat. De nieuwe huurovereenkomst wordt opgesteld conform het ROZ-model danwel conform het standaard huurovereenkomstmodel van Eurocommerce Robex Groep bv, waarvan het concept vooraf aan verhuurder ter inzage en goedkeuring wordt voorgelegd. Eurocommerce zal significante afwijkende afspraken melden bij het voorleggen van de concepthuurovereenkomsten.
Verhuurder verplicht zich zo spoedig mogelijk doch binnen 24 uur zijn reactie te geven op bovengenoemd concept. Verhuurder is verplicht in te stemmen met een door huurder geadviseerde kandidaat voor de nieuwe huurovereenkomst indien:
a. Het een kandidaat-huurder betreft die te goeder naam en faam bekend staat, van wie verwacht mag worden, dat zij aan haar financiële verplichtingen voldoet gedurende de nieuwe huurovereenkomst met een looptijd van minimaal 7.5 jaar mits de te realiseren gemiddelde looptijd van 7,5 jaar van de huurovereenkomsten per pand nog haalbaar is. De nieuwe huurovereenkomst gesloten wordt conform ROZ-model kantoorruimte of het Eurocommerce-model.
b. ….”
2.7. De leveringsakte is op 26 april 2004 gepasseerd, op welke datum de huurgarantie termijn van 7,5 jaar is ingegaan.
2.8. Bij brief van 11 maart 2005 schreef Eurocommerce aan NSI als volgt:
“…Naar het zich laat aanzien kan op korte termijn volledige verhuur plaatsvinden voor gebouw “Le Verseau”. Eurocommerce heeft in beginsel overeenstemming bereikt met Essent over het door Essent aanhuren van alle beschikbare vierkante meters binnen kantoorgebouw “Le Verseau”, alsmede de parkeerplaatsen die nog beschikbaar zijn.
De jaarhuur komt overeen met de garantieduur die Eurocommerce aan NSI is verschuldigd zijnde een bedrag van € 978.785,--, exclusief BTW, exclusief service kosten. De huurtermijn is 6 jaar. De huur wordt jaarlijks geïndexeerd.
Om tot deze transactie te komen heeft Eurocommerce met Essent afspraken moeten maken met betrekking tot vigerende huurovereenkomsten, zodat Essent geen dubbele huurverplichtingen verschuldigd is.
Omdat de afdeling van Essent die kantoorgebouw “Le Verseau”gaat betrekken een afdeling is, die een aantal specifieke investeringen vergt voor medewerkers (er komen circa 250 medewerkers van Essent), zullen er werkzaamheden zijn binnen gebouw “Le Verseau”. Er is met Essent afgesproken, dat Eurocommerce € 3000,-- per medewerker vergoed om het gebouw volledig aan te passen aan de wensen. Dit betekent dat Eurocommerce € 675.000,-- exclusief BTW, bijdraagt aan de verhuizing. Daarnaast zal Eurocommerce voor haar rekening systeem – en scheidingswanden en vloerbedekking aanbrengen.
Overigens is Essent een beduidend hoger bedrag kwijt om het gebouw volledig voor hun gebruik geschikt te maken.
De huurovereenkomst krijgt een aanvang op 1 september 2005.
Essent vraagt een huurvrije periode van drie maanden, zijnde de maanden september, oktober en november 2005. Over deze maanden sullen wel servicekosten worden betaald, maar geen huur. Per 1 december 2005 zal effectief de eerste huur worden ontvangen door de belegger.
Gezien het eisen- en wensenpakket dat Eurocommerce bereid is te voldoen, vinden wij het redelijk NSI te vragen om af te zien van huur over de maanden september, oktober en november 2005, derhalve deze maanden te crediteren, waarbij ook geen beroep dient te worden gedaan op de huurgarantie, die Eurocommerce heeft verstrekt. Concreet betekent dit dat, om deze transactie mogelijk te maken, NSI een eenmalig bijdrage levert ter grootte van € 240.000,-- excl. BTW (zijnde 3 maanden huur).
Wij wijzen u erop dat door deze verhuur de waardeontwikkeling van het kantoorgebouw zal toenemen, mede gezien de kwaliteit van de huurder.”
2.9. Bij brief van 17 maart 2005 heef NSI zich akkoord verklaard met de inhoud van de brief van Eurocommerce en derhalve ingestemd met de verhuur aan Essent, nader te noemen: @Home.
2.10. Op basis van de huurovereenkomst d.d. 10 mei 2005 is per 1 september 2005 de huur met @Home ingegaan voor een periode van 6 jaar met een huurvrije periode van 3 maanden. Deze huurovereenkomst is vóór ondertekening door betrokkenen aan NSI voorgelegd en door haar goedgekeurd. Op basis van deze huurovereenkomst huurde @Home 4425 vierkante meter en 80 parkeerplaatsen, met bovendien een eerste recht van huur op overige ruimte in “Le Verseau”.
2.11. Buiten de wetenschap van NSI om is bij side letter gedateerd 10 mei 2005 en ondertekend op 29 mei 2005, Eurocommerce met @Home aanvullende afspraken met betrekking tot de verhuur van Le Verseau overeengekomen, voor zover van belang, als volgt verwoord:
“Essent Kabelcom heeft de mogelijkheid op 1 september 2008 de kantoorruimte aan Eurocommerce terug te geven. Indien Essent Kabelcom gebruik maakt van deze teruggavemogelijkheid zal dit schriftelijk kenbaar worden gemaakt aan Eurocommerce met in achtneming van een aanzegging van één jaar. Indien wordt geopteerd voor deze teruggavemogelijkheid, dan zal Eurocommerce de resterende betalingsverplichtingen aangaande “Le Verseau”overnemen. Essent Kabelcom betaalt in dit geval € 500.000,-- (zegge: vijfhonderdduizend euro) aan Eurocommerce uiterlijk op 1 september 2008…”
2.12. Na bemiddeling door Eurocommerce is ingaande 1 juni 2006, en wel voor de periode tot 31 augustus 2011, met @Home een aanvullende huurovereenkomst tot stand gekomen, ingevolge welke aanvullende huurovereenkomst @Home ook de resterende ruimte in “Le Verseau”ging huren. Het onder 2.11 omschreven teruggaverecht heeft geen betrekking op deze 2842 vierkante meter.
2.13. Bij brief van 30 augustus 2007 heeft Re-creations B.V. namens @Home NSI geïnformeerd dat zij gebruik maakt van de mogelijkheid tot “teruggave” van “Le Verseau”.
2.14. Vanaf 1 november 2008 heeft @Home de sub 2.10 omschreven ruimte (4425 vierkante meter en 80 parkeerplaatsen) niet meer in gebruik, doch wel de sub 2.12 omschreven ruimte van 2842 vierkante meter, gelegen op de beneden verdieping van “Le Verseau”.
2.15. Ter zekerheid van haar vordering heeft NSI op 19 maart 2008 derdenbeslag laten leggen onder notariskantoor Kloeck & Einarson Notarissen c.q. notaris Jan Carel Louis Kloeck op de aan hen toebehorende derdengelden- c.q. kwaliteitsrekening c.q. bankrekening.
3. Het geschil
in conventie
3.1. NSI vordert samengevat – de afspraken zoals vervat in de brieven d.d. 11 maart 2005 en 17 maart 2005 gedeeltelijk te ontbinden, voor zover het betreft de afspraak dat NSI over de aan huurder verleende huurvrije periode van 3 maanden geen aanspraak zal maken op de huurgarantie-overeenkomst, alsmede veroordeling van Eurocommerce tot betaling van EUR 240.000,-- voorts Eurocommerce te veroordelen tot schadevergoeding aan NSI op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, alles vermeerderd met rente en kosten.
3.2. Eurocommerce voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. Eurocommerce vordert samengevat - veroordeling (voorwaardelijk) van NSI tot betaling van 2/3 van de som door Eurocommerce ingevolge de veroordeling in conventie aan NSI te voldoen, alsmede veroordeling van NSI aan de notaris(sen) onder wie het derdenbeslag is gelegd schriftelijke instructie te geven om van het bij deze notaris(sen) in depot staande bedrag € 500.000,- te vermeerderen met de daarop gekweekte rente , te betalen aan Eurocommerce zulks op straffe van een dwangsom, alles vermeerderd met kosten.
3.4. NSI voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Kern van het geschil tussen partijen betreft het antwoord op de vraag of Eurocommerce door de sub 2.11 omschreven handelwijze in haar verplichtingen jegens NSI is tekortgeschoten, dan wel of NSI bij de totstandkoming van de overeenkomst van 17 maart 2005 heeft gedwaald.
4.2. NSI stelt daartoe dat wegens schending van zowel artikel 9 van de huurgarantie-overeenkomst – immers het stond Eurocommerce niet vrij aanvullende afspraken te maken met @Home zonder goedkeuring van NSI - als de afspraken zoals vastgelegd in de brieven d.d. 11 maart 2005 en 17 maart 2005, zij primair gedeeltelijke ontbinding van de afspraken als vervat in die brieven kan vorderen. Dit betreft de afspraak tussen NSI en Eurocommerce om een huurvrije periode van 3 maanden te verlenen en daarmee samenhangend de afspraak om over deze periode geen aanspraak te maken op de verplichtingen uit de huurgarantie-overeenkomst. Als gevolg van deze gedeeltelijke ontbinding ontstaat een ongedaanmakingsverplichting ten aanzien van deze afspraken, aldus NSI. De huurgarantie-overeenkomst herleeft voor deze periode en derhalve dient Eurocommerce aan NSI het destijds gecrediteerde bedrag wegens de verleende huurvrije periode van 3 maanden, zijnde € 240.000,-- excl. BTW en rente te betalen, immers het teruggaverecht is ook daadwerkelijk ingeroepen. Daarnaast vordert NSI beleggingsschade als gevolg van (gedeeltelijke) leegstand van het kantoorgebouw.
Subsidiair is Eurocommerce wegens schending van zowel artikel 9 van de huurgarantieoveeenkomst als de afspraken zoals vastgelegd in de brieven d.d. 11 maart en 17 maart 2005 aansprakelijk voor schade van NSI. Meer subsidiair beroept NSI zich op dwaling, dan wel artikel 6:248 lid 2 BW.
4.3. Eurocommerce betwist dat zij toerekenbaar is tekortgeschoten jegens NSI. Hiertoe stelt zij, zakelijk weergegeven, als volgt. In het algemeen kan niet worden gesteld dat Eurocommerce geen afspraken zou mogen maken met huurders zonder goedkeuring van NSI. In het algemeen dienen aan huurders van kantoorruimtes bepaalde incentives te worden toegezegd teneinde die huurders te bewegen om te verhuizen naar nieuwe kantoorruimte. Dat is hier niet anders geweest. Eurocommerce heeft in haar brief van 10 mei 2005 tal van toezeggingen aan @Home gedaan (en moeten doen) teneinde het voor @Home aantrekkelijk te maken te verhuizen naar “Le Verseau”. Het betreft hier nadere afspraken, ten laste van Eurocommerce, waarvan NSI geen enkel nadeel heeft. Dergelijke afspraken mag Eurocommerce derhalve in ieder geval maken. Ook de afspraak over de “teruggave mogelijkheid” levert geen schending op van artikel 9. De huurovereenkomst is immers opgesteld conform het ROZ-model en dat model is vooraf in concept aan verhuurder ter inzage en goedkeuring voorgelegd. Het teruggave recht kan ook niet worden beschouwd als een significante afwijking. Immers, dit teruggave recht zou geen enkel gevolg hebben voor de inkomsten van NSI. Van dwaling kan geen sprake zijn nu Eurocommerce niet kan worden verweten dat zij in maart 2005 iets niet heeft meegedeeld dat eerst nadien, te weten in mei is overeengekomen met @Home. Zelfs indien de overeenkomsten van maart en mei zouden zijn samengevallen heeft te gelden dat NSI de overeenkomst van 17 maart 2005 onder dezelfde condities zou zijn aangegaan als zij volledig kennis zou hebben gedragen van de afspraken met @Home.
4.4. De rechtbank overweegt als volgt. Weliswaar heeft Eurocommerce de huurovereenkomst d.d. 10 mei 2005 met @Home voorgelegd aan NSI doch vaststaat dat Eurocommerce de side-letter gedateerd 10 mei 2005 niet ter inzage en goedkeuring aan NSI heeft voorgelegd. Ook heeft Eurocommerce niet aan NSI gemeld dat met @Home de teruggave afspraak is gemaakt als verwoord in sub 2.11. Anders dan Eurocommerce is de rechtbank van oordeel dat Eurocommerce op grond van artikel 9 van de huurgarantie-vereenkomst deze side-letter wel degelijk aan NSI had moeten voorleggen, met name nu hierin niet alleen wordt afgeweken van het gestelde in de brief van 11 maart 2005 van Eurocommerce aan NSI – waarmee NSI zich op 17 maart 2005 akkoord heeft verklaard - maar ook van de inhoud van de wel voorgelegde huurovereenkomst. In deze brief wordt immers met geen woord gerept over de mogelijkheid van “teruggave” op een termijn van drie jaar. In genoemde brief, maar ook in de wel aan NSI voorgelegde concept huurovereenkomst, staat slechts dat @Home voor een termijn van 6 jaar huurt. Hier is dan ook sprake van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Eurocommerce.
De rechtbank ziet de rechtsverhouding tussen NSI en Eurocommerce als een samenhangend geheel van verbintenissen en afspraken. Immers de huurgarantie-overeenkomst vloeit voort uit de koop-/aannemingsovereenkomst en de brief van 11 maart 2005 hangt samen met de huurgarantie-overeenkomst nu Eurocommerce van NSI vraagt af te zien van huur over de maanden september, oktober en november 2005 “waarbij ook geen beroep dient te worden gedaan op de huurgarantie, die Eurocommerce heeft verstrekt.” In het licht van het samenhangend geheel van verbintenissen en afspraken kan NSI gehele of gedeeltelijke ontbinding van (één) van deze overeenkomsten vorderen in het geval van een tekortkoming door Eurocommerce. De door NSI (primair) gevorderde gedeeltelijke ontbinding is derhalve in beginsel toewijsbaar.
4.5. Eurocommerce heeft aangevoerd dat de vordering gebaseerd op artikel 6:265 BW dient te worden afgewezen omdat de gestelde tekortkoming gelet op haar geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt.
NSI heeft gesteld dat zij akkoord is gegaan met de huurvermindering met een bedrag van
€ 240.000,- omdat het voor haar als belegger in een voor de verhuur bestemd kantoorgebouw niet alleen belangrijk is om huurinkomsten te ontvangen, maar ook dat de haar in eigendom toekomende panden daadwerkelijk in gebruik zijn en in gebruik worden gehouden. Eurocommerce stelt daar tegenover dat tegenover een theoretisch staken van het gebruik van 4425 vierkante meter de verplichting (voor @Home) bestond om vierkante meters bij te huren per 1 juni 2006. Daarbij komt, aldus Eurocommerce dat een eventueel vertrek van @Home geen financiële consequentie voor NSI had. De huur voor de ontruimde meters zou @Home immers blijven voldoen aan NSI. Dat Eurocommerce die meters vergoedde aan @Home doet niet ter zake.
4.6. Naar het oordeel van de rechtbank is het - tegen de achtergrond van het bepaalde in artikel 9 van de huurgarantie-overeenkomst - vastleggen van een afwijkende afspraak als de onderhavige in een side-letter, niet een tekortkoming van zo geringe betekenis dat deze een gedeeltelijke ontbinding niet rechtvaardigt. NSI behoefde een dergelijke handelwijze immers niet te verwachten. Dat geldt ook voor de inhoud van de afwijkende afspraak. NSI is akkoord gegaan met een huurvrije periode op basis van de brief van Eurocommerce van 1 maart 2005 waarin wordt gesproken over een huurtermijn van 6 jaar. NSI heeft daarvoor een offer gebracht van
€ 240.000,-. Eurocommerce betwist de stelling van NSI dat ware NSI op de hoogte geweest van het teruggaverecht, zij niet bereid zou zijn geweest om afstand te doen van € 240.000,-. Eurocommerce stelt daartoe dat NSI in de brief van 10 mei 2005 en de verplichtingen over en weer in die brief in redelijkheid geen aanleiding had kunnen vinden om niet in te stemmen met een huurvrije periode van drie maanden voor haar rekening. Eurocommerce is, zo stelt zij verder, in de brief van 10 mei 2005 vergaand tegemoet gekomen aan @Home en was niet bereid om ook nog eens de som hoog € 240.000,-- voor haar rekening te nemen. Zou NSI derhalve niet hebben ingestemd met een huurvrije periode van drie maanden dan zou Eurocommerce de overige tegemoetkomingen aan @Home niet hebben gedaan en zou in het geheel geen verhuur aan @Home hebben plaatsgevonden, aldus Eurocommerce.
De rechtbank is van oordeel dat deze stelling name van Eurocommerce uiterst speculatief is en – gelet op de gemotiveerde betwisting door NSI – het voor rekening en risico van Eurocommerce moet blijven dat zij de inhoud van de brief van 10 mei 2005 en dan met name de afspraak met @Home over de teruggave mogelijkheid niet ter goedkeuring aan NSI heeft voorgelegd en waardoor NSI geen gelegenheid heeft gehad zich eventueel op haar positie te beraden. De conclusie is derhalve dat de gevorderde gedeeltelijke ontbinding toewijsbaar is en dat er ongedaanmakingsverplichting ontstaat ten aanzien van de in de brieven van 11 maart 2005 en 17 maart 2005 gemaakte afspraken.
4.7. NSI stelt dat deze ongedaanmakingsverplichting betekent dat de huurgarantie-overeenkomst voor deze periode herleeft en dat Eurocommerce derhalve het destijds gecrediteerde bedrag wegens de verleende huurperiode van 3 maanden, zijnde € 240.000,- -- (exclusief BTW en rente) dient te betalen. De rechtbank kan NSI hierin volgen. Op grond van het bepaalde in artikel 6: 270 BW houdt een gedeeltelijke ontbinding een evenredige vermindering in van de wederzijdse prestaties in hoeveelheid of hoedanigheid. Ontbinding van de gewraakte afspraak akkoord te gaan met een huurvrije periode van 3 maanden en voor die periode af te zien van de huur-garantieovereenkomst betekent naar het oordeel van de rechtbank dat de huurgarantie-overeenkomst voor de periode van 3 maanden herleeft en dat Eurocommerce alsnog een bedrag van € 240.000 over die periode aan NSI dient te voldoen.
Ook de vordering van € 240.000,-- is derhalve toewijsbaar.
4.8. NSI heeft haar vordering vermeerderd met de BTW over het bedrag van
€ 240.000,-- voor zover zij BTW (met de daarover verschuldigde rente) zal moeten afdragen. Eurocommerce stelt dat van haar niet kan worden verwacht dat zij BTW betaalt indien aan haar niet voorafgaand een factuur wordt gezonden. De rechtbank zal de vordering toewijzen waarbij zij er van uit gaat dat NSI aan Eurocommerce een factuur met BTW zendt.
4.9. NSI vordert naast het bedrag van € 240.000,- een schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. NSI stelt daartoe dat door de terugave(mogelijkheid) van @Home op 1 september 20087 “Le Verseau” voor een belangrijk deel zal komen leeg te staan. Zoals algemeen bekend, heeft leegstand een ongunstig effect op kantoorpanden. Leegstand werkt risico op kraak en molest in de hand en bovendien is de beleggingswaarde van een kantoorpand nu eenmaal mede afhankelijk van de (kwaliteit van de) feitelijke gebruiker. Een leegstaand object is minder courant en er is (groter) risico op langdurige leegstand.
4.10. Eurocommerce betwist deze vordering door onder meer door te stellen dat de schade die uit de nadere afspraak is voortgevloeid dient te worden vergeleken met de situatie waarbij die afspraak niet zou zijn gemaakt en de situatie waarin die afspraak wel is gemaakt. In de eerste situatie zou @Home in het geheel geen huurovereenkomst hebben gesloten. In de tweede situatie is sprake van een feitelijke situatie waarin @Home het gebouw feitelijk in gebruik heeft gehad, en nu nog deels in gebruik heeft.
4.11. De rechtbank volgt NSI niet in haar stelling dat als gevolg van de teruggave mogelijkheid (en de feitelijke teruggave van het grootste deel van het gebouw) NSI schade heeft geleden. NSI heeft niet, althans niet voldoende betwist dat, in het geval zij niet akkoord zou zijn gegaan met de teruggave mogelijkheid, er geen huurovereenkomst met @Home tot stand zou zijn gekomen. Er moet dus ook van uit worden gegaan dat – de wanprestatie weggedacht – er geen huurovereenkomst met @Home tot stand zou zijn gekomen en er dus (ook) leegstand zou zijn geweest. Derhalve komt niet vast te staan dat als gevolg van de zonder toestemming van NSI afgesproken terugave mogelijkheid schade is ontstaan als gevolg van leegstand.
Dit onderdeel van de vordering moet derhalve worden afgewezen.
4.12. Over het toegewezen bedrag vordert NSI naast de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW ook contractuele boete van 2% per maand (op grond van de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte behorende bij de huurgarantie-overeenkomst), alsmede 15% buitengerechtelijke incassokosten.
4.13. Eurocommerce verweert zich tegen de gevorderde contractuele boete ondermeer door te stellen dat NSI geen vorderingen uit hoofde van de huurgarantie-overeenkomst heeft en voorts dat dit artikel niet aan de orde is omdat van betaling van huurpenningen geen sprake is.
Artikel 14.2 van de algemene bepalingen luidt:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete van 2% per maand van het verschuldigde met een minimum van f 250,-- per kalandermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt.”
De rechtbank oordeelt als volgt. Een redelijke uitleg van artikel 14.2 leidt tot de conclusie dat dit artikel is bedoeld als een prikkel aan de huurder (in casu Eurocommerce) tijdig periodieke verplichtingen (zoals maandelijkse huurbetalingen) te voldoen. Van die situatie is hier geen sprake. De rechtbank zal derhalve deze vordering afwijzen.
4.14. Eurocommerce verweert zich tegen de gevorderde wettelijke rente door te stellen dat over een verplichting tot schadevergoeding niet de wettelijke rente kan worden gevorderd.
Eurocommerce ziet er met dit gestelde aan voorbij dat hier geen sprake is van een schadevergoeding doch een ongedaanmakingsverplichting. De rechtbank zal de gevorderde wettelijke rente dan ook toewijzen.
4.15. NSI vordert 15% buitengerechtelijke incassokosten zulks op grond van artikel 13 Algemene Bepalingen ROZ behorende bij de huurgarantie-overeenkomst .
Deze vordering zal worden afgewezen nu NSI niet voldoende onderbouwd heeft gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning.
4.16. Eurocommerce zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van NSI op basis van het toegewezen bedrag begroot op:
- dagvaarding EUR 71,10
- overige explootkosten 0,00
- vast recht 4.583,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 4.000,00 (2 punten× tarief EUR 2.000,00)
_____________
Totaal EUR 8.654,16
in reconventie
4.17. Een deel van de vordering van Eurocommerce in reconventie is voorwaardelijk namelijk voor het geval dat in conventie de vorderingen van NSI niet geheel zijn afgewezen vordert Eurocommerce 2/3 van het bedrag dat zij in conventie aan NSI moet voldoen. Deze voorwaarde is vervuld.
4.18. De vordering van Eurocommerce grondt op ongerechtvaardigde verrijking. Immers Eurocommerce heeft, teneinde te komen tot de huurovereenkomst met @Home, financiële concessies gedaan. NSI heeft een financiële concessie gedaan ter waarde van
€ 240.000,--,. De vorderingen in conventie scheppen volgens Eurocommerce het risico dat de door NSI gedane concessie als gevolg van vernietiging op basis van dwaling ongedaan wordt gemaakt, waardoor € 240.000 in hoofdsom aan haar wordt voldaan. In een dergelijk geval ontstaat de onredelijke situatie dat NSI geen enkele concessie heeft gedaan, terwijl het gewenste resultaat grotendeel wel is bereikt. Dit is onredelijk nu tussen partijen immers juist besproken was dat beide partijen concessies zouden doen teneinde @Home als huurder te werven.
4.19. De rechtbank ziet niet in dat hier sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. Eurocommerce ziet er in het geheel aan voorbij dat NSI de concessie gedaan heeft met het oog op een huurperiode van 6 jaar en niet wist van de mogelijkheid van teruggave na drie jaar, een situatie die zich ook feitelijk heeft voorgedaan. NSI heeft dus met haar concessie niet bereikt wat zij beoogde.
4.20. Dit deel van de vordering dient derhalve te worden afgewezen.
4.21. Thans resteert nog de vordering betrekking hebbend op het door NSI gelegde conservatoir beslag. Eurocommerce heeft, zo stelt zij, er belang bij dat komt vast te staan dat zij aanspraak kan maken op de in depot gestorte som, teneinde iedere discussie daarover in een later stadium te voorkomen.
4.22. Deze vordering kan niet worden toegewezen. De rechtbank volgt NSI op dit punt in haar verweer. NSI heeft op 10 juli 2008 ter zake van meerdere vorderingen, ook vorderingen welke geen verband houden met de onderhavige procedure, dit beslag gelegd en wel voor een veel groter bedrag dan ter zake de onderhavige koop/-aannemingsovereenkomst ten behoeve van Eurocommerce is vrijgevallen. Dit beslag, voor zover het tevens gelegd is voor andere, niet in dit geding ter beoordeling voorgelegde vorderingen blijft ook nadat het onderhavige beslag ter zake de in conventie ingestelde vordering van NSI op Eurocommerce een einde zou hebben genomen van kracht. NSI kan derhalve niet gedwongen worden aan de notaris de door Eurocommerce verlangde instructie te geven.
4.23. Eurocommerce zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van NSI worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 2.000,- - (2 punten × factor 0,5 × tarief EUR 2.000,00)
Totaal EUR 2.000,--
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. Ontbindt tussen partijen de afspraken zoals vervat in de brieven d.d. 11 maart 2005 en 17 maart 2005 gedeeltelijk, voor zover het betreft de afspraak dat NSI over de aan huurder verleende huurperiode van 3 maanden geen aanspraak zal maken op de huurgarantie-overeenkomst.
5.2. veroordeelt Eurocommerce om aan NSI te betalen een bedrag van EUR 240.000,00 (tweehonderdveertig duizend euro), vermeerderd met de door NSI verschuldigde BTW en vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 1 september 2005 tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt Eurocommerce in de proceskosten, aan de zijde van NSI tot op heden begroot op EUR 8.654,16.
5.4. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af
in reconventie
5.6. wijst de vorderingen af,
5.7. veroordeelt Eurocommerce in de proceskosten, aan de zijde van NSI tot op heden begroot op EUR 2.000,-
5.8. verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad
Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Hulst en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2009.